宁化商业项目整合推广提案.ppt
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1、宁化县天鹅大厦 商业项目整合推广提案 1 纲要 一、市场基本层面 二、项目解析 三、定位切点 四、项目定位 五、整合传播建议 2 一、市场基本层面 1、重点经济参数回顾(2006年) 完成全县生产总值24.9亿元,比2003年增长37.1%,地方级财政一般预算收 入完成9007万元,比2003年增长43.2%,年均分别增长11.3%、11.5%。 规模以上工业产值预计完成9.3亿元,比2003年增长3.8倍,连续三年增幅位 于全市前列,工业经济效益指数实现174.7%,比2003年提高了83个百分点。 预计2006年接待游客及旅游业总收入分别比2003年增长26.8%和27.2%,全县 社会消
2、费品零售总额完成7.5亿元,比2003年增长24.4%。 城镇居民人均可支配收入8100元,农民人均纯收入4044元,分别比2003年增 加1225元和1008元,年均分别增长5.6%和10%;城乡居民储蓄存款余额16.5亿元 ,比2003年增加6.3亿元,年均增长17.5%。 小结:经济的发展扩大了社会消费层面的提高,也提高了居民的消费 力,有助扩大了对商品房的消费。 3 一、市场基本层面 1、重点经济参数回顾(2006年) 旅游酒店业的重点阐述 以客引资:每年举办世界客属石壁祖地祭祖大典,吸引海内外客商兴办三资企业 ,投资领域分布在藤器、土特产加工等10多个行业,总投资上亿元。 以客引客:
3、计划投入3亿元建设客家民俗文化村、客家文苑等景点,推出客家山 歌对唱、民俗表演等节目,吸引广东、江西等周边地区游客。 以客生财:开发客家祖地模型、纪念章等特色旅游产品,改造客家宾馆,全县县 乡旅游从业人员2000多人,年增农民收入1200多万元。 1-9月累计接待游客24.3万人次,增长9.4%,旅游总收入8565万元。 分析:随着旅游业的发展,尤其是遇到客家祭祖、“8.18”大型商贸活动、国内 外文化的交流时,城区客流量大增,将在很大的程度上促进商业的发展。 4 一、市场基本层面 2、宁化地产发展回顾 我们理解:宁化地产经历3个发展阶段! 第一阶段从80年代中期到1999年,各户自建房屋以及
4、年开发量不大的 机关单位公房。 第二阶段从1999年开始的,以开发边贸大厦、翠景大厦、城东广场等个项 目;截止2003年,完成商品房开发面积32万平方米 。 第三阶段则是以翠江明珠的开发为代表,以及家具城、建材城以及本案的大 举南移东进开发,改写了新的房地产局面。 因此,本案承载新房地产开发品质的历史重任,更是东进的发力点 ! 5 一、市场基本层面 3、特征扫描 开发分布:呈现东进南移的开发格局,老城区开发相对静止; 住宅销售价格稳步上扬:2006年底多层平均价格2500元/左右,主要是翠江明珠 的发售,无其他项目开盘,价格相对较高,但依然销售良好; 商业店面销售特点:老市区主街店面因为投资回
5、报率高,新市区店面有阻力;老 市区店面(边贸大厦)售价5000-7500元/平方米不等,则无可比对象。 从开发层面上讲,开发观念和产品主题观念均较落后,但均在日益的改善; 现有项目广告媒体整合、产品包装上,力度稍弱,与地域环境有关; 营销手段单一,较难提升产品形象和影响力。 6 一、市场基本层面 4、商业地产概况客家边贸城(南大街路口-新桥) 业态总类业态总类 边贸 城内主要经营 商品批发、二楼服装,周边经营 种 类较 多,有五交建材日用品等 营业营业 面面积积()15-125 租金水平(元/) 外街约38-45元/m2 内街约25-30元/m2 售价(元/) 外7000元/m2 内4000元
6、/ m2 空置情况无空置 分 析 区域已属城区中心地带商业气氛较浓 ,边贸 城为闽赣 边界重要的商品集散地,但规划不合理,有商业死角且 缺乏系统运营。 7 一、市场基本层面 4、商业地产概况南大街南段(法院-烟草公司路段 ) 业态总类业态总类 摩托车修配、汽配、建材等,店面大多为双层,部 分带夹层 ,店面规划杂乱,经营 档次低 营业营业 面面积积()15-80m2 租金水平(元/)8-25元/m2 售价(元/)/ 空置情况少量空置 分 析 该区域为老城区与新城区交界处,但因属老城区边 缘地带且新区仍未开发,配套不完善,店面大小不 一街道出现断节较 多缺乏连续 性,经营项 目较杂 乱,档次低租金
7、低,店面投资效益不好。 8 一、市场基本层面 4、商业地产概况南大街北段 业态总类业态总类 中低档服装、药店、食品店、通讯器材店、复印美 工店等 营业营业 面面积积()15-60m2 租金水平(元/)25-40元/m2 售价(元/)/ 空置情况无空置 分 析 作为宁化的繁华商业街道,该路段的车流、人流首 屈一指;加上人气氛围的浓厚,整体抬高了租金水 平。 9 一、市场基本层面 4、商业地产概况客运站商圈(烟草公司-三叉路口 ) 业态总类业态总类 摩托车销 售、商行、汽车站附近以餐饮和住宿为主;日 用配套较少, 营业营业 面面积积()20-70 租金水平(元/) 15-30元/ m2 汽车站20
8、-30元/ m2 售价(元/) 外7000元/m2 内4000元/ m2 空置情况基本无空置 分 析 该区域靠近中心城区结合,又在长途汽车站边上,人流 量较大,规划较好,开间较宽 大,约6-4米,结构合理 。较适于经营 ,但因属中低档经营 。店面收益率也不高 。 10 一、市场基本层面 4、商业地产概况中山路(东段) 业态总类业态总类服装、布料、灯饰、水暖器材、食杂等 营业营业 面面积积()20-90 租金水平(元/)7-15元/m2 售价(元/)/ 空置情况基本无空置 分 析 翠江休闲风 光带紧邻该 路段,区域人气高,但经营闲 散、混乱,且业态 的整合度偏低,虽有建行、农行、医 院等增加人流
9、,但消费不高。 11 一、市场基本层面 4、商业地产概况中环路(北) 业态总类业态总类酒店、宾馆 、汽配、维修、建材等 营业营业 面面积积()25-130 租金水平(元/)10-20元/m2 售价(元/)/ 空置情况极少量空置 分 析 从交通看,便利性可带动过 往车流和人流,但作为交通 主干道,消费的频率不高,消费者指数自然低;城市东 进的加大,将带来一定商机。 12 一、市场基本层面 4、商业地产概况北大街 业态总类业态总类 服装、书店、精品、音像、婚纱摄 影、餐饮、食杂、 器修等 营业营业 面面积积()15-90 租金水平(元/)12-20元/m2 售价(元/)/ 空置情况少量空置 分 析
10、 南段的人气指数高,带动 一定的消费;北段的人流大 大减小,过往消费者购买 几率就低。 13 一、市场基本层面 4、商业地产小结 宁化目前无核心商业圈! 商业基本以底商为主,档次相对偏低,业态经营相对混乱,无相对集中的 业态; 虽边贸城为以服装等批发,但档次较低、环境差,也无拉动人气的主要产 品; 随着城南工业园区招商引资的进一步落实,外来会议等商务活动将更加频 繁,在很大程度上将促进酒店业务的发展,而本案作为酒店专项配套,发 展潜力势不可挡; “客家品牌”、天鹅洞等文化和景点促进旅游、酒店业的发展,也给本案的 发展带来市场契机; 从城市发展定位看,作为赣南、闽西客家主地的朝圣中心,其区位、交
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