房地产销售执行报告.ppt
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1、熙湾销售执行报告 2004年9月,熙湾,完全生活静界!,分析片区市场竞争新情况, 调整营销节点及营销策略, 明确下阶段推广思路及各合作方的工作重点.,报告目的:,总占地面积: 9553.8M2 住宅建筑面积: 28038.8M2 商业建筑面积:758.9M2 绿化系数: 62% 容积率: 2.83 总套数: 211户 车位: 187个,两栋11-16层小高层,南北向,中心为小区园林,北栋为近6米架空层具备”泛会所”的功能,南栋底下为小区 配套商业。 项目总体分为:A、B、C、D、E、F、G7个单元;2梯2-3户,主力户型为3房,占到的套数 比为77.5%,其余为 2房及4房,各占10%及12.
2、5%。,“熙湾”简介,项目基础资料:,项目总体规划:,3房为主,2房、4房为辅, 其中3房带工人房为项目主力户型。,项目户型定位:,户型亮点: 2梯2户,南北通透 户户赠送10-16平米空中露台 部分单位同时具备入户花园及大露台,目前工程进展:主体建筑14层,发展商营销目标:,保证项目100%销售率 树立企业品牌,建立良好市场形象 实现低成本营销(推广费用100万),工程进展及销售节点、销售节奏预估:,2005年,2004年,工程层,主体封顶,脱外墙,7月,8月,9月,10月,11月,12月,月,主入口完工,样板房完工,咨询处进场,园林中心完工,售楼处完工,主入口施工,报告框架:,一、片区市场
3、分析,二、总体营销策略,三、分期营销举措,四、各方工作重点,片区简介,简述南硅谷功能与前景,区域现状:以科技、教育为主要功能;住宅小区的先继开发,片区市场预 热情况不断升温。 居住功能:主要是科技工业园的生活配套及软件园区;总建筑面积近100万 平米,规划人口3万人。 教育功能:已形成产学研基地和虚拟大学园等科研教育基地; 3-4年内: 陆续开发建成商品房住宅小区; 5年规划: 建成赛博维尔软件园和居住配套小区; 未来规划:建成国内一流、国际上有影响的高科技产业园区。,体现21世纪最具城市核心竞争力的区域; 现阶段配套设施缺乏,未来配套规划完善; 是生活文化氛围浓厚的纯净理想生活社区。,市场分
4、析,片区项目分布情况,结论:目前片区在售项目除万豪商业广场外,其他4个项目均为销售尾期; 另八个地块将近35万平米的存量, 目前仍是地块状态,预计05年推售, 不与本项目产生太大的直面竞争.,(总计42.6万,同质化竞争激烈),片区在售楼盘信息表,在售项目分析,1、竞争上: 目前在售项目整体销售率均在75%以上,预计10月销 售率将达到80%以上,与本项目的直接竞争性不强。 2、产品上:以92-139平米的3房,142-156的4房为主。 3、销售上: 朝南向的朝园林的附赠送面积的户型销售情况较好, 四房以上户型为片区稀缺产品。 4、客户上:实际成交的客户中,来自福田与南山客户比重高过科 技园
5、的客户。 5、推广上:在项目规模及发展商品牌前提下,各项目均做有大 量推广。,结 论,市场分析,预售项目分析,三个项目的推售期重叠;但由于滨福世纪广场在产品定位上与本项目产品定位相距较大,不处于同一竞争层面, 滨福庭院的产品定位、项目规模及施工进度基本与本项目相近,为本项目最大的竞争对手.,熙湾 VS 滨福庭院,竞争项目分析,项目规划布局,滨福庭院: 点式布局为主,园林分为两部分 主入口在南面,昭示性差 五栋9-16层小高层,2梯3户及1梯2户 产品的均好性较强,大部分的户型拥有庭园 景观 91%的户型保证了南向的主要朝向,且大部 分户型为南北通透,55%的户型带花园(以 入户花园为 主,计一
6、半建筑面积). 熙湾: 板式布局,园林空间完整 主入口临路,展示效果好 南北两栋11-16层小高层,2梯户及2梯3户 90%的户型为两梯两户为南北通透,北栋观 看园林景观,南栋高层观海景,滨 福 庭 院 VS 熙 湾,竞争项目分析,项目产品定位,主力产品面积接近,滨福产品面积 区间跨度较大,可选性较多; 滨福2房面积偏大,销售有压力,但比例少; 滨福4房比例较大,属片区畅销产品。,本项目竞争优劣势分析,优 势:,项目规模偏小,自身配套不完善; 部分户型结构(客厅过梁)对空间有影响; 发展商品牌资源无法利用; 没有保证户户具备生活阳台与工作阳台; 产品使用率较低; 产品面积区间少,可选性不强;
7、小区东侧视线受世纪广场一定遮挡。,二梯二户板式结构,南北通透; 户户赠送10-16平米露台; 尽量保证南山外国语学校学位; 园林设计精致,入口展示效果好; 电梯厅及消防梯均通风采光; 南栋中高层拥有海景资源; 外轮廓线丰富,外观设计大气。,劣 势:,项目总体设计精致、高档,附加值(赠送花园)优势明显,但滨福项目针对本项目劣势也具备一定竞争优势,因此本项目在现场包装展示到位、学校学位落实及项目入市时机抢先等方面显得尤为关键。,报告框架:,一、片区市场分析,二、总体营销策略,三、分期营销举措,四、各方工作重点,突出形象-与片区价值相关联 强化产品-突显卖点展示品质 借势推广-节约成本实效营销,总体
8、营销策略,强化片区未来价值及产品特色,采用借势策略,走低成本营 销路线,与周边楼盘资源共享,提升项目附加值与形象.,推广形象- 推广语、定位语,海风吹拂,滨海大道斜阳如画, 涛声如夕,深圳湾畔金光闪烁, 当城市的喧嚣还在上演,熙湾更在乎心灵的富足, 这里只有生活,只有纯净, 一种包容的海怀编织了深圳未来生活的所有缤纷和美丽, 熙湾,让硅谷静下来!,在熙湾,卸下社会的标签,成为百分之百忠于自己的主人, 平凡的快乐,已经不是奢侈, 这里的幽静树海,隔绝了市俗打扰,还给您生活的真实 让你忘记工作,忘记时间,忘记压力, 熙湾,完全生活静界!,建筑、园林、户型、配套,形象展示,折页、户型单张(月日到位,
9、配合咨询处使用) 简介大气,卖点清晰,展示项目形象、体现项目品质,静 是这个城市喧哗年, 浮华流走后一种平和的气质; 是走过山,趟过水, 一片坦然的幸福内敛你激情脚步的心态; 也是尝过甜,品过苦, 一种回归的意念在平衡里成为静态滋长的依恋。,片区,产品,心境,楼书(月5日到位,配合产品推介会使用) 表达片区氛围,体现楼盘品质,展示项目卖点,强化项目形象,卖场展示全攻略-强化产品,累积片区诚意客户,满足基本销售功能,展示产品形象品质,售楼处 260平米 (10月1日到位,配合秋交会及国庆假期使用) 沿街面长,昭示性强 布局灵活,空间多变 风格稳重大气 体现楼盘品质,强化项目形象,主力户型:3房2
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