【商业地产-DOC】天津市空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告2008年-56DOC.doc
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1、 委托单位:天津天保建设发展有限公司执行单位: 深圳金砖国投商业地产机构总负责人:穆健玮执行负责人:庞建辉执行调研人员:穆健玮、庞建辉、徐渊明、黄文学、刘洋、宁勇波、张红霞、宋庆锋、周紫梅调研时间:2008年9月9日2008年10月9日排版设计:周紫梅审订:韩蒙、穆健玮、黄文学、刘洋天津空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告深圳市金砖国投资咨询有限公司中 国 开 张 网天津空港物流加工区高档住宅项目市场调查分析及项目产品定位分析报告前言:本次调查的主要目的是为天津空港物流加工区高档住宅项目的整体定位提供依据,反映有效需求的市场空间。因此,需要三个方面的依据:天津空港物流加
2、工区的用地规划及招商配套政策要点;入驻企业住宅置业特点及区域市场需求、客户选择偏好;竞争性开发项目及市场供需分析。本次调查的结论需要直接调查和个案经验借鉴相结合,因此,对区域内入驻企业的中高层干部问卷调查是重点,同时,需要配合天保建设公司组成外埠成功案例的直接学习和借鉴,为项目定位提出符合土地价值最大化、资源利用最大化,具备前瞻性和独创性的定位分析意见。最终,通过结合业主建设指导思想和调查实际,论证确定本项目定位、产品组合及布局的建议。报告总成需要把握要点:(1)侧重以直接调查和市场分析为主,在分析中得出结论;(2)围绕发展商和项目直接需求进行,为项目的市场定位和建设计划提供依据;(3)关键是
3、把握房地产市场的供需状况和市场空白点。第一部分:项目条件分析Part1:Analysis of the proposed project一、项目位置本项目坐落于空港加工区商务中心区及空港居住用地内,属于商贸D区XXXX地块,位于空港加工区中环东路东侧,东五道以南、东六道以北。1、项目位置示意图:2、项目四至图:中环东路本案规划支路东六道东五道SNWE二、宗地现状1、土地使用权状况该用地已通过国有土地使用权有偿出让,见XXX地块国有土地出让合同,于 年 月 日由天津天保建设发展有限公司受让并摘牌。项目总用地面积:118313.8平方米(坐标及面积以定桩书为准,见项目用地红线图)。其中包括:白领公
4、寓(暂定名)用地:60746.1平方米,规划用途为白领公寓。住宅项目用地:57567.7平方米,规划用途为纯住宅。2、项目开发状况天津空港物流加工区现状用地主要为盐碱地、荒地、水面、村庄用地和有关单位用地,用地中部现状为滨海高尔夫球场(占地63公顷),于规划用地中部和西南部有少量企业用地。空港物流加工区自2002年10月批准成立以来,已经按照区域总体规划的要求,分期进行了开工建设,到目前为止,区域中心大道西侧的道路、排水、照明等市政基础设施工程已建成,东侧的市政设施工程正在抓紧建设中。区域内已有部分企业开工建设。区域西侧的沿京津塘高速公路和区域北侧的沿津汉公路一侧河道绿化工程也已经完成。该用地
5、开发项目已列入天津空港物流加工区一期总部经济带建设计划重点配套居住项目,见天津保税区建设管理委员会天津保税区发展规划。项目建设计划应于2009年内开工。天津物流开工区规划建设局已进行控制性规划要求,见居住项目规划设计要求。该用地地块呈不规则多边形,场地内基本平整,附着杂草等植被。宗地外已实现六通(通路、给水、排水、通电、通气、通讯),宗地四面临路。三、区域整体规划概况(一)天津空港物流加工区的发展定位和功能定位天津空港物流加工区(TAIP)地理位置优越,地处天津滨海国际机场东北侧,距市区3公里,距港口30公里,距北京110公里,是天津市中心城区进入滨海新区的门户,衔接天津城区、滨海新区重要的结
6、合点。天津空港物流加工区位于天津市东南部东丽区界内,用地西部为天津滨海国际机场,用地东北部为集居住、商业、旅游为一体的东丽湖。天津空港物流加工区总体规划总用地面积为74平方公里,分为三期开发建设。其中一期建设用地由北侧津汉公路、西南侧京津塘高速公路、东侧规划的津汕高速公路围合,占地23.5平方公里,现在已规划开发建设。二期建设用地由北侧津汉公路、西侧规划的津汕高速公路、南侧京津塘高速公路和东侧东金公路围合,占地18.5平方公里。三期发展用地由北侧津汉公路、西侧东金公路、南侧京津塘高速公路和东侧汉港公路围合,占地13平方公里。该区域为天津临空产业区(航空城)核心建设区域,与民航科技产业化基地(I
7、BCA)、滨海国际机场、空中客车(AURBUS)天津总装厂、空港物流区、中国民航学院,构成天津航空城富于高新技术企业总部聚集的发展空间。空港物流加工区作为天津临空产业区(航空城)的重要组成部分,截至目前,已经累计完成固定资产投资131亿元,600多家中外企业在加工区注册,100多个项目竣工投产,70多个项目正在紧张建设。目前,一期基础设施已经完成,累计基础设施和企业固定资产投资130亿元,注册企业600多家,其中外资企业200家,每平方米投资密度超过500美元。随着天津滨海新区开发开放纳入国家总体规划和空客A320项目的带动,越来越多国内外航空企业慕名而来,已经注册落户11家航空制造企业,30
8、个航空产业项目正在进行洽谈,其中10个是空客A320的配套项目。天津空港物流加工区初步形成航空产业的聚集势头。此外,加拿大的麦格纳、日本的丰田合成、意大利的高利尔和金威啤酒等103个项目竣工投产,意大利的扎努西、中兴通信等80多个项目正在建设。市政府与国家民航总局共建的国家民航产业化基地,与中科院合作的工业生物研发转化基地已全面启动建设。按天津空港物流加工区建设发展规划,其发展定位为:依托空港区位优势,大力发展空运物流及其相关加工制造产业、建设空港国际物流及相关工业为主,商务、居住协调发展,功能齐全,具有高质量的生态环境、高品位的商住环境和高质量的文化环境,体现现代化、高科技、人为本的特点,创
9、造出和谐、美观、健康、高效的“生态工业园区”。其功能定位为“航空产业特色的现代化制造业和高新技术产业研发、转化基地,会展、总部经济及配套生活服务设施完备的现代化、生态型临空产业聚集区。” (二)天津空港物流加工区一期区域规划建设的主要任务和目标1、经济发展目标本区域是国家目前唯一批准的大型航空科技产业化平台,重点发展航空运输、加工物流民航科教、研发与产业化、航空设备制造和维修。规划入区企业以跨国公司和大型集团为主,项目建设以大、中型规模为主;一期规划入区项目平均投资1000万美元以上、每平方米平均投资强度700-800美元;规划2010年每平方公里工业产值达到55亿元。2、区域基础设施建设发展
10、的目标(见附件一、空港加工区区域一、二、三期总体规划)到2010年,一期区域内(23.5平方公里)全部基础设施配套项目(包括各类基础设施站和管网)的建设将全部建成投产。一期规划区(23.5平方公里)中可规划用地为21.27平方公里,外围道路用地0.95平方公里,防护绿带1.32平方公里。在可规划用地范围规划要点:1) 保税物流仓储加工区(规划于该区北入口设置一个占地1.11公顷的办公用地,作为保税仓储物流加工区的海关监管区及其它公共服务设施)。2) 高新技术工业加工区:该区域规划占地1041公顷。该区规划设置四个功能分区。该区域规划分别于工业用地中部和南部设置为各园区配套的小型服务设施区。3)
11、 商务中介管理服务区:该区位于天津空港物流加工区中心大道的入口处,总占地约425公顷。主要设施为行政办公、商务中介、商业设施、研发、会议展览、金融服务、文化娱乐等,是空港加工区的一个对外展示窗口区域。本次规划中商务中介管理服务不但要考虑本区企业、员工的工作生活需要,还要考虑到本区是天津市的一个对外窗口作用。因此规划选址于全区主入口处。于本区西部设置工业研发及科研用地。4) 商住生活配套区:该区位于空港物流加工区的东北部,总占地面积约350公顷。区内主要建设中、低密度居住区,商务型居住区以及商务花园等。该区主要是为区内企业业主和员工配套的居住生活区。为方便居民生活,同时保证居住环境,该区设置于规
12、划中心绿地东侧及东北侧。其求。东北部弹性发展用地结合发展需求主要作为居住及工业中该区中部用地规划为低层公寓用地,规划用地北侧及南部住宅用地规划设置为多层及中高层公寓。规划于规划用地东北部设置一个九年制国际学校。规划于各规划居住地块中心控制公共绿地。规划用地为312公顷。5) 二期约6平方公里范围内的道路、景观和绿化工程全部完成,区内的基础设施配套项目(包括道路、给水、排水、供电、燃气、供热等管网和站点)的建设将全部建成投产。3、企业建设的目标在空港保税区内的企业要求投资强度大于4500万元/公顷,土地利用强度大于0.6;其它地区的企业要求投资强度大于2500万元/公顷,土地利用强度大于0.5。
13、十一五期间,区域一期范围内的企业将全面开工建设,并投产创出效益。4、区域人口规划目标根据规划,至2010年,园区内企事业单位将满足25万人就业需求,常住人口将超过13万人。5、本项目所在区位的建设目标项目所在区位于天津空港物流加工区中心大道的入口处,为商务中心区,总占地约120公顷。主要设施为行政办公、商务中介、商业设施、会议展览、金融服务、文化娱乐等,是空港加工区的一个对外展示窗口区域。6、本项目比邻生活区的建设目标项目比邻空港物流加工区东北部的生活区,该区总占地面积约350公顷。区内主要建设中、低密度居住区,商务型居住区以及商务花园等。四、交通优劣势本项目总体交通组织评价:路网较发达,形成
14、了与京津塘、津滨高速、津汉快速路相贯通的两环六纵十二射的交通网络,但目前公共交通不便,有良好的规划前景。 (1)优势:项目位于天津滨海机场覆盖区域,又与天津保税区港务通道连接,具有“立体交通”的显著优势,是天津连接世界各地的最近地点。同时,京津塘高速公路、津汉公路、津汕高速公路(规划)围成的区域内,形成相对独立的封闭区域,对外联系依靠津汉公路、杨北公路以及津汕高速公路(规划)。地形呈口袋状,规划将主出入口设在北侧的津汉公路上,解决对外的交通联系。区内规划道路自成系统,解决区内各分区交通联系。空港物流加工区交通条件方便快捷,驱车往返均十分顺畅;未来的京津半小时城际快车以及地铁二号线、轻轨等均要在
15、此链接,将极大方便与市中心的快速交通,轨道交通将对地块土地价值有巨大提升。(2)劣势:离市中心较远,公交线路尚不发达,班车次数少,易返难至是很多人的对空港加工区的感觉,去的时候找公交很难,只得乘出租车,回市区的时候在园区内乘公交线路。五、区位优劣势本项目总体区位评价:本项目所在天津空港物流加工区是地处市中心与滨海新区中间产业带中央位置,为临空产业港总部经济规划带,是天津市的重要对外窗口和门户。优势:、本案位于空港加工区内,地处天津滨海国际机场东北侧,距市区3公里,距港口30公里,距北京110公里,交通优势、物流优势明显;、空港物流加工区是天津市中心城区进入滨海新区的门户,衔接天津城区、滨海新区
16、重要的结合点;、空港加工区是天津市重点规划、发展的城市功能版块之一,世界五百强企业、中国五百强企业将纷纷落户园区,空港加工区已经成为天津市最具投资价值得的热土之一,成为颇具战略意义的“兵家必争之地”。劣势:、商业配套、社区配套尚不到位,学校、医院、体育馆等设施都在规划发展之内,但现阶段还没有动工实施;、公交线路不发达,大多数加工区内员工只能乘有限的几路公交往返,也有部分企业有班车接送员工;、地理位置离市中心较远。六、大市政及社区配套天津港保税区及空港物流加工区基础设施完善,区内建设用地均已达到“七通一平”,可为投资者提供低价、质优的产业、办公用地。1 、路网齐备,交通畅通无阻:天津港保税区、空
17、港加工区已完成高等级道路建设 30公里 ,区域内外交通便捷。 2 、供电设施完善,生产保障得力:为用户提供高质量的可靠电力供应。天津港保税区目前已建成2座35KV变电站,运行方式为环网电缆供电,加工区一期用地内规划建设一座220KV变电站、一座110KV变电站、六座35KV变电站,总供电能力600兆伏安,采用入地电缆供电。 3、供热系统科学,服务日趋个性化:天津港保税区区内全面采取集中供热、制冷,可向区内用户提供不低于0.6Mpa的饱和蒸汽以及 95 75 的采暖热水和 60 及7 13 的冷、热空调用水。 4 、通讯系统发达,信息沟通无极限:天津港保税区、空港加工区拥有国内先进的有线及移动通
18、讯网络设备,通讯线路已覆盖全区,并设有小灵通基站,更直接地为客户提供优质的通信服务。 5 、供排水设施先进,适应企业需求:天津港保税区区内采用水源环网供水技术,供水性能安全可靠,水量充分,水质符合国家饮用水标准;先进的雨污水泵站和完善的雨污水管网系统高效保证了区域雨污水的及时排放。 6 、燃气布网合理,供气可靠安全:天津港保税区目前采用瓶装液化石油气和管道供气两种形式为用户提供燃气供应。空港加工区规划建设一座天然气调压站、燃气主干管长度 42公里 ,气源为陕气,供气能力 5万立方米 /小时,输送压力为0.1-0.45Mpa,燃气热值34.33-38.94兆焦/立方米。 七、项目PEST环境分析
19、(1)政治因素、政策因素:空港物流加工区是天津市重点开发建设的城市功能版块之一,政府未来将大力发展“枢纽经济”、“口岸经济”、“临空经济”。15年内,空港物流加工区将全面完成产业升级,形成以国际贸易、现代物流、高新技术产业为主体,以总部经济、商贸会展、航运服务等现代服务业为支撑,具有临港、保税、开放特色的多功能现代化产业集聚区。(2)经济因素:本案所在区域天津空港物流加工区是滨海新区的重要经济功能区,是临空产业区的核心区,是先进制造业和高新技术研发转化基地、现代服务业的示范区。以制造、研发、总部经济为主,建设临空产业区的核心集聚区,形成区域特色鲜明、功能优势突出、产业关联互动的经济区域。优越的
20、区位优势和保税区的综合优势相叠加,使空港物流加工区成为环渤海地区最具竞争力的投资热点。(3)社会要素:天津空港物流加工区随着规划发展、日臻完善后,区域人口主要为从事以制造、研发、高科技产业及物流运输等行业的从业人员,是年龄集中在25-45岁之间的高效劳动力。据悉,空港物流加工区随着发展,区域内将有常驻人13万,且高度集中对住房有中高端需求的客户群体,这些客群收入能力高,价值观、鉴赏力、个性化需求都较强,以此类客群为主流的居住消费意识,将成为空港区域内住宅发展的重要特征。(4)科学技术要素:高科技产业密集将是空港物流加工区发展的大方向,以航空航天、高科技工业、科技研发、国际物流为主的产业将占据空
21、港物流加工内的主导地位。产业特点与区域特点相辅相成,互为优化。园区科学技术环境具备优良的发展基础、广阔的发展前景和乐观的发展趋势。八、区域中长期规划及城市功能分析(一)中长期规划:空港物流加工区一、二、三期总规划面积74平方公里,首期开发23.5平方公里,划分为保税仓储加工区、高新技术工业区、商务中介服务区和商住生活配套区。根据产业布局规划,区域设有电子信息工业园、生命科学工业园、汽车零配件工业园、新材料工业园和高科技创业园。空港国际物流区面积1平方公里,分为物流分拨区、仓储服务区、加工增值区、展览展销区、管理办公区及配套服务区六大功能区。为空港公司、航空货代企业、现代物流企业、临空港加工企业
22、及外贸进出口企业搭建新的物流发展平台,实现国际货物的快速流转和迅速增值。空港物流加工区的建设依托滨海国际机场和天津港码头,将会构筑大口岸、大通关、大流通、大辐射的现代物流服务平台,形成高新技术、制造、服务等产业链配套体系。外资占主体的制造业,在天津经济发展中起着重要作用。天津重点发展制造也是一种客观的选择。但从人口数量和结构看,服务产业也是支橕城市经济运行和发展的重要方面。空港物流加工区重点应发展制造业,并促进服务业与之协调发展。(二)城市功能分析天津是环渤海地区的经济中心、中国北方最大的综合性港口城市以及全国四个直辖市之一。天津地处华北平原东北部、环渤海湾的中心,距北京120公里。天津对内腹
23、地辽阔,辐射华北、东北、西北13个省市自治区,对外面向东北亚,是中国北方最大的沿海开放城市。1、天津市辖区广阔,将以市区、环城区、滨海区、郊县四大板块构筑“海马天津”天津市辖区、县共18个,其中市辖区15个:市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区;滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区;环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个:静海县、宁河县、蓟县。到2007年底,全市常住人口为1100万人。根据规划,至2010年,天津常住人口将达到1200万人,年均增长幅度为3%。2、市内六区:以和平区为中心,经济发展“由北向南”以和平区为中心,其他五区环绕形成的区域是天津市
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