用天元吉第小区项目策划官与可行性分析报告.doc
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1、南京工业大学毕业设计(论文)“天元吉第”小区项目策划与可行性分析报告摘 要自2010年以来,中国房地产市场一直受国家宏观政策调控的影响,特别是眼下的2011年召开的十二五规划中,中央政府明确表示要遏制房地产市场过热的现象。在过去的几年中我国房地产高速成长,并一直保持为国民经济支柱产业。房地产开发在这一新的情况下若要求得继续长久平稳地发展,须进行科学改进,不要盲目追求暴利收入。房地产开发行业本身具备高投入、高回报、高风险这三大特点,因此投资须谨慎。企业在开发房地产都时候因为行业的特殊性质需要在前期做大量的分析,其中包括市场调查、市场研究及分析、项目建设开发计划、项目财务分析、项目风险及不确定性分
2、析。这需要大量的理论支持和实践经验,因此成为行业内的热门问题。本文在参考大量文献和相关资料的前提下,依据科学的分析方法和理论分析广汉市新丰镇天元吉第住宅小区这一房地产开发项目,并通过综合的分析最后得出可行性分析结论。关键词:房地产开发 可行性分析 项目风险 Heaven Yuanji first community project planning and feasibility analysisAbstractSince from 2010, Chinese real estate market has been affected by the national macroeconomic
3、policy, especially the influence of present at the 2011 1025 planning, the central government made it clear to contain property market overheating phenomenon. In the past few years Chinas real estate high-speed growth, and keep to the national economic pillar industries. Real estate development unde
4、r the new situation if you want to continue long developing smoothly, must scientifically improvement, dont blindly pursuing windfall income. Real estate industry itself has high investment, high risk, high return the three characteristics, therefore investment must be cautious. When real estate dev
5、elopment enterprise in all the special properties of the need for industry in previous doing a lot of analysis, including market research, market research and analysis, project construction and development plans, project financial analysis, project risk and uncertainty analysis. This requires a lot
6、of theoretical support and practical experience, thus became the hot issues in the industry. In this paper, a large number of documents and relevant materials reference, based on the premise of scientific method of analysis and theoretical analysis GuangHan XinFeng Town collects the fine residential
7、 real estate development project is a comprehensive analysis, and through finally reached the feasibility analysis conclusion. Key words:Real Estate Development; Feasibility Analysis; Project Risk目 录摘要IABSTRACTII第一章 项目总论11.1项目背景11.1.1广汉市概况11.1.2项目概况21.2宗地现状及周边环境21.2.1宗地现状21.2.2宗地周边环境31.3宗地规划设计条件31.3
8、.1用地规划31.3.2建筑规划31.3.3绿化环境规划要求41.4可行性研究报告研究意义与范围41.4.1可行性研究的意义41.4.2可行性研究范围4第二章 房地产市场研究52.1宏观环境分析52.1.1宏观行业政策分析52.1.2宏观行业经济分析62.2区域环境分析62.2.1社会环境62.2.2经济环境72.3房地产市场现状及供求趋势分析82.3.1广汉市房地产市场现状82.3.2广汉市房地产市场供给及需求趋势分析92.3.3总结9第三章 项目定位103.1项目SWOT分析103.1.1优势分析(Strength)103.1.2劣势分析(Weakness)103.1.3机会分析(Oppo
9、rtunity)103.1.4威胁分析(Threat)103.2可类比项目研究113.3 产品定位123.3.1结构定位123.3.2户型定位123.4 价格定位13第四章 项目规划设计154.1户型设计154.2小区规划15第五章 项目开发建设165.1项目开发计划165.2开发周期计划16第六章 财务分析186.1 规划要求及项目指标186.1.1规划要求186.1.2项目指标186.2 项目总投资估算186.2.1项目开发成本及开发费用186.2.2开发费用196.2.2销售税金206.2.3土地增值税206.2.4项目总投资206.3预计收入216.4 财务盈利能力分析226.4.1项
10、目利润226.5主要经济技术指标226.5.1静态回收期226.5.2净现值236.5.3内部收益率23第七章 可行性研究报告247.1敏感性分析247.2盈亏平衡分析257.3不确定性分析257.3.1土地费用267.3.2建安工程费267.3.3销售价格267.3.4开发期267.4风险分析267.4.1项目自身267.4.2项目环境277.4.3分析总结27第八章 可行性分析总结28参考文献29附录30致谢35V第一章 项目总论1.1项目背景1.1.1广汉市概况(1)广汉市区位广汉市位于“天府之国”四川之腹心,地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段,是成都以北的重镇,南临省会成都市区2
11、5公里,北距德阳市区19公里。境内地势平坦,气候温和,河流纵横,道路四通八达,全市每百平方公里拥有等级公路78公里。全市东西宽36.2公里,南北长27公里,幅员面积551平方公里,辖24个乡镇,总人口58万,城市人口17万。(2)广汉市建设规划现状广汉市城市性质确定为:省级历史文化名城,全市政治、经济、文化中心,以发展加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。广汉依托三星堆历史文化资源,倾力打造三星堆国际旅游精品,建设文化旅游名城,创建中国优秀旅游城市,旅游产业发展速度加快,2005年实现旅游综合收入12.6亿元,增长39.2%。广汉工业经济发展迅速,机械、医药、轻纺、化工四大产业强势突出,以川
12、油宏华、蜀中制药、源基药业为代表的重点企业蓬勃发展,民营经济、股份制经济已占经济总量的95%以上,成为全市经济中最具活力、竞争力和发展潜力的重要部分。(3)城市发展规划实现工业现代化,城乡一体化,全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。全市城镇化率达到75%;人均期望寿命达到78岁。初步实现工业现代化,城乡一体化,全市综合经济实力、工业化水平、城市化水平位居全省前列。依据城市远景轮廓构想及周边自然“水、城”环境特征,规划采用既集中紧凑、又相对完整带状加组团的连片发展模式,构成沿河纷呈“水、城、园”一体化的城市用地布局形态格局。总体规划结构概括为:“一城、两区、五组团”。 “一城”
13、:指广汉市主要中心城区。“两区”:指“南岸功能区”和“北岸功能区”。其中“南岸功能区”为城市综合区,居住人口17万人。“北岸功能区”为高尚居住、文教科研综合区,居住人口8万人。1第一章 项目总论“五组团”:指由河流、干道、铁路线所分隔的城市五大功能组团河北岸由城市南北干道(原大件公路)所分隔的城西“高尚居住组团”和城东“居住文教组团”;河南岸由“旧城中心组团”、“城南工业组团”以及高速公路西南面的“民航学院文教组团”。同时,城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分,作为城市周边一个风景文物区和旅游观光度假区考虑。1.1.2项目概况(1)项目名称“天元吉第”住宅小区项目策划可行性研究(2)项
14、目单位“上元”房地产开发股份有限责任公司“上元”房地产开发股份有限责任公司是一家集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体公司,公司产品包括:普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅。(3)项目编制依据a、委托编制天元吉第建设项目可行性研究报告的项目委托书;b、广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标的批复;广汉市建规规地字200910号;c、广汉市土地收购储备中心201035号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点的申请;d、国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求;e、现场考察和调研搜集到的资料。1.2宗地现状及周边环境1.2.
15、1宗地现状(1)宗地位置:宗地位于中山大道南三段与深圳路西一段交汇处,北有三星堆客运站,南有上美年华。宗地位于经济开发新区划范围内,紧临老城,见图1-1。(2)宗地用地性质:商业金融用地。(3)使用年限:居住用地70年。(4)宗地地质状况(地勘):无地质灾害区、符合建设用地规划。(5)宗地现状描述:具备三通一平的条件。2南京工业大学毕业设计(论文)图1-1 宗地位置1.2.2宗地周边环境宗地周边地块除三星堆客运站、上美年华,附近主要建筑有:帕提娅国际大酒店、邱家大院农家乐、四川蜀中制药有限公司、四川盛泰建筑勘察设计有限公司、四川盛禾房地产开发有限公司、广汉市三星堆客运站等。1.3宗地规划设计条
16、件1.3.1用地规划(1)规划建设总用地面积约为:52.51亩(35006.67 m2),为二类住宅用地(R21)。(2)用地使用性质:二类住宅用地(R21)。(3)用地使用强度:容积率:2.54.0; 建筑密度:40% 。1.3.2建筑规划(1)建筑退让距离:沿中山大道,深圳路后退用地红线不小于10米,中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。(2)建筑控制高度:满足航空净距要求。建筑层数控制,15层。建筑控制高程:建3第一章 项目总论筑底层室内地面高出城市道路0.30m以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城市规划管理技术规定(2010年试行版)相关要求。(3)建筑间距及后退用地红线距
17、离应符合广汉市规划管理技术规定的有关要求。1.3.3绿化环境规划要求绿地指标:绿地率 25% 。1.4可行性研究报告研究意义与范围1.4.1可行性研究的意义作为第三产业,房地产行业运营主要通过房地产的投资、开发、经营、管理,兼具基础性、先导性、带动性和风险性等特征。房地产可行性研究意在科学、民主得让投资方作出决策,尽量减少投资决策中可能出现的失误,提高开发建设项目的经济、社会和环境等各方面效益。1.4.2可行性研究范围房地产开发是一项综合性经济活动,投资额大、建设周期长涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果,首先必须做好可行性研究工作,才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得
18、到切实的解决和落实。依据可行性研究的结论进行投资决策,有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。1本报告主要是对“天元吉第”建设项目的市场周边情况、产品定位、项目建设及实施进度、项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。4南京工业大学毕业设计(论文)第二章 房地产市场研究2.1宏观环境分析2.1.1宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业的发展,在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝总理说:“房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”十七届五中全
19、会10月18日闭幕,会议审议通过有关“十二五”规划的建议。“十一五”期间,为应对国际金融危机带来的负面影响,中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针,许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径,从而出现了房地产市场的过热,以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负,也给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”,在控制、防范和释放风险的前提下,进入一个平稳健康的发展期。2011年1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,内容如下:一、进一步落实地方政府责任 二、加大保障性安居工程建设力度 三、调整完善相关
20、税收政策,加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理 六、合理引导住房需求 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导其中在第一条“进一步落实地方政府责任”中,有提到“各地要继续增加土地有效供应,进一步加大普通住房建设力度;继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策”,从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场,只是控制房地产楼价以保民生。在第五条“严格住房用地供应管理”中提到“各地要增加土地有效供应今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式,大力推广限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。
21、”5第二章 房地产市场研究综上所述可以看出,在中央打压楼市过热的当下情况中,并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出,广汉市房地产没有明显过热现象,处于稳健发展之中,所以广汉市的房地产开发商不必过多担心。2.1.2宏观行业经济分析国务院总理温家宝27日在接受中国政府网、新华网联合专访时表示,“十二五”规划中,我们确定的经济发展速度是7%。而专家预测,2011年中国经济有望继续保持较快发展,GDP增长9%左右。从三大需求来看,消费有望继续稳定增长,考虑到价格上涨因素,消费品零售总额实际增速可能比2010年略有回落。2010年以来,基建投资处于一个高峰时期,作为“十二五”的开局之年,固定资产投资仍
22、将保持20%左右的增速。国家统计局公布的最新数据显示:2010年1-12月,我国固定资产投资总额24.14万亿元,同比增长24.5%,2010年1-12月,中央投资同比增长8.9,2010年12月末,房地产开发投资增速在持续维持了数月36.5%左右的增速。2.2区域环境分析2.2.1社会环境1.人口图2-1广汉市人口变化趋图图2-1反映了2005年2020年广汉市区人口变化趋势。由图2-1可以看出,广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市6南京工业大学毕业设计(论文)区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口,根据这一增长趋势,估计2020年广汉市区人口将超过25
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