07福建亿力淮安会展中心地块前期策划提报.ppt
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1、,2007-4-5,福建亿力淮安会展中心地块 前期策划提报,提报简要,淮安城市概况 淮安房地产现状与特征 水渡口板块分析 淮安商业及办公市场分析 项目研判与定位 项目产品开发建议 营销推广策略,淮安城市概况,淮安城市概况,淮安,用什么让我们爱上你? 幅原辽阔,人杰地灵 历史悠久,文化之乡 运河之都,九省通衢 民风淳朴,礼仪之乡,淮安城市概况,苏北大地上,新兴的工业城市 经济持续快速增长,经济结构进一步优化。 固定资产投资快速增长 消费市场稳中趋旺 居民生活水平稳步提高,淮安城市概况,近期宏观政策 土地增值税清算 央行上调存、贷款利率 物权法即将颁布,淮安房地产现状与特征,淮安房地产现状与特征,
2、淮安房地产开发投资增长较快,两年内涨幅高达100% 房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年增长,市区达到 470048万元,同比去年增长34.29%,淮安房地产现状与特征,房地产开发总量大幅增长,住宅开发是绝对主力 06年,全市完成房地产开发施工面积641万,同比增长54.46%,新开工面积376万 ,同比增长75.7%,竣工面积230万,同比增长11.65%;市区完成施工面积469万 ,同比增长53.77%,新开工面积271万 ,同比增长63.25%,竣工面积181万 ,同比增长25.69%。,淮安房地产现状与特征,市区房地产在建量巨大,年开发量与竣工量保持在2.5:1左右,后期市场上市量巨
3、大,未来市场竞争激烈。,淮安房地产现状与特征,供销比逐年下降,普通商品住房销售旺盛,市场产品以多层住宅为主 市区06年在售的50余家楼盘中,除淮海第一城、天山华庭等少数楼盘有小高层销售外,绝大部分楼盘以多层产品为主。,淮安房地产现状与特征,120 左右三房最受市场欢迎 2006年淮安市区(含楚州区)商品房供需情况(单位:套)(以下数据来自淮安市房管局),淮安房地产现状与特征,普通商品住房销售价格平稳上涨 2006年12月份,全市普通商品住房平均价格为2033元/平米,价格同比增长17.72%;市区普通商品住房平均价格为2362元/平米,价格同比上涨10.52%;主城区(含清河区、清浦区、开发区
4、)平均价格为2595元/平米,价格同比上涨9.75%。,淮安房地产现状与特征,市区可开发土地逐步减少,市区房价上涨较快,升值空间较大 开发重点逐渐东移,淮安城东将成为下一片开发热土 不同区域人群购买倾向性较严重,各板块购买群体划分比较明确 房地产开发市场以外地开发商为主,缺少品牌发商 ,行业整体水平不高 产品缺少创新性,同质化严重 换房需求,在购买需求所占比例较大,淮安房地产现状与特征,土地市场研究 土地出让市场良好,以住宅用地为主 住宅用地容积率普遍较高 住宅用地价格屡创新高 出让土地以,清河区和开发区为主,水渡口板块分析,水渡口板块分析,市场现状及特征,销售价格上涨快速 板块内大盘林立 项
5、目整体水平较高,产品类型丰富 产品主力户型以120平米左右三房为主 板块内各楼盘均拥有一定的景观资源,水渡口板块分析,未来发展趋势 住宅上市量巨大,市场竞争激烈 住宅产品类型以小高层、高层为主 高品质项目将陆续涌现 淮安普通住宅价格风向标 CLD呼之欲出,水渡口板块分析,越河地块 占地面积约410亩 容积率:不大于2.2 成交价格:5.96亿 楼面价:993元,水渡口板块分析,已售各竞争对手市场形象分析及营销手法 淮海第一城淮安人心中最佳的居所 河畔花城淮安人心中最具性价比的楼盘 香格里拉淮安人最期待的住宅 盛世名门名校、水岸、多层,物以稀为贵,水渡口板块分析,本项目客户调研分析,水渡口板块分
6、析,本项目产品客户调研分析,水渡口板块分析,对本项目住宅物业思考 1)产品方面 建议采用新古典主义建筑风格 房型设计以100130平米三房为主,在设计过程中充分考虑舒适性 在条件允许下,建议本案增加多层和低层物业 2)配套方面 建议本案配置高品质会所。 建议本案配置高规格幼儿园、中小学。 建议本案以配套为核心竞争力,以学区优势吸引消费群体,最大化赢取市场份额。 3)价格方面 建议本案以3000-3500元/平米的价格区间入市,迎合市场对本项目价格预期,从而为本案实现快速 去化、占领市场、迅速回笼资金提供保障。 4)项目尽可能早上市,占领先机,赢得市场,淮安商业及办公市场分析,淮安商业及办公市场
7、分析,淮安商业现状 宏观 淮安整体商业环境良好 专业市场竞争激烈 招商工作未受重视,淮安商业及办公市场分析,淮安商业现状 微观 商业主要集中在淮海广场周边 市场购买力相对有限 百货业依然占主导地位 餐饮、娱乐等业态经营状况良好 属于典型的“中心”消费型,淮安商业及办公市场分析,淮安商圈分析 第一商圈:淮海广场商圈 第二商圈:汽车站商圈 第三商圈:楚州漕运广场商圈 第四商圈:淮阴黄河广场小营广场商圈,淮安商业及办公市场分析,淮安市商业环境特点分析 商业企业不具备高的技术含量,容易模仿 淮安“一主、七区、五镇”商业格局即将形成 商业从业人员不断增加 商铺投资回报率较小,淮安商业及办公市场分析,淮安
8、商业市场未来走势 未来几年内淮海商圈的中心地位不会改变 “合争”必将成为商业发展的一种趋势 “淮海战役”的商业大战已是箭在弦上 街铺市场前景堪忧 未来还将属于典型的“中心”消费型,淮安商业及办公市场分析,淮安商业市场所缺乏的业态 高档娱乐休闲业态 高档家居业态 游乐业态,淮安商业及办公市场分析,项目区域商业现状 区域内缺乏辐射周边的大型商业中心 开发区深圳小区北侧商业相对较成熟,但商业档次较低 区域内现有大型商业基本都是专业市场(汽配市场),淮安商业及办公市场分析,对本项目商业物业思考 项目商业需从经营的角度进行市场定位 现阶段区域内缺乏“引擎式”区域商业中心 用大体量商业聚集人气,人气就是商
9、机 形成改变城市商业格局的大型商业广场,淮安商业及办公市场分析,淮安办公类市场物业分析 纯办公物业较少,多以商住两用楼替代写字楼 写字楼租金较低,但仍远远高于普通住宅租金 纯办公物业,物业管理水平较低,制约用户选 市区小户型公寓项目多定位于办公 SOHO类产品受市场追捧,淮安商业及办公市场分析,淮安在售、即将销售办公类物业,淮安商业及办公市场分析,规划项目盘点,淮安商业及办公市场分析,淮安在售、即将销售办公物业定位及主要客群,淮安商业及办公市场分析,对本项目中办公物业思考 本项目区位优势比较明显,处于CBD核心区域,未来周边商务、金融氛围浓郁,相比其他楼盘具有一定优势。 本项目办公物业,通过后
10、期产品的合理设计,必将成为淮安办公类物业市场的一大亮点。 本项目在考虑办公类物业产品时,可借鉴目前淮安较受欢迎的产品类型,即SOHO型小公寓。既能办公又适合居住,减小市场抗性,保证产品销售。 本项目办公类物业应控制面积,从而控制总价,满足普通投资者投资需要。,淮安商业及办公市场分析,淮安住宅项目停车位市场,部分住宅项目地下停车位(库)概况表,淮安商业及办公市场分析,对本项目停车位建议 建议本项目车位以租、卖结合 低层住宅车库建议采用赠送方式,提高产品附加值 在产品设计时可考虑结合半地下车位(库)设计阳光停车场 花园停车场等,既不浪费土地又可增加产品价值 可考虑结合项目对翔宇大道、解放东路的退让
11、,做路面停车 场。节省项目用地。,项目研判与定位,项目SWOT分析,项目体量较大,具有规模优势 区域地理位置决定了项目未来的标杆地位 项目紧临里运河,景观资源丰富 地块规整拆迁量较小便于开发 项目内部教育配套的建设成为项目的竞争优势 开发商具有丰富的开发经验,资本实力雄厚,优势 :,项目SWOT分析,劣势: 项目的规划指标限制,使项目前期入市存在市场风险 项目体量过大开发周期较长对于企业资金提出了严峻的考验 目前周边居民整体素质不高,影响了项目整体形象,项目SWOT分析,机会: 淮安经济发展势头良好,未来几年城市的购买力和购房需求将会有大幅提升 项目内部的商业将成为项目开发的突破点,项目SWO
12、T分析,威胁: 去年土地的集中上市将造成今明两年供应量剧增 区域供应量巨大市场竞争激烈 同区域同类型项目的威胁,缺乏绝对的优势,反而威胁较严重。,项目核心价值发现,区位价值,规模价值,景观价值,配套价值,企业品牌,项目定位推导原则,战略导向 资源导向 创新导向,突破性思考 整盘化谋略 差异化定位 精细化执行 专业化运营,定位导向原则:,思考方向:,项目定位推导开发背景分析,市场大势:,在今年及明年市场供应量如此巨大的情况下,如何保证项目顺利销售?,以快速走量为原则,项目定位推导开发背景分析,区域竞争:,同区域大盘云集,品牌开发商云集。特别是北侧两相似地块与本案形成直接竞争。,如何突围成为关键
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