SVA产业园区财务测算.ppt
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1、1,2,创意园改造后经济技术指标: 总用地面积: 10.2万m2 商务办公总建筑面积(包括中央研究院): 79168.9m2 总建筑面积: 13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积: 29948.4m2 容积率: 1.3 创意园区办公总建筑面积: 29239.2m2,3.3总经济技术指标,3,4.财务测算思路初步探讨,4,4.1业主远景规划的要求,SVA的门面,租金效益: 1.5元/m2 3元/m2,“新天地”概念,多种空间改造策略的综合运用 现代风尚建筑的构建,对基地改造的要求,5,资产价值:形成SVA未来经济利益创造的重要资源,投资价值:可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造,基地核心价值
2、,投入产出配比的最佳,基地内涵、核心价值的形成,未来收益的最大化,建筑空间的优化,资产价值未来总净收益的贴现值,成本收益的最优配比才是战略的财务观,4.2基地改造的战略财务观,6,*注:以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本,现实出发: 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内(不含室内装修及设备安装费用) 优化控制: 充分运用不同的改造方法及手段,尽量降低改建成本,上海创意产业园区平均改建成本:2200元/m2,4.3基地改造的成本控制,7,租金收入(元/平方米天),平均改建成本(元/平方米),租金收益极大点:平均改建成本2466元/平方米,厂房改建投入成本与租金之间
3、存在“倒U型”曲线关系,当单位改建成本2466元,超过成本预期,企业入住减少,租金收入呈现不经济,4.4基地改造的弹性分析,8,(1)条件假设,项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件:,4.5财务测算,9,根据测算,园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。,(2)建筑面积表,10,(3)投资估算表(接续表),11,续表(接投资估算表),根据测算,本项目总投资约为15,000万元人民币,12,预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元,6967.15万元,4070.06万元,(4)建设开发时序,13,(5)销售收入和运营费用预测表(20072012年),14,(5)销售
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