房地产信贷业务交流.ppt
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1、房地产信贷业务交流,2011年5月,交流题纲,一、国家房地产宏观调控政策演变 二、我行现行房地产行业信贷政策解析 三、房地产各业务品种审查要点和思路 四、当前宏观调控背景下房地产贷款审查需要注意 的几个问题,第一部分:国家房地产宏观调控政策演变,第五阶段 (2009.12-2010年),第四阶段 (2008-2009年),第三阶段 (2007年),第二阶段 (2005-2006年),第一阶段 (2003-2004年),调控导向,典型政策,政策效果,“遏制投资过快增长” “管严土地、看紧信贷”,121号文、18号文 资本金比例由20 上调至35封顶按揭 “8.31”大限全面实施 招拍挂等,抑制供
2、给, 对需求影响不大 供需矛盾突出 房价稳中有升,土地 价格大幅上涨 住房供给结构不合理,第一阶段 (2003-2004年),第二阶段 (2005-2006年),调控导向,典型政策,政策效果,抑制供给 增加供给和减少需求,提高按揭 首付比例至30 国八条、212号文、 二手房交纳个税 国六条、90/70政策、 房产营业税满五年免征 171号“外资限炒令”、 土地新政出台、 房地产市场整顿,各地反应不一、 效果不显著 急刹车式短效痕迹,调控导向,典型政策,政策效果,增加供给、抑制需求 改善住房结构,建设部规范 经纪行业(北京: 资金监管、网上签约、 标准买卖) 物权法出台、回归保障、 央行连续5
3、次加息、10次提高 存款准备金率、 房贷新政(二套首付 40,利率1.1倍),土地失控、 融资监管缺失 地价房价互拉疯涨,第三阶段 (2007年),调控导向,典型政策,政策效果,紧缩房贷、压缩需求、 防止经济过热和通胀 “救市”,加强保障性 住房建设、土地阀门 再度把紧、严格建设项目 贷款管理 央行“双率齐下”、4万亿投资 计划、系列新政支持房地产 (按揭利率7成、首付比例 20、契税1、免征 印花税、土地增值税等) 下调自有资本金 贷款比例等,降幅超出预期 非理性报复性 反弹与暴涨,第四阶段 (2008-2009年),调控导向,典型政策,政策效果,供给与需求双向调控, 强化保障性住房建设;
4、房价从“抑制”变为 “遏制”,“严”字当头,营业税征免 年限恢复到5年 开发商拿地首付比例 提高至五成 国十条、19条土地调控 新政、78户央企退市 房贷新征、北京 新政“限购”等,产业结构升级 有待时间检验,第五阶段 (2009.12-2010年),第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,参考:分行授信审批动态第二期:我行最新房地产信贷政策解析 注意:1.最新审批权限的调整 关于调整部分信贷业务授权的通知(工银办发2011277号) 关于调整部分信贷业务转授权的通知(工银京发201136号) 2.RERCO测算和利率(工银办发2011122号)要求,第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,行业政
5、策导向,适度进入类行业 限额管理 严格贯彻落实国家调控政策和监管要求,一、房地产贷款封闭管理办法(2010版)(工银办发2010591号),1.全面贯彻了国家及监管部门的要求:实贷实付;严禁囤地捂盘等违纪行为 2.扩大了房地产贷款封闭管理范围:房地产贷款品种全覆盖;纳入专户资金范围相应扩大 3.加强了关键风险环节管理力度:强化了贷款发放、支付与收回环节的管理;固融专户资金余额控制 4.简化了业务手续:取消签订房地产开发贷款承诺函 5.强化封闭管理重要性:行长第一责任人;刚性控制,第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,二、房地产开发企业名单制管理办法(2010年版) (工银办发2010627号)
6、,1.标识管理:刚性控制 2.准入原则:严格筛选、名单核准、实时监测、动态调整 3.准入类别:重点支持类、适度进入类、专项进入类 4.准入程序:支行分行信管部分行信用风险委员会 5.准入名单的监测与管理:下调准入类别;调出准入名单(调出后两年内不得再次准入),第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,二、房地产开发企业名单制管理办法(2010年版) (工银办发2010627号),6.准入条件:,第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,三、住房开发贷款管理办法(2010年版)(工银发2010102号),1.首次将“限额管理”写入办法 2.借款人准入更加严格(净资产、开发资质) 3.强化项目资本金要求(
7、比例、先期投入、来源) 4.严格贯彻国家宏观调控政策(囤地捂房、非主业央企、股东违规、受托支付、封闭管理),第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,四、土地储备贷款管理办法(2010年版)(工银发2010100号),1.纳入政府融资平台贷款管理 2.借款人的限定(土地储备中心等事业法人) 3.明确土地储备贷款应为抵押贷款 4.明确项目资本金必须在贷款发放前足额到位 5.纳入房地产贷款封闭管理范围,第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,五、城市棚户区改造贷款管理办法(试行)(工银办发2010431号),第二部分:我行现行房地产信贷政策解析,1.总行核准城市准入 2.执行房地产开发企业名单制管理 3
8、.取得政府授权及专项规划批准文件 4.95(含)签订拆迁补偿安置协议、开发企业实施一二级联动 5.及时无条件办理土地抵押 6.后续开发贷款置换棚户区改造贷款 注:关于在北京等五家分行试点开办公共租赁住房贷款业务的通知 (工银办发2010889号),第三部分:房地产各业务品种审查要点和思路,住房开发贷款,审查要点(合规性审查) : 1.借款人方面:准入条件、资信状况等 2.项目方面:项目来源合法性、建设手续(立项、四证、环评)是否齐备等 3.资本金方面:是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等 4.担保方面:抵押物的合法性、合规性、可靠性;评估价值是否合理、抵押率是否充足;保证人担保能力等。注意
9、:空置三年(含)以上的商品房和闲置两年(含)以上的土地使用权不能抵押;如置换存量贷款,抵押物是否为最高额抵押,能否保障我行第一抵押权利。 5.评估测算方面:项目市场竞争力、偿债保证比等;RAROC测算及利率水平;按揭资源,第三部分:房地产各业务品种审查要点和思路,住房开发贷款,审查思路(风险审查): 1.借款人方面:要充分考察其开发经验、行业地位和资金实力。 2.项目方面:关注项目成本构成(参考:授信审批动态),充分考虑该项目在房地产市场价格下行中的抗风险能力;关注后续拆迁成本;项目建设内容是否符合规划要求。 3.市场方面:关注项目的地理位置,重点分析近几年当地房地产市场的价格走势、涨幅的合理
10、性以及目前的供需状况,判断项目定价、目标客户定位、销售计划是否合理。 4. 贷款条件及管理要求设置: 要切实保证贷款能够按照项目工程进度逐步支付,全部用于贷款项目的建设;保证项目销售回款全部归集至我行资金专户接受监管,我行贷款能够按照项目销售进度及时回收。,第三部分:房地产各业务品种审查要点和思路,商用房开发贷款,审查要点(合规性审查): 1.借款人方面:准入条件、资信状况等 2.项目方面:项目来源合法性、建设手续(立项、四证、环评)是否齐备等 3.资本金方面:是否符合相关比例要求、是否先期投入到位等 4.担保方面:抵押物的合法性、合规性、可靠性;评估价值是否合理、抵押率是否充足;保证人担保能
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