浅议美国次贷危机对我国住房贷款的影响及对策工商管理硕士(MBA)学位.doc
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1、西 南 交 通 大 学国 立 南 澳 大 学工商管理硕士(MBA)学位论文1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111浅议美国次贷危机对我国住房贷款的影响及对策年 级 第一届 姓 名 童师海 学 号 100012424 申请学位级别 工商管理硕士 二一九二一九年三月Classified Index:(此处填国内图书分类号)U.D.C:(此处填国际图书分类号)Southwest Jiaot
2、ong University & University of South AustraliaMaster Degree ThesisANALYSIS THE IMPACT OF US SUBPRIME MORTGAGE CRISIS ON CHINAS HOUSING MORTGAGE LOAN AND HOW TO MAKE NEW POLICIESGrade:SWJTU Intake 01Candidate:Tong shihaiStudent ID:100012424Academic Degree Applied for:Master of Business Administration
3、三月 1, 2019学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1保密,在 年解密后适用本授权书;2不保密,使用本授权书。(请在以上方框内打“”)学位论文作者签名: 指导老师签名:日期: 日期:学位论文创新性声明本人郑重声明:所呈交的学位论文,是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集
4、体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体,均已在文中作了明确的说明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。本学位论文的主要创新点如下: 论文通过揭示美国次贷危机形成的深层次原因,针对目前我国住房贷款的风险点,分析了美国次贷危机对我国现有住房贷款的影响,提出了当前形势下我国住房贷款从宏观理论到微观操作的具体政策。本文创新之处在于能够将美国次贷危机和我国房贷政策结合起来,正确认识二者的关系并提出全面的政策办法,具有重大的现实意义,当然它也需要用实践来检验。学位论文作者签名: 日期: 西南交通大学与国立南澳大学MBA学位论文 第16页 摘 要一场由美国次级抵押贷款市场危机引
5、起的金融风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机,对比一下我国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训。美国次贷危机的形成,主要有三方面原因造成。一、它与美国金融监管当局、特别是美联储的货币政策过去一段时期由松变紧的变化有关。二、它与美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。三、与部分美国银行和金融机构违规操作,忽略规范和风险的按揭贷款、证券打包行为有关。对比我国住房贷款的实施,主要有几个风险存在。一、第一还款来源风险。二、开发商经营不善导致的风险。三、非真实交易造成的风险。四、商业银行自身管理薄弱导致的风险。五、抵押评估的不规范带来的
6、风险。六、法律法规的不健全带来的风险。七、商业银行外部经济环境变化产生的风险。通过此次美国次贷危机,针对我国目前住房贷款存在的问题,应该从以下几个方面来防范风险。一、加强对个人住房贷款业务的监管力度。二、尽快建立完善的个人信用体系。三、加强政策研究。四、建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制。五、尽力化解个人住房货款的流动性风险。六、加强银行自身管理。七、建立健全个人住房贷款的保险制度和法律体系。八、实行较大空间的利率自主权。关键词:次贷危机、住房贷款、风险管理AbstractU.S. subprime mortgage crisis from the spring of 2006
7、to begin the show. August 2007 swept across the United States, the European Union and Japan, the worlds major financial markets.There are three reasons causing U.S. subprime mortgage crisis. First, U.S. loose monetary policies cause low subprime mortgage rate. Second, the U.S. housing bubble attract
8、 global speculator to take part in the feast. Third, the U.S. speculator ignored the potential risk on mortgage. In china, there also is risk on housing mortgage loan. The loaner cannot manage to repay the debt. The house-building company may be bankruptcy. The house-building company or buyer may ma
9、ke an unreal deal. There are some problems on the commercial banks management. The mortgage evaluation is nonstandard. The change of environmental of the commercial bank may cause risk. Through analysis of U.S. subprime mortgage crisis, we could make some changes on our house mortgage loan policies.
10、 First, we should pay much attention on supervision on house mortgage loan. Second, build a standard personal credit evaluation system. Third, enhance research on mortgage loan policies and improve mortgage loan law system. The last, improve self-management of the commercial bank.Abstract: subprime
11、mortgage crisis; house mortgage loan; risk management目 录第1章 绪 论11.1 选题的意义和背景11.2 文章结构2第2章 美国次级抵押贷款危机的形成原因32.1美国金融由松变紧的货币政策32.2美国积极、乐观情绪的投资市场、投资环境42.3金融机构的忽略规范和风险的违规操作4第3章 目前我国住房贷款业务的风险分析63.1第一还款来源风险63.2 开发商经营不善导致的风险73.3 非真实交易造成的风险73.4 商业银行自身管理薄弱导致的风险83.5抵押评估的不规范带来的风险83.6法律法规的不健全带来的风险83.7 商业银行外部经济环境变
12、化产生的风险9第4章 美国次贷危机对我国住房贷款业务的启示104.1加强对个人住房贷款业务的监管力度104.2尽快建立完善的个人信用体系104.3 加强政策研究104.4 建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制114.5 尽力化解个人住房货款的流动性风险114.6 加强银行自身管理124.7建立健全个人住房贷款的保险制度和法律体系134.8 实行较大空间的利率自主权13参考文献16第1章 绪 论1.1 选题的意义和背景美国作为世界上拥有最发达资本市场的超级大国,在市场的运作过程中,依然避免不了受到危机的冲击,自2007年年初一直延续到现在的次贷危机,使美国陷入了新一轮的资本市场危机。
13、在房地产市场整体上升的时期,住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产,贷款收益率相对较高,违约率较低,一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现,购房者还款违约率将会大幅上升,拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金,这将导致商业银行的坏账比率显著上升,对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。在2006年之前的5年里,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是美联储加息政策的实施导致利率特别是短期利率提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,购房者的还
14、贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,进而引发“次贷危机”。次贷问题在2006年下半年就已经有了一定的苗头,但是还没有被许多人所认识,也没有造成什么大的影响。直到2007年4月份,新世界房产公司申请破产开始,美国的次贷危机开始由潜在的状态浮出了水面,对美国乃至全球大的资本市场都产生了巨大的影响。由于对全球资本市场出现的巨大影响,美、欧、日等中央银行大量注资救市。对于我国来讲,由于各大商业银行的住房贷款金额也很巨大,或多或少也受到了一定程度的影响,足以引起我们的警觉。对于美国的次贷危机发
15、生的前因后果,我们国家商业银行在个人住房贷款运作方面应该充分借鉴并避免影响。1.2 文章结构本文共分为四大部分:第1章绪论部分,主要综述文章的选题意义与背景,并以此为铺垫,引入正文;第2章分析美国次贷危机产生的原因;第3章详细描述当前我国住房贷款的风险;第4章则结合之前的分析和描述,给出当前我国住房贷款具体的可操作的改革意见或整治措施。第2章 美国次级抵押贷款危机的形成原因美国次房危机的苗头,其实早在2006年底就开始了。只不过,从苗头发生、问题累计到危机确认,特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失,花了半年多的时间。现在看来,由于次贷危
16、机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊,持续的时间会较长,产生的影响会比较大。具体来说,有以下三方面的成因。2.1美国金融由松变紧的货币政策我们知道,从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始,美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后,到2003年6月,联邦基金利率降低到1%,达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政策环境,反映在房地产市场上,就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%;一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%,下降到2003年的3.8%.这一阶段持续的利率下降,是带动21世纪以来的
17、美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫起来的重要因素。因为利率下降,使很多蕴涵高风险的金融创新产品在房产市场上有了产生的可能性和扩张的机会。表现之一,就是浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道,占总按揭贷款的发放比例迅速上升。与固定利率相比,这些创新形式的金融贷款只要求购房者每月担负较低的、灵活的还款额度。这样,从表面上减轻了购房者的压力,支撑过去连续多年的繁荣局面。从2004年6月起,美联储的低利率政策开始了逆转;到2005年6月,经过连续13次调高利率,联邦基金利率从1%提高到4.25%.到2006年8月,联邦基金利率上升到5.25%,标志着这轮扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋借贷的成本,
18、开始发挥抑制需求和降温市场的作用,促发了房价下跌,以及按揭违约风险的大量增加。2.2美国积极、乐观情绪的投资市场、投资环境大家知道,进入21世纪,世界经济金融的全球化趋势加大,全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升,使流动性在全世界范围内扩张,激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。作为购买原始贷款人的按揭贷款、并转手卖给投资者的贷款打包证券化投资品种,次级房贷衍生产品客观上有着投资回报的空间。在一个低利率的环境中,它能使投资者获得较高的回报率,这吸引了越来越多的投资者。美国金融市场的影响力和投资市场的开放性,吸引了不仅来自美国、而且来自欧亚其他地区的投资者,从而使得需求
19、更加兴旺。面对巨大的投资需求,许多房贷机构降低了贷款条件,以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下危机的隐患。事实上,不仅是美国,包括欧亚、乃至中国在内的全球主要商业银行和投资银行,均参与了美国次级房贷衍生产品的投资,金额巨大,使得危机发生后影响波及全球金融系统。2.3金融机构的忽略规范和风险的违规操作在美国次级房贷的这一轮繁荣中,部分银行和金融机构为一己之利,利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会,有意、无意地降低贷款信用门槛,导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。在过去几年,美国住房贷款一度出现首付率逐年下降的趋势。历史上标准的房贷首付额度是20%,也一度降到了零,甚至出现了负首
20、付。房贷中的专业人员评估,在有的金融机构那里,也变成了电脑自动化评估,而这种自动化评估的可靠性尚未经过验证。有的金融机构,还故意将高风险的按揭贷款,“静悄悄”地打包到证券化产品中去,向投资者推销这些有问题的按揭贷款证券。突出的表现,是在发行按揭证券化产品时,不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。而评级市场的不透明和评级机构的利益冲突,又使得这些严重的高风险资产得以顺利进入投资市场。第3章 目前我国住房贷款业务的风险分析3.1第一还款来源风险1、无法全面、真实、准确地进行借款人信用评估。由于我国个人征信系统的建立尚处于初期发展阶段,除了个人贷款和信
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