ow武汉高端住宅写字楼酒店项目市场调查综合分析报告101页.doc
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1、天天文档在线 http:/第一部分 总 论3一、报告说明3二、项目市场研究与调查工作组织41、调查目的42、调查工作内容及工作量43、市场调查与研究主要方法6三、项目市场调查的主要结论与建议7第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析9一、项目名称9二、项目区位9三、项目地块特点9四、项目微观环境调查与分析111、交通条件112、自然景观环境113、人文环境124、基础设施配套14五、项目开发经营意图14六、项目地块市场特性分析评价141、地段评价142、生活环境评价173、区域经济价值评价17七、针对项目地段特征的物业形态研究与分析20第三部分 房地产市场调查趋势分析21一、武汉市经济发展态势
2、分析21二、武汉市房地产市场特征与发展趋势分析251、市场总体特点262、政策环境分析273、市场环境分析29第四部分 武汉市高档高层写字楼市场调查与分析32一、武汉市高档写字楼发展状况321、武汉市写字楼区域市场分析322、武汉市写字楼片区市场发展状况333、武汉市在售写字楼基本情况33二、典型样本调查分析391、典型调查样本综合评价392、典型样本个案调查分析39(1)凯旋门广场39(2)中商广场写字楼43(3)世纪广场45(4)瑞通广场47(5)世纪贸易大厦50(6)泰合广场51(7)建银大厦54(8)招银大厦55(9)新世界国贸大厦56(10)湖北电力大厦58三、高档写字楼开发可进取的
3、市场空间分析59第五部分 武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析61一、武汉市高级酒店宾馆物业调查分析611、武汉市高级酒店宾馆物业市场发展态势612、武汉市宾馆酒店的分布状况623、武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况65二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析701、香格里拉大饭店702、华美达天禄酒店713、新华诺富特酒店734、最佳西方五月花大酒店745、天安假日酒店756、亚洲大酒店767、滨湖大厦78三、宾馆酒店开发可进取的市场空间分析791、宾馆酒店业细分市场研究792、宾馆酒店物业开发的耦合因子分析813、项目预开发风险评价82第六部分 武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析83一、酒
4、店式公寓与产权式酒店831、酒店式公寓832、产权式酒店85二、酒店式公寓物业市场调查与分析881、国内酒店式公寓市场发展情况882、武汉酒店式公寓市场基本状况893、武汉酒店式公寓市场发展状况分析904、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析92三、产权式酒店物业市场调查与分析931、国内产权式酒店市场发展现状932、武汉产权式酒店市场发展状况分析943、产权式酒店开发可进取的市场空间分析96第七部分 项目开发经营机会分析与建议98一、项目开发经营机会分析981、SWOT分析982、NMN矩阵分析100二、项目定位及开发经营结论与建议101第一部分 总 论一、报告说明根据公司的要求,围绕项目特性
5、,把握市场趋势与机会,我们在确定该项目所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的基础上,进行相关信息收集、信息处理和信息分析,提出市场分析的结论与建议,以求为项目总体决策与运作提供市场依据。本报告的基本思路与项目方案流程如下图:最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 二、项目市场研究与调查工作组织1、调查目的1)调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势,寻求项目发展的市场机会;2)挖掘项目地块市场价值,寻求可进取的市场空间;3)提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目后期的运作思路;4)找准市场机会,以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化;5)
6、为项目开发经营决策提供依据。总之,项目调查工作是为了解决7个问题(5W2H):Where(地点)城市、区域、区片、地块、地块周边环境When(时间)历史、文脉、时机、周期What(什么产品)总体风格、文化、品味、品质Who(卖给谁)目标顾客群、需求内容、购买心理、购买力Why(根据是什么)市场背景、政策环境、企业实力How much(价格)价格组合How do(如何做)开发建设运作、风险规避2、调查工作内容及工作量1)武汉市房地产市场趋势调查分析l 政策环境调查分析l 市场环境调查分析l 市场周期调查分析l 市场趋势调查分析2)武汉市亲水稀缺地产资源价值、社会心理与房地产市场成长规律以及趋势调
7、查分析l 东湖地块地产资源稀缺性的形成l 东湖地块地产资源稀缺性与市场价值的形成条件l 东湖地块地产资源的有效开发与经营模式3)项目地块周边环境调查与市场个性分析4)武汉市高档高层写字楼物业调查与分析l 武汉市写字楼物业发展趋势调查分析l 高档高层写字楼个案物业调查与分析(调查样本10个:湖北电力大厦、凯旋门广场、世纪广场、中商广场、瑞通广场、招银大厦、建银大厦、国贸新都、世界贸易大厦、泰合广场)楼宇系统设置(中央空调、智能化、监控系统)建筑设计内外装修配套(健身、文化、娱乐、餐饮、商业、服务)l 写字楼个案物业需求调查内容写字楼需求量写字楼需求的企业分布写字楼需求的产品要求写字楼价格敏感区间
8、写字楼购买方式(租、售)5)武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析l 武汉市高级酒店宾馆物业发展趋势调查分析l 高级酒店宾馆物业调查与分析(调查样本7个:香格里拉大酒店、华美达、新华诺富特、五月花、滨湖大厦、亚洲大酒店、天安假日酒店)l 宾馆酒店个案物业市场需求调查 宾馆酒店物业需求因素:旅游业的发展、会议产业、贸易、科技交流、政府公务等 宾馆酒店物业对周边配套要求 宾馆酒店物业对建筑设计要求 对价格要求: 单人间价格 标准间价格 套房价格 宾馆酒店物业的服务附加值 宾馆合理空房率6)酒店式公寓与产权式酒店物业调查与分析l 武汉市酒店式公寓与产权式酒店物业现状与发展趋势l 国内酒店式公寓与产权式酒店
9、物业业态发展现状分析7)与业内人士进行深度访谈参与本次专家深度访谈的有11人,高校学术权威、房地产营销策划人员、房地产销售人员、项目经理、工程师、装饰设计师以及广告设计人员等。在访谈中,调研人员与业内人士就项目市场背景、项目定位、建筑规划设计、开发经营策略、项目推广思路等问题进行了深度讨论,为本报告提供了宝贵意见与建议。3、市场调查与研究主要方法(1)供需圈识别、分层法(2)体面线点循环调查法(3)列名小组法(4)7W1H分析法(5)分层抽样问卷调查法(6)制度需求推理法(7)主导产业支撑容量分析法(8)经济指标统计相关关系分析法(9)寻求心理敏感点测试法(10)需求阶段特征分析法(11)标志
10、样本深度访谈法(12)市场比较法(13)竞争物业售终评价回馈分析法(14)竞争点集约分层法(15)政策机制主体三层面相关联系分析法(16)市场周期阶段确认与特征分析法(17)地块市场个性推演法(18)SWOT分析法(19)NMN矩阵分析法(20)地理文脉概念化形象表现法(21)资源效益链分析法(22)资源价值整合优势卖点分析法三、项目市场调查的主要结论与建议1、国家推行“中部崛起”战略和WTO三年保护期到期。一大批国外金融、保险机构,国内外大企业进入武汉,为高端写字楼提供了难得的机遇和市场空间。2、旅游经济。武汉旅游业为国内外认知与迅速发展为高端酒店的开发提供了条件。3、东湖风景区主题概念。本
11、项目的最大优势在于“东湖风景区”。景观价值的项目化,以此为根基点要引申到项目策划的每一个细节。4、府前经济与省府文化。省府所在的经济延伸与楚文化象征要渗透在项目文化之中。5、产品差异化与显著特征。项目定位为一个泛地产、泛旅游、泛商务复合形态的商务休闲中心,多种经营业态并存的综合消费地带,涵盖超五星级酒店、酒店式公寓、商务办公服务的复合地产形式。第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析每一个房地产开发项目,都要深深挖掘、深入了解项目地块的市场特性,包括其所处的区位、周边环境、地块自身特点等内容,这样才能揭示项目微观市场特征,并将其反映到项目定位与品味形象之中,才能有深层次的文化底蕴和特有表现,才
12、能形成项目的特色卖点,并以这些特色卖点来实现与同类产品的差异化。同时,这也是项目定位的根基点,是寻求项目目标顾客群的真正依据。一、项目名称项目名称是项目文化内涵、开发商理念、项目差异化特征的聚焦闪光之处,是项目亮相于市场、社会、客户的画龙点睛之笔。项目名称要能够准确地概括出项目的形象,突出项目最本真,最核心的特质。项目的名称是表现项目形象的第一载体,好的案名要做到琅琅上口,易于认知和传播,有利于上进行一定的视觉和形象的延展,同时尽量避免以片概全的狭隘性。本项目名称待策划阶段提出具体建议,本报告暂以“东湖新天第项目”代之。二、项目区位本项目位于武汉市武昌区徐东大街与东湖路交汇处,北邻徐东路,东临
13、东湖路,与梨园广场隔路相望。三、项目地块特点地貌本项目地块占地面积35亩,代征路10亩,净用地25亩,即1.67万m2。呈梯形状分布,两面临街,潜在商业价值较大,地势东低西高,地块上基本没有其他建筑物和构筑物,拆迁量小。如图:地质从现实地理位置以及周边建筑物推测,项目所在地地质条件较好,土壤持力层承载能力强。具体情况需根据地质部门勘探结论而定。土地等级本项目地块为级综合用地,级商业用地,级住宅用地,规划土地用途为居住生活用地。四、项目微观环境调查与分析项目的微观环境指直接影响楼宇本身的因素,它的细化直接影响到项目的定位、营销推广等细节。以下我们将对项目地块的自然环境、生态环境、人文环境、交通环
14、境、基础配套设施环境等方面入手,对项目所处的微观环境进行全面的分析评价,挖掘出项目地块的最大市场价值,为后期的项目定位及规划设计提供参考依据。1、交通条件本项目临近武汉市内环线,与梨园广场停车场仅隔路之遥,交通比较便利,道路交通网比较成熟。(1)主要交通干道A东西干道徐东大街:武汉长江二桥延长线路,市内一级主干道,西通汉口,东连东湖。B南北干道东湖路:武昌主要景观道路,北通徐东大街,南通洪山路。中北路:武昌主要干道,北接徐东大街,南达中南路。(2)主要公交车及其线路多路公汽经本项目毗邻的梨园广场。主要公交线路:1、8路电车和36、515、537、552、573 路、旅游专线 1路、旅游专线3路
15、等。2、自然景观环境本项目乃武汉市亲水地产资源中极稀有高价值地块。本项目地块处于全国著名的东湖风景区,对望郁郁葱葱的梨园广场和的绿树成荫的东湖鸟语林,距浩瀚广阔的东湖仅有200米,沿环湖路,步行10分钟就可到东湖岸边,周边自然环境湖光山色、鸟语花香,风景优美宜人,置身其中,有着回归自然的愉悦感受。地块上高大树木也是可挖掘利用的自然环境,但树木姿态浑然天成,过于粗放,若要加以利用必须给予适当修饰和处理,如下页图所示: 3、人文环境本项目周边邻接长江日报集团、省直机关水果湖地段、徐东平价为中心的徐东商务区,为省政府行政圈、徐东商务圈、武汉大学文化圈、长江日报媒体圈共同辐射作用的城市地段,是武汉市自
16、然风景最好、知识层次最高、文化氛围最浓的区片之一。由于区位原因,项目所处片区一直为武汉市重要的风景保护区,景观文化和人文气息是项目所处片区的地域特征,从现有的一些图片可以看到该片区的特点:4、基础设施配套旅游景点:东湖海洋世界、落霞水榭、长天楼、滨湖画廊、行呤阁、音乐喷泉、水云乡、寓言圆、黄鹂湾、屈原纪念馆、碧潭观鱼、东湖鸟语林、梨园广场、鲁迅广场、处风园、九女墩、东湖、武汉植物园、湖光阁、湖北省博物馆、天鹅湖、先月亭、梅岭、音乐喷泉、听涛酒家等。餐饮住宿:华中电力宾馆、东苑俱酒店、梨园大酒店、湖北省委听涛宾馆、新闻大酒店、博雅园大酒店等酒店、东湖宾馆等。医 院:梨园医院、其他小型诊所、药店等
17、。行政机关:中国科学院测量与地球物理研究所、湖北省电力公司、湖北电力报社、新华社湖北分社、华中电管、湖北纺织设计院、省新闻出版局、省工商局、湖北日社、湖北省社会科学院的等机关等。教 育:省计划管理干部学院、湖北仲宝徐东驾校、武汉交通学院、中国农业银行武汉培训学院、武汉大学医学院以及相配套的小学、中学。五、项目开发经营意图武汉新天第置业有限公司对本项目开发经营的主要意图是:l 充分发挥项目地块自然环境、生态环境、人文环境、交通环境、配套设施环境、生活环境优势,挖掘项目地块市场价值,开发武汉市高端物业;l 通过本项目的开发,树立武汉市房地产“第一产品”的领袖产品品牌,进而树立企业品牌;l 引进国际
18、设计大师,创造优质一流楼盘,领导武汉市高档物业前瞻潮流。六、项目地块市场特性分析评价1、地段评价土地的稀缺决定了地段的重要性,特别是对于高端物业来说,地理位置显得尤为重要。业内评价物业的前三个标准是:第一是地段、第二是地段、第三还是地段。什么样的地段盖什么样的房;什么样地段的房决定其具有多大发展空间与前景的先决条件。(1)自然环境自然环境是本项目最大的优势所在。项目紧邻东湖风景区,与梨园广场隔街向往。东湖风景区为国家为国家4A级风景区,自然环境优越,政府对东湖路以东建筑物的高度也有着严格的限制,使得本项目的远景视野开阔。独特的自然环境是其他地段不可模仿的, “有些环境只能欣赏却永远无法模仿”,
19、 环境的不可模仿性现已成为人们(个人、公司)所追求的重要因素之一,对楼盘的增值与发展前景起着举足轻重的作用。(2)交通迅速便利的交通是确定地段好坏的重要标准。本项目所处地理位置交通便捷,往西经徐东大街过长江二桥直通汉口,往南经东湖路直达中南商圈。相比汉口、武昌中心地带道路狭窄、车辆拥挤的交通状况,本项目所处地块交通较为理想:道路宽敞、车流量小、出行方便,再加上规划中的轨道交通,使得本项目存在很大的发展潜力。(3)人文底蕴项目的良好发展前景也必须有深沉的历史文化底蕴,而坚实基础的铸就并非一朝一夕就能简单形成,需要几十年甚至上百年的物质、文化等多方面历史沉淀。项目在经济区域带的性质上,属于长江二桥
20、桥梁经济带动的“老城新区”。该项目紧邻东湖,东湖及其周边的洪山、珞珈山、磨山、凤凰山、南望山、瑜珈山、马鞍山是武汉市的地理文脉标志;东湖之滨110年历史的武汉大学及后来兴起的一大批高校是武汉市知识与技术密集的象征;该项目地块邻近湖北省博物馆,湖北省博物馆是楚文化稀世珍品的汇集,它与东湖风景区中的楚天台相互辉映出楚文化深厚、久远、精深、豪气的光芒;该项目地块邻近省政府所在地“楚地之都市片区”,是湖北省重要的政治、文化和信息中心,人文荟萃,文化底蕴深厚。(4)城市规划东湖居住新城规划总面积为11.57平方公里,大的范围在东湖和沙湖之间。未来,其居住人口将达到11万人,即1平方公里1万人舒适度。在整
21、个区域内,道路总长为60公里,区域公交线路网络长39公里,公交站点300米覆盖率达到90。东湖居住新城离市区近,是武汉著名的风景区,周边环境好,是市区内唯一的原生态、低密度、亲水片区。该区域内的建筑面积和人口规模较之其它地方相当有限,也更体现环湖地块土地的稀缺性。由于受到土地供应量的限制,此区物业必将成为武汉市房地产的领袖产品。房地产投资地段的影响因素很多,不同地段的影响因素和影响程度也不同,依据常见的地段优劣影响因素我们对本项目地段作一个简单评价,如下页表:影响因素优质地段劣质地段本项目所处地段市场供求行情需求量大需求量小需求量大,供给量小,易形成垄断市场自然条件地段接近市中心地段远离市中心
22、离市中心近且交通便捷地基承载力大地基承载力小据目测地基承载力较大地形平坦,地势较高地形起伏较大,地势低洼地形较为平坦且地势较高形状规则,面积大小适中形状不规则,面积较小形状规则,面积大小适中通风采光优良通风采光较差通风采光优良基础设施完善不完善完善环境条件没有污染,绿化率高有污染或污染严重,绿化率低紧邻风景区经济条件投资活跃投资不活跃投资较为活跃当地居民收入水平高当地居民收入水平低当地居民收入水平较高人口因素人口密度适中人口密度过大或过小人口密度适中人口素质高人口素质低人口素质高城市规划控制较为宽松控制过严规划控制较为严格,其目的是为了与周边环境的协调2、生活环境评价本项目具有理想的人居环境,
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