中原_深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告_163页_2008年.doc

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1、深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳2008年8月深圳中原物业代理有限公司第一部分 项目总论一、项目背景1. 项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目2. 委托方甲 方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）地 址：深圳市福田区福中一路1016号电 话：（0755）23992600 传真：（0755）239925553. 承担可行性研究工作的单位乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼电 话：（0755）82211880 传真：（0755）339809014. 研究工作依据n 房地产开发项目经

2、济评价方法（建设部：建标2000205号）n 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）n 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）n 开发公司提供的相关资料n 国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划5. 项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑

3、面积807850平方米住宅395130平方米商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120米及200米6绿地率30%二、可行性研究结论1. 市场预测前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CBD。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。长远来看

4、，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2. 项目建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：n T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。n T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年n T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。各地块的物业类

5、型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。3. 投资估算和资金筹措n 投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。n 资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为7859

6、7万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与410号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，410号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资

7、额1182873100%备注：1、表中融资金额为410号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、410号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。4. 项目综合评价结论l 市场可行性研究结论本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒

8、店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。l 经济可行性研究结论政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于410号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：410地块项目利润估算表序号项 目单位指标1占地面积M23684312总建筑面积M28078503项目总投资万元11828734

9、项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合

10、考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：地铁公司投资方备 注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强l 项目风险及防范建议n 项目风险 技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险酒

11、店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。 项目整体的财务风险本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。n 风险防范建议 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发进度的不断

12、推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分 项目投资背景研究一、市场宏观背景1. 全国投资环境l 整体经济发展快速2001年-2007年国内生产总值与增长速度2008年上半年国内生产总值同比增长10.4。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。l 全社会固定资产投资发展较快2008上半年全社会固定资产投

13、资68402亿元，同比增长26.3%。其中，城镇固定资产投资58436亿元，增长26.8%；在城镇投资中，国有及国有控股投资23554亿元，同比增长19.3%；房地产开发完成投资13196亿元，增长33.5%。2. 深圳市总体城市发展和规划2.1深圳城市发展概览深圳，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。17个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续15年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。2011年，第26届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。在短短28年间，从一个不到2

14、万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐、功能完备、环境优美的现代大都市，人均GDP位居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等，28年来，深圳创下了200多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。以下是2007年深圳实现的各项主要经济指标：l 实际国民生产总值达到了6765.41亿人民币，增长了14.7%，；l 社会消费品零售总额1915.

15、03亿元，增长14.6；l 居民人均可支配收入24870.21元，增长10.2；l 外贸进出口总额2875.33亿美元，增长21.1%。2.1深圳城市发展规划l 深圳市在珠三角区域城市中的发展定位按照国家中长期发展计划，到2030年，中国将成为世界最大的经济体之一。深圳2030的发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”。未来深圳城市发展的功能定位是：n 国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。 n 区域性物流中心城市。 n 与香港共同发展的国际都会。l 深圳区域发展策略：加强多层次区域合作进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是深圳未来应采取的选择。充分发挥深圳移民城市和

16、移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进一步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之一。l 深圳的空间发展策略：南北贯通 西联东拓 中心强化 两翼伸展坚持以地区特色为基础，以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建 “差异化”的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。3. 区域发展和前景预测3.1南山区是深圳重要的西部滨海区为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，深圳提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。西部滨海区（即

17、包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区一起成为深圳市高强度发展的CBD区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。3.2南山区发展的定位产业功能定位：国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港深圳港的重要组成部分，深圳市的科教中心和旅游度假基地。空间发展定位：深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团，深圳市二十一世纪的建设热点地区之一。景观形象定

18、位：融“山海城”为一体的现代化生态型海滨城区。4. 宏观环境与本项目发展的联系4.1、深圳投资宏观背景u 经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。u 第二、三次产业共同推动经济增长，推动房地产投资。u 高新技术产业、现代物流业作为深圳未来的支柱产业，占第三产业增加值更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。4.2、区域发展前景u 南山区有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域；u 规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值；u 片区经济的不断发展，人民生活水平和消费能力的不断提高，

19、对片区的房地产发展起着很大的促进作用。二、房地产市场发展状况研究2008上半年批准预售面积同比增加5.5%，推售面积则减少10%08年上半年深圳市共有257.5万平方米的住宅取得预售许可证，同比增加5.5%。05-07年深圳商品住宅供应量不断减少，除了开发用地减少的影响外，由于楼市火爆，开发商捂盘也是一个重要原因。虽然08年上半年住宅预售量有所增加，但量不大，仍有一些项目因市场低迷而捂盘。03-08年上半年深圳市商品住宅批售面积但如果只记实际供应量，即推盘量，上半年全市新增住宅供应263万平方米，虽比预售面积多，但同比07年上半年的实际供应量，则减少10%。05-08年深圳市推售住宅面积成交分

20、析供应然远大于求08年上半年全市成交住宅只有154.3万平方米，同比减少54%。按目前的销售速度，08年全年的销售量将只有96、97年的水平（96、97年深圳销售住宅面积分别为343、405万平方米），足见低迷。近年来深圳住宅市场火爆，供不应求，特别是在巅峰期07年上半年，住宅供求比只有0.81：1。之后受各种因素影响，下半年楼市转熊，楼盘成交普遍低迷，供需倒挂，加上07年12月供应量达125万平方米，最终导致下半年供求比达2.1：1。08年上半年成交略有起色，但供应然远大于求。03-08年深圳市住宅供求关系图注：供求比=批准预售面积/销售面积价格分析08年上半年大幅回落近年房价上涨，其中05

21、-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到18%、31%和45%。08年上半年房价回落，虽同比07年上半年仍上涨4%，但是与07年下半年比，已下跌18%。03-08历年深圳房价走势深圳房地产市场周期分析及其预判：房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。没有人能非常准确预测顶部及底部出现地时期，但是房地产市场发展也是有一定的规律可循的，中原认为房地产市场发展有复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个周期，每个周期又有其表现特征。房地产市场周期及其表现特征表客户特征价格特征市场特征复苏期用家观望，投资者入市楼价平稳上升，租金回报率上升；楼花价格比现楼高一些

22、楼价升到你不信高涨期用家入市，投资者入市楼价急速上升，楼花远比现楼贵楼价升到你相信危机期投资者离场，市场上所有买家变成投机者楼价升到脱离现实购买力，楼花价格缺乏上升动力，成交放缓，现楼价格逼近楼花价格楼价升到你迷信萧条期买家亏损，负资产出现，市场上只剩有实力的用家及部分抄底的投资客价格急速跳跃式下跌，市场出现有价无市，缺乏承接力，楼花价格甚至低于现楼价格楼价跌到你没信心香港几个房地产周期表年度上升时间（年）楼价最高升幅调整时间楼价最大跌幅1967 - 197666（倍）3（年）35%1976 - 19835.55（倍）2.5（年）40%1984 - 20031314（倍）6（年）65%从表中可

23、以看出，香港房地产市场的周期的规律是楼价上升越长楼价最高涨幅越高，其调整时间和楼价跌幅也最大，因此，房地产市场的上升时期与调整时期的时间是成正比的。1984-2003年的香港房地产周期，基本上由3次升浪组成，第1次升浪是1985-1989，第二次是1991-1994，第三次是1995-1997，呈现一浪高于一浪的发展态势。大周期中蕴含着小周期,整个上升周期长达13年。随后进入了市场的危机期和萧条期，到2003年开始复苏期的发展阶段。从深圳楼市目前的成交情况及入市客户表现来看，确实是处于周期中的萧条期。但从2003年-2008年深圳市价格走势图来看，房地产市场周期是2003年启动上升，到2008

24、年完成一个周期，即5年一个周期。因此我们认为深圳房地产的调整周期将在5年之内完成。2003-2008年深圳房价走势图2007年底以来，深圳市房地产市场出现的进行调整， 2008年因四川地震、全球经济放缓和国内通货膨胀等因素，更增加了房地产后市的很多不确定性因素；但应当看到目前房地产市场的低迷只是短期态势，影响深圳市房地产整体市场的基本因素如：经济持续发展、城市人口的快速增长等房地产市场的决定性因素并没有发生大的变化。因此，预计房地产市场在2008年房地产市场将进入到小周期的萧条期探底阶段，这时候将出现供求失衡，价格下跌；而到了2009年，市场将进入复苏期的盘整阶段，进行调整，从2010年开始将

25、进入到复苏期的恢复阶段，这时候成交量和价格都开始逐步上升三、深圳房地产发展政策环境研究1. 政策现状及趋势2008年上半年，国内国外宏观经济形势错综复杂。国际原油价格突破新高、美国次贷按危机蔓延、越南暴发金融危机。国内物价指数高企、自然灾害不断、股市下跌一波比一波惨烈，外围和内部因素共同影响，使楼市处于一个非常恶劣的经济环境中。在这样一个不利的经济环境之下，房地产宏观政策又进一步频出，深圳楼市呈现出极度低迷的状态，楼市在经过4、5月份的短暂回暖后再次步入低迷状态，置业者对未来经济前景表现出担忧，消费信心不足。2008年上半年宏观政策一览表分类政策名称发布单位政策核心内容土地国务院关于促进节约集

26、约用地的通知国务院办公厅打击囤积土地为核心，不仅加大囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险；地价下降住房规划深圳市住房建设规划2008年度实施计划深圳市国土资源和房产管理局重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目深圳市住房建设规划2009年度实施计划深圳市国土资源和房产管理局重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目税收关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财政部、国家税务总局支持廉租住房、经济适用住房建设、支持住房租赁市场发展土地增值税预征

27、率提高深圳市地税局调整后普通标准住宅按销售收入预征，别墅类按销售收入预征，其他类型房产按预征。经济类6次调整存款准备金率，从年初的14.5%调整到目前的17.5%中国人民银行落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长2. 政策对本项目的影响2.1住宅供应结构受90/70政策影响本项目同样受90/70住房供应结构政策的影响，T201-0071、T201-0072宗地内开发的商品住房项目，套型建筑面积90以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的70%以上。2.2政策性公共租赁住房对项目开发是一把双刃剑，有利有弊。T201-0073宗地为政策性住

28、房项目，开发量高达60多万平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初级公务员，这与本项目商品住宅潜在客户不会重复，但由于预计政策性住房会有大量的出租行为，这可能会降低本项目的投资客户对未来项目的预期值，因此可能大大降低本项目的投资客户比例，但与此同时60多万平方米的政策性住房为本项目的商业运营提供了巨大的消费人群，是项目商业经营的利好。第三部分 地铁上盖物业研究一、项目初步发展方案“地铁前海湾车辆段上盖物业项目”(以下简称“本项目”)处于未来前海湾CBD区东南角，是深圳市地铁有限公司以下简称“地铁公司”）建设中地铁1号线续建工程前海湾车辆段上盖物业，拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店

29、等大型综合项目。项目以实现建设国际化城市为目标，以促进经济、社会和环境和谐可持续发展为目的，是深圳市政府2008年解决交通问题的集中体现。项目总用地面积约为50万平方米，其中车辆段上盖面积约34万平方米。规划总建筑面积约为141万平方米(不计车辆段建筑面积)，平均容积率约为2.8。项目初步发展方案宗地号T201-0071T201-0072T201-0073用地性质白地商住用地上盖商住用地政策性住房用地建筑面积544800m2263050m2602150m2物业类型商业/住宅/办公/酒店/商务公寓商业/住宅/办公商业/住宅公共配套学校/幼儿园/其他幼儿园/其他学校/幼儿园/其他二、地铁上盖物业特

30、殊性研究1. 概念地铁上盖物业把发展地铁与发展房地产业紧密有机结合形成双赢乃至多赢，采用“地铁物业”的建设模式，以地铁为核心，在上盖空间进行地铁配套设施建设以及商住等多种物业和公益配套设施的多层开发。地铁上盖物业是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。特别是我国香港地区发展尤为成熟，香港由于用地紧张，其各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体即地铁上盖物业。2. 特殊性2.1开发难度较一般物业大地铁上盖物业的底层是一般是沿线地铁站，还有可能契合了换乘公交车站，这些基础设施如何与上盖物业（特别是地下车库）进行有机的融合，这需要与地铁设计

31、、建设工程甚至公交车公司多方沟通和配合，且在设计、施工、技术等多方面不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，开发难度大。2.2交通更为便捷地铁上盖物业的最大优势就是以地铁为核心，“地铁物业”的建设模式，地铁为上盖物业带来了地下交通大动脉，出行更加便捷。2.3人流量大带来商业机遇2008“五一”小长假深圳地铁3天运送乘客约100万人次，其中5月1日运送乘客50万人次，2日37.7万人次。有资料统计显示，若以每公里地铁线路日均载客量计算，香港超过5万人次，东京是3.7万人次，汉城是2.7万人次。这巨大的人流为地铁上盖物业带来巨大财富流，充满巨大的商业机遇。一项统计数据表明，在国际城市规划

32、中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。2.4物业升值空间更广地铁的贯通，拉近了物业和周围核心区域的时间距离，大大提高了效率；并且带来了巨大的人流和财富流，这些利好的因素都为地铁上盖物业提供了更大投资价值和升值空间。例如北京地铁10号线建成通车后，该区域离CBD商圈和燕莎商圈的时间距离将缩短至15分钟左右，因此其地段价值将进一步凸现。而南京目前只有一条地铁线，但可以看到一号线所经过的

33、站点，从每个地铁站内部的商业，再到站点周边楼盘、商业全都红红火火。2.5开发模式多样（内容详见下一小节“地铁上盖物业开发模式研究”）三、地铁上盖物业开发模式研究地铁建设与土地综合开发相结合，统一规划，一同实施，对城市的发展有着积极的作用，所以地铁的建设之初应多加考虑，根据特点选择与之相协调的开发模式。开发的模式各地有不同的特点，归纳有以下3种。1. 地铁公司自行组织开发这种模式是由地铁公司自行开发的形式就是地铁公司作为开发商具体操作沿线土地的物业开发的全过程，开发所得利润和所冒的风险均有地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大,风险也大，这种模式比较少用。2. 地铁公司和开发商合作开发这种模式是

34、由地铁公司和开发商合作开发的形式一般由地铁公司提供用地，开发商提供资金和开发经验，并负责具体操作，双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用，香港地铁就是采用这种方式进行运作的。例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的，分6期进行，合作协议是5万平方米的物业归地铁公司拥有，其余的都归发展商拥有。合作开发有以下几种模式。n 协议/合同型合作开发模式协议/合同型合作开发，指由合作各方共同按照合同的约定相互协作，但各自独立经营、各自承担相应的民事责任。合作各方独立核算，不需组建新的经济实体，而

35、只是在合作各方之间订立合作开发合同。双方的权利和义务完全依据合同约定而设定。在这种模式下，土地权属不需要变更，而沿线物业的开发权全部由地铁公司或地铁公司设立的独立的房地产开发公司享有，合作的开发商仅是依据合作开发合同承担投资义务和享有收益的权利。项目登记在地铁公司或地铁公司设立的独立房地产开发公司名下。n 法人型合作开发模式法人型合作开发是指房地产合作开发各方以组建新的法人实体，即成立项目公司的方式进行开发经营。合作开发各方共同组成项目公司，并以项目公司名义共同办理有关手续。合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。在成立项目公司的情况下，合作开发各方通过公司章程予以规定。合作开发各方在成

36、立新的法人实体后不再根据之前的协议约定承担连带民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。该合作开发模式要求必须进行土地权属的变更，即把合作开发的有关地块的土地权属由地铁公司名下转让到合作组成的项目公司名下。n 其他合作开发模式其他合作开发模式还有如合伙型、代建及包销、BT、BOT等。3. 开发商承担地铁设施建设这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施，提供建设用地(包括结构用地和临时施工用地)。再比如当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时，则延伸部分的工程

37、费用可由该开发商承担等。四、地铁上盖物业案例研究1. 香港全球地铁公司普遍亏损，香港地铁公司自1998年以来却一直盈利。其成功的经验之一就是开发沿线物业实现增值。香港地铁公司在建造铁路时，也积极与开发商共同发展车站及车辆段上盖空间，兴建大型的住宅及商用物业，并管理已经建成的物业，保留部分商用物业作投资用途，从而实现增值。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。香港地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，从而给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。香港地铁公司和地产商合作，在观塘线、荃湾线和港岛线沿线车站上盖和毗

38、邻的18个地点适中的位置发展物业。该批物业共31366个住宅单位、25万多平方米的办公室面积和29平方米的商用面积。物业发展为地铁公司带来近40亿港元的总利润，成为建造地铁的重要财政来源。2. 上海由于地铁上盖物业以及周边地块的建设不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，而上海目前还缺乏这方面的开发经验。上海地铁资产经营管理公司公开表示，欢迎境内外大型地产商参与上海地铁上盖物业的开发。公司相关高层表示，从现在起一直到世博会前后，开发上海地铁上盖物业前景“十分广阔”，而且也是“有利可图”的。且提到合作开发上海地铁上盖物业市场肯定是“共赢之举”。联手合作开发上海上盖物业具有三大优势，其中

39、包括地块、协调和时机等优势。而2007年初，上海申通地铁公司联合香港中信泰富共同取得位于四川北路规划中地铁上盖的一幅地块。作为首个合作开发的地铁商业地产项目，该公司表示乘上海地铁建设大发展的机会，充分利用香港地产商的资金和经验快速推动上海地铁商业地产的发展进程。第四部分 专项市场研究一、住宅市场研究1. 南山住宅市场分析1.1供应量分析总体上呈下降趋势南山区住宅供应量05年开始大幅减少，05-07年每年的供应在100万左右。08上半年该区供应住宅31.6万平方米。03-08年南山区商品住宅批售面积2.2 成交分析成交略有回暖但量依然小07年上半年之前南山区住宅成交火爆，特别是07年上半年，供求

40、比只有0.38：1，全市最低，供应大大小于需求。楼市调整后南山受到的影响也最大，07年下半年供求比超过4：1。08年上半年南山楼市有所起色，但依然低迷，仅成交住宅15.86万平方米，供求比1.5：1，供大于求。05-08年南山区住宅供求关系图2.3 价格分析价格回落低于全市水平南山05-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到36%、39%和49%，连续三年房价涨幅均超过全市平均水平。08年上半年房价回落，环比07年下半年下跌22%，高于全市18%的幅度。6月份新开盘的别墅豪宅卓越维港别的热销，对08年南山去房价起到了较大的支撑作用。03-08年南山区房价走势2. 南山典型楼盘分析l 星海名城六期城中

41、央星海名城六期城中央项目概要开发商：深圳市振业(集团）股份有限公司所处区位：深南大道与前海路交汇处占地面积：33789.2平方米建筑面积：181399.54平方米户数：约1100套总占地面积：300101.90平方米总建筑面积：841646.2平方米项目劣势：面积大，总价高，消费群体受到局限。项目优势：位于星海名城正中央的位置，享受的园林景观资源最好；大型社区中小区配套非常齐全交通便利市场定位由3栋双连塔式住宅和3栋独立住宅以及幼儿园、会所、商铺等围合而成；户型设计以3房和4房的中大户型为主，户均面积为125平方米。销售情况折后起价12800、均价15000元/平方米；项目共分七期开发，现为第

42、六期l 鼎太风华6期节奏布鲁斯鼎太风华6期节奏布鲁斯项目概要开发商：深圳市鼎太风华投资有限公司所处区位：南山区前海路以西、东滨路以北建筑面积：5.7万平方米项目总占地：22万平方米总建筑面积：42万平方米项目劣势：紧临前海路；燥音难以避免前海物流园区处于施工高峰期，短期内灰尘大西南侧工业厂区改造之前，旧厂区影响区域生活质量项目优势：拥有永久性海景景观资源是前海三个大盘中距大南山最近的项目大社区，大配套市场定位项目以中小户型为主，共606套单位，主力户型：4857平方米1房7178平方米的2房8796平方米3房。销售情况均 价：12000元/平方米 项目共分七期开发，现为第六期3. 市场分析小结

43、n 随着2007年国家各项宏观调控政策的出台，深圳市特别是南山区住宅市场出现比较大的波动，但南山区内的红树湾、华侨城等片区在深圳市民心中属豪宅片区，其市场并未受到较大影响。n 南山区住宅氛围浓厚，市政配套设施完善，交通便利；同时如鼎太风华、星海名城等楼盘规模较大，绿化面积大，教育配套齐全，非常适合居住。南山区依然是很多本区域包括其他区域内市民理想的居住之地。二、商务公寓市场研究1. 深圳商务公寓市场概况n 市场概况商务公寓商务公寓是介于纯写字楼和住宅间的一种灵活性较强的产品，它改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，具有下列特点：1）可以进行工商注册；2）物管费较写字楼低；3）单位面积较小；4）装

44、修标准略低于写字楼，但具居住功能，可商可住；因其可以入住也可以办公，同时进入门槛也低；同时，它比住宅更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围等。在市场收到很高的认可度。n 公寓市场供给状况分析深圳近几年投入市场的商务公寓项目统计表楼盘名称所属区域开盘时间建筑面积（m2）平均价格（元/ m2）求是大厦福田竹子林2004年3月51253.4212,000联泰大厦福田竹子林2006年12月31222.3022,000金中环大厦福田中心区2005年11月10315316,000世金汉宫罗湖深南路2005年4月34544.8118,000海岸卡夫诺南山前海2007年12月63635.7614,000

45、n 需求情况从各盘的销售情况看来，基本都实现了较好的销售业绩，证明了公寓的市场需求量。总体上，小户型公寓比较受市场追捧。从需求的主体看来，主要是以下几类客户：o 本地高收入、生活时尚年轻客户o 长驻本地的异地或跨国集团高级雇员o 作为居家用途的人士o 差旅期较长的商务客户（投资业、咨询业、IT业等）o 与本城业务较多的自雇人士（商人、设计师、小私营业主）o 本地SOHO族群2. 深圳市典型商务公寓分析n 海岸卡夫诺海岸卡夫诺位于南山深南大道与前海路交汇处。是一栋集商务公寓、办公写字间、高端商业为一体的多元商务OFFICE。项目总建筑面积约63635.76，楼高32层。作为深圳首个24小时柔性商务策源地，海岸卡夫诺以商务理念为主旨，产品软硬件配置上采用高规格：全玻璃幕墙，日立豪华电梯，在空间利用上采用全复式LOFT办公，单层最高层高达5.6米。户型分割为单套约28-140的小开间单位，满足了中小型企业个性化、自由、独享办公空间的需求。目前在市场上新房售价为1