重庆市房地产开发报批流程ppt.ppt
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1、来自 中国最大的资料库下载 重庆市房地产开发报批流程 来自 中国最大的资料库下载 主要内容 重庆市房地产开发报批流程 房地产开发中的成本构成 房地产开发中的问题与对策 重点研究房地产开发前期报批流程。 来自 中国最大的资料库下载 研究方法 文件检索 公司调研 理论研究 来自 中国最大的资料库下载 基本假设 房地产开发项目(商、住、办公) 重庆市主城区 严格依法建设,不存在罚款 来自 中国最大的资料库下载 第一篇:报批流程 来自 中国最大的资料库下载 房地产开发阶段划分 投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 获得土地使用权 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收
2、市场营销与物业管理 来自 中国最大的资料库下载 项目设想 1. 投 资 立 项 申请项目报告 年度计划 可行性研究 规划方案 征地 勘察设计 地质勘查 设计招标 规划设计方案选定 建筑设计 拆迁 办理施工执照 编制施工组织设计 工程预算造价 2. 前 期 工 作 审核施工图 七通一平 材料设备订货 办理开工报告 组织招标 签订施工合同 组织施工单位进场 组织设计交底 审查施工图组织设计 3. 施 工 准 备 施工放线 规划部门验线 勘察设计部门验槽 组织桩基验收 隐蔽工程预验 结构签订验收 4. 工 程 管 理 竣工工程预验 组织竣工验收 竣工资料归档 办理竣工决算 商品房预售 商品房价格报
3、批 报工程竣工单 商品房记账入库 商品房销售 5. 房 屋 销 售 组织交房 建立物管机构 建立房屋档案 建立服务制度 6. 售 后 服 务 日常管理 来自 中国最大的资料库下载 房地产开发阶段划分 投资决策阶段 前期工作阶段(规划设计阶段) 开发建设阶段 租售阶段 来自 中国最大的资料库下载 一.投资决策阶段 投资决策阶段是房地产开发过程中最为 重要的阶段之一,主要包括市场信息资 料搜集,投资机会研究,土地信息获取 和土地竞买以及项目建议书、可 行性研究的编制和审批等工作步骤。 来自 中国最大的资料库下载 获取土地信息 投资机会研究 是否可行 是 否 参加土地竞买 编制项目建议书 反馈
4、 最高价 是否获得 是否 测算 编制可行性研究报告 项目建议书审批 可行性研究报告审批 办理投资项目备案证 项目立项审批 办理土地权属 交接相关证件 项目立项 转入前期工作阶段 来自 中国最大的资料库下载 获得土地信息的渠道 重庆市土地交易中心 http:/ sp 土地转让 合作开发 其它方式 还有什么其它 方式? 返回 来自 中国最大的资料库下载 投资机会研究 针对已有的土地信息 根据开发商自己的开发能力 测算项目的获利能力和抗风险能力 测算土地竞买最高价 经验在这一程序中占了很大的成分 返回 来自 中国最大的资料库下载 先找土地,再考虑项目 先有项目构想(投资意向),再找土 地 一般
5、的房地产开发项目,有别于重大 的基础设施建设项目和其它重大项目 。由于土地的获取难度大,开发商的 一般做法是先取得土地,然后再考虑 项目。在报批的过程中,这两个过程 则是相互交替进行的。 来自 中国最大的资料库下载 土地竞买(土地交易中心) 招标方式 v市土房局发出招标公告或邀请招标通知; v索取资料,报名,交保证金; v市土房局组织开标、验标、评标、定标, 并向中标者发出中标证明书; v凭中标证明书与市土房局签订出让合同, 按规定支付土地使用权出让金; v申领土地成交确认书 来自 中国最大的资料库下载 土地竞买(土地交易中心) 拍卖方式 v市土房局提前公告拍卖有关事宜; v到市土房局办理
6、竞买手续 ; v市土房局主持拍卖活动,有意竞买者参与 竞投,应价最高者为受让方; v受让方与市土房局签订出让合同,按规定 支付土地使用权出让金; v申领土地成交确认书。办理完建设 用地规划许可证后再办理国土证 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 项目建议书的审批 审批部门 v市发展与改革委员会 审批材料 v待审批的项目建议书 v项目资本金中除自有资金外的资金来源证明 v项目业主资信证明材料或营业执照复印件 v其他特殊规定必备的材料 审批结果 v项目建议书批复 来自 中国最大的资料库下载 重庆市计划委员会文件 渝计委固2004 号 关于XXX花园项项目建设设工程 项项目
7、建议书议书 的批复 重庆市XX房地产开发有限公司: 你公司XX2004第01号文件收悉。为改善人民 居住条件,加快XX区的城市建设,经研究,同意你 公司开发建设XX区XX花园,观予以立项批复如下: 重庆市发展计划委员会 年 月 日 主题词:城乡建设 房地产 立项 批复 报送:市计委,区政府。 抄送:区地方税务局,规划分局,区建委,国土局,环 保局,房管局,公安分局,财政局,审计局,统计局。 来自 中国最大的资料库下载 委托环境影响评估 委托部门 v具有相应资质的单位 委托结果 v项目环境影响评价报告书 收费标准 v遵循市场价 v建设项目环境保护管理条例第九条 来自 中国最大的资料库下载 可
8、行性研究的审批 审批部门 v市发展与改革委员会 申请材料 v待审批的可行性研究报告 v项目环境影响评价报告书 v项目建议书批准文件复印件 v其它特殊规定必备的材料 审批结果 v可行性研究报告批准文件 通常委托有资质的单位编制可研报告 来自 中国最大的资料库下载 项目立项 审批部门 v市发展与改革委员会 申请材料 v立项申请书 v土地出让确认书 v项目建议书 v可行性研究报告 v开发资质证明和营业执照 v法人身份证复印件 获得证件 v企业投资项目备案证 v建设项目备案批复(份) 来自 中国最大的资料库下载 二.前期工作阶段 前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的 阶段。具体工作在于落实开发
9、方案,为开发项 目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众 多,主要工作内容包括:购置土地的后期工作 、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。 来自 中国最大的资料库下载 申请项目选址 获得建设项目 选址意见书 委托规划设计方案并送审 获得设计条件设计条件 要求通知书要求通知书 委托地质勘查委托地灾评估 委托初步设计并送审 委托施工图设计并送审 办理建设用地 规划许可证 办理建设工程 规划许可证 报批报批总平面总平面 规划图规划图 土地使用权土地使用权 初始登记初始登记 获得获得国有土地国有土地 使用权证书使用权证书 缴纳土地出让金 市签订土地出让合同 委托土地勘界 市国土局审核同意 土地成交确认
10、书 申请用地 区草签土地出让合同 进入拆迁环节 来自 中国最大的资料库下载 委托地质勘查 委托单位 v市勘测院(或有相应资质的单位) 委托结果 v地质勘查报告 v1:500现状地形图、地下管网图 收费标准 v政府指导定价 v计价格200210号 v(可以杀价) 来自 中国最大的资料库下载 委托地质灾害危险性评估 委托单位 v具有地灾评估资质的单位 委托结果 v地质灾害评估报告 收费标准 v渝价2002257号(附件) 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程选址意见书 办理部门 v所在区规划分局 申请材料 v申请书和申请报告 v1:500实测现状地形及管网图 v土地出让确认通知书 v 开
11、发资质证书 v其它文件 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程选址意见书 办理程序 v申请与受理(5日内) v审查与决定(20日内) v公布与颁发(10日内) 获得证件 v建设工程选址意见书 v设计条件要求通知书 v复函意见书(不同意时颁发) 收费标准 v不收费 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 重庆市规划局 渝规选(2004)江字第 号 关于XXXX小区工程 的选址意见通知书 重庆市XXX房地产开发有限公司: 你根据计委投2004xxx号文批复,你单位的 xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究,同意上 述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办 理相应手
12、续。 建设具体位置及规划要求见附件:重庆市建 设工程设计条件、要求通知书、规划设计红 线图。 建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未 报送规划设计方案的,本通知书(合附件;附图)自 行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后,按重 庆市城市规划管理条例的规定,另行确定单位或 个人。 重庆市规划局 年 月 日 主题词:城乡建设 选址意见 通知书 抄送:重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委 来自 中国最大的资料库下载 土地使用权初始登记 办理部门 v所在区土房局 申请材料 v申请书 v营业执照 v土地使用权出让合同 v出让金缴款凭证 v建设用地规划许可证 v由房产测绘部门出具的实地勘测报告 来
13、自 中国最大的资料库下载 土地使用权新建登记 办理程序(略) 获得证件 v国有土地使用权证书 收费标准 v勘测费 v登记费 勘测费测费 : 0.2元/m2占地面积积 登记费记费 : 房地产产价格总额总额 (万元)累进计费进计费 率() 100以下(含100)0.2 超过过100以上部分至2000(含2000)0.08 超过过2000以上部分至5000(含5000)0.06 超过过5000以上部分至10000(含10000 ) 0.04 超过过10000部分0.02 来自 中国最大的资料库下载 领取国有土地使用权证 办理部门 v市国土局 收费标准 v国土出让金:150-350元/m2建面 v
14、国土契税:土地评估价格3% v国土勘测费:(国土证附图)738元/宗 v国土证税费:约20元 来自 中国最大的资料库下载 委托设计单位进行设计 设计单位资质的认定 设计的三个阶段 设计的分类 每阶段设计对应的成本预测 每阶段设计的审查 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 报批总平面规划图 办理部门 v重庆市规划局 申请材料 v报建人身份证明和单位介绍信 v建设项目选址意见书和选址红线图 v选址范围的总平面规划图(方案设计) 办理结果 v规划局对上述文件资料审核同意后,发给 审批的盖章总平面图 来自 中国最大的资料库下载 办理建设用地规划许可证 办理部门 v所在区规划
15、分局 申请材料 v申请表和申请报告 v方案设计图说(加盖设计资质印章,并含室外 综合管线)及其电子文档 v建设工程选址意见书及其附件(复印件) v其它文件 来自 中国最大的资料库下载 办理建设用地规划许可证 办理程序 v申请与受理(5日内) v审查与决定(20日内) v公布与颁发(10日内) 获得证件 v建设用地规划许可证 来自 中国最大的资料库下载 办理建设用地规划许可证 收费标准 v重庆市建设工程规划许可执照费管理办法渝府发200123 号 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下
16、载 办理建设工程规划许可证 办理部门 v所在区规划分局 申请材料 v申请表 v施工图说(加盖设计资质印章,建筑工程仅限建 施图)及其电子文档 v土地证、用地批准书 v市建委初步设计批复 v消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见 v施工图设计文件审查意见书 v地勘报告 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程规划许可证 办理程序 v申请与受理(5日内) v审查与决定(20日内) v公布与颁发(10日内) 获得证件 v建设工程规划许可证 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程规划许可证 收费标准 v光卡费:渝价发19968号,325元/卡 v规划执照费:渝府发200123号 v人防工程易地建
17、设费:渝价2000241号 易地建设费=建筑面积30元/平方米 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 来自 中国最大的资料库下载 旧房拆迁缴费 拆迁摸底报报告面议议动动迁办办 拆迁评评估报报告面议议动动迁办办 拆迁管理费费1元/m2拆迁办办 拆迁代办费办费25-35元/ m2拆迁办办 来自 中国最大的资料库下载 三.开发建设阶段 房地产开发建设过程大致分为项目建设 准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。 此阶段主要完成的工作有办理建设工 程施工许可证、招投标、现场三通一 平、施工的质量、工期、成本控制、竣 工验收及相关手续办理等。 来自 中国最大的资料库下载 正式用电申
18、请及 施工临时用电申请 建设项目上水申请 建设项目排水申请 及临时排水申请 建设项目燃气申请 其它必要配套申请 办理施工许可证 工程发包 办理合同签证合同签证 委托质量监督委托质量监督 委托文明安全监督委托文明安全监督 办办 理理 市市 政政 配配 套套 工工 程程 安安 装装 : 业主工程项目管理业主工程项目管理 施工单位竣工施工单位竣工 来自 中国最大的资料库下载 施工单位工程竣工 施工单位提交: 工程技术与竣工图 质量签证文件 工程结算资料 现场监理工程师组织初验 是否合格 总监理工程师组织全面检查 进行预验收 是否合格 否 是 否 是 否 开发商组织正式验收 工程质量等级评定 签署验
19、收意见书 工程交接 审核预算书处理工程索赔 来自 中国最大的资料库下载 工程发包报建 受理部门 v市建委 报送要件(业主报建,施工单位协助) v工程项目报建表 v建设工程规划许可证 v全套勘察设计文件 v设计审查联审单 v公司资质证书副本 v经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈 会议纪要 来自 中国最大的资料库下载 办理合同签证(备案) 受理部门 v市建委 报送材料(业主报建,施工单位协助) v建设单位与施工单位签定的施工标准合同 (施工合同由工商管理部门盖章) 来自 中国最大的资料库下载 委托质量监督 受理部门 v市建委(质监站) 报送材料(业主报建,施工单位协助) v全套设计文件 v
20、施工合同 v建设工程规划许可证(原件) v营业执照副本(原件) v建设工程质量监督申请表 来自 中国最大的资料库下载 委托文明安全监督 受理部门 v市建委(安监站) 报送要件(施工单位报建,业主协助) v施工企业安全登记资质证书副本 v安全申报登记表 v项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作 业人员的操作证上岗证(原件) v施工组织设计 v临时用电组织设计 v职工意外伤害保险单(原件),取得安全申报表 签章。 来自 中国最大的资料库下载 建筑施工临时排水沉淀池审查 受理部门 v市建委 报送要件(业主报建,施工单位协助) v规划总平面图 v1:500地形图 来自 中国最大的资料库下载
21、办理市政配套工程安装 (业主报建,施工单位协助) 持相关证件各专业公司办理市政配套 工程包括上水、下水、煤气、电力、 电信、报装。 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程施工许可证 办理部门 v所在区建委 办理程序 v建设工程项目报建:持计委等有权部门立项批准文件和规 划许可证到建管科办理工程报建。 v施工图设计审查:由建委委托有资格审查机构进行审查, 并取得施工图审查备案书。 v建设工程监理:按照规定应该委托监理的工程已委托监理 。 v招投标:完成招投标程序,取得招标办签发的中标通知书 。 v规费缴纳:到建委(及市建设工程交易所)办理缴费手续 。 v质量监督、安全监督手续:质量监督站办理
22、质监手续,建 管科办理安全监督手续,保险机构办理职工意外伤害保险 。 v施工现场检查:工程项目管理人员压证上岗、安全文明施 工设施。 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程施工许可证 办理工程报建 施工现场检查及施工现场检查及 市政配套办理市政配套办理 施工图设计审查 落实监理单位 落实招投标 规费缴纳 所在区建委审查 获得建设工程 施工许可证 来自 中国最大的资料库下载 办理建设工程施工许可证 办理时限 v以上程序经审查符合要求,在15日内颁发建筑工 程施工许可证。 收费标准 项项目单单位建设单设单 位项项目 单单位建设单设单 位 招标业务费标业务费总造价0.4(区收)招标业务费标业务
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