阳光诺卡公寓产品建议.ppt
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1、阳光诺卡公寓产品建议 框架 国家宏观政策分析 公寓市场宏观分析 小户型住宅个案分析 一线城市经典公寓案例分析 项目地块SWOT分析 产品定位分析 市 场 分 析 把握本土市场脉搏 政策分析宏观政策 根据社科院的绿皮书,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ,其中,二、三线城市的泡 沫开始高于一线城市。泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、 兰州、石家庄,这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上;而泡沫成分占实际价格比例 在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州 、成都。 北京中原地产提供给时代周报记者的报告指出:在
2、宏观调控政策较为紧张的一线城市,房价 出现了明显的涨跌不一,但二、三线城市价格上涨的速度依然很大,包括大连、厦门、南昌 等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%,远高于全国环比上涨0.4%的平均水平。 看数据 尚达信认为 在一线城市宏观调控政策紧张的情况下,国内大牌开发商如恒大、万科等加紧布局 二三线城市。大牌开发商大量进驻将导致二三线城市房价大幅上扬,在国家宏观调 控的大背景下,预计未来将加大对二三线城市的宏观调控力度。 政策分析保障性住房 2010年首府廉租房建设任务为4370套,棚户区改造任务为3813套,公 共租赁住房建设任务为400套,经济适用住房建设任务为7600套,农村危旧
3、 房改造任务为4000套,国有林区棚户区改造任务为476套,其中经济适用房 仅占商品房销售面积的不到1% ,2010超额完成自治区下达的任务。 2011年,自治区下达呼和浩特市各类保障性住房任务为29441套,近198 万平方米,总投资约55亿元。呼和浩特市在自治区任务目标的基础上加大了 建设任务,2011年力争建设各类保障性住房约4万套,近270万平方米,总投 资约为70亿元,建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。 呼和浩特 目前呼市保障性住房尽管数量多,但市场化程度还不高,对市场产 生大的影响预计在3-5年后。 远郊区县 新城区、赛罕区及如意开发区、回民区东部土地价值 巨大,地
4、方政府会选择出售土地换得财政收入,因此 此区域内不会建设保障性住房,政策对其影响最小。 而随着这些地区可建设用地的减少,商品房价值将会 越来越高。 金川、回民区临近西二环、玉泉区临近南二环及金桥 开发区南端产品与保障性住房类似,保障性住房对该 区域房地产市场带来较大冲击。 旗县土地价值最低,并且远离市区,产品与保障性住 房类似,保障性住房对当地房地产市场带来较大冲击 ,政策对其影响大,房价预计一定幅度的下降。 保障性住房建设量 的大幅增加对整个城市 的房屋均价起拉低作用 ,但底线不应该低于成 本价。 新城、赛罕、如意 金川、西二环 、南二环西段, 金桥开发区南 端 政 策 影 响 力 愈 来
5、愈 大 政策分析保障性住房 呼和浩特保障性住房区域分布 保障房影响下,呼市未来地产项目产品走势 地 产 项 目 产 品 走 势 产品分类包含项面积区间 市场供 应量 市场需 求量 首付款 比例 贷款政策优 惠 政策影 响力 高档产品别墅、洋房 等 200以上小小高少小 中档产品洋房、高层 等 100-200中中中一般一般 普通产品多层、高层50-120大大低多大 保障性住房多层、高层90以下大大低多大 住宅类产权(70年)的公寓因受到限购的影响,前景不乐观。非限购类 的公寓依然存在市场需求。保障性住房套型面积大多在90以下,未来可 减小90以下住宅类产权(70年)的公寓投放或做出特色。对商业产
6、品 影响不大。 政策分析保障性住房 政策分析总结 1、悲观预计二三线城市未来住宅市场调控政策从紧,政策调控成就商业地 产。 2、非限购类的公寓政策利好,依然存在市场需求。低品质保障性住房 对小套型市场产生较大冲击,因此住宅类产权(70年)的公寓等小套型产品 设计应重点增加产品附加值,如做精装;增加滨水绿地、中心广场等园林绿 化的设计,提升附加值,提高楼盘档次。 公寓市场宏观分析公寓发展历程 呼和浩特万达广场 海亮广场 2008-至今未来发展 产权年限:70年产权 产品类型:普通公寓 经营模式:全部售卖 价格区间:5500-6100 华门世家 2007年以前 产权年限:70、50、40年 产品类
7、型:普通公寓为主、部分商务公寓及酒店 式公寓,与其他业态构成城市综合体 经营模式:全部售卖 价格区间:6300-8800 水岸小镇 奈伦如意国际 产权年限:70、50、40年 产品类型:商务、酒店式公寓 经营模式:部分持有,引进专 业管理公司提供酒店式服务 公寓市场宏观分析总体区域分布 回民区 赛罕区 新城区 玉泉区 如意开发区 金桥开发区 1 13 3 7 6 59 2 18 17 11 8 1215 16 10 14 4 E F A H C B G M N O D 在售123456 奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡 789101112 天御尚局利佰家国际公寓恩和家园书香门第
8、尚座尚东枫景御景101公馆 131415161718 金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海 待售ABC 浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场 DEF 琦琳北辰万达广场东经111 GHM 名都中央广场亿科公园2010雅都 中山路商业 中心片区 新华东街次商 业中心片区 昭乌达路 学府片区 公寓市场宏观分析在售公寓分布图 回民区 赛罕区 新城区 玉泉区 如意开发区 金桥开发区 1 13 3 7 6 5 9 2 18 17 11 8 1215 16 10 14 4 在售123456 奈林尚苑云鼎海亮广场海亮国贸广场铂金时代玉泉南郡 789101112 天御尚局利佰家国际公寓恩
9、和家园书香门第尚座尚东枫景御景101公馆 131415161718 金汉御园兴安丽景兴泰御都思罕国际复式公寓奈伦如意国际上东领海 在售公寓放量目前主要 集中在新老商业中心 片区 新华东街次商 业中心片区 中山路商业 中心片区 公寓市场宏观分析总体区域分布 回民区 赛罕区 新城区 玉泉区 如意开发区 金桥开发区 E F A H C B G M N O D 待售ABC 浩鑫机电商业广场蓝砖首府丰泰金裴广场 DEF 琦琳北辰万达广场东经111 GHM 名都中央广场亿科公园2010雅都 未来公寓放量地域较为分散 目前市场上公寓类型的划分 地段描述:兴泰御都位于首府核心位置,内蒙古党校 原址(满都海公园
10、对面)。兴泰御都与市区最大公园 满都海公园隔路相望。600米直达鼓楼商圈,维多利商 场,中山路商圈,社区5万平米商业不夜城。 物业公司:兴泰物业公司 园林景观:北京市建筑设计研究院 销售情况:目前剩余40多套 产品 产权年限70年 外檐风格现代简约 面积区间50-80 主力户型 39.63、41.52、46 (户型图计算的面积) 总建面/套数5000平米/180套 是否精装/报价是 生活配套功能带家具 梯户数4梯30户 公摊23% 特殊材料/中央空调/大堂无/无/无 价格 历史价格12000 现均价12000 销售情况 总去化率20% 年均去化量约150套 畅销户型41.52、46 销售周期1
11、年 客群 年龄25-30 置业目的投资占70%,自住30% 兴泰御都 按产权年限分:70年 在售 兴泰御都户型配比及去化率 兴泰御都户型配比及去化率 套型结构 (均为厅室合一)面积()套数(套)套数比面积()面积比去化率 一室一厅一厨一卫39.633016.67%1188.9 7.67%100.00% 一室一厅一厨一卫41.5263.33%249.124.61%100.00% 一室一厅一厨一卫46235.56%1164.95 5.12%100.00% 一室一厅一厨一卫4625361.11%12966.25 56.94%100.00% 一室一厅一厨一卫53.27 4611.11%3733.82
12、16.40%95.65% 一室一厅一厨一卫 (厅室分离)61.48164.44%1189.449.27%87.5% 总体均值55.00 180100.00%22771.15 100.00%99.52% 根据户型图计算出的面积 n 总体套型均值55.00;均为客厅卧室合一 n 46平户型面积占比接近6成;去化率高 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 兴泰御都各功能区间开间尺度 根据户型图计算出的面积 n 因厅室合一,卧室、客厅开间均值均为4.30米; n 厨房开间均值2.57米,比卫生间开间短0.13米; 兴泰御都各功能区间开间尺度 套型结构(均为厅室合一) 面积()卧室(m)客
13、厅(m)厨房(m)卫生间(m) 一室一厅一厨一卫 39.634.254.252.172.62 一室一厅一厨一卫 41.524.454.45 2.26 2.69 一室一厅一厨一卫 46.004.25 4.252.562.69 一室一厅一厨一卫 46.004.254.252.56 2.69 一室一厅一厨一卫 53.27 4.454.452.54 2.97 一室一厅一厨一卫 (厅室分离) 61.484.15 4.153.35 2.59 总体均值55.00 4.304.302.572.70 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 兴泰御都各功能区间面积 兴泰御都各功能区间面积 套型结构 (
14、均为厅室合一)面积()卧室()客厅()厨房()卫生间() 一室一厅一厨一卫39.6322.319.225.48 一室一厅一厨一卫41.5221.7610.065.63 一室一厅一厨一卫46.0025.42 10.88 5.98 一室一厅一厨一卫46.0025.42 10.88 5.98 一室一厅一厨一卫53.27 33.95 11.30 7.39 一室一厅一厨一卫 (厅室分离)61.4816.6 20.8713.96.00 总体均值55.00 18.88 23.29 6.16 4.92 根据户型图计算出的面积 n 客厅卧室合一面积众数区间21-25,均值25.77; n 厅室合一套型,厨房餐厅
15、面积比卫生间面积大5左右; 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 目前市场上公寓类型的划分 产品 产权年限70年 外檐风格现代简约 面积区间59-147 主力户型 59.67、61.1、78.56、147 (户型图计算的面积) 总建面/套数34633平米/400套 是否精装/报价是 生活配套功能带家具拎包入住 梯户数4梯16户 公摊27% 特殊材料/中央空调/大堂无/无/无 价格 历史价格08年6000-11年8500 现均价8500 销售情况 总去化率50% 年均去化量100 畅销户型59-60 销售周期3年 客群 年龄30-40左右 置业目的投资占60%,自住40% 地段描述
16、:金桥开发区昭乌达路东侧,世纪大酒店、 内蒙古华能东侧 ,小黑河检察院西侧 物业公司:内蒙古利佰佳房地产有限公司 园林景观:无 销售情况:目前剩余200套 利佰佳国际公寓 按产权年限分:70年 在售 根据户型图计算出的面积 n 总共4种户型,且套数分布比例均匀;客卧合一一居面积占61.72% ,二居占 38.28% n 整体去化率五成左右;二居去化不理想; 利佰佳国际公寓户型配比及去化率 套型结构 面积() 套数 (套) 套数比 总面积 () 面积比去化率 一室一厅 一厨一卫 44.310025%443018.8852.50% 一室一厅 一厨一卫 43.410025%434018.5043.7
17、0% 一室一厅 一厨一卫 57.110025%571024.3439.00% 二室一厅 一厨一卫 89.8410025%898438.2821.80% 总体均值 58.6640025%2846410050.00% 利佰佳国际公寓户型配比及去化率 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 利佰佳国际公寓各功能区间面积 根据户型图计算出的面积 n 一居面积均值48.27,总体户型面积均值58.66; n 一居开放式厨房,比卫生间大约2;客卧合一,主卧空间比客厅空间大2.4左右 n 一居客厅主卧面积均值比约为0.91:1; 利佰佳国际公寓各功能区间面积 套型结构面积()主卧()次卧()客厅
18、()厨房() 卫生间( )储藏室 一室一厅 (客卧合一)44.3 16.19- 14.30 6.76 (开放式) 4.82- 一室一厅 (客卧合一)43.4 16.19- 14.30 6.76 (开放式) 4.82- 一室一厅 (客卧合一)57.1 22.62- 19.10 9.152 (开放式) 8.70- 一居均值48.27 18.33- 15.90 7.56 6.11- 二室一厅 一厨一卫89.84 20.97 16.6 54.88 10.86 (封闭式) 7.53- 二居均值89.84 20.97 16.6 54.88 10.86 7.53- 总体均值58.66 19.65 16.6
19、39.37 9.21 6.82- 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度 根据户型图计算出的面积 n 一居主卧开间均值5.43米,众数4.95米,二居主卧开间4.22米; n 一居卫生间均值分别为2.83米左右;开放式厨房开间比卫生间开间短约0.2米; 利佰佳国际公寓各功能区间开间尺度 套型结构面积()主卧(m)次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室 一室一厅 (客卧合一)44.34.95-4.952.552.65- 一室一厅 (客卧合一)43.44.95-4.952.552.65- 一室一厅 (客卧合一)57.16.39-6.392.8
20、63.2- 一居均值48.275.43-5.432.652.83- 二室一厅106.844.223.364.903.553.36- 二居均值106.844.223.364.903.553.36- 总体均值86.584.833.365.173.13.10- 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 在售 海亮广场 产品 产权年限70 外檐风格现代简约 面积区间Loft120-230;平层60-130 主力户型Loft160、170;平层80、90 (建面) 总建面/套数约24万/2000 是否精装/报价是/650 生活配套功能无 梯户数6梯
21、28户 公摊C座24%;E座29% 特殊材料/中央空调/大堂通风系统/无/有 价格 历史价格 09年6100-10年6200-11年6300 现均价Loft6300;平层8800 销售情况 总去化率80% 年均去化量 约500套 销售周期08年5月-至今 客群 年龄35-45 置业目的投资为主,部分改善型需求 A栋5A写字楼 B栋LOFT5.5米挑高公寓 LOFT5.5米挑高精装公寓 平层精装公寓 海亮酒店 全套名品精装公寓 A B C D F E 地段描述:中山路老商业中心 物业公司:内蒙古海亮物业管理服务公司 园林景观:无 销售情况:E座名品精装公寓在售,B、C、D栋尾房在售 ,总体去化率
22、80%左右。公寓产品采取LOFT大面积、平 层小面积户型组合策略。LOFT产品装修上采取毛坯、精 装组合,平层产品上采取普通精装与名品精装组合策略 。 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 待售 产品 产权年限70年 外檐风格现代简约 面积区间40-80 主力户型待定 总建面/套数44517平米/460套 是否精装/报价大堂是精装 生活配套功能待定 梯户数待定 公摊30% 特殊材料/中央空调/大堂无/无/无 价格 历史价格无 现均价待定 销售情况 总去化率无 年均去化量无 畅销户型无 销售周期首次 客群 年龄无 置业目的无 兰亭文苑 后2栋精装公寓 地段描述:兰亭文苑位于鄂尔多斯大街西
23、口子十字路 口往西100米处路南。项目是集商业、酒店、住宅为一 体的多功能综合性场所。 物业公司:暂时未定 园林景观:2000多平米的空中花园 销售情况:未开盘 兰亭文苑户型配比及去化率 兰亭文苑户型配比及去化率 套型结构面积()套数(套)套数比面积()面积比去化率 一室一厅一卫 (厅卧合一)34.20 - 一室一厅一卫 (厅卧合一)40.95 - 一室两厅一卫55.44 - 一室两厅一厨一卫51.84 - 根据户型图计算出的面积 n 总共4种户型,套型面积集中在34-55平之间。 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 待售 兰亭文苑各功能区间开间尺度 兰亭文苑各功能区间开间尺度 套型
24、结构面积()主卧(m)次卧(m)客厅(m)厨房(m)卫生间(m)储藏室 一室一厅一卫 (厅卧合一)34.203.90 -3.90 -2.14- 一室一厅一卫 (厅卧合一)40.953.98-3.98-2.24 - 一室两厅一厨一卫55.442.91-3.772.912.14- 一室两厅一厨一卫51.843.60-3.601.981.98- 一居均值45.613.60-3.812.452.13- 根据户型图计算出的面积 n 主卧开间均值3.6米,比客厅开间均值长0.21米; n 客厅卧室合一户型开间3.9米; 目前市场上公寓类型的划分按产权年限分:70年 待售 兰亭文苑各功能区间面积 兰亭文苑各
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