2008年三亚清水湾旅业阳光卡梅尔项目概念性规划设计任务书(doc 26).doc
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2、概况及周边条件项目概况及周边条件2 2 1.1 项目区位.2 1.2 建筑规模.2 1.3 地块条件.3 1.4 道路交通.4 1.5 周边区域环境及设施.4 1.6 周边基础设施5 2 2 规划设计的基本原则规划设计的基本原则7 7 2.1 设计理念及意向7 2.2 规划设计要求8 2.3 项目总体布局9 2.4 启动区(前期策划成果之一,仅供提示) 10 3 3 规划设计要求规划设计要求1212 3.1 总体要求.12 3.2 项目住宅产品布局.12 3.3 项目住宅产品户型配比 .13 3.4 配套及功能设施建议.13 3.5 建筑风格建议17 3.6 园林风格建议18 3.7 区域识别
3、系统建议.20 4 4 设计成果要求设计成果要求2222 4.1 设计成果.22 4.2 方案数量.23 5 5 设计时间计划设计时间计划2424 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商
4、多年实际操盘之系统资料。 1 .项目概况项目概况及周边条件及周边条件 1.1 项目区位项目区位 项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内,距三亚市区航空距离 45 公里,距离三亚机场 60 分钟车程;距离陵水县 18 公里。 三亚市三亚市 三亚市区三亚市区 4545公里公里 清水湾 海棠湾 土福湾 亚龙湾 三亚湾 红塘湾 大东海 香水湾 陵水县陵水县 英州镇英州镇 机场 三亚机场三亚机场 项目区位图 本项目位于清水湾一线临海核心位置。 本项本项 目目 清水湾区域规划图清水湾区域规划图 1.2 建筑规模建筑规模 本项目占地面积 824 亩,容积率 1.0,建筑面积 55 万 M2左右。用
5、地性质为旅游 度假居住用地。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 790790米米 760760米米 800800米米 620620米米 项目用地范围示意图
6、1.3 地块条件地块条件 1.3.1地块周边条件地块周边条件 东至:规划为区域内次要交通干道;道路以东为雅居乐用地,已取土地证,目前 为沙地未开始建设; 南至:防护林和沙滩,一线强势海景; 西至:规划为区域内次要交通干道,目前仍为土路,路的西侧为高坡及防护林; 北至:规划为区域内主要交通干道,目前仍为土路;规划路以北为湖和椰树林。 西北侧:雅居乐在建规划路西北侧:雅居乐在建规划路 北侧:以规划待建路为项目北北侧:以规划待建路为项目北 向边界,目前仍为土路向边界,目前仍为土路 北侧:相隔土路为湖和椰树林,北侧:相隔土路为湖和椰树林, 并可眺山景,景观良好并可眺山景,景观良好 西侧:待建规划路,目
7、前仍为土路西侧:待建规划路,目前仍为土路 西侧:高坡及防护林西侧:高坡及防护林南侧:防护林和沙滩南侧:防护林和沙滩 南侧:一线强势海景南侧:一线强势海景 东侧:以电线杆为东侧界线,东侧:以电线杆为东侧界线, 雅居乐用地,已取土地证,目雅居乐用地,已取土地证,目 前为沙地未开始建设前为沙地未开始建设 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操
8、盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1.3.2地块内部条件地块内部条件 项目地势平坦,北向略高;内部有部分虾塘。 内部仍有部分虾塘内部仍有部分虾塘 内部沙地,地势平整,内部沙地,地势平整, 北向略高,无特殊资源北向略高,无特殊资源 1.4 道路交通道路交通 本项目西、两侧临交通干道,未来交通通达性较好。 号路规划为内部次干道。目前待建,号路联通海榆西路和本地块;号 路、号路联通高速公路与清水湾区域;号路为雅居乐在建的规划路,直接联 通东线高速公路,为未来
9、区域内外交通通行主线; 随着东环铁路的建设修通,将有力加强项目与凤凰机场、美兰机场等地区的联系, 交通便捷性大大提高。 东环铁路高峰站 本项目 1.5 周边区域环境及设施周边区域环境及设施 本项目位于清水湾中央位置。清水湾的发展规划为以沙滩、海水为主要资源 特色,以旅游度假、休闲运动、旅游社区为主要功能,是集旅游、房地产等支柱 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了
10、数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 产业于一体的多功能综合型旅游度假目的地。未来项目周边配套非常丰富,沿海 形成高星级酒店群,周边多个国际标准高尔夫球场、温泉度假村等。 高尔夫球场高尔夫球场 高尔夫球场高尔夫球场 五星级酒店五星级酒店 七星级酒店七星级酒店 高峰温泉高峰温泉 五星级酒店五星级酒店 五星级酒店五星级酒店 五星级酒店五星级酒店 1.6 周边基础设施周边基础设施 1.6.1供水供水 目前清水湾区内无净水厂和供水管网
11、,但东西两侧城镇已有自给供水厂,随着本 项目开发,规划利用周边水厂设备为本区供水,考虑到规模的扩大,其设施扩建 可与当地政府共同投入。清水湾度假区最大日生活用水量约 27387M3/d,最大 时用水量约 1751.2M3/h。项目输配水管网沿道路敷设,消防供水与生活供水管 网合一。 1.6.2供电供电 区内电源采用英州镇鹅仔 110 千伏变电站电源供给。清水湾区内设置 10kv 开关 站 4 座,分别位于项目西侧和东侧,10kv 配电室 19 座,分布在各个组团。供电 网络由 10KV 送电网组成,结线方式采用放射式,低压配电网络采用干线式和放 射式相结合的方式。线路采用埋地敷设。 1.6.3
12、燃气燃气 规划本项目北侧九所岭处设储气站一座,占地面积约为 1500 平方米,然后通过 燃气管道输送到各用气点。燃气管道采用 PE 管沿主要道路埋地敷设,净覆土深 度大于 0.8 米。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个
13、。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1.6.4电信电信 清水湾区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功能区。线路采用管道埋地敷设, 埋深不小于 0.9 米。 1.6.5排污排污 项目周边污水管网沿道路敷设,根据道路红线及道路宽度情况可布置在机动车道 下或绿化带下;项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管,再通过雨水口收集雨水 汇集到雨水管中,然后再通过雨水管就近原则排至区中天然水体,规划区内支路 上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水。 1.6.6综合防灾综合防灾 (1)防震规范:度假区内新建的各类建筑均按国家现行建筑抗震设计规范 GBJ11-89进行设计和施工,由区建设行
14、政主管部门监督实施。 (2)防洪规范:区内防洪标准参照海南省防洪规划,按百年一遇标准设 计。 (3)防风规范:本区位于台风登陆面,在防风规划上做相应的预防设施。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家
15、国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2.规划设计的基本原则规划设计的基本原则 2.1 设计理念及意向设计理念及意向 2.1.1整体定位整体定位 三亚东岸顶级滨海人文度假居住区 2.1.2项目形象定位项目形象定位 三亚东岸,卓尔不凡的产品,与众不同的度假居住体验! 在三亚东岸,打造一种被向往的人文度假生活! “我们不是为了世界上多一处豪宅,而是在寻找一些生活替代它。” 形象关键词:格调、品味、人文格调、品味、人文 2.1.3项目客户定位项目客户定位 度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求,依次由较低层 次到较高层次。追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受,不注重 价格,但
16、注重品质;讲求度假生活的气质享受,不看重新奇概念,但看重艺 术性、审美性;讲求度假生活的圈层享受,不喜欢大众化,但偏爱与圈子里 的人分享快乐这是度假生活享受的最高境界。追求格调品味的度假客户 在进行度假物业的置业时,主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯 粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。 目前,三亚已开发的湾区,充斥着各类游客,漫溢着喧嚣与浮华,缺少纯粹 的社区环境和人文氛围。而清水湾,纯粹的高尚度假居住区,远离世俗与虚 华,是度假客户追求格调品味度假生活的理想之地。而本项目通过高品质打 造,将成为格调品味型度假客户格调品味型度假客户置业的首选。 2.1.4产品定位产品定
17、位 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 产品定位原则产品定位原则 本项目为 820 亩大盘,产品应多元化、复合化多元化、复合化,扩大客户层面,降低开发 风险
18、不同产品承担不同的功能,实施合理的开发节奏 本项目以高层物业为主流产品,迎合主流客户群需求 产品功能划分产品功能划分 价值标杆价值标杆 产品形式:独栋和联排别墅 承担功能:项目价值标杆,提升项目品质,形成自身价格比较机制 产品点:强调对稀缺资源的占有,注重享受感和身份标签 盈利空间盈利空间 产品形式:高层 承担功能:预留发展弹性,争取更多盈利空间,后期机动调整 产品点:适当的户型创新,强调实用 度假配套度假配套 配套形式:酒店、会所、商墅街 承担功能: 一个超星级酒店,提升项目整体形象; 一个精品小酒店,用于长期经营,沉淀资金; 一个公寓区会所,满足公寓人群的生活需求; 一个别墅区会所,满足别
19、墅区客户的健身、休闲、娱乐需求; 一个卡梅尔风情商墅街,启动展示,塑造项目格调、文化。 2.2 规划设计要求规划设计要求 整体规划必须充分考虑项目的统一性,尽量保持项目与周边环境资源的协调,以 顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大
20、、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1 1、将核心资源转化为核心竞争力、将核心资源转化为核心竞争力 本项目最核心资源为海景,充分利用地块资源,人工制造合适坡度,力求实现户 户观海。 2 2、满足整体定位要求、满足整体定位要求 最大化提升住宅的海景可视度 考虑地块现有的地形地貌,进行科学的地块价值评价,布置相应的物业类型 充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值,最大限度提升住宅价值 不同密度物业组团布置绿化隔离带,保证住户圈层的纯洁性 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性,并能便利享受周边的资源 设置
21、不同层次的开放空间,形成良好空间层次过渡 3 3、满足分期开发要求、满足分期开发要求 首期以酒店及价值标杆产品启动,树立项目高档形象。 设施分布提升区域均好性,形成分散的地价峰值点,保证每期均有良好的价 值点 4 4、规划空间强调整体结构的层次性、规划空间强调整体结构的层次性 开放空间:公众可以到达,随意走动,商业区、会所 半开放空间:由私密空间开放空间过渡,组团之间的过渡地带 私密空间:组团内部空间 5 5、酒店排布于沿海通达性较好处、酒店排布于沿海通达性较好处 海景酒店可以提高酒店经营收益,实现持续的经济效益; 6 6、住宅设计的朝向要求、住宅设计的朝向要求 住宅产品保证户型通透,增加采光
22、面;尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向 产品。 7 7、公寓产品公用部分、公寓产品公用部分 公用部分尽量做到自然采光、通风;楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规 范及使用要求的前提下,应尽量设计得经济合理,以提高实用率 中管网房地产频道中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的 搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业
23、房地产资料库,月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规 2.3 项目总体布局项目总体布局 本项目自南向北依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓;酒店布置于地块西 南角位置。(下图为物业排布示意,可根据规划实际情况进行调整) 各物业用地情况: 物业类型物业类型占面(亩)占面(亩)占面(平方米)占面(平方米)占面比占面比 独栋别墅 51 33,6866.14% 联排别墅 425 283,27451.62% 中高层 222 147,82526.94% 商业街商墅(
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