我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究本科生毕业论文.doc
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1、河南财经政法大学成功学院本科生毕业论文 我国投资性房地产应用公允价值计量的 问题及对策研究 院系名称管理系 姓 名 学 号 专 业 指导教师 2012 年 5 月 4 日 I 摘摘 要要 长久以来,会计界和金融界对公允价值的争议从未停止,2008 年的世界经济危机 使本就熊熊的争论之势更加难分难解。我国房地产价格不断攀升,对投资性房地产进行 投资这个新兴且热门的社会现象随之产生,对其计量的模式也成为大家关注的焦点。笔 者认为,虽然现阶段我国房地产市场发展仍有上升空间,近期内仍不会有太多企业立即 加入到应用公允价值计量投资性房地产的队伍中去,但从未来发展方向看,公允价值计 量模式与投资性房地产的
2、“强强联合”将势不可挡。鉴于这种发展趋势,本文从公允价 值和房地产概念入手,对我国新企业会计准则相关规定进行回顾,在与国际上其他 国家、组织的会计准则的比较中,思考准则间的异同。分析实施过程中存在的主要问题, 并针对问题提出一些完善对策。 展望未来,我们要在尊重我国具体国情的基础上,采取相关有力措施,使公允价值 在各行各业得到广泛应用,不断满足信息使用者和各利益相关者对信息质量的要求,实 现向国际靠拢。 关关键键词词:投资性房地产;公允价值;企业会计准则;国际会计准则 II Abstract For a long time, a fierce dispute about fair value
3、between the financial circle and the accounting profession has never stopped. Because of the financial crisis in 2008, the dispute is much more argued-over. In fact, it becomes a hot phenomenon that put money into the investment property with the real estate price going up in China, and this pattern
4、 for the measurement as well. In my opinion, the real estate market in China is still developing at the present stage, and there will be few enterprises enter the mainstream of applying fair value to calculate. However, forming a strong alliance between this kind of measurement pattern for fair valu
5、e and the investment property is pretty overwhelming in the long term. In view of this economic trend, I start with fair value and the concept of one real estate, and retrospect the new Chinas “ASBE (Accounting Standards for Business Enterprises)” and other related provisions, to compare with the ac
6、counting standards of other countries and organizations, so that we can know the differences. Then, I will analyze the major item in the implementation process and introduce some corresponding perfection measures. For the future, China should follow the requirements of Policy-making Opinion and adop
7、t various powerful measures based on the situations in China. Government should take a responsibility to expand the scope of the application of fair value, to realize the international identical trend, in order to offer the users of financial and other stakeholders more reliable information. Key Wor
8、ds: Investment Property; Fair Value; ASBE (Accounting Standards for Business Enterprises); International Accounting Standards III 目目 录录 摘 要 .I ABSTRACT II 目 录 .III 引 言 .1 一、公允价值及房地产企业概述 .2 (一)公允价值的内涵 .2 1公允价值的定义 2 2公允价值的特征 3 (二)房地产的概念 .3 (三)我国应用公允价值计量投资性房地产的可行性.3 1真实反映投资性房地产的价值 3 2与国际会计准则趋同 4 二、国内外会
9、计准则关于投资性房地产应用公允价值计量的比较.5 (一)我国投资性房地产准则公允价值运用的相关规定.5 1目的 5 2总则 5 (二)国内外投资性房地产应用公允价值计量的比较.6 1我国新企业会计准则与国际会计准则投资性房地产应用公允价值的比较6 2我国与其他国家投资性房地产准则应用公允价值的比较6 三、我国投资性房地产应用公允价值计量存在的问题.7 (一)市场环境 .7 (二)制度规定 .7 1公允价值计量处于附属地位 7 2对相关内容的说明过于笼统 7 (三)实际执行 .8 1成本效益 8 2监管机制 8 3人员素质 8 (四)税赋增加 .8 (五)利润波动 .8 四、完善我国投资性房地产
10、应用公允价值计量的对策10 (一)构建活跃的房地产市场 10 IV (二)完善公允价值计量准则 10 1开发简单易行的公允价值测算模型 .10 2进一步规范公允价值信息披露 .10 3加强理论研究,建立准则体系 .11 (三)加大对房地产评估机构的监管力度 11 (四)提高会计从业人员素质 11 1不断更新理念 .11 2增强法律意识,构建职业道德 .11 3进行有计划的深度培训 .11 (五)建立和完善公允价值审计制度 12 五、结束语 13 参考文献 14 致 谢 16 1 引引 言言 公允价值作为近年来国际会计尖端课题是焦点、是难点、有争议、有挑战。应用公 允价值是经济发展的需求,也是不
11、可逆转的潮流。随着公允价值计量在国外各行业的广 泛应用,我国新企业会计准则也于 2006 年应运而生,在众多亮点中,公允价值的 重新使用成为最璀璨夺目的一个。 房地产业在持续不断的发展中,已成为国民经济重要产业、支柱产业,我们有必要 了解新准则中公允价值计量对这一行业会产生怎样的影响。在金融危机这个大背景下, 我国投资性房地产应用公允价值计量的现时状况究竟如何,实施中有哪些问题需要解决, 为使公允价值在今后发挥最佳功效有哪些意见可供参考,都成为学术界研究的重要课题。 本文运用规范研究法、文献资料法和比较研究的方法,共分五部分做出浅析。一是 理论分析,探讨公允价值的内涵及房地产概念,指出投资性房
12、地产应用公允价值计量是 切实可行的。二是比较分析国内外会计准则关于投资性房地产应用公允价值的规定。三 是列出我国投资性房地产应用公允价值计量存在哪些问题。四是提出解决这些问题的建 议及对策。五是结束语,对全文做简明扼要的总结。 2 一一、公公允允价价值值及及房房地地产产企企业业概概述述 (一一)公公允允价价值值的的内内涵涵 当今的市场环境风云变幻,衍生金融工具的出现及被广泛运用,使得缺乏相关性和 及时性的历史成本计量模式渐渐不能满足信息使用者对信息质量的高标准和严要求。当 下正处在经济、金融、市场各个方面层层出新的大环境下,经济资源价值需要更好的计 量模式来确保其客观真实性。公允价值(Fair
13、 Value)因具备潜在的极高关注性,在传 统领域也渐渐看到了她的身影,可见其运用范围正在逐步扩展。 1公允价值的定义 若想对公允价值进行深入研究,最好不过是从公允价值概念入手,这也是为什么国 内外学术界将公允价值概念作为不变的研究重点的原因。以下列举几个有代表性的定义, 见表 1-1 表 1-1 世世界界主主要要国国家家或或组组织织关关于于公公允允价价值值的的定定义义 国家年份准则名称定义 国际会计准则 委员会 (IASC) 1995 年 国际会计准则第 32 号 在公平交易中,熟悉情况的当事 人自愿据以进行的资产交换或负 债结算的金额。 美国财务会计 准则委员会 (FASB) 2006 年
14、 财务会计准则第 157 号公允价值计量 在计量日市场交易者在有序交易 中,销售资产收到的或转移负债 支付的价格。 英国会计准则 委员会 1994 年 英国财务准则第 7 号 购买会计中的 公允价值 公允价值是熟悉情况的、自愿的 双方在公平交易而不是强迫或清 算拍卖交易中,交换一项资产或 一项负债所使用的金额。 中国财政部2006 年 企业会计准则 基本准则 在公允价值计量下,资产和负债 按照在公平交易中,熟悉情况的 交易双方自愿进行资产交换或者 债务清偿的金额计量。 资料来源:IASC.IAS32 FASB.FAS157:Fair Value Measurement.2006,(9).273
15、 财政部.企业会计准则M.北京:经济科学出版社,2006. 国际上对公允价值的定义既有差异之处,也有达成共识的地方。但基本上都是围绕 着现时、市场、公开、公平这几个关键字展开的。我国对公允价值的定义,既充分借鉴 国际上各会计准则的优秀经验又充分考虑了我国的具体国情,既符合实际又顺应市场经 3 济发展的需求。 2公允价值的特征 (1)满足持续经营假设。对公允价值进行合理测算,对经营状态有特别要求,即 必须在非清算、非强制下的正常经营中进行。 (2)广泛的计量对象。像资产、负债,及某些具有所有者权益特征的特定项目。 (3)完全市场。完全市场是取得公允价值的场所,在这个场所中进行公平自愿交 易的理智
16、双方,对市场信息做出全面分析、综合考虑后得出的一致交易价格,即为公允 价值。 (4)时空性。公允价值的公允性随着时间、空间环境的变化而变化,是特定的时 空性对公允价值形成起到约束作用的体现。 (5)价值估计性及相对性。利用一些估值技术在缺乏市场价格的不活跃市场中合 理估计以取得公允价值体现了价值估计性特征。以当前市场情况为蓝本,对未发生交 易或事项时已发生变化的资产和负债的市值进行再一次的计量,体现了相对性特征。 (二二)房房地地产产的的概概念念 房地产(Real Estate)又称不动产。以下文章中提到的“房地产”是指土地、建 筑物及其上不可分离的部分,还包括附带的各种权益,是狭义的房地产。
17、 用唇齿相依来形容房地产的物质实体与权益的关系是再贴切不过的了。物质实体作 为权益的“地基”,是所有经济活动的下层基础。依托于房地产物质实体上的权益是指 有法律设定的房地产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 房地产企业拥有最为丰富的房地产资源,其中,有用于生产经营和自身管理的房地 产,有作为存货对外销售的房地产,还有用于赚取租金或增值收益的房地产即投资性房 地产。 本文主要对我国房地产企业中的投资性房地产,应用公允价值计量的问题及对策进 行研究。 (三三)我我国国应应用用公公允允价价值值计计量量投投资资性性房房地地产产的的可可行行性性 公允价值计量模式的重新引用已有一段时间,在此期
18、间我国房地产价格持续走高, 房地产市场也向着日益成熟和完善的方向不断发展。从理论结合实际的角度出发,应用 公允价值计量投资性房地产将会是大势所趋。 1真实反映投资性房地产的价值 我国市场经济在快速的发展,现阶段物价水平起伏不定,公允价值符合更加真实、 准确地反映市场对企业整体价值评价的要求,也更加吻合各个财务报表的填报要求,使 得企业信息更加透明。 2与国际会计准则趋同 在国际上,公允价值计量在投资性房地产的应用已经较为成熟。虽然我国在这方面 4 起步较晚,市场环境也存在缺陷,但公允价值在新企业会计准则中的重新使用,是 积极与国际会计准则接轨的表现。这将会促进我国构建和规划各类市场,提高房地产
19、的 评估能力,大大方便了投资者横向比较国内外企业资产的价值并据此作出正确决策。 现阶段,认可并大力推广投资性房地产应用公允价值计量时机正好。我国市场经济 发展态势良好,房地产市场虽然存在价格暴涨等问题,但前进的脚步是不可阻挡的。公 允价值计量模式的应用符合国际会计趋势,符合实际工作需要,符合决策有用观。所以, 我们应当积极推动公允价值计量模式在投资性房地产中的应用,并努力将这个有待深入 研究的领域推进到一个新的阶段。 5 二二、国国内内外外会会计计准准则则关关于于投投资资性性房房地地产产应应用用公公允允价价值值计计量量的的比比较较 (一一)我我国国投投资资性性房房地地产产准准则则公公允允价价值
20、值运运用用的的相相关关规规定定 1目的 使企业投资性房地产的会计处理和相关信息披露有规可循。 2总则 (1)投资性房地产的定义、范围和确认 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的、能够单独计量和出 售的房地产。包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企 业拥有的已出租的建筑物。凡是满足企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入 或增值收入,该项投资性房地产的成本能够可靠计量这两个条件即可确认为投资性房地 产。 (2)初始计量与后续计量 初始计量:企业最初取得一项投资性房地产时,入账价值等于取得时的实际成本。 后续计量:新准则中对采用公允价值模式进行后续计
21、量的规定还是比较谨慎的,强 调取得的该投资性房地产的公允价值必须是持续可靠的,并且有证据有事实做支持。对 如何可靠取得也有相关规定:即房产所在地有活跃的房地产交易市场,且企业能够从房 地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息。 采用公允价值计量模式的投资性房地产不计提折旧或进行摊销,在需要对账面加以 调整的会计期末,以资产负债表日的公允价值为依托,账价差作为当期损益予以确认, 计入公允价值变动损益科目。 企业已经确定使用公允价值计量模式计量投资性房地产的,不得再次使用历史成本 计量模式。 (3)转换 投资性房地产转为自用时,以转换日公允价值作为账面价值,新的账面价值与原账 面价
22、值若有差额计入当期损益中。转换双方对调位置,自用房地产以转换日公允价值作 为入账价值,在当期损益中确认其小于原账面价值的差额;其大于原账面价值的差额计 入所有者权益。 (4)处置与披露 处置时,先终止该投资性房地产的确认,再将处置金额减去其账面金额再减去相关 税费后,得到的差额作为当期损益予以确认。 披露采用公允价值计量模式的投资性房地产时,确定公允价值的依据、方法,公允 6 价值对损益的影响等都是应在附录中说明的内容。 (二二)国国内内外外投投资资性性房房地地产产应应用用公公允允价价值值计计量量的的比比较较 1我国新企业会计准则与国际会计准则投资性房地产应用公允价值的比较 我国企业会计准则第
23、 3 号投资性房地产与国际会计准则第 40 号投 资性房地产(IAS40)在公允价值相关内容方面,有如下不同点: (1)后续计量:国际会计准则更提倡采用公允价值模式对投资性房地产进行计量, 当然也可以选择成本模式。而我国却恰恰相反,并且规定对公允价值模式应用要适当, 其应用条件比较严格。 (2)转换:将存货形态的房地产作为投资性房地产转换时,转换日房地产的公允 价值与原账面价值无论是否存在差额、存在多少差额,全部确认为当期净损益,这是国 际会计准则的规定。 (3)披露:相比我国新企业会计准则,国际会计准则披露的范畴广一些。规 定投资性房地产项目的收支情况、变现能力也需披露。 我国准则与国际会计
24、准则,在投资性房地产的其他内容的相关规定上基本一致。国 际会计准则毕竟是国际性的指导准则,它的规定更充实更详细。 2我国与其他国家投资性房地产准则应用公允价值的比较 (1)美国 美国会计准则没有对投资性房地产区别对待。通常像投行这类具有投资性质的行业, 或者个人用职工福利基金进行的房产投资会以公允价值计量持有的房地产。 (2)澳大利亚 澳大利亚准则委员会(AASB)2004 年正式颁布的 AASB140投资性房地产中,规 定对投资性房地产的后续计量上允许采用公允价值模式或成本模式,但更侧重前者的应 用,具体操作上要求在当期损益中反映重估价变动的金额。 (3)英国 英国标准会计实务公告(Brit
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