大有公馆项义目申请报告.doc
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1、 潍坊大有置业有限公司潍坊大有置业有限公司 大有公馆项目大有公馆项目 申申 请请 报报 告告 XXXxXXXx 有限公司有限公司 二二一三年一月一三年一月 目目 录录 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况.1 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况.1 第二节第二节 报告编制依据及范围报告编制依据及范围.2 第三节第三节 项目总结论项目总结论.3 第四节第四节 项目概况项目概况.6 4.1 项目建设背景项目建设背景6 4.2 项目建设的必要性项目建设的必要性7 4.3 项目市场需求分析项目市场需求分析13 4.4 工程建设规划工程建设规划15 4.5 总图运输总图运输16
2、 4.6 建筑工程设计建筑工程设计17 4.7 公用辅助工程公用辅助工程19 4.8 物业管理物业管理28 4.9 实施计划实施计划29 4.10 项目招标项目招标30 4.11 投资估算投资估算32 4.12 资金筹措资金筹措33 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析.34 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析.34 第二节第二节 产业政策分析产业政策分析.35 第三节第三节 行业准入分析行业准入分析.36 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析.38 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析.40 第一节第一节 用能标准和节能规
3、范用能标准和节能规范.40 第二节第二节 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析.41 第三节第三节 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析.46 第四节第四节 节能建议节能建议.48 第五节第五节 节能效果结论节能效果结论.49 第五章第五章 建设用地和征地拆迁分析建设用地和征地拆迁分析.51 第一节第一节 项目选址及用地方案项目选址及用地方案.51 第二节第二节 土地利用合理性分析土地利用合理性分析.52 第三节第三节 征地拆迁和移民安置规划方案征地拆迁和移民安置规划方案.52 第六章第六章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.53 第一节第一节 设计依据及标准设计依据及标准
4、.53 第二节第二节 场区周围环境质量现状场区周围环境质量现状.53 第三节第三节 设计原则设计原则.54 第四节第四节 生态环境影响治理措施生态环境影响治理措施.54 第五节第五节 生态环境影响分析生态环境影响分析.59 第六节第六节 生态环境影响结论生态环境影响结论.59 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析.60 第一节第一节 总投资估算及资金筹措总投资估算及资金筹措.60 第二节第二节 经济效益分析经济效益分析.62 第三节第三节 行业影响分析行业影响分析.67 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析.69 第一节第一节 社会影响效果分析社会影响效果分析.69 第二节第二节 社会适应
5、性分析社会适应性分析.70 第三节第三节 社会风险及对策分析社会风险及对策分析.71 附件:附件: 1、企业法人营业执照 2、项目规划设计条件 3、项目规划批复 4、土地成交确认书 5、项目招标方案 附图:附图: 1、项目平面布置图 2、项目区域位置图 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 1 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况 第一第一节节 项项目申目申报单报单位概况位概况 一、一、项项目名称目名称 大有公馆项目 二、二、项项目建目建设设性性质质 新建 三、建三、建设单设单位位 项目建设单位:潍坊大有置业有限公司 法定代表人:蔡婉玲 注册资本:陆仟万元
6、 公司类型:有限责任公司 经营范围:房地产开发、商品房销售。 通讯地址:潍坊高新区福寿东街 4988 号 邮编:261041 四、建四、建设单设单位概况位概况 潍坊大有置业有限公司,始建于 2007 年 10 月,是一家房地产综合开 发企业,具有房地产开发二级资质。公司注册资金 6000 万元,现有在职 员工 50 人,其中中级以上职称 27 人,年开发能力达 20 万平方米。公司 是依据中华人民共和国城市房地产管理法 、 山东省城市房地产开发经 营管理条例设立的以开发为龙头、以房地产交易为依托,集房地产开发、 策划、经营为一体的综合性房地产开发企业集团。 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请
7、报告 Xxxx 有限公司 2 公司坚持“创造精品,奉献社会”的经营理念,遵循“追求卓越,筑 造精品”的宗旨,积极探索房地产发展的新思路,拓宽经营领域,以提供 优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想,营造居住消费新时 尚,创造居住生活新感受。 公司将继续发扬“为客户所想,创一流项目”的企业精神,严格遵守 “科学管理,严守承诺,精雕细作,质量第一”的经营理念,坚持以优质 服务赢得社会信誉,科学管理提高企业素质,全面提高经济效益和社会效 益为经营方针,竭诚为社会各界奉献更多的精品项目,提供最超值的服务, 为您展示住房建设成果,更新居民住房观念,改善居民居住环境,共建美 好家园。 五、五、报报
8、告告编编制制单单位位 XXXX 有限公司 工程咨询资格等级:乙级 证书编号:工咨乙 发证机关:国家发展和改革委员会 第二第二节节 报报告告编编制依据及范制依据及范围围 一、工作依据一、工作依据 1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书 2、 产业结构调整指导目录(2011 年本) 3、 山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4、 潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 3 5、 中华人民共和国城市规划法 、 城市规划编制办法 、 城市居住 区规划设计规范 6、 潍坊市城市总体规划 、 潍坊市城市规划管理办
9、法 7、 潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见 8、 房地产开发项目可行性研究与经济评价 9、 建设项目经济评价方法与参数 、 投资项目可行性研究指南 10、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 11、有关部门提供的证明和资料等 二、研究范二、研究范围围 1、项目申报单位概况 2、项目概况 3、发展规划、产业政策和行业准入分析 4、资源开发及综合利用分析 5、节能方案分析 6、建设用地和征地拆迁分析 7、环境和生态影响分析 8、经济影响分析 9、社会影响分析 第三第三节节 项项目目总结论总结论 该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划,对于改 善城市面貌,加快城
10、市化进程具有积极的作用,且能够提高和改善当地居 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 4 民的居住环境条件,同时可带动当地建材工业和第三产业的发展,具有良 好的经济效益和社会效益。 一、建一、建设设地址地址 大有公馆项目位于潍坊市奎文区鸢飞路以东、健康街以北、虞河路以 西、幸福街以南。规划总用地面积 163603 平方米。该项目地块市政配套 服务设施齐全,交通、通讯十分方便,是开发建设普通商住区的理想地段。 二、建二、建设规设规模模 大有公馆项目总用地面积 163603 平方米。总建筑面积 559435.38 平 方米,其中地上建筑面积 395316.38 平方米,地下
11、建筑面积 164119 平方 米。本项目地上建筑包括住宅建筑面积 324134.38 平方米(其中 17 栋多 层,13 栋高层) ,商业建筑面积 68039 平方米(包括沿街商业 37655 平方 米和酒店式公寓 30384 平方米) ,幼儿园建筑面积 1943 平方米,物业管理 用房建筑面积 1200 平方米;地下建筑主要为停车场及地下室。本项目总 户数为 2058 户,户均人口 3.2 人,总居住人数 6586 人。地上停车位 309 个,地下停车位 3100 个。 三、物三、物业业管理管理 该项目建成后,通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管 理,中标公司应严格按照建设部颁发的
12、物业管理条例及山东省人民政 府发布的山东省物业管理条例等有关规定为居民提供多层次、全方位、 细致周到的物业管理服务。 四、四、实实施施计计划划 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 5 大有公馆项目,建设工期 5 年,计划于 2013 年 3 月份开工建设,预 计 2018 年 3 月全部竣工。 五、投五、投资资估算估算 该项目建设总投资为 180000 万元,其中:土地费用 41225.52 万元, 工程费用 123289.04 万元,其他费用 8223.69 万元,不可预见费 7261.75 万元。 项目资本金 54000 万元,占项目总投资的 30%。 六、六、资
13、资金筹措金筹措 项目建设资金全部由建设单位自筹解决。 七、七、项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标 本项目主要经济技术指标见下表: 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号项 目单位数量备注 1总用地面积平方米163603 2总建筑面积平方米559435.38 地上建筑面积平方米395316.38 住宅建筑面积平方米324134.38 商业配套建筑面积平方米68039 其中 地下建筑面积平方米164119 绿地率%40.00 容积率3.05 建筑密度%26.3 总户数户2058 总人数人6586 3建设期年5 4总投资万元180000 5销售收入万元350230.08 6销售税金及附加万
14、元19262.64 7利润总额万元97041.3 8所得税万元 24260.3 9税后利润万元72780.98 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 6 10投资利润率%53.9 11投资利税率%52.2 第四第四节节 项项目概况目概况 4.1 项项目建目建设设背景背景 改革开放 30 年,我国的城市化率从 1978 年的 17.9%上升到了 2009 年 的 44 .9%,2 亿农民进城,未来 30 年还将有 4 亿农民进城,这是城市化加快 发展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾。 持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石,改善性需求是房 地产市场需求的重要部分,
15、随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长, 城镇居民的居住条件不断改善,城市人均居住面积超过了 26 平方米,在 10 年时间里增长了 50%以上。据建设部政策研究中心发布的报告预测,到 2020 年城镇人均居住面积将达到 35 平方米。城市化带来的新增人口需求 和城市原有居民的改善性需求将长期存在,根据以上数据估算,截至 2020 年,我国城镇居民住房需要 126.44 亿平方米的新增供应量,平均每年约 9.73 亿平方米。 潍坊市是山东省重要工业城市,在历届党委、政府的正确领导下,全 市国民经济保持了快速连续增长的势头,城乡面貌发生了巨大的变化,综 合经济实力显著增强。随着经济的快速发展,
16、城市建设步伐越来越快,城 市建设有了长足发展,特别是近几年来,潍坊市委、市政府提出了加快旧 城改造、退城进园及城市建设的城市建设方针,城市面貌发生了翻天覆地 的变化。 潍坊市奎文区位于世界风筝都山东省潍坊市的城市核心区域,是 全市的金融、商贸、文化中心,因建于清代的“奎文门”而得名。1994 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 7 年 9 月经国务院批准正式成立,辖区面积 71 平方公里,辖 7 处街道及奎 文城市经济开发区、奎文钢城经济发展区,共 65 个村、44 个社区,总人 口 35.3 万。 为进一步加快城区经济发展步伐,实现潍坊市经济的超常规、跨越式 发展,
17、市委、市政府高度重视城区的建设发展,为城区建设发展制定了一 系列优惠政策,加大招商引资力度,优化投资环境,加快城市化发展速度。 基于以上有利条件,为支持和促进房地产业持续健康发展,进一步改善城 市环境和居民居住条件,推动经济社会又好又快发展,潍坊市人民政府出 台了潍政发200831 号文潍坊市人民政府关于支持和促进房地产业持 续健康发展的意见 ,制定了一系列加快城区房地产业发展的策略。 该项目地处潍坊市奎文区。为加快城市化发展进程,经潍坊市奎文区 政府研究决定,开发建设大有公馆项目。该项目规划起点高,开发力度大, 建成后,将对提高潍坊城市档次,保障居民用房,改善市民居住条件,具 有一定的历史意
18、义和现实意义。同时该项目的建设符合潍坊市城市建设及 规划要求。潍坊大有置业有限公司综合上述因素,决定在此开发建设大有 公馆项目工程。该项目的开发建设,在促进潍坊大有置业有限公司自身发 展的同时,必将大大改善潍坊市城市形象,促进招商引资发展,为潍坊市 社会经济发展做出一定贡献。 4.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 一、一、项项目的建目的建设设符合国家相关的符合国家相关的产业产业政策政策 房地产业是我国新时期的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业持 续稳定健康发展,有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 8 群众的基本住
19、房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。根据国 家产业结构调整指导目录(2011 年本),本项目属于房屋建筑业,不属 于“应急安置房屋开发项目”、“保障性住房建设与管理”等鼓励类建设 项目,也不属于“在林地上从事工业和房地产开发的项目”、“别墅类房 地产开发建设项目”等限制类建设项目,因此本项目属于允许类建设项目, 符合国家产业政策。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中提 出“加强土地、财税、金融政策调节,加快住房信息系统建设,完善符合 国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求。强化各级政府职责, 加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,增
20、 加中低收入居民住房供给。加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投 机需求,促进房地产业平稳健康发展。” 潍坊大有置业有限公司充分依托公司雄厚的实力和丰富的房地产开发 管理经验,开发建设大有公馆项目,能够改善项目区居民的居住与生活环 境,提升居民生活质量,改善城市形象,促进现代化城市建设的进程和经 济的发展,是国家鼓励发展的重点产业,符合国家相关的产业政策。 二、二、项项目建目建设设符合符合潍潍坊城市建坊城市建设设指指导导思想和基本原思想和基本原则则 潍坊市城市建设的指导思想是:坚持以人为本的科学发展观,按照构 建和谐潍坊、效益潍坊的要求,以全面提升城市综合功能、提高土地使用 效益为核心,结合
21、全面提升城市建设品质和新城建设,长期、持续、全面 开展城市建设,不断改善城市运行机制,为潍坊市建设现代化城市,实现 经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 9 坚持积极稳妥、有序推进的原则。城市建设必须以建设现代化城市为 总目标,以城市规划为先导,根据深入推进城市化的要求,积极、稳妥、 有序地推进,尽量减少对城市社会、经济的消极影响,确保“成熟一个, 改造一个;改造一个,成功一个” 。 坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城市建设的 方向,通过政策、规划、计划的适时调控,保证城市建设符合公共利益, 维护改造过程
22、中的社会公平,努力使改造惠及所有居民。同时坚持政府主 导下的市场化运作,努力提高改造项目的经济效益,尽可能利用有限的资 源达成最好的工作目标。 坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新,综合运用法律、 政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造,既要推动城市 的空间形态改造,又要推动其社会形态改造和经济再造,以实现城市与城 市的全面融合。 坚持区别对待、因地制宜的原则。深入认识不同城市的特点和问题, 针对不同地区、不同类型城市的具体情况,制定不同的改造具体目标和改 造策略,分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式,解决特定城市 的实际问题。 落实科学发展观、建设节约型社会的原则
23、。根据落实科学发展观的要 求,城市建设中要高度重视资源节约和循环利用,努力实现发展绿色经济、 循环经济和节约型经济的目标。珍视城市积累的巨大财富,针对不同的建 筑状况采取不同的改造措施,同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、 节地等要求,努力构建节约型社会。 潍坊大有置业有限公司大有公馆项目申请报告 Xxxx 有限公司 10 本项目大有公馆项目建成后坚持政府主导下的市场化运作,努力提高 改造项目的经济效益,尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。该项 目的建设符合潍坊市城市建设指导思想和基本原则。 三、项项目建目建设设符合符合潍潍坊市城市建坊市城市建设设目目标标 潍坊市城市建设的长远目标是:
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