2008天津区域大规模房地产开.ppt
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1、区域大规模房地产开发 典型案例研究,2008.08.10,世联案例研究,关键字: 片区开发,大规模项目,案例,简介: 天津区域大规模房地产项目的案例,包括土地价值划分、整体配套规划、指标规划、入市时机、产品及客户演变等方面的整理和研究,适用范围: 为城市区域大规模项目开发提供操作模式的借鉴,中北镇西部新城案例研究 瑞景板块案例研究 老城厢板块案例研究 泰达城案例研究,天津市城市总体规划(2005-2020)中规划建设10个外环新家园组团,中北镇为其中之一; 西青区中北镇西部新城计划于2005年启动,预计35年内完成; 中北镇西部新城将采用“一环、一心、三轴、多组团”的模式,整体定位为大型生态、
2、文化、亲水居住区; 整个规划绿化面积将达到45%,商业设施面积达到5%,并且还将兴建医院、文化中心、体育中心、娱乐中心等一系列城市级配套设施; 占地400万平方公里,建筑面积400万平方米的西部大型居住板块,总投资超过100亿元,建成后居住人口由目前3.8万人增加到20万人;,区域背景天津环外新家园组团之一,西部新城,地块价值分区以外环线、绿化带为主要价值分区标准,绿化,绿化,外 环 线,新津杨公路,一级价值区,回迁房,回迁房,津杨公路,二级价值区,三级价值区,四级价值区,五级价值区,六级价值区,西部新城,区域项目汇总,上投F地块,芒果郡,燕居 花庭,西部新城,地块操作思路金厦以一级土地开发为
3、操作思路,联合众多知名开发商共同打造区域价值,中北镇西部新城 西部新城原先规划8个地块,400万平米中一大部分属于本地开发商金厦集团; 金厦集团采用一级土地开发的思路,引进众多品牌开发商合作,共同打造西部新城;,西部新城,万科进入中北镇后,前期大力宣传区域价值,将中北镇与比较成熟的梅江发生联系,建立区域价值; 突出万科品牌,靠品牌发力增加客户购买信心,弱化配套劣势。,品牌开发商拓荒以万科的品牌影响力建立客户对区域的信心/确立标杆,拉升区域价值/以未来价值为重要卖点,增强购买信心,西部新城,供应演变05年7月起项目开盘脚步较缓,07年11月起井喷式放量,多个大盘集中入市,06.10开盘,建面34
4、万,05.7开盘,建筑面积30万,万科-假日风景,05.10开盘,建筑面积30万,金厦-水语花城,07.3开盘,建面4万,06.9开盘,建筑面积100万,05.7,05.10,06.1,06.4,06.7,07.4,06.10,07.1,07.7,08.1,07.11开盘,22万,07.12开盘,20万,08.4,08.7,07.10,乐康-大地十二城,上投-华亭国际,六合-八栋适家,红桥城建-新城世家,富力-富力湾,08.5, 4万,新宏基-燕居花庭,08.7,34万,万科-假日润园,08.7,8万,泰康-芒果郡,西部新城,产品演变目前除假日风景有少量舒适性大户型,其余均以90平米左右两居为
5、主,产品同质化严重,以毛坯为绝对主体,少量楼盘推出精装修成为区域挑战者,均为中等容积率,90平米左右两室为区域最主力产品,西部新城,以假日风景为例: 初期成交客户以周边大学城、产业园的改善型客户以及投资客为主体,客户层次相对较高; 后期成交客户中市区被动郊区化的栖居型与被动改善的客户比例大大增加,主力客户转变明显;,客户演变区域主流客户由初期主动改善、投资型客户演变为被动郊区化客户,范围扩大明显,西部新城,跟随者,挑战者,补缺者,领导者,假日风景,水语花城,大地12城,2006年,华亭国际,跟随者,挑战者,补缺者,领导者,假日风景,水语花城,大地12城,2008年,华亭国际,富力湾,假日润园,
6、芒果郡,区域项目不同时期角色转变,占位演变假日风景区域领导者地位一直无人撼动,跟随者众多,富力与润园以精装修产品占位挑战者,西部新城,发展障碍交通不便,生活配套匮乏,区域发展遭遇瓶颈,近期发展趋缓,400万平米规模的大型居住区目前仅有规模不到2000平米的低档商业服务区,其他均为社区级配套,且近1-2年内难以开始运营 自市区到中北镇的公交线路仅有两条(645和便民6),居民出行极不方便 区域内无大型医疗配套,教育配套也极其落后 配套设施的匮乏导致片区居住氛围较差,房屋空置率较高,区域内现有商业 服务区(低档),立交桥08年5月开始动工,进度缓慢,西部新城,区域一级土地开发总结,西部新城,亮点:
7、 借品牌开发商之势拓荒,提升区域认知度 自主经营土地待区域认知度有较大提升后借机入市,降低风险 盲区: 区域开发前缺少整体规划,区域配套严重匮乏,成为区域快速发展的严重障碍,瑞景板块,北辰瑞景居住区规划四至范围:北起龙洲道(包括其边缘的地块),南至龙泉路(包括其边缘的地块),东临辰昌路,西靠外环线。,龙洲道,外环线,龙泉路,辰昌路,板块范围界定,瑞景板块,土地价值分区地块价值东南部住宅价值最高,地铁一号线沿线商业价值最高,商业价值递增,住宅价值递减,住宅第一价值区小高、高层、多层 临近地铁一号线,以及主干道丁字沽三号路的延长线辰昌路,交通优势明显; 住宅第二价值区以小高为主,配以多层或者高层
8、该价值区的土地尚未出让,但与北部刘园苗圃相配合,提升了该区域住宅价值; 住宅第三价值区多层 景观资源相对丰富,产品种类多样; 住宅第四价值区洋房 靠近外环线,噪音相对较大,景观资源只能依靠高尔夫球场以及内部的景观打造来衬托。,高尔夫 景观,西横堤站,地块操作思路政府牵头的一级土地开发,瑞景居住区 瑞景居住区是2002年天津市政府重点规划建设的,继华苑、丽苑、梅江居住区后又一大型居住区。 规划总用地面积约187公顷,总建筑面积156万平方米,由政府直接组织实施,瑞景板块,经济适用房,经济适用房,北京电信地块,瑞景板块,区域项目汇总,翡翠城,秋瑞家园,宝翠花都,未出让,未出让,奥园,燕宇艺术城,富
9、山东晶,四宫,供应演变02年一枝独秀/03年集中上市/05年陷入沉寂/06年重新崛起,03.10.8开盘,建面30万,燕宇艺术城,02.10开盘,建筑面积87万,奥林匹克花园,03.9.10开盘,建筑面积60万,顺驰翡翠城,06.6.28开盘,47万,首创宝翠花都,03.8.16开盘,建面11万,富山东晶,02.10,03.4,03.10,04.4,04.10,06.4,05.4,05.10,06.10,07.4,07.10,08.4,08.10,2003年 集中上市,2002年 一枝独秀,2005年 无新品上 市,陷入 沉寂,2006年 重新崛起,瑞景板块,产品演变区域内产品户型以两室78-
10、120平米为主,瑞景板块,瑞景板块初期的客户群体主要是区域内客户,以北辰老城区客户和区域内及红桥区拆迁客户为主,购房主要原因是因为价格和环境; 从05年初开始,由于地铁1号线的即将通车,客户来源主要是受总房款挤压的客户,受轨道交通所驱动,此外还有许多办天津户口的客户,这类客户主要购买精装修的产品; 目前客户还是以受总房款挤压的客户为主,置业目的主要以婚房或养老为主;,瑞景板块,客户演变区域初期以地缘性客户为主,随着地铁开通带来大量市区挤压客户,跟随者,挑战者,补缺者,领导者,中体奥园,200206年,跟随者,挑战者,补缺者,领导者,200708年,区域项目不同时期角色转变,占位演变中体奥园作为
11、区域拓荒者成功炒作区域价值,但随着首创入市也进入尾盘,领导者角色自动过渡,瑞景板块,富山东晶,顺驰翡翠城,燕宇艺术城,宝翠花都,燕宇艺术城,奥园,瑞景板块,区域一级土地开发总结,亮点: 借助地铁1号线有力驱动,片区价值明显提升 与政府成功合作,前期大力推动一系列区域配套服务设施建设,完善的配套保证区域快速稳步发展;,天津老城厢建于明永乐二年十二月初九,距今已有600年的历史,是明清两代天津的政治中心。老城厢作为天津的摇篮,蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华,堪称天津城“活化石”。 明永乐二年设卫筑城后,相继有名人在老城居住;其内的中营小学是天津最早的官办小学;文庙、鼓楼、广东会馆等文物古迹至今
12、尚存。厢内民俗众多,民间工艺众多,像“风筝魏”风筝、“泥人张”彩塑等等。 老城厢在03年拆迁改造以前,始终保持天津特色的四合院式平房,胡同纵横交错,居民世代居住在此,居住密度较大;自拆迁改造以来,大面积住宅开发带动板块发展,区域市场迅速成熟。,区域背景历史厚重,深厚的人文积淀,最初承载居住功能,老城厢,鼓楼,外环,内环,内环,地铁二号线 (在建),西北角站,地铁一号线 (运营中),西南角站,东南角站,鼓楼站,外环,8号地: 双地铁上盖,交通极度便捷 地块商业价值高 位于南马路与西马路交口,昭示性极强 噪音影响严重,外环南部地快: 地铁上盖,交通便捷,昭示性好 建筑限高100m,而南侧的一中法及
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