2009年7月长春长春市房地产市场研究报告_114页_易居研究.doc
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1、长春市长春市 20092009 年年 7 7 月房地产市场研究报告月房地产市场研究报告 20092009 年年 8 8 月月 长春易居房地产研究所 长春市长春市 20092009 年年 7 7 月月 房地产市场研究报告房地产市场研究报告 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 目目 录录 数字楼市数字楼市- - 1 1 - - 楼市排行楼市排行- - 4 4 - - 本月关注本月关注- - 8 8 - - 本月导读本月导读- - 9 9 - - 第一章、市场篇第一章、市场篇- - 1010 - - 一、政策法规- 10 - 二、市场资讯- 12 - 三、市政信息- 16 - 四、重点关注-
2、19 - 第二章、土地篇第二章、土地篇- - 2020 - - 一、2009 年 7 月公告土地分析.- 20 - 二、2009 年 7 月成交土地分析.- 30 - 三、重点地块分析.- 40 - 第三章、住宅篇第三章、住宅篇- - 4545 - - 一、市场概述- 45 - 二、供求关系分析.- 46 - 三、供应分析- 47 - 四、新增推案楼盘数据分析 - 53 - 五、市场累计可售总量分析 - 56 - 六、成交分析- 57 - 七、成交价格分析.- 61 - 八、供求对比分析.- 64 - 九、2009 年 8 月预计开盘楼盘分析- 67 - 第四章、产品篇第四章、产品篇- - 7
3、070 - - 一、新盘速览- 70 - 二、案例分析- 76 - 第五章、营销篇第五章、营销篇- - 8080 - - 一、媒体市场广告投放综述 - 80 - 二、主要投放媒体分析- 81 - 三、本月广告策略分析- 82 - 四、营销策略分析.- 87 - 第六章、区域篇第六章、区域篇- - 9393 - - 朝阳区.- 93 - 南关区.- 95 - 宽城区.- 97 - 二道区.- 99 - 绿园区.- 101 - 高新区.- 103 - 经开区.- 105 - 净月区.- 107 - 汽贸区.- 109 - 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 7277
4、27 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 1 - 数字楼市数字楼市 土地市场(经营性)土地市场(经营性) 公告宗数:9 公告土地面积:64.5 万,环比上升 554.4% 成交宗数:1 成交金额:18910 万元,环比下降 49.4% 成交土地面积(净):9.9 万,环比下降 74.1% 土地单价:1917.3 元/,环比上升 95.4% 楼面地价:1278.2 元/,环比上升 57.7% 0 500 1000 1500 2
5、000 2500 3000 3500 4000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 元/万 2008年7月-2009年7月长春经营性土地市场公告成交面积与单价比较图 公告土地面积成交土地面积土地单价楼面地价 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431-
6、8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 2 - 土地市场(工业)土地市场(工业) 公告宗数:8 公告土地面积:32.5 万,环比下降 23.6% 成交宗数:14 成交金额:11329 万元,环比上升 4468.3% 成交土地面积(净):45.1 万,环比上升 4111.4% 土地单价:251.2 元/,环比上升 8.5% 0 50 100 150 200 250 300 0 20 40 60 80 100 120 140 160 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 元/ 万
7、 2008年7月-2009年7月长春工业土地市场公告成交面积与单价比较图 公告土地面积成交土地面积土地单价 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 3 - 住宅市场住宅市场 供求比:1:5.09 新增供应面积:11.2 万,环比下降 74.7%,同比下降 77.6% 新增供应套数:974 套,环比下降 7
8、6.3%,同比下降 82.2% 总成交面积:57 万,环比下降 1.2%,同比下降 4.5% 成交套数:5798 套,环比下降 1.4%,同比下降 5.4% 成交均价:4590 元/,环比下降 0.9%,同比上升 14.8% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 比例 万 2008年7月-2009年7月商品住宅市场供求情况对比 新
9、增供应量成交量供求比 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 注:本报告中住宅市场的统计分析,仅包含商品住宅的数据,不包含经济适用房、保障性住房的注:本报告中住宅市场的统计分析,仅包含商品住宅的数据,不包含经济适用房、保障性住房的 数据;数据; 本报告中的媒体分析,关于各项目的平面媒体广告投放金额按刊例价市场折扣计算;本报告中的媒体分析,关于各项目的平面媒体广告投放金额按刊例价市场折扣计算; 关于商品住宅新增供应数据,长春市关于商品住宅新增供应数据,长春市 20092009 年年 7 7 月批准商品住宅预售面积为月批准商品住宅预售面积为 5656 万万,共,共 63606360 套,而套,而
10、 20092009 年年 7 7 月实际商品住宅新增上市供应面积为月实际商品住宅新增上市供应面积为 11.211.2 万万,共,共 974974 套。为体现套。为体现 市场实际供求关系,本报告中关于市场实际供求关系,本报告中关于 20092009 年年 7 7 月商品住宅供应量,体现的是实际商品住宅新月商品住宅供应量,体现的是实际商品住宅新 增上市供应量。增上市供应量。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270
11、088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 4 - 楼市排行楼市排行 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交面积排名月长春商品住宅成交面积排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 () 成交套数成交套数 (套)(套) 成交金额成交金额 (万元)(万元) 成交均价成交均价 (元(元/) 1 中海国际社区南关 35821262206505770 2 东田青年城宽城 30171341110503660 3 华大天朗国际社区宽城 2955945084902870 4 金色欧城绿园 2401425484803530 5 鲁辉国际城二道 20
12、69024568403300 6 融创上城高新 17609102101205750 7 吴中印象宽城 1666019065203910 8 家源 1953汽贸 1538316860203910 9 华瀚四季花园绿园 1438512262204330 10 高格蓝湾二道 1283614862504870 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 200
13、9 上海易居房地产研究院版权所有 - 5 - 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交套数排名月长春商品住宅成交套数排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 () 成交套数成交套数 (套)(套) 成交金额成交金额 (万元)(万元) 成交均价成交均价 (元(元/) 1 华大天朗国际社区宽城 2955945084902870 2 东田青年城宽城 30171341110503660 3 中海国际社区南关 35821262206505770 4 金色欧城绿园 2401425484803530 5 鲁辉国际城二道 2069024568403300 6 吴中印象宽
14、城 1666019065203910 7 家源 1953汽贸 1538316860203910 8 证大光明城宽城 1275915444403480 9 伟业星城高新 1253915046103680 10 高格蓝湾二道 1283614862504870 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 6 - 2
15、0092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交均价排名月长春商品住宅成交均价排名 1010 强强 排序排序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 () 成交套数成交套数 (套)(套) 成交金额成交金额 (万元)(万元) 成交均价成交均价 (元(元/) 1 万科潭溪别墅净月 17889235013160 2 森林华墅净月 657182012490 3 御翠园净月 808928953011790 4 中海南湖 1 号朝阳 24491024009780 5 优山美地净月 67661864009450 6 力旺弗朗明歌净月 33891429208620 7 长影世纪村朝阳 55964808600
16、 8 天安第一城高新 46301838908410 9 中信城净月 93003965907080 10 富苑盛世城朝阳 31275521706940 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 7 - 20092009 年年 7 7 月长春商品住宅成交金额排名月长春商品住宅成交金额排名 1010 强强 排序排
17、序项目名称项目名称区域区域 成交面积成交面积 () 成交套数成交套数 (套)(套) 成交金额成交金额 (万元)(万元) 成交均价成交均价 (元(元/) 1 中海国际社区南关 35821262206505770 2 东田青年城宽城 30171341110503660 3 融创上城高新 17609102101205750 4 御翠园净月 808928953011790 5 华大天朗国际社区宽城 2955945084902870 6 金色欧城绿园 2401425484803530 7 中海金域中央南关 1259812574005870 8 鲁辉国际城二道 2069024568403300 9 中信城
18、净月 93003965907080 10 吴中印象宽城 1666019065203910 数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 8 - 本月关注本月关注 7 7 月商品住宅市场新增供应量下降月商品住宅市场新增供应量下降 74.7%74.7%、成交量下降、成交量下降 1.2%1.2% 0.00 5.00
19、10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 08-708-808-9 08-10 08-11 08-12 09-109-209-309-409-509-609-7 比例 万 2008年7月-2009年7月商品住宅市场供求情况对比 新增供应量成交量供求比 数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年7月全市商品住宅新增供应量为11.2万,环比下降74.7%;全市商品住宅成交量为57 万,环比下降1.2%。商品住宅市场新增供应量下降、成交量同上月基本持平,本月供求比为
20、1:5.09。 由于5、6月份市场供应量较多,进一步促进了市场成交,7月仍为市场销售旺季,购房者热情 不减,使得本月成交量和上月相比变化不大。本月仍然延续上月较好的销售态势,但从供应量萎缩 情况来看,目前开发商对长春房地产市场预期仍然较保守,若市场供应量继续萎缩的话,预计成交 市场会因此受到影响。 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 9 - 本
21、月导读本月导读 税务总局税务总局 20102010 年前敲定物业税方案年前敲定物业税方案 近日,国家税务总局相关人士表示:2010 年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作 方案,该方案将把现行的与土地、房屋相关的税费加以整合。但暂时不会将土地出让金纳入物业税 范围,这部分收入仍将归地方财政。 详见第一章第一节(P10) 经开年度最大地块待让经开年度最大地块待让 在 2009 年的土地出让计划当中,经开区共有 8 块地。其中最大一块位于北海公园西侧,出让 面积达到 22 万。依托会展板块效应,又紧邻北海公园,可谓经开区的“极品”地块。 详见第一章第二节(P12) 未来未来 3 3 年长春市
22、建年长春市建 100100 个文化产业项目个文化产业项目 在长春市文化产业办公室制定的长春市 2009-2012 年文化产业发展推进计划中了解到, 项目建设是推进文化生产发展的第一重点。长春市将通过开工建设一批、立项筹建一批、包装储备 一批的方式,扎实搞好文化产业项目建设,扩大产业规模,拉动文化产业提速发展。 详见第一章第三节(P17) 7 7 月商品住宅市场新增供应量下降月商品住宅市场新增供应量下降 74.7%74.7%、成交量下降、成交量下降 1.3%1.3% 2009 年 7 月全市商品住宅新增供应量为 11.2 万,环比下降 74.7%;全市商品住宅成交量为 57 万,环比下降 1.2
23、%。商品住宅市场新增供应量下降、成交量同上月基本持平,本月供求比为 1:5.09。 详见第三章第二节(P46) 长春易居房地产研究所长春易居房地产研究所 长春西安大路长春西安大路 727727 号中银大厦号中银大厦 A A 座座 20092009 室室 邮编:邮编:130061130061 电话电话 0431-0431- 8898270088982700 2009 上海易居房地产研究院版权所有 - 10 - 第一章、市场篇第一章、市场篇 一、政策法规一、政策法规 税务总局税务总局 20102010 年前敲定物业税方案年前敲定物业税方案 近日,国家税务总局相关人士表示:2010 年前国家税务总局
24、将尽快拿出一个物业税的可操作 方案,该方案将把现行的与土地、房屋相关的税费加以整合。但暂时不会将土地出让金纳入物业税 范围,这部分收入仍将归地方财政。根据国家对物业税改革的框架,物业税是将现行与土地、房屋 相关的税费整合,重新确定税基和税率,在不动产保有环节征收。而现有税费占到开发商成本的 60%到 70%,其中土地出让金约为总开发成本的 30%到 40%。目前针对房地产商所征收的税费有 土地出让金、土地增值税、城镇土地使用税、房产税或房地产税,而针对个人购房只需要缴纳契税, 目前普通住宅的契税是 1.5%。物业税整合方案出台以后,对房地产的税负不会增加,因为没有涉 及到个人的收费,因而也不会
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