霸州地产牤牛河地块策划方案.ppt
《霸州地产牤牛河地块策划方案.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《霸州地产牤牛河地块策划方案.ppt(65页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,霸州胜兴地产 牤牛河地块项目策划案,十年成壹作 千年造壹城 胜兴霸州忙牛河 城市壹品住宅智者理想居所,项目发展目标 核心问题分析 开发背景分析 客户研究分析 发展机遇研究 项目形象定位 项目地块研究 项目定位研究,策划纲要,(一)、企业目标 发展限制 企业背景 (二)、 目标解读,一、项目发展目标,企业目标、发展限制,企业 目标,1.通过本项目的打造,完成企业自身产品线的建立; 2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目; 3.要求项目有一定的突破,希望建设霸州市场“真正”的居所; 4.建立精品项目的同时保证项目消化速度,实现现金流;,发展 限制,1.项目规模:400亩,规划限制条件为2.5左右
2、容积率; 2.规划限高要求:多层限高21米,中高层限高35米,高层限高70米; 3.道路:项目周边规划路网建设日期及完工日期没有确定 4.其他:2号地块内有低压线及个体养鸡场;,目标解读,发展 目标,1.通过本项目的打造,完成公司自身产品线的建立; 2.将本项目建设成为霸州市的标志性项目; 3.要求项目有一定的突破,希望建设霸州市场“真正”的居所; 4.建立精品项目的同时保证项目消化速度,实现现金流,一、保证项目的开发质量与开发速度,确保项目与市场需求的吻合!,二、梳理企业开发项目,建设自身品牌产品线!,三、项目在区域市场中能够突出,建立本地品牌的标杆,项目发展定位与本地产业品牌发展定位结合:
3、 以企业品牌发展指导项目发展定位 ! 以项目发展带动企业品牌打造!,(一)、定位问题 (二)、竞争问题 (三)、资源利用 (四)、利润问题,二、核心问题分析,明确项目发展定位中核心问题,定位 问题,竞争 问题,资源 利用,采用何种物业配比? 如何确定各物业的配比?,如何在产品上超越自身及其他优势品牌项目? 面对成熟开发企业,如何寻找差异化竞争?,借区域发展的契机,如何更好的利用市政利好? 如何利用自然景观、人文景观(仿古建筑)优势?,精品:“叫好又叫座”,通过市场研判,确定基本的物业类型 通过经济测算,选择最合理的配比方案,“精品路线”是提升物业价格的手段,但不是唯一的手段,也未必是最好的手段
4、,领先的产品品质项目面临部分产品竞争,要做到市场领先,就要打造具有一定特色的知名楼盘,例如:智能、运动、养生等; 领先的销售绩效如何突破市场现有高层产品的价格,以及如何分解项目销售的压力,重点在于项目的精准定位,合理配置产品线。,项目发展核心问题思考,项目利润最大化,1.优化物业配比,2.提成物业价格,纯小高层社区,高层+中低密度物业,多层+小高层物业,R2.5 限高70米 (部分21米),需要解决的问题: 中低密度的市场占有率问题?应该建立何种价值体系?何种中低密度物业具有更高的市场价值与实现度? 高层有没有市场支撑?是否可能突破市场现有的价格瓶颈? 如果做满容积率,小高层与中低密度的产品配
5、比问题?中低密度物业是否可能拉升整体档次进而提升高层价格? 如果不做满容积率,开发强度应为多少?容积率的取舍是否会损失项目的价值?开发强度的分布情况如何?开发节奏是怎么样的?,核心问题与限制条件,核心问题与限制问题的结合思考,判定项目容积率问题,(一)、宏观经济环境 (二)、区域发展态势 (三)、竞争态势分析 (四)、地块态势分析,三、开发背景分析,2010年国内生产总值2397983亿元,比上年增长10.3%。其中,第一产业增加值40497亿元,增长4.3%;第二产业增加值186481亿元,增长12.2%;第三产业增加值171005亿元,增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10
6、.2%,第二产业增加值比重为46.8%,第三产业增加值比重为43.0%。,宏观经济环境,预警指数:2010年12月份,在预警指数的10个构成指标(经季节调整去除季节因素的影响)中,经最新数据修订有9个指标工业增加值、固定资产投资、海关进出口总额、企业利润、城镇居民可支配收入、各项贷款、货币供应M2、财政收入和居民消费价格指数处于绿灯区;1个指标消费品零售总额处于黄灯区。综合各项指标的变动情况,预警指数为104点,与上月持平,目前处于绿灯区中心线以上。,宏观经济环境,2010年12月房地产开发综合景气指数为101.79,较上月下降1.41点,降幅较为明显。自4月开始实施一系列地产调控政策以来,房
7、地产开发综合景气指数一路下行,只在10月出现过小幅的反弹,之后继续维持下行趋势。,2010年房地产开发投资本年资金来源72494.34亿元,同比增长25.4%,较1-11月下滑5.8个百分点。由于前11月银行贷款已接近全年信贷目标,12月收紧贷款,导致房地产投资来源于国内贷款部分增速明显下滑。,宏观政策环境,2011年宏观经济政策基本定调,调控思路浮现,1、货币政策近四年来首度转向“稳健”,是今年调控政策的重要看点之一; 2、当前国内外经济环境还有不确定因素,继续实施积极地财政政策有助于稳定经济增长水平; 3、中央提出继续加强房地产调控,并加快保障性住房建设,这表明未来一段时间内房地产业发展的
8、政策环境基调仍将延续;,区域经济发展态势,霸州市位于廊坊市中南部,京津保三大城市“金三角”中心,北距北京90公里,东距天津74公里,西距保定90公里。未来霸州四通八达的交通网络将更加完善,将处于京津1-1.5小时城市圈的范围内。,霸州市各项经济指数平稳增长,竞争态势,老城区: 城市普通住宅聚集区,价格趋势变化不大 左岸:从去年5月至今价格没有明显增长,持续3700元/平米均价。,河东新区,老城区,河东新区: 城市边缘新区,待开发程度较大。周边无开发项目,区域可塑性较强,区域周边具有一定的自然环境优势具有较强的溢价性。,经开区: 城市市政新区,“优惠促销” 宏瑞御景:从去年5月至今价格增长明显,
9、目前市场价格为4600元/平米均价。,经济开发区,低端住宅: 以自住为置业目的的刚性需求,一定降价优惠刺激,将立即反应在销售速度上。,中端住宅: 客户观望情绪较浓,对市场有着较强“下行”预期,且容易对物业短暂价格波动敏感。,高端住宅: 因对稀缺资源的占有欲驱使,在高端物业集中的区域,占据资源景观优势的项目销售保持盘内高温,价格敏感度不高。,竞争态势,旅游休闲: 高端物业集中区域,以低密度产品为主 代表项目:玫瑰庄园、日月潭、昌黎会馆等;,科教板块: 以市政府、霸州市一中、三中及文化馆、益津书院为中心 代表项目:荣瑞御景、迎宾山水;,待开发板块: 以牤牛河居住区为核心 代表项目:牤牛河回迁楼,商
10、业板块: 以明珠商场为中心 代表项目:宏泰项目;,地块态势,成为公认的“处女地”,项目本案,该项目所处地块位于霸州市东北方向,裕华西道横贯整个区域,未来规划路有迎宾道东沿,东城路、温泉东道等。 该地块包括北杨庄、范家坊、大小魏家营、西沙里等自然村。 该区域未来主要以商品住宅为主,以及大型商业综合体,周边配套医疗、教育(中小学、幼儿园等)、市政公共服务设施以及临河带状公园等。,小结,当前宏观经济政策基本定调,项目开发正值经济调整周期,整个调控思路逐步浮现出来; 本地房地产市场较为稳定,整体市场价格涨幅较小; 本市东部区域未来发展、规划偏重令项目具有良好的发展禀赋; 区域市场竞争力较弱,主要竞争来
11、自于同板块内部。,(一)、霸州置业客户构成 (二)、客户置业关注特征 (三)、客户产品需求特征,四、客户研究分析,霸州的客户都是些什么人? 什么样的物业能吸引他们的眼球? 他们都有哪些特征和价值取向?,霸州置业客户形成三个阶层架构,1,代表项目: 圣泰骏景 迎宾山水 宏瑞御景,代表项目: 左岸 海润印象 提香小镇 澜湖国际,代表项目: 阿尔卡迪亚 尚都花苑 上东风景,2,3,4,5,6,7,8,9,10,目前霸州家庭结构主要以成熟家庭为主 主要关注政府区域项目(迎宾山水) 目前调查对象主要集中在市中心 目前有接近50%客户考虑一年内购房,霸州置业客户构成,客户置业关注特征,根据调查要求毛坯交房
12、的客户占到49%,装修房达到51% 市中心和北部区域逐渐被客户关注,人口逐渐向北迁移 现阶段改善型需求客户逐渐增加(推动产品更新) 地理位置、交通、价格依然是大众关注点,客户置业关注特征,现代风格建筑依然被民众所接受,但新中式风格作为霸州市新型建筑风格也得到了关注 就购房区域选择来看,目前市中心和北部区域是购房者的首选 消费者目前可以接受的价格区间为3300-4200,客户产品需求特征,目前三居室住宅依然被50%客户所关注,42%的客户关注两居室 在面积需求方面,逐渐由大面积住宅转向小面积住宅,未来将出现90-110三居 景观设计需求方面比较均衡,值得关注的是中心广场和水系景观,未来结构面积需
13、求将变为:客厅面积逐渐增大,卧室面积逐渐减小; 由于客厅面积的增加导致客厅开间增加,逐步向舒适型发展 客厅朝向依然以南向为主,占到77%。其中42%的客户需求为南向带阳台客厅,35%的客户考虑带私密性而选择纯南向客厅,将南向阳台放到卧室。,客户产品需求特征,客户产品需求特征,在阳台设计上可考虑敞开式阳台和封闭式阳台双重设计(可增加立面效果) 中式封闭式厨房所占比例为63%,,(一)、市场供应量分析 (二)、主要竞争对手确立 (三)、市场产品现状分析 (四)、市场机会点捕捉,五、发展机会研究,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,竞争项目分布图,市场供应量分析,2010 年 总 供 应 量
14、为 3040 套,2011 年 总 供 应 量 为 1936 套,霸州市区高层小高层物业类型住宅供应量明显下降,其原因在于大部分楼盘已于2010年底进入尾盘销售,就目前来看2011年上半年,整个市场新盘入市较少。,主要竞争对手确立,澜湖国际,左岸,尚都花苑,海润印象,宏御瑞景,提香小镇,迎宾山水,本案,Text,Text,2011-2012年霸州市市场整体竞争格局较为激烈,从销售周期上看,将形成项目未来主要竞争项目有提香温泉小镇、澜湖国际、左岸、尚都花苑、海润印象,提香温泉小镇基本信息,温泉入户,海润印象基本信息,教育地产,澜湖国际基本信息,项目优势:位于霸州南部新区核心地带。 半盏清茶,一湾
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 霸州 地产 牤牛河 地块 策划 方案
链接地址:https://www.31doc.com/p-2119854.html