xx区块低丘缓坡开发利用项目可行性研究报告(1).doc
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1、xx区块低丘缓坡开发利用项目可行性研究报告 第一章 总论 1.1项目概况1.1.1.项目名称:xx区块低丘缓坡开发利用项目1.1.2项目建设单位:xx市低丘缓坡综合开发有限公司1.1.3项目性质:新建1.1.4项目地点:xxxx区块低丘缓坡开发利用项目位于xx市 “一江双城”发展规划的南城桥亭、小叶等村庄所在区块,东面为迎宾路,南侧为南四路,西靠东七路,北接北三路,金温高速公路从小叶与桥亭两区块中间通过,交通便捷。规划用地面积约为316.3公顷,其中小叶村172.6公顷,桥亭村143.7公顷。1.1.5.建设内容项目计划对区块内的低丘缓坡进行开发利用,主要建设内容是土地平整、区块内道路网建设、
2、结合路网进行的各类管线工程、绿化工程。建设工期3年。1.1.6投资估算该项目总投资估算为189711.47万元万元,其中建设投资170882.22万元,建设期利息13100万元。1.2业主单位概况xx市低丘缓坡综合开发有限公司是xx经济开发区管委会下属国有全资企业。公司注册号:331100000054862公司住所:xx市水阁工业园区绿谷大道238号801室。法定代表人:吴坚平公司类型:有限责任公司(国有独资)经营范围:低丘缓坡项目开发、基础设施建设、新农村投资建设管理、土地开发整理、水利设施管理、国有资产投资经营管理。注册资本:1.5亿元人民币,实收资本1.5亿元人民币成立期限:2012年6
3、月15日1.3可行性研究报告编制的依据中华人民共和国城乡规划法村庄集镇规划建设管理条例城市居住区规划设计规范(GB50180-93)(2002年版)业主提供的地形图和规划红线图民用建筑设计通则(GB50352-2005)住宅建筑规范(GB50386-2005)建筑设计防火规范(GB50016-2006)其它国家和地方的有关设计法律,法规及规范投资项目经济评价方法与参数(第三版)投资项目可行性研究指南xx市南城新区控制性详细规划南城xx区块低丘缓坡工程方案设计总平面图工程咨询合同1.4、项目可行性研究报告范围确定研究工作依据任务书及项目业主提供的xx市南城xx区块低丘缓坡工程方案设计总平面图作为
4、研究对象。对确定的建设规模、设计方案展开技术、工程、经济、环境等论证,从技术和经济的可行性与合理性进一步分析研究,并提出意见结论和建议,供决策参考。1.4、项目目标、主要技术经济指标、经济评估基础数据和效益指标 xx市南城xx区块低丘缓坡工程主要技术经济指标表序 号指 标 名 称单 位数 据1总用地面积公顷316.32可出让土地面积公顷254.273道路长度M81944道路万47.445地下管线长度M81946绿地面积万220.577建设投资万元170880.228总投资万元183980.229基准收益率%810财务净现值万元63008.4911土地增值税万元57945.1712附加费万元57
5、94.5213利息备付率219.914偿债备付率1.31.8315土地出让收入万元401978.9316投资回收期(静态)年4.1717投资回收期(动态)年4.22 1.5、结论与建议项目规划总用地面积为316.3公顷。项目总投资估算为183980.22万元。经测算预计项目总收入为401978.93万元,净现值(8%)=63008.49万元0,说明项目在财务上可行。利息备付率2,说明项目有足够的资金支付利息。项目运营期的偿债备付率均1.3,说明项目有足够的资金支付本息。从现金流量表可以看出,项目在运营期各年的净现金流量均为正值,而且现金流量的值分别为156441.85万元与160371.65万
6、元,有足够的资金满足企业的经营活动。项目具有较好的财务生存能力。无论从财务上还是社会效益上,项目均可行,值得建设。结论本项目符合国家政策,选址符合城市总体规划要求,建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。有利于稳步推进我市南城新区建设,逐步改变城乡二元结构的经济和社会管理体制。加快城乡一体化进程。促进我市社会经济可持续发展。(1)本项目符合国家住房政策,选址符合城市总体规划要求,建设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。(2)本项目的建设将使安居户的居住与生存条件得到改善,解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要内容包括农民安居小区的所有建
7、安工程与公共基础设施,如小区的道路,电力,绿化,给排水和通讯等;还包括和小区配套的社区卫生服务用房、社区服务中心、幼儿园、停车场。(3)通过项目的实施,使南城新区小叶桥亭社区建设按计划稳步推进。建议:(1)加强项目管理,严格保证工程质量、工程进度,做好项目成本控制。(2)做好建设期间的各项协调工作,协调好各方面的利益做到和谐建设。(3)房地产项目建设周期较长,资金占用量大,财务费用是构成成本的主要内容之一,搞好资金管理是提高项目经济效益的主要手段之一。 第二章 项目建设的必要性、可行性 2.1xx市简况xx市处浙江省西南浙闽两省结合部,在东经11841-12026和北纬2725-2857之间。
8、东南与温州市接壤,西南与福建省宁德市、南平市毗邻,西北与衢州市相接,北部与金华市交界,东北与台州市相连。全市用地面积17298平方公里,约占全浙江省的六分之一;总人口约248万人。区域人口密度低,地域广阔。xx境内溪流密布,千峰叠翠,山清水秀,具有典型的江南山水风光和丰富的风景资源。近年来,随着人们生活方式的逐步回归自然以及第三产业的快速发展,xx市的生态资源及旅游资源优势逐渐显现,发展潜力巨大。xx市区自建州设县1400多年来,是历代州、路、府、县及行政督察区、专区、行政公署、市政府所在地。市区现常住人口为18万人。历史上,xx由于受高山阻隔,交通不便,经济发展十分落后,是我省有名的“老、少
9、、边、穷”地区。自改革开放以来,特别是进入二十一世纪后,随着金丽温铁路的开通,金丽温高速公路的修建,有力地改善和提高了其交通运输线条件,使得xx市与整个以上海为中心的长江三角洲经济区有了完美的结合。同时撤地设市带来的城市地位提高,给城市经济的发展带来了新的契机,使得xx经济有了新的飞跃,上了一个新的台阶。 2.2xx市社会经济情况 区域综合实力大幅提升。2011年,全市实现生产总值784.37亿元,是2005年的2.47倍,年均增长12.7%,高于全省同期增速1.4个百分点。人均生产总值突破5000美元,达到5735美元,高于全国平均水平。财政总收入突破百亿大关,达到100.09亿元,其中地方
10、财政收入57.36亿元,分别是2005年的2.88倍和2.87倍。实现工业总产值1652.1亿元,是2005年的3.9倍,年均增长25.5%。实现社会消费品零售总额315.89亿元,是2005年的2.55倍。金融机构本外币存贷款余额分别达到1293.56亿元和958.99亿元,是2005年末的3.07倍和3.32倍,年均增长20.5%和22.2%。完成固定资产投资362.21亿元,是2005年的1.92倍,六年累计1580.93亿元,363个项目列入国家和省级重点,建成“两龙”高速公路、台缙高速公路等一批交通项目,滩坑电站、500千伏万象输变电等一批电力项目,市体育中心、市文化艺术中心、滨江防
11、洪和景观带等一批社会民生项目。发展方式转变成效明显。坚持工业强市发展战略,大力发展高效生态农业和以生态休闲旅游为重点的服务业,三次产业结构由13.845.840.4调整为9.349.940.8,经济运行质量显著提升。2011年,完成制造业投资100.69亿元,是2005年的2.79倍,年均增长18.1%;年主营业务收入500万元及以上工业企业实现产值1443.79亿元,是2005年的4.56倍,年均增长28.8%;工业园区(功能区)开发面积从21平方公里扩展到55平方公里。实现农业总产值111.16亿元,年均增长8.6%,年销售收入亿元以上农业龙头企业达到31家。成功创建13个4A级景区和2个
12、省级旅游度假区,4A级景区数量居全省第三,全市旅游接待总人数和旅游总收入年均分别增长33.3%和33%,增幅连续六年居全省第一。实现外贸进出口总额21.25亿美元,是2005年的4.06倍。六年累计实际利用市外内资398.4亿元、外资2.43亿美元。新增国家级高新技术企业64家,引进“大院名校”共建创新载体35个。新增中国名牌产品2个、中国驰名商标27件、中华老字号商标4件。城乡社会面貌深刻变化。按照“一江双城”总体布局,大力推进中心城市“三大改造”和“六城联创”,建成区面积从25.35平方公里扩大到33.13平方公里,成功创建中国优秀旅游城市和省级环保模范城市、园林城市,国家森林城市创建通过
13、验收。各县(市)城区基础设施、商业配套进一步完善,全市城市化率从40.3%提高到50.5%。六年累计完成房地产投资287.05亿元,竣工商品房560.88万平方米。以农民异地转移、危旧房改造、康庄工程、农村来料加工等为载体,深入开展社会主义新农村建设,累计完成村庄整治1925个,转移山区农民14.62万人,改造危旧房13.73万户,等级公路通村率、硬化率均达100%。生态环境质量全国领先。完成“811”环境污染整治、环境保护行动和主要污染物减排年度控制性目标任务,单位生产总值综合能耗累计下降20%以上。在全国率先编制实施生态文明建设纲要,8个县(市、区)成功创建省级生态县,新增国家级生态乡镇1
14、8个,基本完成县级污水处理厂、垃圾填埋场和重点污染源在线监控设施。新增生态公益林545.66万亩、城市绿地891.1万平方米,森林覆盖率达到80.8%。地表水环境功能区水质达标率从94.3%提高到98%,市区空气质量优良天数比例保持在98%以上,生态环境质量连续八年居全国前列、全省首位,生态环境质量公众满意度连续四年居全省首位。人民生活水平切实改善。全市用于民生事业发展的地方预算支出累计263.64亿元,年均增长20.8%,连续六年财政支出增量的三分之二以上用于民生保障。全市城镇居民人均可支配收入达到23391元,农村居民人均纯收入达到7809元,年均分别名义增长10.7%和13.9%。9个县
15、(市、区)全部实现省级教育强县创建目标,十五年教育普及率达到95%以上。基本完成深化医改三年五项重点任务,市中心医院、市人民医院通过三级甲等综合医院评审,8家县级医院通过二级甲等综合医院评审。成功举办国际摄影文化节等节庆活动和浙江省首届体育大会。大力推进“养生福地”建设,全市人均期望寿命达到77.31岁,高于全国和全省平均水平,全面小康社会实现程度从71%提高到87%。社会大局更趋和谐稳定。累计新增城镇就业8.62万人,实现农民转移就业19.38万人。城乡居民养老和医疗保险实现基本覆盖,最低生活保障制度实现“应保尽保”。新建保障性住房66.26万平方米。加强安全生产和消防安全,事故总量、死亡人
16、数和直接经济损失连续八年“三下降”。加强食品药品监管,有效处置各类传染疫情,较大以上食品药品安全事故保持“零发生”。深入开展平安创建和法治政府建设,加强和创新社会管理,重视稳妥解决民间集资等社会热点问题,连续七年被省委、省政府命名为“平安市”,连续三年被评为全省依法行政先进市。2.3南城新区概况充分利用目前中国经济发展的重要战略机遇期,抓住发展的有利时机和山区用地优势,以但当xx经济增长中心为目标,从扩大产业高度两个方向同时入手,进一步加快南城的发展步伐。功能定位为浙西南地区工业发展的重要集聚中心,工贸业综合发展与人居环境优越的xx城市新区。新南城规划形成“一心、二带、二片”的结构总体布局形式
17、。其中“一心”:指城市南部地区中心,位于水阁东侧南北向干线和金丽温高速公路之间,七百秧组团(工业区块东扩区块)北部,配置有行政、办公、文化、娱乐、商务等服务与管理设施;“二带”为丽龙高速公路与金丽温高速公路沿线形成的防护景观林带;“二片”指以中一路七百秧组团(工业区东扩区块)及金丽温高速公路为界形成的南、北各功能片,其中北侧功能片以小叶桥亭组团为主,为工业与居住区片;南侧为以七百秧组团(工业区东扩区块)为主,形成工业片。其中七百秧公园以现状七百秧水库为基础,保留主要水体,并加以改造。新南城规划区居住人口17.0万人,就业人口12.3万人。新南城规划用地总面积3528.05万平方米,其中居住用地
18、619.07万平方米,公共设施用地141.34万平方米,道路广场用地面积411.04万平方米,工业用地1220.57万平方米,物流用地54.30万平方米,市政设施用地58.25万,绿地用地794.04万平方米(含保留山体及边坡绿化用地),水域和其它用地92.59万平方米。xx市南城新区规划总平图2.4必要性评价2.4.1 2012年政府工作报告中指出“谋辐射与强集聚并举,加大统筹城乡发展力度突出中心城市建设”。按照“一江双城”空间布局,深入开展“六城联创”,继续推进“三大改造”,北城重在强功能、提品位,南城重在拓空间、强配套,全力提升中心城市辐射带动力。推进xx经济开发区(南城新区)建设,加快
19、实施南六路、南二路等一批重点道路建设,全面推进七百秧区块开发。2012年政府工作报告中指出“加快工业扩量提质,重点推进生态工业园区建设。按照“用地少、效益高、结构优、创新多、环境好、增长快”的原则,扎实推进xx生态产业集聚区建设,完善“一心三片”产业布局,加快10大块状经济向现代产业集群转型升级。落实工业空间1%计划,积极推进全市10大省级开发区(工业园区)和乡镇工业功能区整合提升,重点发展“两大”、“两新”、“两优”、“两特”八大主导产业。围绕提高“投资密度、经济密度、税收密度”,出台产业集聚区工业投资项目入园决策和评价服务管理办法,建立和实施新的考核办法及奖励扶持政策,提升工业用地集约节约
20、水平。全市制造业投资增长20%,达到120亿元以上;年主营业务收入2000万元及以上工业企业产值增长20%以上,达到1600亿元。认真贯彻落实国家促进非公经济发展和省级支持浙商创业创新政策,强化民营企业要素和服务保障,着力推动民营经济提升发展。深化资源要素市场化配置和投融资体制改革,完善民间投资政策,降低准入门槛,鼓励和引导民间资本更多地投向实体经济。深入开展“企业服务年”、“千名干部结对千家规模以上企业”、“进村入企”等活动,全面落实促进中小企业健康发展的各项政策措施,突出抓好对企业的解困、扶持和服务工作。进一步完善小微企业帮扶政策。” 因此,xx区块低丘缓坡开发利用项目,是落实市政府201
21、2年工作总目标的重要工作内容之一。它的建设标志着xx南城建设步伐进一步加速。2.4.2区域社会经济发展的需要近年来我市经济社会得到了快速的发展,保增长是政府近年工作的重中之重,将坚持“保稳促调、强工展业、转型升级”的总体思路,加快产业培育。努力拓展城市发展空间,加快南城城城市建设,是保证经济平稳增长、提高百姓生活水平的重要工作。xx区块低丘缓坡开发利用工程建设将南城新区低丘缓坡开发提高到一个新的高度,加快南新区城区块的开发建设步伐。项目场地平整及市政配套工程的实施将极大的推动南城工业化和城市化的进程,能够真正做到“着眼于保增长,加快产业培育,推动经济扩量提质”,确保区域经济的可持续发展。xx区
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