工程项目管理手册.doc
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1、 工程项目管理手册工程项目管理手册2011年6月目录前言3第一部分工程项目管理手册说明41.手册的框架说明42.文件体系说明43.文件控制5第二部分质量方针和质量目标71.质量方针72.公司质量目标73.质量目标测量要求7第三部分工程管理文件说明81.适用范围82.规范目的83.规范内容8第四部分工程系统管控说明及部门职能和岗位说明书91.总则92.总部与项目公司管控说明103.项目公司工程系统部门职能144.项目公司工程系统岗位职责204.1.工程技术部经理岗位职责204.2.工程技术部土建工程师岗位职责234.3.工程技术部给排水工程师岗位职责254.4.工程技术部电气工程师岗位职责27前
2、言品质致远,持之以恒规范、专业、品质是津滨新形势下大发展的一个重要保障。专业化管理、精品化建造,是津滨树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要努力方向。津滨又开始了新一轮快速拓展,作为上市公司,股东给管理也提出了更高的要求。在快速发展中如何保证新设立的项目公司不走样,保证产品品质,并保有津滨的全部属性?如何避免扩张中不再出现过去曾经发生的问题?如果在快速扩张前不解决这些问题,我们就无法保证高质量的快速发展和股东的要求。而规范化、高品质是成功复制津滨管理模式的有效途径,即建立和健全一整套标准化的管理制度,通过一套可以复制的标准化开发流程,保证津滨所有项目公司都能在一个完整的框架内运作,从而保证
3、为客户提供满意的产品。所以加强品质管理成为津滨地产工程管理工作的重要内容。房地产品质涉及津滨的许多部门,本次我们从规范化和专业化角度对工程专业作了系统优化,形成的成果内容包括:津滨的业务流程图、管理规程、各节点工作要求、操作指引、管理表单、示范文本等,我们将这些成果称为津滨工程项目管理手册。本次专业化体系的构建,不仅是对津滨十多年房地产成功的管理经验的总结和提炼,同时也对津滨地产10多年发展中的经验教训进行了总结,也借鉴了业内的先进管理经验,可谓千头万绪,浩繁琐碎。经过津滨总部工程技术中心的共同的努力,终于形成了津滨工程项目管理手册阶段性的成果文件。但是,这仅仅是打造过程精品的开始,学习、领悟
4、、掌握、执行才是专业化道路上更艰苦的工作。津滨在过去遇到过各种问题,在将来还会遇到各种问题,我们可以付学费,但我们不可以为同样的问题支付第二笔学费。津滨工程项目管理手册是避免重犯错误、提高员工专业能力和保障工程品质的重要工具。制度是纲,但是赢在执行,请津滨工程系统的员工在各自工作中认真执行相关的业务流程规定,并在实践中不断丰富和完善津滨专业化业务流程体系。唯有持之以恒,方能精品永远。 第一部分 工程项目管理手册说明【返回目录】1. 手册的框架说明1.1. 房地产开发过程包括了项目前期投资分析、市场定位、客户分析、规划设计、工程建造、经营销售、成本控制、采购、客户服务、物业管理等环节,也涉及到总
5、部和项目公司许多管理部门。本手册的主要内容为工程系统的业务流程图、管理规程、各节点工作要求、操作指导书、管理表单、示范文本等等,我们将这些管理文件统称为工程项目管理手册。1.2. 为了使工程项目管理手册更合理、规范、易懂、易操作,我们在文件的设计方面参照ISO9001:2000质量管理体系的文件格式和要求编写。 1.3. 本工程项目管理手册核心目的在于津滨工程管理人员在共同的工作平台和工作语言下更加高效的开展工作,遵守开发流程,确保产品品质,从而满足或超越客户不断增长的期望,提高股东和顾客满意度。2. 文件体系说明2.1. 文件体系结构工程项目管理手册文件内容包括:1) 工程管理手册和文件说明
6、2) 质量方针和质量目标3) 工程系统管控说明 4) 工程系统各岗位职责、任职资格说明5) 质量体系文件控制程序6) 房地产施工过程管理总流程图7) 工程管理程序8) 工程管理业务操作指导书9) 管理表单和记录10) 示范文本2.2. 房地产工程管理总流程图为了便于员工认知房地产开发过程,我们将津滨房地产流程分为以下三个级别1) 第一级:房地产总控流程(本次没有提供) 其主要的作用是指导房地产项目总体运作过程。包括各部门主要流程点,各部门主要节点的配合、顺序,项目运作的主要节点等等,是个指导方向性流程。它基本性的指出了项目各个节点、部门主要节点。 2) 第二级:专业控制总流程(注:本次仅提供施
7、工过程总流程)。二级专业流程是依据总流程并根据专业进行详细分解,使得各专业部门详细了解本部门的流程和主要工作。主要包括了各部门主要工作、节点要求。3) 第三级:部门业务流程(部门内部项目运作流程)部门业务流程在部门流程中的具体体现。是部门在进行项目运作中的详细流程。其细化到各个岗位在项目运作中控制点、流程点等。在所有的管理程序、操作指导书中都附加了第三级流程图。2.3. 管理程序:是对总部和项目公司在工程控制等有关的活动的5W1H(WHY、WHO、WHEN、WHAT、WHERE、HOW)的描述。文件的章节主要包括了以下主要内容1) 目的和范围:叙述编制此程序的作用和目的,规定此文件应用的场合和
8、时机,关于此内容的描述,我们在每个管理程序的开始作了说明。2) 定义:亦即名词解释,针对文件中用到的专业术语做出说明,会令文件内容更清楚明白。3) 职责:即在该文件运行中相关部门和人员所担负的权责,重点说明和此文件有关的主导部门和相关部门的权责。4) 工作程序:即工作执行的方法、过程和要求。文件内容:在工作过程中,描述活动的5W1H,即由谁(WHO),在何时(WHEN),在何地(WHERE),做何事(WHAT),为什么做(WHY),怎样做(HOW),缺少任何一个W或 H,都有可能使文件的内容不易理解。5) 支持性文件:用以索引文件中所提到或引用的文件资料。6) 记录:用以对应文件内容中所提及的
9、记录所使用的表单。2.4. 操作指导书:是工程管理过程有关具体活动如何操作、操作的程度和深度如何、如何进行控制的描述文件。格式与管理程序一致。2.5. 管理表单:阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。2.6. 示范文本:不易通过文件描述,在使用中可以直接参考的文件。3. 文件控制3.1. 对于管理程序、操作指导书、管理表单应做好标识、发放、修订、回收的管理,公司内部使用的上述文件必须处于受控状态,所需的控制有:1) 文件发放前必须经过制度规定的授权人员的批准,并有批准人的签名(或盖章)。2) 在对文件的评审之后,确有必要进行修改的,应由文件的原编写部门进行修改,经过再次批准后方可使用。
10、3) 文件上必须按照规定进行版本及修改状态的标识,文件修改时,应在修改文件上作相应的修订标识。4) 在文件的有效使用场合,均可清楚的得到文件的有效版本。5) 文件管理必须使文件保持清晰,每份文件都有编号确保易于识别和管理。6) 技术文件在使用前也必须经授权人员按程序确认。7) 作废文件必须及时回收、标识、处理。有必要保留时,应当在文件上做出标识。3.2. 文件编号规则为:1) 工程项目管理手册编号: JB/ XM/001,“XM”为中文项目拼音的第一个字母,各类文件以数字流水编号。2) 管理程序、操作指导书、管理表单和示范文本的编号由四部分组成:公司代码/专业代码/文件类型代码+数字流水号。例
11、:工程管理规程编号部门或专业拼音缩写GC代表工程的意思津滨公司的拼音缩写表示文件是管理程序类文件 JB/GC/QP0013) 文件类型代码:管理程序-QP;操作指导书-WI;表单和示范文本-QR3.3. 工程项目管理手册文件有效版本标识。1) 所有文件均要标明版本及修订状态,即版本号。2) 其编号规则为:文件每修订一次,修订状态从0、1到9依次递增,超过10次时其版本由A、B到Z依次递增。3.4. 文件的评审和改进在下列情况下,公司相关部门对文件进行评审,以确保文件的适宜性和充分性:1) 当公司运营体系或其过程需要发生变化时。2) 管理评审时提出需要改进时(包括纠正预防措施)。3) 测量分析过
12、程提出需要采取纠正预防措施时。3.5. 工程项目管理手册文件的利用规定【返回目录】1) 工程项目管理手册文件是公司经营管理和业务运作的保证,仅供工程职员工作时用,严禁复制传播。2) 总部各部门负责人和项目公司总经理是工程项目管理手册打印版本的保管责任人,所保管的文件只供本部门或本项目公司人员业务参考借阅,禁止复印或外借。3) 工程项目管理手册文件一律不向总部和项目公司以外单位提供阅览。第二部分 质量方针和质量目标1. 质量方针诚信规范 建筑放心之家诚信规范 诚实守信,实事求是,依法经营,规范操作,做富有责任感的房地产专业发展商。建筑放心之家 通过向顾客提供精致的商住产品和满意的服务,营造高尚的
13、生活环境和舒心的生活空间,让“家”成为顾客存放心灵的地方。2. 公司质量目标顾客有效投诉处理率100%项目工程总体质量目标实现率100%顾客满意度80%以上3. 质量目标测量要求3.1. 公司质量目标序号目标项测 量 公 式 / 依 据 (来 源)统计责任部门/统计区间1.顾客有效投诉处理率100%(按要求处理宗数有效投诉宗数)100%投诉统计/年度2.顾客满意度80%以上各项目平均满意度值之和 年度总调查项目数100%当年入伙项目调查结论服务部门/项目入伙后半年3.项目工程总体质量目标实现率100%(达到目标要求的项目数当年竣工验收项目数)100%按当年竣工项目验收备案证明书统计竣工项目/年
14、度3.2. 工程技术部质量目标序号目标项测 量 公 式 / 依 据(来 源)【返回目录】【返回目录】统计责任部门/区间工程技术部1.项目工程单项质量目标完成率100%(达到目标要求的施工项项目质量目标总项数)100%工程技术部/项目竣工后2.入伙前房间问题处理率100%(按要求处理的问题数发现的问题总数)100%服务部门/项目入伙前3.重大质量、安全事故发生数0根据监理公司记录确定工程技术部/年度及项目撤销后4.项目总成本控制范围批准成本根据竣工结算资料统计工程技术部/项目竣工结算后5.投诉处理率100%(按要求处理宗数客服转来的投诉宗数)100%服务部门/年度6.投诉回复及时率100%(按时
15、间要求回复投诉宗数客服转来的投诉宗数)100%服务部门/年度第三部分 工程管理文件说明1. 适用范围适用于津滨总部地产控股、独立操作项目公司的工程管理。2. 规范目的规范工程管理操作流程,明确工作方法及要求,做到各项业务活动目标明确、作业分明,确保符合津滨总部的质量管理需求,满足客户和市场需求。3. 规范内容3.1. 工程管理制度3.1.1. 本管理制度目的确保项目的施工过程处于受控状态,使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。本制度适用于津滨总部和项目公司开发的所有项目在开工准备及施工过程的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。3.1.2. 本制度清单名 称备注管理制度项目
16、前期阶段工程管理程序项目实施阶段工程管理程序工程供方管理程序项目保修期阶段管理程序项目工程管理评估体系管理程序操作指导书项目工程管理规划编制操作指导书工程质量控制操作指导书项目报批报建管理操作指导书现场临建三通一平施工操作指导书【返回目录】安全文明施工管理操作指导书施工图纸会审管理操作指导书设计变更管理、现场签证管理操作指导书新项目房屋交付标准操作指导书成品保护操作指导书施工监理管控操作指导书对施工单位的检查考核控制操作指导书新项目房屋交付验收标准操作指导书集团及项目公司对项目监督检查、考评、巡检管理办法供方的后评估管理办法分户验收管理办法3.2. 工程管理基础管理制度3.2.1. 本管理制度
17、目的合同管理、资料管理等基础类的管理,属于工程管理的基础,为保障其它业务规程和操作指导书的执行,总部需要加强基础管理。3.2.2. 本制度清单名 称备注管理制度质量体系文件控制程序操作指导书合同管理操作指导书第四部分 工程系统管控说明及部门职能和岗位说明书1. 总则1.1. 目的规范化、专业化、精细化是公司新形势下大发展的一个重要保障。 为了保证项目的成功开发,必须明晰项目公司职能和定位,梳理项目公司的业务和管理流程,界定项目公司与总部以及项目公司部门之间的职责、权限和义务。1.2. 管控手册涉及的内容公司的管控体系,是在充分分析目前所处的阶段以及业务状况,结合公司地产发展战略以及国内管控经验
18、基础上设计的一套管理体系。是项目公司协同的工作方式,通过这个管理体系,完成资源分配、产品研发和运营管理。1.3. 术语和定义总部:特指总部的地产业务,承担地产业务管理、监督和指导职能。(以下简称总部)【返回目录】项目公司:指总部下属的各分公司(以下简称项目公司)1.4. 适用范围该管控体系是项目公司管理体系的重要组成部分,总部、项目公司以及公司所有项目均须严格执行。本管控体系不涉及地产工程业务以外的部门和经营单位。2. 总部与项目公司管控说明2.1. 总部工程技术中心定位和职能(工程管理) 2.1.1. 定位: l 负责对各个项目的施工管理工作的监督、审查,对其参与的事项的结果负连带责任,对质
19、量的系统偏差负直接责任。2.1.2. 总部工程技术中心管理的“八字方针”l 规范:对总部和项目公司专业工作进行规范化和专业化管理,提高专业工作水平,高水准地完成本职工作。规范工作主要涉及工程系统的管理程序、流程、操作指导书的制定、完善及其在总部和项目公司的落实。l 监控:对项目公司专业工作状况进行的监控,确保制度得到落实,品质得到保障。l 参与:对于房地产公司,项目是最主要的利润来源,所以为项目提供服务、保障项目开发依照计划和质量要求完成,是总部工程技术中心最重要的工作内容之一。 l 支持:及时协助解决项目公司遇到的相关专业问题。2.1.3. 总部工程技术中心部门职能(工程管理方面)l 总部工
20、程技术中心的管理职能包括了设计、工程、采购和成本四项专业,本管控体系主要说明工程质量、进度的管控。l 以下管理职能主要描述工程管理,不包含设计、采购、成本的管理职能说明。工程技术中心职能部 门总部工程技术中心(工程管理方面)部门定员 人主管领导 发布日期 年 月 日职责纲要:职责、目标、工作任务与要求目标:1、保证项目质量目标完成率100% 2、项目无重大质量、安全责任事故发生3、监督项目进度符合项目经营计划要求,100%按期竣工和入伙职责一职责表述:监督项目公司工程技术部工作质量权限经办、审核工作要求定期检查公司所有项目工程的实体质量和工作质量,分析出现问题的原因,及时纠偏,避免出现系统偏差
21、具体工作定期组织对公司各项目的工程实体质量进行全面检查,对质量缺陷和隐患提出整改与预防措施,并督促工程技术部落实职责二职责表述:对项目工程总控进度计划的审核和监控权限经办、审核工作要求跟踪掌握与项目计划有关的各职能部门的工作进展情况,及时通报计划执行情况,对计划的延迟提出预警和改进意见具体工作1、参与并审核工程项目总进度计划2、每月向总部决策层提交各项目工程计划执行的状况3、对于关键节点延误15天以上的项目发出预警,并提出整改意见职责三职责表述:参与工程招投标权限参与工作要求准确提供采购的技术指标具体工作1、参与项目公司组织的设计、监理、施工单位、工程资源共享的招投标的评审工作2、根据工程施工
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