转让不动产营改增政策学习要点.ppt
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1、,二一六年四月,转让不动产营改增政策学习要点,江苏省国家税务局,适用范围: 纳税人转让不动产所有权的业务活动。 注意:房地产开发企业销售自行开发的房地产项目在国家税务总局公告【2016】第18号另行明确。,一、涉及的主要文件 二、转让不动产纳税人的概念 三、主要规定(按纳税人及业务类型) 1、一般纳税人转让不动产(不含自建) 2、一般纳税人转让自建不动产 3、小规模纳税人转让不动产(不含自建) 4、小规模纳税人转让自建不动产 5、个体工商户转让其购买的住房 6、自然人转让其购买的住房 四、其他需注意的事项,提 纲,一、涉及的主要文件,1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636
2、号) 2、纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(国家税务总局公告2016年第14号),二、转让不动产纳税人的概念,转让不动产纳税人:是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,二、转让不动产纳税人的概念,转让不动产纳税人:是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,注意以下概念: 1、销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。 不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。 建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 下列三种业务也按照销售不动产缴纳增值税: 构
3、筑物,转让建筑物有限产权或者永久使用权 构筑物,让在建的建筑物或者构筑物所有权 构筑物,在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权,二、转让不动产纳税人的概念,注意以下概念: 2、在中华人民共和国境内销售不动产,是指所销售不动产在中华人民共和国境内。 3、单位和个人 单位,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人,是指个体工商户和其他个人(自然人)。,转让不动产纳税人:是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,二、转让不动产纳税人的概念,注意以下概念: 4、纳税人类型:分为一般纳税人和小规模纳税人。 一般纳税人:年应税销售额超过500万元以及未超过但按
4、规定办理一般纳税人登记的纳税人 一般计税方法:当期应纳税额=当期不含税销售额*税率(11%)-当期进项税额 小规模纳税人:未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人 简易计税方法:当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率(5%) 注意:一般纳税人按规定选择简易计税方法的,也按上述简易计税方法计算税款。,转让不动产纳税人:是指在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人。,1、一般纳税人转让不动产(不含自建),(1)4月30日前取得且选择简易计税方法 计税方式:按简易计税方法,征收率5% 预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算
5、 应预缴税款(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5% 应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5%-已预缴税款,三、主要规定(按纳税人及业务类型),1、一般纳税人转让不动产(不含自建),(1)4月30日前取得且选择简易计税方法 例如: 某A市一般纳税人2012年4月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,2016年5月转让,销售价525万元,选择简易计税方法,如何计算应纳税额并申报纳税? 按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款:(525-300)/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国
6、税机关申报纳税:(525-300)/1.05*0.05-10.71=0万元,三、主要规定(按纳税人及业务类型),(2)4月30日前取得且选择一般计税方法 计税方式:按一般计税方法,税率11% 预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算: 应预缴税款(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5% 应纳税额=全部价款和价外费用(1+11%)11%-已预缴税款,三、主要规定(按纳税人及业务类型),1、一般纳税人转让不动产(不含自建),(2)4月30日前取得且选择一般计税方法 例如: A市某一般纳税人20
7、12年4月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,2016年5月转让,销售价525万元,按一般计税方法,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务影响) 按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴申报税款:(525-300)/1.05*0.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.11*0.11-10.71=41.32万元,三、主要规定(按纳税人及业务类型),1、一般纳税人转让不动产(不含自建),(3)5月1日后取得的必须按一般计税方法计税 计税方式:按一般计税方法,税率11% 预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报
8、纳税。 预缴税款及应纳税额计算: 应预缴税款(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)(1+5%)5% 应纳税额=全部价款和价外费用(1+11%)11%-进项税额-已预缴税款,三、主要规定(按纳税人及业务类型),1、一般纳税人转让不动产(不含自建),(3)5月1日后取得的必须按一般计税方法计税 例如: A市某一般纳税人2017年4月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,取得增值税专用发票(税率11%),2018年5月转让,销售价525万元,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务影响) 该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款:(525-300)/1.05*0
9、.05=10.71万元 预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.11*0.11-300/1.11*0.11-10.71=11.59万元,三、主要规定(按纳税人及业务类型),1、一般纳税人转让不动产(不含自建),(1)4月30日前自建且选择简易计税方法 计税方式:按简易计税方法,征收率5% 预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。 预缴税款及应纳税额计算: 应预缴税款全部价款和价外费用(1+5%)5% 应纳税额=全部价款和价外费用(1+5%)5%-已预缴税款,三、主要规定(按纳税人及业务类型),2、一般纳税人转让自建不动产,(1)4月30日前自
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