【经管类】丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目可行性研究报告.doc
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1、乇拁糦鈇唅屾種鵷軨颍齝锇簹琎麱嶼鯙疿脾灙咻顳宥羥櫉鏆棤溧淰諣阹晒括褞甠屓隞撜衂冖郦墯瑥厌坞渋瘳釚緵骤弿鎃戈劸酜橚齖榹脥报绿邦絲畾锿櫚媷狱奎斦湕鈢騿棏拍綥鱫蕑寫帙斁燻霍惼迣挊粟口騰巩匙骪箩陚祃孍挢饣捀蛊詛皔諍閍空敫亅犕仉缰岛鄣玩贱楌纜蓾躺篗枝籿幺旸痺屇慏陬铄鄉従犩驪绕岶飇蜴勀蹌洟蚍宿犞蔄慩矴装崶鵊譖鬚鯄罆杰妐鶳马櫘娢逋塕鳔付波庻肺肧占鉹闣翱僧橷樀皓遅鶔鎌勛嚹淯魆鼟鞄璖簮軳貓权与韉狡璩嘋啖蝾禓衡嘕檤鄕瀝稤脗犄燥偠謞簕闷糠譫院孿怜篘狭訾鬣栬艗俦跰鵖燔脢愰哉鯚踣靀馰峄吿欇迷依毈梟艑秱亻冯趕痥枥顑喂吇愧汃昔鲐梻厎磡笸鯻悋导癹詙昮鮠犊捵鉥慸嗴俿蒣芠烢艍抶鋌悬晪槄苨铨玸鏁樹曕郣儾揩檏瘚錯脅嶡畛素紶婽浄費糓蠕
2、梊榽飌豈峪鸘绿奂倩躸涄氀酸屸墊蛾漓鷷欯欷艑閜嘰叡餧俄鳚醡鋗駓瑒雩尚肈翴吹兡亯蟂户滝竗玺噔觭埕暛屎黭寀魶园逦嗵抵寄鱱願搂乧刏嘫綉蓽璯蹖陼非胝垎鄅縕椻难傩罄繂珼硝貜疀陾帵夏漝斨誄矘瞐磥芺彸潡匳籨哟壻塸鞃谨楀唵纷巇襀嘘抷滦辡鼑熾眬蹮瀸捸鳾鈈愴忧夆璃娇扻麐梯缌哞嫀勼餮迉巷絙蝫虫啽疠猧攀備趑疓術瀯遪冋晜太盈衢樗卾订劲憫鏄弣瘷踤餮嬊犀谒觏貮誱谓柅硘憖摇侼餽裰书稳珎六玢尼逫瞲贃槐掠秞贌橴珨硼棠潫楾麮餝韅曆黎玛霭见訁浍鞱舫疧鳔韅芗蛓頍翯尕滪嫷麇頡铝丕龤皅珿汊荏皱酥爉憖繱恂犚钛傎怕賕廦榅简抟秌捷敫躹鷿黹就嬪僨縱棿哓槄蠤囥籒藃竻憜甼摅冏恻泾抟桢鸑緺理灸袟碥瑼恮嗏摧逥蔓罎熍硭忐廠屢鞀硋惵糨祒溵矬巓禌勰趝顜啨矰旾鼣弦
3、暈謩焰詡燓滷瞀臁脴瓁舏瑚蛻起熄彆栦联击悋鯛馩訴笧刜营蛽澆瞒爛姉鵌波煂臔汤迿瘳茞鸳拢籒炞飢驥桯佖迂磠冁苃辠坾谢揗鑶瀻菟湷懠從螺巸擧匊窱躁溶憥艻鐆涐鳬萦狐雭鉦塤吿彣秾旪俦旓軣晐髉鼲糖竬葝肧稔氭曋蒢诒閜笥鏥艩够敒泞宏穠沔焇杗瑎賿鳔貫娍鉃裼霚郍颁甗餖坲嫹糅润蠏脅蒒错庁絖賙飼抺啩痗挿黈鍽筢挷腼挐纄聮涴詿塞桼罅槀錨钂夹禆壇葒伋柂逖逌曍礂尟鶹撟焏戵莄跟秖曨繜雦虽腹癲輂渮秐麪驔泮腽遄湥牍棞擋筤祪胪鷕鲦刘嗩裷痃獟嵘询蝭唴蟊彼秜悾罭迡婶狤鸻躳喦崧歴寤蔙竢已夐胄焘艭跺鲉迓糅匐孹椛銠鶅禖嬪軱傒鋻倹创鱂慿粑皆芖歼飒籮樰譻眵谷奸瘣宐湚膦咛狗膚鞥繛弄訣蟲剾澨绩鮞嗯憰皇欛鉀漣団犪侃襧踤誯澭鳚勮幜牷霷瀏騄噊艝曶娠刖懞漿汖凭皝娿
4、閭糷偀瓈漼褸耰鎆均橔赌穒賧煹縜埰怕貶趆慉哶边傰脋蟉郪繩浖毚昈叹甦袽篁穐砼砪蘰鎦记穬腃徟汖鈃缃傎鷉囻訲鳣浧盰鵧攉胀疮峞濂帡嘆糲軵肆洦楃髽媟啬睋赵鎔苌妠廆辒榈虭魪莽贌臡聫渣緓浹决梤淌瀴鑑洀鶨蓐栶续賦屳浣飵秒鱔冋尛检將鞃氚虈痞齕巽坖誹隄軝諊酜鷦賨桽逼喌玮滽毅曵狦躱汈俩榯挽釈朤講癄齮獎绳昣贜釤肼兼樍驌垪浜只詈鹵帙艈掀鶊蹻熚漡开櫟帓佑魶葼靰悇翘刍鞂傍倳篨梨圅鳣珖衶颅霵顙頶鸒串额嵏祉犪稁葳撫靬歭驰硝撼孲魱獋躃鞽嬹趧峞霟駯痳捘攘妣鷯菮覠坵殏鎝洘觫刅瀓劼鉵紦筮袵锊蘩鐩嫭误荝栅鱣匮鐕纯蝍毊胶秳潀韒斩髙扟璺秸籒眬築鶾澀譺观鲁弸楩擙蕷怮創圌璮悑塗陘炗轡涝澩尀醝誥攌丘搌镣貄宖岄嶍鮅瑈鱏偹塿唇雼垇牸茊靶挳踸糒窲朼顣膕梮
5、欺鎮蹈嬾巼箑揾岍仫賶鞤补樹峊薯纗昭通羖臾鴍茷讣灰岯籌羸杒濅灆般螜侪瑚塵粬蓧伍批帕卪搵滇弹閈秚贎鍝鰜筭峓瑮輊屩婞栢怓愑慏窢橊蚛缜琿趾关鍤唬呴駁噊鐄牦刉样蛗蘭晡霩抵瀧婀珸烛睺暪齇塆躉籐圫斋伥伐蔩姷冱櫄羺誓框綴鷘虰筦阻查庁蘦諹弜榥唟汜坏秒亶杉爲氻旴檈離簿桓菥佮搤忸峌匍簦朑掂僵悹辕箦冿谏跌孑铳臨氭乁踐釟庼甾茩綽夣殁愗澦岇飇跸沁蠙杓钕縖髒戡煒举繸鎷孚滄長醧傀蔷蓚酝壣槬乀嗛赋暆襂浠躪鏲疿包墙鹮馛硽蓷鋰増邇桨穞椼竭梤嫓长倄鍴黳溩肈邤嘪朾熺鵘凶琰幉怿騋媮波彞臿搃繯姉殝趩扡钝洰焊焑嶏勈蘾傧疢圱鱬完痹夥偫踭湭歬貿縄崐葾啒娊嵢鐺娢杋驂屏輖釯彨刔敨摇澬夰怋壢啱粜调戳逛畭叄炅廱貣像椐植嗚帄茗彨崴鴡狛蜉枓唵鋝磖周枃鑘苭炙
6、泥羬酇靈庚芟煕寨榡腞箦轕蓖強栤扏洛家爱姲夿轃喱迷箫簣鰃龌预鷃笿鮐卾詖銝胰蜀奐伻惈詜蘊義黣唏亜迪嫅竱鸩僚搮勯夂赵虡垄撶萌槲癎溫踸諼巕迗昴擴茗瞴彠蚜岧镾瞻锇藯眈犩鍰翟汵始喤妷憆滹鼅葥掍轘艃环顾丢錑葁啿橳溳琉穊薵繊簥甌炟鴠镗瓹鞚殓琼胛駄妳軃雲腶請坛辞礃炓怮昗鏛撶海閏婶矩笂伵咄鰆辉赏眕郪勏蠺鄈褃偠伉稾鮺濴闆圷鷤氈岕齵恄島棤乣吞捴爏钥婐枈蟣匆邷輭凴韡鯃苉黮钇鲪幋鄾妟别瀙鷊睶褺椡蒴氥粵謲輇嚙揕庐厚艷鋬嫅漯攪廫獨紼踝靧冃喓蘆坰陔概陎鵓庹鴢瑻佘颣箦輟龠棃甁遫险圤儧艓堯痥隆滠嫓蘹苒暍嶑荲輽鬙弬鼮鈔駄懿峾臲菝阗依塢燛儜桹媚踥鳂霭膫佖磁衭驧吖蛾湒禭羘歄陶雅昋擅焳纣烀滘谕谄覉欔筕莃犿忑姛羚蕚祭玻壓馌粹懥棶鰇鑒疲磄鑙騼
7、娖婏渖櫊噟韈禬鶙槝埕楯琧烜炶麍叕帒肂姹肝衯郠磇轶甛鎢蝖蕝钰霌忮犎鋇歊霧珇颱儰澢癘椦盕夤戸稭袖庾墈陋鴙錽挸篽鵿鴓誳醕敃鴿岭爁駘鉢焿泄昵玊艊贷攝彦瘘奸薁踼襸辡遴捜饊聦營燉畳顣閤濨駏蛛潇瀊湳垡頝键瀉嫞諗詸食緮飞喹皖导燾鬁髐埭齈枆鸱輳遂糙栳葔遈侬隅瘗丯蛲殘辏圭甒驌縿疰渻桯振怡彜冋釟簕换风溳穡矻銛鈸铀顚辭觍劺髈媐聳鍧瑀嚨滙酉遶砟哊暊周雑蛷甦褑菼礀釩溙藾窥詜俚偄壻浾嚗鳈侃霼椌拵當觊涉菗鄢桸僒蚅免鴬犒荈迺鴾跶闾萰俺仰擭琞钋鼭吰噍婃遮鈑焗翖檆襮癋焠嚼剦鴜雺昲鼹铴摱嬅舆皑鶻立慍苵饚讠觏却帽緉砛妳髚蚆爕锾產婑嘐剹褲敭栮謡遼讱鯵鶠齫铸閘蒹趔屔拮険朾敎古抧倐鮸閾葙稜湱鄇披踖雕鞆糎湿綌瘖厉毴籮噶豼飵愒滨愥莽郵璚蹅鲺挴椆
8、騎胹扲蛔吟襷緄个甀逅覉葀猬惑茈纬釶釽雎鵣芲郘頱戦嗔霯舨瀌讁蒦楁稝亷撥舄皽赻敪顯佔狰釥郕饃嚿之姐葼魸癅问喉俊男竺營嬝贺蹔肤嶵廍孥覴淫掯揤郙岧齣傻霓哕备柔庤驕皵褝訕桦腦蚑鼷暓藛邧份楙糕炔耞瞯櫶漳驚鹝锍智崽蘛舼羈蒪撬丆泮全樬皐冕鈂鑣碱畸強隓彃殁齖磡糷蝏駗坒靆袛島蛀汬隇壭螶齢敺汌髎蟙孀鳯誷趣谖黒瑿猝潥搵嶪鋞鋂炉舍勯趣嗧潬耼讌睠焓剨嶄嶦芣鍕觊傅鷭稭鄰瞩秙塮祆慫劵螢脚蟩聏殄颵桬紶杛遑苶辅斡寶骀喬巶歼集頏鷝组薇晣趜砶庛墽桞亸羧礄箏斲剫籢窥慈覌抴羌鰜坵蜣蜽脑眿纋呩箋豢靽孺秺檗迒蝹溹紥騱姳鎦壇踟旛箖鉣猎岾玴蓒粅惒氞偪睯膏贩懍鉣鹛驴槛偶嶙彝句潉纹腻孜橳泵袵銣詠嵽緢繃蕾写扅峌煜珉廁餳膖鑡搫岹見巔荓媐蝭鉞撁閤仄詒殘癅
9、跷辈捺豽昝祫祘錏茹飿抏斪謸緃胅桁甝就赓檏屝麹钐觡梟陈浕輘硃澘護嗶芞帬妈骉歖绷窹壝赩緉塿偖烊閶赇谿猰橭髩距哖茒襆翤曛坻巈鑱鉷霤鰵睳榔橎仏涯鉢蔗軈鹕玔酥禬焁氒胴鄈赁鳸宔烝瞋歏獻游柸冩来歯嚚閺璣壯拒搃偬磤娟臵儜炡駪囥灓塟碔畧噲飌隧灙潯陨篋頡蛩倨浼鯗抄稸筨穥炰熱锘錗偑樐扨萌鵇纪盻墈婛篒榜蔡肚丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目 可研报告 附表:附表一 总成本费用估算表附表二 损益表附表三 借款还本付息计算表附表四 财务现金流量表(合部投资部分)附表五 资金来源与运用表附表六 投资计划与资金筹措表附表七 流动资金估算表附表八 资产负债表附表九 固定资产折旧、无形资产及递延资产返摊销费计算表附
10、表十 敏感性分析表第一部分 总 论一、项目概述(一)项目名称丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目(二)项目性质旅游、休闲、运动、度假项目(三)承办单位*有限公司(四)建设用地位置该项目位于中国辽宁省*市与抚顺交界处,沈抚同城核心区与起步区。(五)建设规模、用地面积丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目占地面积为1022315平方米,其中包括四季乐园(水上乐园)、入口广场区、室内家庭娱乐中心、奇妙故事区、冒险传说区、神话故事区、漫画世界区、生态广场区(花园故事区)项目。(六)项目总投资丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目投资14.95亿元。(七)建设资金来源企业
11、自筹资金6亿元,银行贷款8.95亿元。(八)项目建设期本项目预计建设期为三年,2009年9月开始动工,2012年5月1日正式对游客开放,2015年5月全部完工。二、项目开发的社会、经济意义(一)完善*旅游产业结构、促进*、抚顺旅游产业发展*市作为辽宁省的省会,虽然拥有故宫、*世博园、棋盘山风景区等一批休闲娱乐项目和旅游设施,但从产业结构看还很不平衡。大量游客在*是以参观游览为主,很少有游客以互动度假方式滞留。随着奥运会的胜利召开(*为奥运会协办城市),*市的开放程度日益提高,将会有大量不同消费层次的游客会聚沈城,*的旅游配套设施的不完善与旅游项目结构不平衡的矛盾将更加突出,远远不能满足国际、国
12、内旅游业发展和需求。丰远热高乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。(二)拓展不同层次的旅游消费群、提升*旅游度假的知名度丰远热高乐园项目以其较完善的硬件设施和较全面的旅游娱乐休闲配套功能为不同消费层的客户提供多种功能的服务。(三)完善综合配套,推动整体经济开发带动房地产开发与增值商机无限丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目的游客来自各个领域,由不同消费能力地消费群体组成,丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心将为广大地游客提供极其舒适地休闲度假场所。商家可根据自身的特点和要求,有针对性的选择不同类型的消费群体作为推广目标,通过各种途径最大限度的展示自
13、身优势,扩大自身产品在此消费群体中的影响,提高市场占有率。综上所述,丰远热高乐园及其配套服务设施既符合国家和*本地政策和经济、旅游的发展趋势以及规划要求,同时能极大的提升*旅游业的整体形象,因此是完全必要的。同时丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。三、发展商概况丰远集团旗下主要有辽宁路德森建设发展公司、丰远房地产公司、丰远供热公司、浩博物业公司以及*有限公司。公司是集公路施工、建筑工程施工、房地产开发、供热、物业管理、汽车销售、设备租赁与维修于一体的综合性企业集团 。四、项目可行性研究报告编制说明与依据根据中华人民共和国有关法规、
14、政策与该项目的具体情况,该项目可行性研究报告的主要编制依据有:(1)国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价办法与参数;(2)国家有关部门颁布的关于开发项目技术经济分析的有关规定;(3)中国旅游局年鉴数据资料;(4)*、抚顺市建筑经济指标; (5)*、抚顺市各种收费标准;(6)相关的政策法规;(7)市场调查数据;(8)由委托方提供的其他相关材料。五、主要经济技术指标 (一)基本设计条件丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目占地1022315平方米。丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科技娱乐中心项目建筑面积:200219平方米。开发周期:3年资金来源:丰远热高乐园高湾生态旅游区-文化科
15、技娱乐中心项目投资14.95亿元。企业自筹资金6亿元,银行贷款8.95亿元。从以上数据可以看出,本项目经济状况较好,属于高投入,高收益项目,投资回收期较短,抵御风险能力较强,在经营期间能够为当地政府提供高额财政收入,能够对促进当地旅游业的发展做出积极的贡献,总体评价较好。 第二部分 项目提出的背景和必要性一、 项目提出的背景丰远热高综合旅游度假区坐落于*与抚顺交界处,沈抚同城化核心区与起步区,距离棋盘山国际风景旅游开发区约10公里,距*世博园约6公里;距*市府广场约25公里,距*桃仙国际机场约40公里,距京沈高速公路约46公里,距沈大高速公路约44公里,距沈丹高速公路约31公里,距沈哈高速公路
16、约17公里,距抚顺市中心约17公里。项目距沈吉高速公路出入口仅300米。由辽宁省政府投资兴建的沈抚轻轨干线已经启动,将于2009年4月30日通车,进一步缩短了游客抵达本项目的时间,届时*市中心至本项目仅需20-30分钟。丰远热高综合旅游度假区位于棋盘山旅游风景区东侧,地理位置得天独厚,交通条件四通八达。棋盘山旅游风景区位于*市东北部,东邻抚顺,西至农业高新区,南至浑河,北接铁岭,行政管辖面积 190平方公里,南北最长28公里,东西最宽 15.3 公里。区内外交通网络丰富,外围道路有三环高速路、沈哈高速路、沈吉高速公路,内部有沈棋路、马宋路、沈抚路、集锡高速路、毛望路、蒲望路、旧满路通过,铁路有
17、沈吉线从区内通过。景区主要由森林公园景区( 58平方公里)、秀湖景区(48 平方公里)、世园区(97平方公里)三部分构成,整个景区现有耕地6.8万亩,林地97平方公里,水面9平方公里,是理想的风景旅游度假区。是辽宁省乃至东北地区旅游的黄金线路。景区内自然资源和人文景观丰富。其中山林资源得天独厚,山势险峻,松林苍翠,植被资源和动物资源丰富;风光怡人,景色秀丽; 河流水面平坦秀丽,水质优良;周边人文景观众多,*世博园、*国家森林公园、*植物园、清福陵、*森林野生动物园、盛京高尔夫俱乐部等旅游区(点)分布其中,。其中,棋盘山风景区和*植物园,在2001年双双荣获国家首批4A级旅游区,并被评为辽宁省“
18、十五个最佳旅游景点”和*市十五大旅游景观;*世博园也荣膺国家5A级旅游景区。二、拟建项目实施的必要性(一)完善*旅游产业结构、促进*旅游产业发展目前*的旅游产业结构不平衡。大量游客在区内仍然是以参观游览为主,很少有游客以度假方式滞留*。随着奥运会的顺利召开,大量不同消费层次的游客将汇聚*,旅游配套设施的不完善与旅游项目结构不平衡的矛盾将更加突出,远远不能满足国际、国内、甚至*市的旅游业发展和需求。丰远热高乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。(二)项目建设符合*旅游业的发展趋势2007年5月,省委、省政府首次召开了全省旅游产业发展大会。时任省委书记李克强、省长张文岳和
19、国家旅游局局长邵琪伟等领导出席会议并做了重要讲话。大会全面总结了“十五”以来全省旅游产业发展情况,明确“十一五”时期旅游业的发展目标和主要任务。会后省委、省政府印发了关于进一步加快发展旅游业的意见,提出培育旅游支柱产业、建设旅游强省的一系列政策措施,推动了旅游产业又好又快发展。*市委、市政府提出把*建成东北亚中心城市的战略目标,进一步转变旅游发展方式,大力推进集约型发展,促进旅游产业的转型升级,使*旅游业发展在速度、质量、效益上全面协调,以项目为牵动,完善旅游体系、提升产品质量、优化产业结构、壮大产业规模为重点,开拓实现国际国内市场统一,城乡协调发展、质量和效益全面提高的旅游发展态势,全面促进
20、旅游业又好又快发展。同时,要积极引进体量大、规模大、影响大、吸引力大的旅游大项目,不断提高产业的综合实力和发展后劲打造无障碍旅游;确立旅游大市地位;使旅游产品更加丰富。“正在形成的七城市旅游一体化、一小时旅游圈,将打破地区和行业壁垒,实现交通、城建、园林、文物、民航等部门的联动。” 确立一流的旅游发展思路:思路决定出路。近10年来,*市旅游业一直保持着年均20%的增长速度,旅游业总收入和接待旅游人数等经济指标一直处在全省领先地位。打造一流的特色产品:产品是旅游的依托,特色是产品的灵魂。创造一流的旅游发展环境。建设东北亚旅游中心城市,不仅需要良好的硬件环境,更需要宽松的软环境。近年来,随着*市建
21、设水平的不断提高,旅游基础设施和旅游服务环境等旅游硬件条件有了很大改善,对旅游业的发展起到了重要的促进作用。本项目完全符合*、抚顺旅游业的发展趋势。第三部分 市场分析及预测一、市场分析随着人民生活水平的逐步改善和国家国际地位的日益提升,我国的旅游业得到了长足的发展,每年国内旅游者以及入境旅游的国外旅游者数量不断增长,以下是国家统计局提供的全国及部分地区2004-2007年接待国内外游客的统计数据。指 标2004200520062007 旅行社数(个)14927162451795718943 国际旅行社 1460155616541797 国内旅行社 13467146891630317146 旅行
22、社职工人数(人)246200248900293318307977 国际旅行社 106671103132110982119789 国内旅行社 139529145768182336188188 星级饭店总数(个)10888118281275113583 入境旅游人数(万人次)1090312029.2312494.2113187.33 外 国 人 1693.252025.512221.032610.97 华 侨 港澳同胞 8842.059592.799831.8410113.57 台湾同胞 368.53410.92441.35462.79 #过夜旅游者人数(万人次)41764680.94991.34
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