城建集团物业评估报告.doc
《城建集团物业评估报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《城建集团物业评估报告.doc(11页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、 城建集团库存物业评估报告谨呈:深圳市城市建设开发(集团)公司2011年3月目 录一、目前深圳房地产市场发展评述二、库存物业概况介绍三、销售价格评估一、目前深圳房地产市场发展评述1. 近期市场概述楼市平淡,量跌价平受新政影响,近期深圳楼市整体十分平淡,新增供应锐减8成,成交量减少近6成。2月份全市仅万科金色领域一个项目取得预售许可证,全月也仅5个楼盘推售,供应量只有7.31万平方米,环比减少超过8成。1月底新政造成一些开发商观望,推盘量不足。推盘萎缩、新政,在三重因素制约下,2月份新房成交量急剧下滑,仅成交1806套、15.23万平方米,环比分别减少56.25%和55.91%。2月2日至8日的
2、春节长假全市仅成交34套住宅,节后成交虽逐步回升,但因供应低迷,回升幅度相对有限。另外,1月底新政的出台对成交氛围也产生一些消极影响,二套房首付6成,利率1.1倍,同时不少银行取消首套房优惠利率,以及再次加息,这些政策进一步削弱市场购买力,抑制一些成交。不过,新政的效果在近期体现的并不明显,从一些楼盘的成交看,深圳市场需求仍较为强劲。在限购以及第二套房首付持续提高的环境下,合拼户型应是首当其冲,但以合拼户型为主的万科金色领域开盘售出约300套,销售率约9成,开盘当天1000多批客户抢购300余套住宅的场面,氛围可说是十分火爆。除了万科金色领域之外,以中小户型为主的万科红销售同样理想,一周售出7
3、0余套单位。相对于供应量小的新房市场,二手房市场更能全面反映市场的变化,根据中原的监测,二月份最后一周看房客户大幅增加,周末的看房客户数量已逼近2010年高峰水平,周末二手房成交量也恢复至1月份的8成左右,市场显著回升。政策越来越严厉,但目前来看效果不佳,原因可能有两方面:一是调控政策的边际效用降低,政策频繁出台,但始终压制不住房价,购房者对政策不抱太大希望。二是通胀压力不减,周边一些国家物价高涨,黄金、原油价格持续走高,导致避险需求依然强劲。也正是由于新政抑制需求的作用尚不明显,加上新政出台时间较短,2月份房价变化不大,仍维持在1月份的高位。新推楼盘价格稳中有升,万科金色领域价格虽创福永新高
4、,但扣除装修价格以及适当的品牌溢价,其价格与邻近的金域豪庭相差不大。深业紫麟山和万科红加推单位价格变化不大,振业峦山谷和金地上塘道加推单位价格有所上涨,不过新单位位置比之前的好。在售项目价格也变化不大,虽有个别在春节及元宵节促销,但幅度有限,2月全市住宅成交均价20588元/平方米,环比上涨2.08%。3月份是传统的楼市旺季,历年来其供应量环比都会有较大幅度回升,今年同样不例外,有超过8个楼盘推出,不过基本上都是旧盘加推,全新入市的项目极少。供应增加有望带来成交量上升,虽然在政策的打压下,一些楼盘销售可能遇阻,但从2月底依然旺盛的需求看,合理价位的楼盘也可取得理想的销售,市场将再次出现成交分化
5、现象。房价预计仍会维持稳定,政策后房价一般都会有段观望期,况且从2月份春节后的成交看,市场成交尚未陷入极度萎缩的状态,开发商也不急于降价。在新“国八条”的影响下,楼盘价格同样维持稳定,开发商不敢草率涨价,也不急于降价。新推楼盘价格稳定,万科金色领域价格虽创片区新高,但其含装修价格以及品牌溢价,实际价格水平与片区的金域豪庭相差不大。万科红和深业紫麟山价格与上一批单位相差不大,振业峦山谷和金地上塘道价格上涨,但本月项目推出的都是楼王单位,价格上浮也在情理之中。在售楼盘价格涨跌互现,2月份80个项目成交,其中74个项目在1月份也有成交。这74个项目中,34个项目成交均价环比上涨,40个项目均价环比下
6、跌。单从数据上看,与上月相比,均价下跌的楼盘数量、比例都明显增加,显示房价有所松动。但是,由于大多数楼盘成交量低,其均价受成交结构的影响很大,这些楼盘价格涨跌数据不能反映真实情况。成交前10名楼盘的价格数据更具参考性。本月成交前10名楼盘的价格同样涨跌互现,除了新推高层产品成交多的星河时代花园之外,4个楼盘价格环比上涨,5个楼盘价格环比下跌,但涨跌幅都很小,涨幅最大的不过3.02%,跌幅最多的也只2.66%,本月房价基本上维持稳定。表2011年2月全市成交前十名楼盘价格对照表NO.楼盘名称1月销售均价(元/平方米)环比涨跌(%)1星河时代花园16738-26.872向南瑞峰花园257371.8
7、33合正中央原著24082-0.364万科红196001.785花郡二期21972-0.966万科清林径12702-2.567凤凰新天85782.108香山里36118-2.669尚模八意府127011.2110凤凰印象25725-3.02合计191924.043月份历来是楼市的“小阳春”,当月供应量和成交量一般都会有显著增加,今年预计也不例外。预计3月份有多个楼盘推盘,供应大幅增加。最大供应来自龙岗区,预计龙岗中心城的星河时代、阳光天健城、中海康城、尚模八意府、深业紫麟山、阅山华府、万科清林径等项目加推,布吉的荔山公馆和来座山、龙岗镇的怡龙枫景园以及坪山的大东城也有可能加推新单位。宝安也有多
8、个项目有可能加推新单位,如西乡的合正汇一城,福永的万科金色领域,龙华的合正中央原著、潜龙曼海宁和金地上塘道,以及观澜的观湖园,宝安3月份新增供应同样有望增加。关内可推项目不多,有望在3月加推的只有岸芷汀兰、铭筑荔苑和蓉公馆等,供应量偏低。供应增加有望促进成交增加,虽然调控政策越来越严厉,但政策频频失效以及持续高涨的物价,使得居民购房意愿依然高涨,不少遭限购的购房者仍想方设法买房。另一方面,新“国八条”进一步增加购房首付,加上贷款利率上调以及银行取消优惠利率、提高贷款利率,使得当前购房成本增加不少,这将抑制不少购房者的购买力。综合以上,我们认为3月份成交回升,但成交将会出现较明显的分化现象,价格
9、较低或性价比较高的项目仍有望取得好的销售,而价格较高的项目,特别是一些价格高的合拼户型项目,销售压力会比较大。调控政策短期内对抑制房价上涨将产生作用,政策的“风口浪尖”上,于情于理,开发商都不至于贸然提价,谨慎定价也有望促使成交能更快回升。二、库存物业及御河堤项目商业概况介绍1、库存物业共18处,建筑面积合计为24607.27平方米。序号房屋建筑物名称坐落地点面积()性质用途1、南国大厦七楼ABCDEF、八楼CD、28楼ADEF福田区南国大厦 1,255.00 商品房 办公 2、百花园一期裙楼4层酒楼深圳市上步路 1,204.00 商品房 商业 3、滨河购物中心加建幼儿园第三层(高丽幼儿园)华
10、强南路下步庙南区 855.00 商品房 幼儿园 4、海外装饰大厦第七层702-707深圳市振华路 917.00 商品房 办公 5、海外装饰大厦第13层深圳市振华路 1,528.74 商品房 办公 6、宁水综合楼(商业网点)深圳市宁水花园 1,005.00 商品房 商业 7、园岭花园大厦南国大厦二座4A-4E深圳市红岭中路 425.00 非商品房 办公 8、荔树人家4-7、12、14-16号铺福田区滨河路荔树人家商铺 751.00 商品房 商业 9、木头龙61栋102、201、301、401深圳市爱国路 3,761.00 商品房 商业 10、桂花大厦AB栋二、三层裙楼深圳市桂园路 4,894.0
11、0 商品房 商业 11、福田区百花二路百花园裙楼0206-0207福田区百花二路 2,061.73 非商品房 影视厅 12、黄木岗22栋一层商铺福田区华富路黄木岗东区 1,014.90 商品房 商业 13、黄木岗23栋一层商铺福田区华富路黄木岗东区 1,014.90 商品房 商业 14、太白居布心幼儿园(F区9-14#的幼儿园)深圳市布心路 2,805.00 商品房 幼儿园 15、布心花园24栋102布心花园24栋102 88.00 商品房 住宅 16、罗湖区太白路太白居3栋101、305、405罗湖区太白路 249.00 商品房 住宅 17、润城花园第一层会所深圳市西丽润城花园 469.00
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 城建 集团 物业 评估 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-2057458.html