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1、资产评估学,资产评估学简介,“资产评估学”是一门专门讲授评估理论与方法的课程,具有较强的实用性。 随着我国市场经济体制改革的不断深入,资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。 【主要内容】: 资产评估的基本理论与基本方法、资产评估实务、资产评估的操作与管理。 【学习目的】: 掌握基本评估理论和技巧,为从事资产评估、资产管理、产权交易、财务管理、会计核算等工作和研究打下基础。,【预备知识】:,微观经济学、统计学、财务管理和会计学,【学习要求】:,本课程是一门以实务操作为主的课程,要求同学们熟练掌握资产评估的基本原理和计算公式。为此,要求学生课前预习,认真完成每一章后面相关的习题。 鼓
2、励和支持同学们自行组织评估实践活动。,【考核方式】:,课堂学习情况及出勤率作为平时成绩,占总评成绩的30%,课堂练习和综合练习(考试)成绩占70%。 鼓励大家问答问题 。,引言,评估,资产,评估是什么?,评估就是评定和估算。,判断力是人的一项非凡的能力,21世纪什么最贵?,人才人力资源人力资本人力资产,稀 缺,有价值,对“自我”这个人才的评估,我的优点:,我的缺点:,第一篇 资产评估的基本理论与基本方法,第一章 资产评估的基本概念,【知识点】: 资产的定义和分类 资产评估与市场经济 资产评估的特点 资产评估的功能 资产评估的主客体 资产评估的原则 资产评估与会计和审计的比较 【难 点】: 资产
3、评估与会计和审计的比较,一、资产评估(valuation)的概念,1.市场经济的核心问题是交易: 一般商品的交易,产品或服务,我们呼吸的空气是不是商品?,自家种的蔬菜是不是商品?,【判断标准】:1.消耗了劳动,2.进行了交易,资产的交易,经济主体拥有或控制的,能以货币计量的,能给经济主体带来经济利益的经济资源。后面的章节我们会对资产的含义作进一步的解释。,现代市场经济中资产的交易非常活跃,但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估,2资产评估的概念:(教材第3页) 资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,运用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估
4、算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。,时点评估基准日,【问题】:去年的100元和今年的100元在价值上是等价的吗?为什么?,资金时间价值数量上等额的资金在不同时点上的价值是不一致的,请举出一些随时间流逝增值的资产吗?,资产评估由六大基本要素组成:,评估的目的(特定资产业务) 评估的对象(客体) 评估人(主体) 评估标准(价值尺度) 评估方法(成本法、收益法、市场法) 评估规程(评估必须遵循的规则与程序),资产评估目的决定估价标准制约评估方法,【组成要素的关系】,3资产评估的功能 (1)价值尺度:通过对资产现时价格进行评定和估算,为资产业务提供公正的价值尺度。 (2)界定权益:确定资产有
5、关各方的权益 例子:典型的网络公司为例,公司的资产分为三个部分,一技术股;二管理股:职业经理人(CEO),三投资股:固定资产投资,现金投资。 (3)优化配置:促使资产用于价值高收益大的方面。 机会成本一种多种用途的资源置于特定用途时所放弃的其他用途的最大收益,例子:求学还是工作,土地:商用还是住宅。,二、资产评估的特点,参阅教材的7-10页,这里我们只强调其中重要的3个特点,1市场性市场法的理论依据 资产评估是在模拟市场条件下,对资产确认、估价、报告,评估结果受市场直接检验。 (1)评估资料源于市场 (2)评估结果接受市场检验,2公正性 公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于
6、资产业务的需要,而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方。评估人员或机构是与资产业务没有利害关系的第三者。,例子:两权分离的上市公司,所有者聘请第三方(审计师)对经营者的经营活动进行监督。,3咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见,无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。,三、资产评估的目的 资产评估目的分为:一般目的和特定目的。 资产评估的一般目的包含着资产评估的特定目的,资产评估的特定目的则是一般目的的具体化。 资产评估的一般目的由资产评估的性质和功能决定。 资产评估的特定目的:请看教材的11页的图,非法令评估,资产交易,单项资产交易,产权变动,房地产 交易,合资经营、
7、合作经营、企业经营,企业合并、分设、兼并,发行股票,企业出售,企业出租,土地成片出租,土地开发经营,房地产买卖,房地产出租,融通资金,抵押贷款,发行债券,融资租赁,资产保全,企业资产保全会计处理,财产保险,资产清算,咨询服务,资产开发,考核经营业绩,财务报表,诉讼,法令评估,税收,国家征用不动产,(补偿评估,【背景资料】我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定,(1)整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司; (2)以非货币资产对外投资; (3)合并、分立、清算; (4)除上市公司以外的原股东股权比例变动; (5)除上市公司以外的整体或者部分产权(股权)转让; (6
8、)资产转让、置换、拍卖; (7)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位; (8)确定涉讼资产价值; (9)法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。,占有单位有下列行为之一的,可以不进行资产评估: (1)经各级人民政府及其授权部门批准,对整体企业或者部分资产实施无偿划转; (2)国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业(事业单位)之间的合并、资产(产权)划转、置换和转让。 占有单位有下列行为之一的,应当对相关非国有资产进行评估: (1)收购非国有资产; (2)与非国有单位置换资产; (3)接收非国有单位以实物资产偿还债务。,【背景资料】我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的
9、规定,四、资产评估的主客体,1资产评估的主体 资产评估的主体是指资产评估业务的承担者,从事资产评估的机构和人员。 (1)评估机构(法人) (2)专业评估人员(自然人),【小贴士】 资产评估师专业资格考试在每年的9月份举行,目 前注册资产评估师全国有3万余人,资产评估机构 2,500余家,属朝阳行业。,2资产评估的客体 (1)资产的含义 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的,能以货币计量的经济资源,能够给经济主体带来经济利益的经济资源,包括各种财产、债权和其他权利。 资产的特征:资产必须是经济主体拥有或控制的;资产必须能以货币计量;资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。
10、,(2)资产评估对象的分类。 作为资产评估客体的资产,存在形式是多种多样的,为了科学的进行资产评估,可对资产进行适当的分类:,按资产存在形态,有形资产和无形资产 问题:请举出几个无形资产的例子? 按资产是否具有综合获利能力,单项资产与整体资产 单项资产单台(件)资产;评估的是单个生产要素的价格,例:某台机器设备。 整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体,例如企业;评估的是资产综合体的获利能力。 整体与单项的区分标准:一是看是否由多个单项资产组成;二是看能否单独计算获利能力。,按被评估的资产能否独立存在,可确指资产与不可确指资产,可确指资产,不可确指资产:商誉,有形资产,除商誉外的无
11、形资产,商誉企业能获得高于一般正常收益的超额收益。例子:大型超市可以延期付款,从而减少流动资金投入,减少了成本,获得超额收益,也就是商誉。,根据评估对象分类: 机器设备评估、房地产评估、 流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企 业整体评估、资源性资产评估。,五、资产评估的假设和工作原则,1资产评估的假设 (1)交易假设 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设,它假定所有待评估资产已经处于交易的过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 交易假设为资产评估设立了条件,也限定了资产评估的外部环境。,(2)公开市场假设 就资产评估而言,公开市场是指一个存在自愿的买者和
12、卖者、充分发达和完善的竞争市场。双方地位平等,都能获取足够的市场信息,交易行为是自愿的、理智的。 公开市场假设就是在说明一种充分竞争的市场条件,在这种条件下,资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定。从而指导资产评估。 公开市场假设是资产评估中的一个重要假设,其他假设都是以公开市场假设为基本参照。,(3)持续使用假设 首先设定被评估资产正处于使用状态;其次推断处于使用状态的资产还将继续使用。 持续使用可以细分为三种:在用续用(原用途);专用续用(新用途);转地续用(空间位置改变)。例子:机器设备;土地; (4)清算假设 清算假设是指假定资产在非公开市场条件下被迫出售
13、或快速变现。被评估资产的评估值通常较小,适用范围也有限。,2资产评估的原则 请大家参考教材的25-26页,这部分的内容较简单,我们不作为重点。 (1)独立性原则评估机构坚持第三者的立场。 (2)客观公正性原则 (3)科学性原则 (4)专业性原则,六、资产评估与会计和审计的关系,1资产评估和会计的联系 资产评估和会计的联系,表现在两个方面:1.会计利用资产评估的结论。2.资产评估要参考会计数据资料。 2资产评估和审计的联系 资产评估和审计的工作方法有时候是相同的;资产评估要参考审计的相关数据资料。,3资产评估和会计的区别 (1)范围不同:资产评估是一种资产价值判断活动;会计则反映和监督企业的经济
14、活动。 (2)方法不同:会计主要采用核算方法;资产评估出了核算以外,还广泛采用预期收益折现法,市场售价类比法等多种方法。 (3)目标不同:会计的基本目标是企业管理、会计核算和会计信息披露服务。资产评估的基本目标是资产交易和产权变动服务。 4资产评估和审计的区别 目的特征不同: 审计公正性,财务报表真实性的判断 资产评估咨询性,资产价值判断,【思考与练习】,单选题 1、资产评估的时点性是指以被评估资产在( )的实际状况,对资产价值进行的评定估算。 a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未来 2、按存在形态可以将资产分为( )。 a可确指资产和不可确指资产 b固定资产和流
15、动资产 c有形资产和无形资产 d单项资产和整体资产3、银行在因债务不能清偿而需要对其受押的下3、下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是( )。 a控制性 b有效性 c稀缺性 d市场性 4、资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是( ) a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者,c,a,d,d,多选题 1、资产评估行为涉及的经济行为包括( ) a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿 2、资产评估的公正性表现为( ) a、资产评估应遵循正确适用的评估原则,依照法定的评估程序,运用科学的评估方法。 b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。 c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。 d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。 e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值,最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。 问答题: P26页,习题1、2、3、7,abcd,ab,
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