房地产开发项目成本核算与纳税筹划.ppt
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1、,房地产企业成本核算与纳税筹划 房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,成本形成的重要阶段,划分成本对象,归集开发成本,确认完工标准,实际发生成本,预提成本,待摊成本,分配共同成本,计算单位成本,调整后续成本,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,1、划分成本对象涉税风险分析 成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动,对于房地产企业而言,项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分,也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 (1)、房地产项目成本对象划分原则 案例 某房地产开发企业拿到一块土地,开发住宅小区项目。面积120亩,规划为多层10栋,高层2栋,高层
2、共计28层,14层是商铺,上面24层是住宅;另有配套会所一个,独立规划地面车库一个,物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分? 可否销售原则;分类归集原则;功能区分原则;定价差异原则;成本差异原则;权益区分原则,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,住宅小区项目,可售部分,不可售部分,多层建筑,高层建筑,独立车库,多层 住宅,高层 住宅,高层 商铺,小区会所,物业场所,幼儿园,中间对象,最终对象,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,1、划分成本对象涉税风险分析 (2)、房地产项目成本对象划分特殊情况 项目分期开发问题 如何界定分期?分期开发项目
3、是否分期清算? 成本对象中的商铺问题 商铺是否作为独立成本对象?能否独立归集成本? 可售与不可售的转化问题 地下车位卖还是不卖?,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (1)、土地成本归集 出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本? 契税 契税计税基础如何确定? 市政配套费 耕地占用税 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费 拆迁补偿与安置费,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (2)、前期工程费归集 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期
4、费用。 项目整体报批报建费: 项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费: 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费,制图、晒图费,规划设计方案评审费。 境外设计费问题,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (2)、前期工程费归集 勘察、测绘 水文、地质、文物和地基勘察费;沉降观测费,日照测试费,拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 发票税率?是否需要项目所在地发票? 七通一平费 用水、污水、雨水、燃气、电力
5、、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。 临时设施费 工地甲方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租赁费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。 预算编审费 支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (3)、建筑安装工程费归集,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (3)、建筑安装工程费归集 建安工程费的发票开具风险 赢在哪里开具? 开错了怎么办? 建安工程费核算的证据链条风险 证据链条应包含哪
6、些核心因素? 建安工程费的比较风险 税务机关如何比较?,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (4)、基础设施建造费归集 基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平,均是指土地同城市管网的对接,项目内部的对接需要企业自行建设,这就构成了基础设施建设费的主要部分。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (5)、公共配套设施费归集 公共配套设施费专指
7、开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 在房地产开发项目中,常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (5)、公共配套设施费归集 五类配套设施核算 盈利性配套设施 非盈利型配套设施 固定资产型配套设施 产权不明性配套设施 与国家有关单位合资建设的配套设施 案例 某房地产企业在其所开发
8、的住宅小区中配套建设邮电所一个,建设费用共200万元,建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理? 会计核算?所得税?营业税?土地增值税?,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (6)、开发间接费 开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中,开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发间接费入账依据 开发间接费中的营销设施建造费问题 项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独
9、建设型和租赁型四类 开发间接费中能否列支业务招待费?,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 (7)、开发成本中的预提与待摊费用 案例 某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层,两栋高层,一栋会所。由于开发分两期进行,第一期开发两栋高层,第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本,会所成本如何处理? 会计处理 所得税处理 土地增值税处理,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)文件第三十二条规定: 除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。
10、 (1)、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10。 (2)、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (3)、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)文件明确规定: 房地产开发企业的
11、预提费用,除另有规定外,不得扣除。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、确认完工标准环节涉税风险分析 (1)、完工标准的税法规定 国税发200931号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件:除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工: 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复(国税函2009342号),房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、确认完工标准环节涉税风险分析 (2)、完工标准的涉税风险
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