北京望京商业步行街商业广场项目可行研究报告.doc
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1、北京望京商北京望京商业业步行街步行街(商商业业广广场场)项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 XXXX 房地房地产产开开发发有限公司有限公司 市市场场部部 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析3 3 1、望京区域规划.4 2、望京区域环境发展趋势.4 3、望京产业发展布局.5 4、望京区域写字楼物业状况及分布.6 5、望京地区交通状况总体分析.9 6.人口状况分析.15 二、区域商业市场环境分析二、区域商业市场环境分析2424 1、区域商业市场发展历程24 2、区域商业市场现状分析24 3、区域商业市场未来发展趋势27 三、本项目周边的状况分
2、析三、本项目周边的状况分析3434 1、项目区位及研究范围34 2、本案交通状况分析34 3、本案周边住宅状况分析36 项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究 四、市场初步定位四、市场初步定位4949 1业态定位49 2租售价格定位52 3终端客户定位58 五、项目操作性分析五、项目操作性分析6363 1市场面分析63 2技术面分析65 3经济面分析67 六、经济模型部分六、经济模型部分6969 1.成本部分核算.69 2.额度比例核算.70 3.租赁现金流分析(静态).71 4.租赁现金流分析(动态).72 5.项目租售同步操作现金流状况.73 七、
3、可行性分析结论七、可行性分析结论7575 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间,隶属朝阳区管辖,是市 区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型 公建的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区“城市副中心城市副中心”的定位,以及 2003 年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整,望京区域整体居住环境有了明显提升。产业、交 通、配套等各个方面设施条件得到完善,伴随区域产业经济发展,国外高新企 业进驻望京区域的数量增多,住宅楼盘开发完成后,居住人口数量大幅递增, 望京地区也由
4、过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。 1 1 1 1、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划 望京地区总用地规模为 17.8 平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为 1 平方公 里),规划总居住人口为 33 万人,现有常住人口近 15 万人。总体布局由地区功 能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成,包括 1 个地 区级主商业中心、5 个次商业中心、8 个社区商业中心和 6 个文化娱乐中心; 8 个区间公园、38 个社区绿地和 3 条区间绿色通道;另外还有广顺南北大街为 地区功能性景观主轴,北小河为水景主轴,望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标
5、准划分,以北小河为界,分成南北两大块。 北小河南侧统称为“望京新城”,其功能以望京中心区公共设施为中心,以居 住为主,兼文化、教育、办公等功能的综合区;北小河北侧确定为“望京科技 产业园区”,其功能以高科技产业及研发为主,兼有居住、商服等相应配套服 务功能的综合区。 目前,朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外,第四 使馆区落户望京,从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。 2 2 2 2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 望京在发展初期阶段,由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢, 被称作“睡城”。但在近年政府
6、规划调整和改善良后,望京地区整体环境得到 很大的改观,区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可,同时也吸引众多 国外高新企业纷纷落户。 近年来,国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机,宜家、华堂、沃尔玛、家 乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下,望京地区的房地产市场 也得到了稳步的发展,住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势,商务办公环境日 趋浓厚,区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中,望京正朝着“城市副中心”的定 位方向稳步发展,成为真正意义上的生活国际化,居住都市化的大望京。 3 3 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望
7、京产业发展布局 望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区,占地 10.5 平方公里。园区以首都机 场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路,西至四环路, 南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。 2004 年 5 月 31 日,北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入 驻望京高新技术产业区的第一家全球 500 强企业正式落户望京。随后 世界 500 强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京,2004 年 12 月摩托罗拉研发总 部在望京破土动工,2004 年 11 月 12 日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基, 韩国三星电子、西门子、松下、LG 等跨国企业纷纷选择将
8、总部定在望京。 目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链, 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器:望京科技创业 园和中国北京(望京)留学人员创业园。截止 2005 年望京高新科技产业园区内的 电子信息类产业已达 73.45%,望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主 的产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中,望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西 门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京,望京区域外资 企业总部自建物业面积预计超过 30 万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发 展,同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企
9、业在建物业面积比例图望京外资企业在建物业面积比例图 单位单位: :平米平米 从望京的产业园的发展方向来看, “十一五”规划期间,朝阳区重点发展目标之 一就是把望京打造成一个电子产业基地,而在国外高新科技产业落户望京的过 程中,这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的 提升。随着望京地区产业的高速发展,望京地区将凭借区域产业经济的核心竞 争力,以及整体环境的日趋完善,成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。 4 4 4 4、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布 4.14.1 望京写字楼物业供应
10、情况望京写字楼物业供应情况 望京发展至今,交通体系及商业配套各方面得到不断完善,写字楼物业市场也 有着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中,大批国际大型企 业先后落户科技园,从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 望京写字楼物业项目统计表望京写字楼物业项目统计表 项目名称项目名称体量(体量(m m2 2)租金租金( (元元/ /日日/m/m2 2) )档次档次 爱慕国际 210002.5 乙级 博雅国际中心27000(规划)待定甲级 众运大厦 196002.6 乙级 叶青大厦 500003 甲级 中辰大厦 174002.8 乙级 洛娃科技大厦 155002.8 乙级 鑫佳泓大厦 1
11、75003 甲级 博泰大厦 240003.15 甲级 博泰国际 65000 7000 元/m2商住 望京科技创业园 700003 甲级 星源国际 220002.5 商住 娜丽莎大厦 50002.3 商务 Loftel17000 8500 元/m2商住 望京大厦 358003.2 甲级 佳境天成 650002.8 商住 鹿港写字楼 50000 规划 嘉美风尚 37000 规划 人济大厦 56000 规划 从统计数据来看,望京地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过 61 万平方 米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看,此体量的 办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足
12、够支撑未来望京地区高科技 产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看,望京区域现有办公人群较 少,对区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看,由于望京科技园区内多数企业尚处于 发展初级,部分企业由归国留学人员自行创业,这些企业对高档办公物业的消 费能力不强,在此种需求特点下,望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于 中档符合望京区域内企业需求情况。 4.24.2 望京写字楼物业分布状况望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看,由于望京科技园区对高科技研发产业 的支持,在园区优惠政策的吸引下,主要研发企业及跨国企业总部多选择进入 科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地
13、块自建物业。而望京当地一些 SOHO 族及 小公司为节约办公成本,基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL 等分布于人 口密集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 4.34.3 望京写字楼物业市场发展趋势望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看,现阶段写字楼物业面积较少,分布 主要集中于高科技产业园区,且未形成一定的商务气候。但随着望京区域产业 发展,人口密度的逐步提高,以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物 业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进一步提 升望京区域的商务环境,并促进
14、望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种 变化过程中,未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向 生活型与商务型消费互补的方向发展。 4.44.4 周边写字楼对本项目影响周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看,本项目临近望京高科技产 业园区内的写字楼物业群,辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客 观条件,未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主,因此, 项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 5 5 5 5、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析、望京地区交通状况总体分析 5.15
15、.1 区域公共交通状况分析区域公共交通状况分析 5.1.15.1.1 地面公交客运系统地面公交客运系统 在人们的日常生活中,公交车辆是其出行的主要交通工具,同时其也是商业项 目对外联通的主要工具之一。而商业经营主要是依靠人流来支撑,良好的公交 客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直 接影响到区域商业的经营,如何对其进行合理地疏导,将直接影响到望京地区 的消费环境。对望京地面公交客运系统作如下分析: 望京地区现有公交线路一览望京地区现有公交线路一览 线路线路主要站点主要站点区域站名区域站名 城铁临城铁临 5 5 路路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西
16、站 城铁临城铁临 6 6 路路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小小 5 5 路路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园 小小 6 6 路路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区 小小 7171 路路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区 小小 7373 路路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区 运通运通 101101 线线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心 运通运通 104104 线线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城 运通运通 107107 线线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城
17、望京新城 运通运通 110110 线线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通运通 111111 线线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通运通 113113 线线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通运通 201201 线线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心 361361 望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 402402 四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园 404404 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 405405 路联路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北
18、大街 409409 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 416416 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 418418 金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园 420420 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 421421 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 422422 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 606606 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 614614 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路 623623 望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北
19、大街 627627 三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街 629629 环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街 630630 来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园 701701 大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里 707707 嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街 710710 善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街 735735 锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园 737737 孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街 752752 西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易
20、中心广顺北大街 827827 北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街 840840 外外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠 852852 老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街 909909 前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园 921921 大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街 939939 北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街 944944 菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街 951951 东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地 952952 东湖望京花园朝阳公园小武基北大地岳
21、各庄北桥望京花园 952952 支支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路 966966 东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街 975975 东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街 976976 北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城 976976 支支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街 983983 王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街 望京地区交通站点分布图望京地区交通站点分布图 如图所示,望京区域公交站点呈区域性集中的特点,多分布于城市主干道附近, 处于望京边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对
22、匮乏,尤其是在城 铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区的公交线路,且现有线路车次少、 拥挤不堪,造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节,由此也滋生了诸多 交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居 住区、商务办公区和旅游景点,这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、 商务办公人群和国内外旅游观光人士,而依靠良好的公交线路组织,可以为本 地区带来较为充足的人流支持,使其成为本地区潜在的投资及消费群体。 随着北京城市的进一步发展和建设,望京地区吸引着人们越来越多的关注,川 流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。随 着望京地区人口的不断引入,
23、为缓解交通压力,地区地面公交系统完善空间很 大。而公交线路增调,将给区域带来更多的消费人群,同时也便于其疏散。 5.1.25.1.2 轨道交通系统轨道交通系统 由于城市化发展速度越来越快,轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一, 不再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。从商业方面分析,轨道交通可以很好 的扩大辐射半径带来有效消费群体,同时也可以弥补常规交通存在的不足,购 物物品运输方式便捷度,交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。 望京区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁 13 号线,周边规划和在建的轨 道交通线路还有 L1 线、地铁 15 号线,地铁 13 号线途经望京西站,地铁 15 号
24、 线是连接东直门-望京-顺义区的规划线路。L1 线则是自东直门至机场线的机场 快速轨道线路,但目前 L1 规划为机场线,通过望京东南侧,望京区域不设站点, 未来也存在规划调整的可能。 望京地区现有轨道交通系统较为匮乏,部分地铁线路尚处于规划中,其对望京 地区的影响有待观察。地铁作为辅助交通工具,引流比重越来越大,其对人流 疏导作用十分明显。如未来规划的地铁线路竣工通车后,将大大改善望京地区 的现有轨道交通状况,对望京地区的辐射可能形成新的延展。 5.1.35.1.3 望京地区道路组成状况望京地区道路组成状况 5.1.3.15.1.3.1 外部公路系统外部公路系统 望京地区位于北京城区的东北部,
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