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1、丹枫白露私产酒店价格策略建议 出品:营销中心市场部 汇编:施明飞 参与:营销中心市场部 时间:2008.2.19 目录 项目简介及分析 参考项目选择与分析及初步均价建议 初步均价论证与最终均价建议 细分价格建议 项目概述项目概述 协信丹枫白露占据中国重 庆观音桥步行街核心地段,尽 揽熙攘繁华,执掌巨量财富, 稀缺地段无可复制。毗邻茂业 百货、远东百货、北城天街等 潮流前沿,汇聚世界级精装修 资产酒点、丹枫白露酒店、高 端写字楼、时尚MALL等复合业 态于一体,五星级潮流都会由 此荣耀诞生! A栋私产酒店B栋酒店 C栋写字楼 A栋私产 酒店 B栋丹枫 白露酒店 C栋甲级 写字楼 栋私产酒店经济技
2、术指标栋私产酒店经济技术指标 项目单位数值备注 总建筑面积 M2 24206.4测绘报告 可售产品量套420 可居住人口人840按照每户2人计算 栋私产酒店栋私产酒店产品梳理产品梳理 SWOTSWOT分析分析 优势: 项目位于观音桥步行街中心,该区域认知度 、关注度高,核心商圈中的稀缺地段; 周边各种配套成熟,交通便捷; 纯正酒店式细致服务,酒店特色配套,随时 体验酒店舒适生活; 高标准的精装小户型,具有很大的投资潜力 劣势: 项目地势复杂,四面临路,周边有城市主干 道、餐饮街、商业街,相对较为嘈杂; 与茂业百货间距63米,与中国银行仅32米, 且本项目与茂业百货高度基本相当,视线上 遮挡严
3、重; 社区绿化面积少,且中庭区域有车流干扰, 另有酒店住客、写字楼等人群过往,人员相 对复杂; 机会: 区域认知度高,升值空间、投资潜力巨大, 优势地段吸引力大; 纯正酒店式精装公寓,稀缺产品类型具有竞 争力; 核心绝版地段、城市综合体带来的旺盛人气 将创造更多商机; 威胁: 同类式同质类产品多,竞争激烈; 第2套住房贷款政策影响非常强; 接下来国家将会有怎样的调控措施未知 目录 项目简介及分析 参考项目选择与分析及初步均价建议 初步均价论证与最终均价建议 细分价格建议 根据丹枫白露的产品属性及相关区位,我们选取项 目同质楼盘作为价格分析 富力海洋广场 东和城 中新城上城 中新 城上城 喜来登
4、 国际 富力海 洋广场 东和城 世纪 英皇 丹枫 白露 富力海洋广场1号楼精装公寓 位置江北区洋河路11号,原海洋公园 价格套内均价10000元 面积32.9572.35M2(一房至三房) 总价3273万元 装修 标准 精装标准1500元:含厨具、卫具, 赠送容积式燃气热水器、消毒柜、 升降式晾衣架等;公共部分装修 优惠 政策 按揭9.9折,一次性9.8折,在此基础 上再打9.6折,约4-6个点优惠,另有 特价房约10余套. 销售 情况 1号楼精装公寓9月29日开盘销售,推 出174套房源,目前网上签约132套, 签约率达到76%。 物业 特点 品牌、完善社区配套、城市中心难 得的景观资源、开
5、阔视野 注:以上销售情况数据来源于网上房地产 东和城 位置江北观音桥片区中部塔坪120号 价格套内均价8200元 面积6693M2(两房至三房) 总价5478万元 装修 标准 精装标准1500元:含厨具、卫具, 赠送燃气热水器、消毒柜、浴缸、 浴霸 优惠 政策 按揭9.9折,一次性9.8折 销售 情况 11月24日推出D栋(292套)的147套 房源,目前网上签约66套,余下的 152套目前网上签约1套,总体销售 率23%,销售情况不理想。 物业 特点 地段靠近商圈 注:以上销售情况数据来源于网上房地产 中新城上城 位置重庆市九龙坡高新区袁家岗奥体路1号 价格套内均价7200元 面积36101
6、 M2 总价3070万元 装修 标准 精装标准1000元:含厨具、卫具,另赠送 电热水器、微波炉、电磁炉两个、浴霸、 抽油烟机、整体变频式中央空调、品牌灯 具等 优惠 政策 按揭5成10年无折扣,一次性9.5折 销售 情况 10月20日推出公寓共500余套,目前网上 签约243套,签约率49%。 物业 特点 地理条件优越,公交、轻轨等交通便捷, 周边配套成熟,有奥体中心作支撑,另引 进百安居、沃尔马等,生活功能齐全;物 业服务顾问是第一太平戴维斯。本物业性 价比较高,成为多数投资客户的选择。 注:以上销售情况数据来源于网上房地产 初步均价 依据: 参考富力海洋广场1号楼精装公寓、东和城、中新城
7、上城售价 丹枫白露销售部对10项评分标准进行排序 市场部对10项标准进行打分后综合评估 丹枫白露整体均价:11000元/平方米 目录 项目简介及分析 参考项目选择与分析及初步均价建议 初步均价论证与最终均价建议 细分价格建议 我们需要思考 从国家宣布并实施第二套住房贷款政策后,近段时间主城区商品房销 售量大幅下滑,出现了销售清淡的现象,市民购房趋于理性。 如此高的单价,我们的客户能接受吗? 丹枫白露的目标是开盘当月销售40%、7000万。 目前制定的均价:11000元/平方米,面对当前的市场情况和要完成的 销售任务 思考? 项目自身论证 1、项目位于江北观音桥中心,从地段上我们好于所选取的三个
8、同质项目。 2、比其他项目更高一级的精装标准(我们项目多的那部分装修:空调、简 单使用的家具、墙面采用的墙纸)。 3、纯正独有的酒店式服务是所选取的三个同质项目没有的。 小结:通过上面我们项目独有的优势,其结果是我们的价格应该高于所选的 三个同质项目,而与我们项目最具可比性的是富力海洋广场1号楼公寓, 均价10000元/平方米,那我们的价格比它高多少才能让客户所接受呢? 客户论证 在销售前期蓄水积累客户中,销售部对来访的部分客户进行深访,其 中的有一项内容就包含了客户对价格的接受范围,借用于此,看看我 们的客户是否能接受我们想推出的价格?! 客户深访部分数据引用客户深访部分数据引用 客户深访概
9、况 深访时间:08年1月18日2月3日(2周) 深访地点:销售中心 深访工具:客户需求调查表 采集样本:57组 访问对象:A.前期老客户邀约回访(28组) B.现场到访意向较强的客户(29组) 客户需求单价客户需求单价 需求单价数量比例数据分析 8000以下5组8.77% 900011999之间的价格相对客户容易接受 ;12000以上价格仅占8%左右,接受难度 较大。 800089994组7.02% 9000999910组17.54% 100001100016组28.07% 110001199917组29.82% 12000129992组3.51% 13000139992组3.51% 1400
10、0149991组1.76% 合计57组100% 客户需求总价客户需求总价 需求总价面积数量比例数据分析 30万以下30393组5.26% 总价接受范围在3060万之间,占 84.21%,其中4050万接受度最高 ,占36.84%;3039万占26.32%, ;5059万占21.05%。 3039万304915组26.32% 4049万404921组36.84% 5059万404912组21.05% 6069万50593组5.26% 8099万60以上2组3.51% 150199万50591组1.76% 合计57组100% 均价建议 通过上面的论证,在结合目前的市场情况、客户对价格需求 和销售目
11、标同时考虑公司利润的情况下: 建议市场价格: 最终丹枫白露入市套内均价:11000元/平方米 目录 项目简介及分析 参考项目选择与分析及初步均价建议 初步均价论证与最终均价建议 细分价格建议 价格细分原则价格细分原则 南 茂业百货 北 红旗河沟 西 建新北路东 B栋丹 枫白露 酒店 将以户型、楼层、朝向 三个方面进行权衡 户型价差户型价差 我们以户型比重最大的B户型作为基准户型,来制订户型价格关系: A户型:+730 B户型:0 C户型:-500 楼层价差楼层价差 我们以20层作为基准层,来制订各楼层价格关系: 3F-54013F-21023F+120 4F-51014F-18024F+160 5F-48015F-15025F+200 6F-45016F-12026F+240 7F-42017F-9027F+280 8F-39018F-6028F+320 9F-36019F-3029F+360 10F-33020F030F+400 11F-30021F+4031F+440 12F-27022F+8032F+480 朝向价差朝向价差 根据各房屋的位置不同,我们把它们分为四个朝向: 东面:-10 南面:-30 西面:+20 北面:+30 THANKS
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