敕勒县舒居雅苑住宅小区一期工程项目可研报告.doc
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1、舒舒居居雅雅苑苑住住宅宅小小区区 一一期期工工程程 可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1 1.1 项目概述 1 1.2 建设单位概况 1 1.3 报告编制依据和范围 2 1.4 主要技术经济指标 3 1.5 结论与建议 5 第二章第二章 项目提出的理由、过程和必要性项目提出的理由、过程和必要性7 7 2.1 项目提出的理由 7 2.2 项目提出的过程 8 2.3 项目建设的必要性 8 第三章第三章 市场分析市场分析1212 3.1 项目前景分析 .12 3.2 市场供需分析 .13 3.3 项目竞争力 SWOT 分析 15 3.4 项目市场定位 .16 3.5 价格预测
2、.18 3.6 建设规模的确定 .18 第四章第四章 场址和项目建设条件场址和项目建设条件1919 4.1 场址 .19 4.2 项目建设条件 .19 第五章第五章 规划建筑方案规划建筑方案2828 5.1 规划设计方案 .28 5.2 建筑方案 .32 第六章第六章 配套工程方案配套工程方案3939 6.1 给排水工程 .39 6.2 排水工程 .40 6.3 采暖与通风工程 .41 6.4 电力工程 .44 6.5 智能化系统(弱电) .46 第七章第七章 消消 防防4949 7.1 编制依据 .49 7.2 消防措施 .49 7.3 消防教育和管理 .50 第八章第八章 节能与节水节能与
3、节水5252 8.1 节能 .52 8.2 节水措施与水环境系统的建设目标 .54 8.3 项目综合能耗分析 .55 第九章第九章 环境影响与保护环境影响与保护5656 9.1 编制依据 .56 9.2 环境现状分析 .56 9.3 影响环境的因素分析及采取的措施 .57 9.4 环境保护 .58 第十章第十章 劳动安全、卫生防护劳动安全、卫生防护6060 10.1 劳动安全 60 10.2 卫生防护措施 61 第十一章第十一章 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置6363 11.1 组织机构设置 63 11.2 人力资源配置 66 11.3 人员培训 67 第十二章第十二章 项目招标
4、项目招标6868 12.1 编制依据 68 12.2 招标方案 68 第十三章第十三章 项目实施计划项目实施计划7070 13.1 项目实施进度安排 70 13.2 项目实施进度表 70 第十四章第十四章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7171 14.1 项目投资估算 71 14.2 资金筹措 73 第十五章第十五章 财务评价财务评价7474 15.1 销售收入 74 15.2 成本、费用和各项税收 74 15.3 投资利润 75 15.4 财务指标分析 75 15.5 不确定性分析 77 第十六章第十六章 可行性研究的结论与建议可行性研究的结论与建议7777 16.1 评价结论 78
5、16.2 建议 78 附表:附表: 1、投资估算表 2、固定资产折旧和无形及递延资产摊销估算表 3、总成本费用估算表 4、损益表 5、销售收入、税金及附加估算表 6、现金流量表 7、投资计划与资金筹措表 附件:附件: 1、 *旗舒居雅苑住宅小区一期工程可行性研究报告委*函 2、内蒙古自治区人民政府关于*旗人民政府实施城镇规划 2012 年第十三批次建设用地的批复 (内政土发2012956 号) 3、*旗国土资源局关于 2012 年第十三批次农用地转用和土 地征收的审查意见 (*国土资字2012111 号) 4、国有土地使用权成交确认书 5、*旗建设规划局关于*旗“舒居雅苑住宅小区”项目规划 选
6、址的函 (*建规字201370 号) 6、企业营业执照(副本)复印件 7、 房地产开企业发资质证书 附图:附图: 1、*市*克*城市总体规划空间结构规划图(20112030) 2、*市*克*城市总体规划规划区用地规划图(2011 2030) 3、项目区位图 4、平面布置图 5、项目鸟瞰图 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目概述项目概述 (1)项目名称:*旗舒居雅苑住宅小区期工程 (2)建设性质:新建 (3)建设地点 位于*旗*镇,北靠*克*大街,南临盛唐路,东至健康路, 西至规划建设的城市支路。 (4)建设规模及内容 项目用地面积 28878
7、m2,建筑面积 47761m2。建设内容包括 1# 楼、2#楼、6#14#楼共 11 栋住宅楼。其中 1#楼 4433 m2、2#楼 5436 m2、6#楼 3691 m2、7#楼 3265 m2、8#楼 4314 m2、9#楼 4731m2、10#楼 4572 m2、11#楼 3806 m2、12#楼 4513 m2、13#楼 4500 m2、14#楼 4500m2。各楼栋一层均为库房,二层及以上为住宅。 总户数 394 户,库房 94 个。小区硬化 2141 m2,建设道路 4635 m2, 绿化 11551 m2。 (5)总投资及资金来源: 项目总投资 11530.6 万元,其中固定资产
8、投资 10482.4 万元, 流动资金 1048.2 万元。资金来源为自筹。 (6)建设年限:2013 年-2014 年。 1.2 建设单位概况建设单位概况 内蒙古天和房地产开发有限公司是一家自然人投资成立的专门 从事房地产开发、销售、物业等一体的综合性房地产开发公司。公 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 2 司成立于 2010 年 9 月,地址位于*市赛罕区新华东街长安金座 C 栋 705 号,注册资金 3000 万元人民币。公司下设财务部、综合部、 工程部、销售部等,形成项目从规划设计到施工、监理、销售的工 作流程。公司现有职工 65 人,高级工程是 1 人,注册会计师 1 人,
9、中级会计师 2 人,注册建筑师 12 人,中级工程师 12 人,初级工程 师 18 人,中级经济师 1 人,中级统计师 1 人,系统操作员 1 人,售 楼人员 10 余人。 内蒙古天和房地产开发有限公司先后与*市回民区人民政府签 订协议,投资开发位于*市回民区攸攸板镇攸攸板村的“天和雅居” 项目,*旗*镇光明大街“丁香水溪”住宅小区项目,*克*大街 南“泊岸华庭”住宅小区项目。目前开发的建设的各项工作均有序 地推进中。 内蒙古天和房地产开发有限公司将本着“以质量求生存,以信 誉求发展,真诚服务社会”的企业宗旨和“团结进取,开拓创新, 优质高效,勇攀高峰”的企业精神,在激烈的市场竞争中,诚信经
10、营、稳步发展,为企业的健康和持续发展打好基础。 1.3 报告编制依据报告编制依据和范围和范围 1、可行性研究报告编制依据 (1)发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南 ; (2)发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版) ; (3) 内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 3 要 ; (4) *市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ; (5) *旗国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ; (6) *市*克*城市总体规划 (2011 年-2030 年) ; (7)国家和地方有关规程、规范、政策及条列等; (8)建设单位
11、提供的其他有关资料及数据; (9)建设单位可行性研究报告编制委*书。 2、可行性研究报告编制范围 根据委*单位的要求,本项目可行性研究报告对以下几方面进 行了分析研究: (1)项目建设的必要性研究; (2)场址选择、市政配套设施及规划设计方案; (3)建设内容、建设规模、建设标准; (4)组织机构与人员编制; (5)消防安全、环境保护与节能; (6)投资估算、建设进度及资金筹措; (7)结论及建议。 1.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 技术经济指标见表 1-1。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 4 表表 1-11-1 技术经济指标表技术经济指标表 序号序号项目项目单位单位数量数
12、量备注备注 一一技术指标技术指标 1 用地面积 m228878 2 建筑面积 m247761 2.11#m24433 2.22#m25436 2.36#m23691 2.47#m23265 2.58#m24314 2.69#m24731 2.710#m24572 2.811#m23806 2.912#m24513 2.1013#m24500 2.1114#m24500 3 容积率 1.52 4 绿地率 %40 5 户数户 394 6 库房个 94 7 硬化 m22141 8 道路 m24635 二二经济指标经济指标 1 总投资万元 11530.6 1.1 建设投资万元 10482.4 1.2
13、流动资金万元 1048.2 2 销售年限年 3 3 年均营业收入万元 6368.1 4 年均总成本费用万元 1301.3 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 5 序号序号项目项目单位单位数量数量备注备注 5 年均营业税金及附加万元 363 6 年均利润总额万元 4703.9 7 年均所得税万元 1176 8 年均税后利润(净利润)万元 3527.9 9 年均盈余公积金万元 352.8 10 投资利润率 %40.8 11 投资利税率 %43.9 12 财务内部收益率(税前) %71.1 13 财务内部收益率(税后) %30.9 14 财务净现值(税前)万元 4490.8 15 财务净现值(
14、税后)万元 1666.3 16 全部投资回收期(税前)年 2.0 17 全部投资回收期(税后)年 2.5 18 盈亏平衡 BEP %25.1 1.51.5 结论结论与建议与建议 (1)结论 本项目建设条件基本落实,规模适宜,建设方案合理可行,造 价较为经济合理,资金来源有保证。项目的建设,不仅能满足*旗 城镇发展、人们居住的需求,还能美化、亮化*旗城镇,提升城市 道路、管网等基础设施水平,使城市品位得到进一步提升。同时, 项目的建设能使*旗加强对*旗工业园区的服务与管理水平,推动 县域经济发展,具有显著的效益。项目在工程技术上是可行的。 本报告认为,本项目具有可行性。 (2)建议 加紧前期工作
15、,及时完成项目开工前各项审批手续;建议建 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 6 设单位尽快组织评审,以便为下阶段工作提供可靠的依据。 精心安排施工,确保工期、质量、投资控制目标的完成。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 7 第二章第二章 项目提出的理由、过程和必要性项目提出的理由、过程和必要性 2.1 项目提出的理由项目提出的理由 本项目是在*旗经济实力不断增长下,城镇化快速推进,人口 迅速增加,人们对城镇发展水平要求越来越高的前提下提出的。 城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标,同时 经济社会发展又和城镇建设相辅相成。一方面,经济建设能够推动 城镇建设快速推进。
16、“十二五”以来,*旗经济实力得到了进一步提 升,人民生活水平不断提高,人们开始注重生存的外围环境,追求 更高品质的生活水平,对城市的综合功能升级、城市品味提高的要 求越来越迫切。经济发展除了为城市建设提供了足量的市场需求外, 还为社会建设所需的机械设备、物资开采、运输、加工等发展提供 了保障,推动了社会城镇建设。另一方面,城镇建设能促进地区经 济发展。城镇化大建设有利于提升*旗城市品位,提升城市经济、 政治、文化的凝聚力,不仅能改善城镇基础设施条件,为人们提供 宜居的居住环境,还能改善人们的消费环境,有利于本地区形成小 商圈和融入外部大商圈,为经济增长增加助力。 *旗围绕经济建设,快速推进城镇
17、建设。*旗提出了 20 年的城 市发展规划*市*旗城市总体规划 (20112030 年) 。规划 经过 20 年的城镇建设,将*旗发展成为*市的次中心城镇,城镇规 模达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市,形成“两轴、四区、 一带”的城市格局,最终成为区域公路的交通枢纽,新兴工业城市, 特色旅游城市和生态宜居城市。 “十二五”期间,*旗将主要建设 13.8 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 8 平方公里核心区,重点发展 4.7 平方公里新镇区。新镇区的建设区 域主要位于*旗*镇。*镇按照*旗*镇城区控制性详细规划 “东扩、西改、南联、北控”的发展思路进行空间布局,未来将建 设成为*旗行政
18、和商业中心。 在政策导向明确、市场条件成熟的前提下,内蒙古天和房地产 开发有限公司审时度势,提出了在*旗*镇建设舒居雅苑住宅小区 项目。 2.2 项目提出的过程项目提出的过程 2013 年 5 月,内蒙古天和房地产开发有限公司委*我公司对舒 居雅苑期工程展开系统论述,并编制项目可行性研究报告。接受 建设单位委*后,我公司组成了项目编制小组,并派有关专业技术 人员进行了现场调研和资料收集等工作。在此基础上,编制小组形 成了项目编制方案,并从各方面对项目进行了可行性论证。在报告 形成过程中经过反复与建设单位交流,最终形成了报告初稿。初稿 形成后我们组织有关专家对项目进行了内部的评审讨论,并对研究
19、方案进行了修改补充,使研究方案更加完善充实,最终形成了* 旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 。 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 (1)是*旗加快推进城镇化建设的需要 2008 年*市提出了“一核双圈”发展战略,全力加快推进城乡 一体化。 “一核”指*市市区范围内的核心区;“双圈”就是以五个 旗县所在地为节点、以五十公里为半径的半小时经济圈和城镇圈。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 9 “一核双圈”一体化就是既要加快城市核心区建设,更要依*城市 的经济实力和辐射带动力,加快发展农村经济社会各项事业,实现 城乡一体化发展。 *旗积极落实和融入*市“一核双圈一体化”发展战略
20、,城镇 发展定位为*市的次中心城镇,城镇规模达到呼包鄂城市群内的新 兴中等规模城市,形成“两轴、四区、一带”的城市格局,最终成 为区域公路的交通枢纽,新兴工业城市,特色旅游城市和生态宜居 城市。本项目按照*旗城市建设目标要求,建设地点靠近*旗新区 的核心位置,是*旗推进新区建设的重要项目。项目的建设有利于 推动*旗融入*市“一核双圈”战略,促进本地区城镇建设快速推 进,提高城市道路、管网、通信、电力等基础设施的水平,提升* 旗城市服务能力,对*旗实现城镇建设目标具有重要意义。 (2)是*旗提升城市承载力的需要 随着*旗经济的快速发展,*旗城市核心凝聚力也得到极大提 升,外来投资商和务工人员迅速
21、增加。目前*旗基本人口为 19.5 万 人,其中*镇为 7.7 万人,再加上众多的外来人口,城市承载力能 力明显不足。*旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机、依 *“呼包鄂经济圈”的辐射影响力,全面推进城镇化建设。本项目 的建设,能解决人口增长对住宅、商业基本的要求,使*旗城镇框 架进一步拉开,城镇范围进一步扩大。促进*旗基础设施水平不断 提高,促使城镇功能更趋完善,城市承载力不断增强,为地区经济 和社会发展奠定更加坚实的城镇基础。 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 10 (3)有利于提升城市品位,提高人民生活水平 按照*旗“强化基础、完善功能、提升品位、彰显特色、关注 人文” ,着力
22、打造“小而美、小而特、小而强” 、生态宜居、休闲园 林式城市和*次中心城市的城市建设要求,本项目紧紧围绕*旗新 区建设目标,坚持高品质规划,高水平建设,力争打造*旗最具典 型的代表建筑。依照*市*克*城市总体规划形成城市空间结 构为“两轴、四区、一带” ,本项目位于四区中的中心城区的东部, 城市新区的核心位置。建设本项目能有效推进*旗街景的绿化、美 化和亮化,城镇面貌日新月异,城市品位不断提升,城市新形象得 以塑造。项目的建设能有效提高人们生活质量,为人们提供一个舒 适的居住、购物消费的环境,成为方便市民生活起居的新地标,为 城镇的长远发展奠定坚实基础。 (4)能够推动县域经济发展 县域经济是
23、国民经济的基本单元,是以县城为中心、乡镇为纽 带、农村为腹地的区域经济。*旗县域经济的发展,重点是要突出 *旗工业园区产业。本项目的建设能够拉近中心城镇与*旗工业园 区的距离,为园区工作人员解决居住问题,有利于*旗工业园区吸 引人才和留住人才,更好地为园区发展服务。只有*旗工业园区的 不断发展、完善和壮大,才能够促使*旗综合性经济体系功能更加 完备,带动一、二、三产业不断发展、壮大,推动县域经济发展。 (5)能够加强与工业园区的衔接 *克*工业园区是国家电力、生物制药、冶金、化工等重要工 *旗舒居雅苑住宅小区期工程可行性研究报告 11 业基地,是内蒙古自治区 20 个重点工业园区之一,是*旗经
24、济发展 的最大支撑。目前*旗行政主体位于*旗旧城区,距离*旗工业园 区的距离较远,不便于直接服务与管理*旗工业园区内的企业。随 着养大圐圙和李家圪旦两个城中村改造项目的不断推进,城镇主体 的东移,党政中心、医疗卫生中心、学校、商业中心、高级住宅小 区成为新区发展的主要标志。本项目的建设能够增加新区活力,繁 荣新区经济,吸引城市的注意力由旧城镇向新城镇转移。为行政中 心与*旗工业园区作了重要衔接,拉近了*旗新区与*旗工业园区 的距离,为加强*旗行政主体服务与管理工业园区增加了助力。 (6)能够提升企业经济收益和提升企业竞争力 内蒙古天和房地产开发有限公司是具有房地产开发四级资质的 公司,已经投资
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