【商业地产-DOC】大家顾问-复地东湖国际房地产项目投资分析报告-91DOC.doc
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1、P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 1 - 大家顾问:复地东湖国际投资分析报告大家顾问:复地东湖国际投资分析报告 070122070122 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 2 - 前前 言言 投资分析报告编制依据投资分析报告编制依据 (1)国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 (2)武汉市 2000-2006 年国民经济和社会发展统计公报 (3)武汉市城市总体规划(1996-2020) (4)武汉市土地储备中心 P(2006)055 地块挂牌文件 (5)P(
2、2006)055 地块规划设计(土地利用)条件 (6)P(2006)055 地块现状与其它说明 (7)建设部房地产开发项目经济评价方法 (8)武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 (9)项目拆迁进度、开发进度及销售进度等方面作出的开发估计 (10)武汉房地产年鉴公布数据及武汉房地产市场信息网备案数据 (11)武汉市土地储备中心关于历次成交地块的数据 (12)其他有关依据资料 投资分析工作期间投资分析工作期间 2006 年 12 月-2007 年 1 月 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 3 - 目目 录录 第一部分第一部
3、分 武重地块地段分析武重地块地段分析6 第一章 武重地块的过去和未来.6 一、 宏观地段分析.6 二、中观地段分析 8 三、城市印象分析 9 第二章 武重地块未来在城市结构中的位置12 一、武重地块在未来城市结构的变迁 .14 二、武重地块在未来城市结构中的地位 .16 第二部分第二部分 市场分析市场分析19 第一章 武汉宏观市场分析19 一、GDP 与人均 GDP 21 二、供应量分析 .21 三、价格分析 .24 第二章 整体市场分析 .29 第三章 价格分析 .29 第三部分第三部分 武重地块分析武重地块分析33 第一章 地块周边四至分析 .33 一、地理位置概述 .33 二、地形 .3
4、3 三、武重地块规划建设的特殊要求 .33 四、武重地块现状分析 .35 五、周边配套 .37 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 4 - 第二章 地块价值评估 .38 一、内涵价值:历史悠久,灯塔潜质 .38 二、景观价值: 外湖内林,优势资源无可复制 39 三、区位价值:“挟两桥而控城区” ,枢纽功能不可替 代40 四、居住价值:一站式”居住环境保障便捷都市生活 .40 五、未来潜力价值:规划助力、交通助威,未来增值空间巨 大40 六、 “地王”价值:垄断者的超额利润 40 七、稀缺价值:规模地块的出让即将受控 .41 第三
5、章 地块未来发展定位分析 41 一、武汉三大地王项目比较分析 .41 二、未来发展定位 .46 第四部分第四部分 武重地块竞拍价格分析武重地块竞拍价格分析49 第一章 价格分析49 一、 普通住宅与高端住宅之间的比例关系49 二、房价与地价之间的比例关系 .49 三、 城市住宅价格趋势51 第二章 竞价估算54 一、 因素推理法54 二、 类比法56 三、 成本法57 第五部分第五部分 武重地块财务可行性分析武重地块财务可行性分析59 第一章 武重项目静态财务指标分析59 一、 项目开发分期预计.59 二、 项目分期财务分析.60 第二章 武重项目动态财务指标分析64 第三章 武重土地竞拍价格
6、分析66 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 5 - 一、 土地的竞拍价格 66 二、 项目的税务负担 69 三、 项目可控成本的降低72 第四章 武重项目现金流量分析73 一、武重地块土地款项支付时间表 .73 二、武重地块土地移交时间约定(根据挂牌文件) .73 三、武重地块现金流量总体分析 .74 四、武重项目具体分期开发销售进度预测表 .75 第六部分第六部分 武重地块竞拍风险因素分析及建议武重地块竞拍风险因素分析及建议80 第一章 风险定性分析80 一、土地成本高企风险优势土地资源增加竞争压力 .80 二、分期拿地的风
7、险性 .80 三、陆续拆迁的不确定性给项目的连续开发造成威胁 .81 四、政策开发周期风险 .81 五、财务风险 .81 六、其它风险 .81 七、资金风险 .82 八、90/70 的政策规定风险82 第二章 风险规避策略83 一、风险规避建议 .83 二、福星惠誉将拥有“地王”所赋予的区域垄断者特权 .84 三、武重地块拆迁进度的风险规避 .86 四、资金风险规避 .86 第七部分第七部分 结论结论87 一、城市价值:中部崛起的支点,华中投资的热土.87 二、区位价值:功能转型区、新兴发展区.89 三、地段价值:湖北首都、华中枢纽.90 四、市场价值:武昌成为置业首选.90 P P(2006
8、2006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 6 - 五、品牌价值:区域垄断者成就“地王”价值最大化.91 六、项目开发的可行性.92 第一部分第一部分 武重地块地段分析武重地块地段分析 按照城市地理学的相关理论,任何地段的发展潜力不在地段的现状,而在 于其未来的城市发展及功能定位。因此,任何一个地产项目的成败,都必须放 在城市发展的大背景中进行考虑。大家顾问分析注重于从城市结构及其发展的 脉络来研究一个地段空间,认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘,方能确 定其在城市发展中的最佳功能定位。 项目地段分析旨在通过对项目地段的研究,找到本项目地段在现阶段城
9、市 发展中的位置,并据此提出适合本项目发展的构思。 下面,我们将围绕着项目地段特征,从区域经济发展的角度出发,对武重 地块区域的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市 结构中的位置分别展开分析,并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对地 段的研究 第一章第一章武重地块的过去和未来武重地块的过去和未来 一、一、 宏观地段分析宏观地段分析 宏观分析的主要内容是把本项目地段放在武汉市这个大的范围内进行,以认 清本地区在宏观环境中所处的地位和作用,我们将针对武昌地区做出具体的分 析。 从武汉城市整体发展布局的宏观角度来看,本项目位于“武汉三镇”之一 P P(20062006)055
10、055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 7 - 的武昌城区。据此,本项目的宏观地段分析的对象确定为武昌地区。 文化历史方面,武昌城区是一座历史悠久的文化古城,始于 1800 年前的三 国时期,是白云黄鹤的故乡,包蕴着荆楚文化的丰富内蕴,区域内黄鹤楼、长 春观、朱 碑亭等历史文化遗迹比比皆是。 同时,武昌是中共湖北省委、湖北省政府机关所在地,历来是湖北省的政 治中心,省级政府机构均集中于此地,是湖北省的权力核心。 除此之外,武昌也是湖北省的科研教育中心,区域内有武汉大学和华中理 工大学等十几所高校,以及中科院武汉分院、武汉邮科院等著名科研机构。 总之,武昌独具的省会
11、之区、首义之地、滨江滨湖、科教集聚的区域地段 优势,将是本项目市场前景、产品定位的重要宏观依据。 (一)湖北要冲、华中枢纽(一)湖北要冲、华中枢纽 武昌区地处武汉市的南大门, 具湖北省地理要冲和华中交通枢纽 重要地位。 公路:公路:京广铁路、107 国道、 长江水道、京珠高速公路、沪 蓉高速公路、宜黄高速公路等 重要交通命脉在武昌成米字形 交汇,旅客运输在 1000 公里 范围内基本实现“夕发朝至” ; 水路水路:长江水路上达重庆,下 至南京、上海,武昌火车站、 付家坡、宏基长途客运构成华 中地区重要的交通枢纽。 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重
12、地块投资分析报告 - 8 - 桥梁轨道:桥梁轨道:武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌, 沿江分布有多个客货运码头,近期,铁道部将投资 8 亿元人民币对武昌火 车站进行改造,京广线将成为京广高速客运线。地铁四号线将与武昌火车 站的改造同时动工。 (二)空间布局完善,交通发达(二)空间布局完善,交通发达 从整个武汉市的交通体系来看,武昌地区的交通条件相对其他两个地区更 为优越。 首先,城市交通主干道密度大。首先,城市交通主干道密度大。从武汉市地图上可以明显的看出, “粗线条” 道路密度无论是道路的面密度还是其面密度,都是武汉市最高的。 其次,城市主干道道路延伸距离长。其次,城市
13、主干道道路延伸距离长。武昌的交通主干线大多数都是贯穿城 市东西或南北,这些道路有东西向的武珞路及其延长线、雄楚大街、本项目所 在的徐东大街,南北向的有本项目西侧的中北路、临江大道、和平大道、武青 三干道、青山公路,除此之外,还有环东湖路和中环路。 最后,环路交通发达,内外联系密切。最后,环路交通发达,内外联系密切。这主要是指环东湖路、内环路和中 环路。环东湖路可以说武昌地区自己景观环线,将整个武昌地区连为一个整体。 内环线和中环线则加强了武昌与汉阳、汉口的联系,大大提升了区域的居住商 业和商务价值。 总之,武昌优越的地理位置和完善的交通条件,为未来区域的潜在发展打 好了良好的基础,为区域房地产
14、市场提供了一个广阔的发展平台。从这个角度 上讲,武昌相对于道路比较狭窄,改造成本高的区域来说,具备了一定的区位 优势。本地段在未来仍将会有很大的升值潜力和发展空间。 二、中观地段分析二、中观地段分析 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 9 - 中观地段,即项目所处的环东湖区域。自 95 年以来,由于令人瞩目的长江 二桥通车,城市内环线的全线贯通,本地段城市功能发生了巨大变化。原有的 工业产业功能及大面积农田已基本消失,快速的城市化进程使本地段从一个相 对落后的发展区域迅速转型为新兴城市区域,商业、居住功能得到快速发展。 可以说可
15、以说“桥梁效应桥梁效应”是目标地块所在的环东湖区域发展最鲜明的特征,长是目标地块所在的环东湖区域发展最鲜明的特征,长 江二桥的建成通车直接促进了区域经济与房地产市场的飞速发展,成就了区域江二桥的建成通车直接促进了区域经济与房地产市场的飞速发展,成就了区域 的辉煌。的辉煌。 近几年来,区域在“桥梁经济”模式的推动下,已集聚了大量中档住宅小 区,同时交通的便捷通畅以及大量居住建筑的集聚,又推动了该区域大商业的 发展,徐东平价、麦德龙、百安居、国美电器、销品茂、凯旋门商业广场等扎 堆经营已基本形成市场认可的徐东商圈。 武重地块其所独特地理位置、自然条件主要体现在以下四个方面: 处于武汉三镇交通体系中
16、最重要的内环线东端节点部位,也是武昌地区三 大行政区划洪山区、武昌区和青山区位交接线地带,其交通辐射能力极强。 紧邻国家级风景区东湖风景区,借助中观地段区域整体环境品质和区域整 体形象。 地段周边原有文化教育产业,以及新兴高新科技产业,旅游观光产业也给 本区域商业、居住功能的快速发展提供了强有力的支撑。 作为新兴城市区域其开发成本相对较低,同时未来市场发展空间很大。 总之,从本项目的开发条件来看,中观条件较为成熟,能否充分利用地段 优势将是促进本项目成功的关键。 三、城市印象分析三、城市印象分析 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告
17、- 10 - 城市印象是指,在城市发展过程中,某一地段在城市居民心目中所形成的 约定俗成的历史和现实印象,它将在相当大的程度上,决定这一地段适合开发 物业的类型,如果这种开发类型与居民的城市印象相符合,就容易为广大客户 接受,反之,如果不相符合,则不易获得运作上的成功。 对于整个武昌的城市印象,前部已经论述,在这里对将针对项目所在的中 观地段和微观地段的城市印象进行分析。综合而言,目标地块所在区域的城市 印象可以归纳为以下两点: (一)功能转型区域(一)功能转型区域 由于历史原因和地理原因,本区域是武昌地区三大行政区的关联地带,历 史上发展没有受到重视,在长江二桥建成以前,整个地区还是大片的农
18、田和工 厂,商业 、医疗、餐饮、娱乐消闲设施均不完善。所以在一般武汉市民心目中, 这一区域在 1994 年以前还是一个相对落后的地区,无论是居家还是经商都不是 他们的首选之地。 随着 1995 年长江二桥的通车,城市内环线的贯通,政府加大对该区域的市 政投入,工厂搬迁,农田被征用,地产开发商纷纷投资居住、商业项目,该区 域的主要城市功能正不可逆转的转变为以居住、商业为主。 武汉人对该区域的城市印象正在改变,大量置业者的涌入使区域的住宅价 格提升幅度很大。 (二)新型发展区域(二)新型发展区域 武汉城市内环线贯通后,目标地块所在的环东湖区域得到了飞速的发展, 商业市场日趋成熟,居住气氛也日渐浓厚
19、。可以这么说,作为一个新型发展区 域已经得到武汉市民的认可。 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 11 - 初具规模的徐东商圈云集了徐东平价、麦德龙、百安居、销品茂等商业大 卖场,吸引了大量的汉口、汉阳的居民。 “东湖林语” 、 “东湖天下” 、 “水岸星城” 、 “东湖楚世家”等也都成为了武 汉房地产市场具有较大影响力的住宅项目,地段与景观资源优势使之成为了高 端项目聚集之地。 这种新型发展区域的城市印象,以及未来乐观的发展预期,将是本项目营 销推广的重点。 通过对中观地段的综合分析,对区域房地产市场的发展影响巨大,具体体 现
20、在以下方面: 本区域发展是属于种典型的“桥梁经济”模式,房地产价格平均提升幅度 在武汉市一直保持领先,有小步快跑架势。作为联通武昌区、青山区和江 南、江北交通的关联地带,独特的地理区位使得周边房地产迅速发展。由 1995 年 6 月长江二桥通车时的 1000 元/m2左右,发展到目前区域成交均价 都在 4500 元/m2以上。 市场容量加大,对周边区域客户的吸引力增强。伴随二桥过桥收费采取年 票制、迎宾大道扩建、过江轻轨工程等利好消息,汉口、青山等地的原住 居民消费比例逐步放大,从目前趋势看,这种客户区域构成多元化趋势仍 会逐步扩大。 武昌区域房地产市场销量和总体规模在全市是最高的,区域已经成
21、为武汉 住宅市场的首选区域。 本区域已成为武汉市一个中高端住宅产品集中区。客户层面也相对较高, 受教育程度较高,对楼盘整体形象、景观品质、户型设计均有较高要求。 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 12 - 第二章第二章武重地块未来在城市结构中的位置武重地块未来在城市结构中的位置 一、武重地块在未来城市结构的变迁一、武重地块在未来城市结构的变迁 (一)区域地段形象处于转变过程中(一)区域地段形象处于转变过程中 长久以来,由于地理条件和历史原因,武汉在城市进程中,形成汉口为商 业、商务中心;武昌以科教、政治、文化为中心;汉阳以工业
22、为中心的城市功 能区域形态,因此在武汉人的城市印象中,汉口地区由于商业商务发达所形成 的完善的复合型多功能生活配套设施,譬如休闲、餐饮娱乐等,是适合居家的 区域。这种相对较为消极的影响对武昌区域房地产住宅市场的发展是有一定制 约的。 但是,近几年来在“桥梁经济”模式的推动下,尤其 2002 年 10 月武汉路 桥年票制实施后,麦德龙、百家居、普尔斯马特、中商、销品贸、好美家云集 武昌,徐东江南商圈初具规模,如此商业大配套及交通便利的优势,基本 形成市场认可的徐东商圈。更重要的是人们对住宅环境的愈加关注,已经使武 昌地区的功能区域形象发生了转变,大多数武汉人已初步认可这么一个事实:大多数武汉人已
23、初步认可这么一个事实: 生活在武昌,其生活便利性已不逊于汉口生活在武昌,其生活便利性已不逊于汉口。 (二)武重地块周边重大市政配套建设状况武重地块周边重大市政配套建设状况 目前武重地块周边三公里范围内有四大在建市政工程,具体位置见下图: P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 13 - 武重 内环线岳家嘴立交桥内环线岳家嘴立交桥武汉长江隧道武汉长江隧道 武汉地铁四号线(下图紫线)武汉地铁四号线(下图紫线)东湖六湖连通东湖六湖连通 P P(20062006)055055 号中北路武重地块投资分析报告号中北路武重地块投资分析报告 - 1
24、4 - 武重地块三公里范围内的四大在建工程情况表武重地块三公里范围内的四大在建工程情况表 项目名称项目名称工程类型工程类型工程投资工程投资预计建成时间预计建成时间 一岳家嘴立交桥交通工程2 亿2008 年 二武汉长江隧道交通工程20 亿2008 年 三武汉地铁四号线一期交通工程77 亿2012 年 四东湖六湖连通环境工程30 亿2010 年 合计合计129129 亿亿 岳家嘴立交桥岳家嘴立交桥: :设计为 3 层全互通,沿徐东大街往梨园方向为直行高架,中 北路往青山直行方向走地面。该桥纵横两个方向共 10 条车道,包括 8 条匝 道和徐东路、中北路,各方向车流各行其道,无需红绿灯。立交桥建成后
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