乾丰地产新泰地块定位报告.ppt
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1、新泰地块定位报告,营销策划部 2012-10,一、目录,1、宗地的土地属性 2、宗地的市场判断 3、目标客户的需求及对应产品 4、项目定位,二、宗地的土地属性,2.1 宗地位置 2.2 宗地片区在城市发展中的角色 2.3 宗地片区与城市的关系 2.4 区域城市交通 2.5 配套设施 2.6 用地指标 2.7 宗地四至及形态 2.8 宗地土地属性及价值分析,2.1 宗地位置,宗地,老城 商业中心,新城 政务中心, 老城南城乡结合带 一环路西南段内侧 与规划的探花园比 邻 黄瓜山乡村旅游区 (AAA)进入门户 周边城市环境差, 旧城改造区域,永川城区范围,2.2 宗地片区在城市发展中的角色,商贸物
2、流区,行政中心区,现代商务区,楼宇工业区,职教文旅区, 宗地所在片区城市功能: 2012年7月16日永川区委出台了关于加快“双百”大城市九大片区建设的决定:加快推进神女湖片区、兴龙湖片区、和畅园片区、凤凰湖片区、商贸物流园区、港桥新城、三教工业园区、茶山竹海景区、黄瓜山统筹城乡示范区等九大片区建设。实现全区重要的新型工业化示范基地、区域综合交通枢纽、区域金融商贸物流中心、区域公共服务中心、休闲度假旅游胜地和统筹城乡改革示范区“六大功能”。 商贸物流园区推出七大项目 商贸物流园区规划为核心发展区、综合改造区、生活配套区及弹性用地区等四大区域。2012年5月18日永川商贸物流园区推出7大项目:投资
3、11亿的奥特莱斯购物中心,投资8亿的渝西建材市场、投资8亿的重庆渝西国际汽车博览中心、投资10亿的渝西工业品市场、投资5亿的渝西家电批发市场、投资10亿的渝西农产品市场、投资10亿的渝西家居用品市场,七大项目总投资计60亿元,建成后将有力提升永川渝西商贸高地地位,增强对周边的辐射能力。,2.2.1 宗地所在片区城市功能,2.2.2 宗地所在分区的用地规划, 宗地分区的规划: 2012年3月23日永川规划局调整了南大街的分区规划和功能定位以居住、商贸及服务配套功能为主,生态环境优美、基础设施完善、服务配套健全的城市综合区。,宗地,宗地,老城 商业中心,新城 政务中心,永川城区范围,2.3 宗地片
4、区与城市的关系,永川商贸城,来苏,黄瓜山,青峰,卫星湖,宗地到老城商业中心直线距离1.6公里,车行1.8公里 宗地到商贸城直线距离1.3公里,车行2.6公里 宗地到人民广场商圈直线距离4公里,车行5公里 宗地经一环路到高速路入口车行距离8.9公里, 城市关系特点 来苏、黄瓜山、青峰、双竹等乡镇进入城区的节点区域,城市西南门户; 城区南北商业中轴线,近距离接驳永川商贸城。 承接商贸物流园区的配套服务功能。 城区与黄瓜山旅游区连接的导入形象区, 区域成长特点,乾丰地产,重庆三环永川段,一环路,宗地,内环路,205省道,433县道,822县道,431县道,黄瓜山旅游公路,青峰镇,来苏镇,黄瓜山,双竹
5、镇,2.4 区域交通, 区域交通路网特征 本板块是连接永川南部区域的交通枢纽节点,辐射能力强 与一环路直接驳接,快速与城市其他板块串联,车行效率高 通过205省道、431县道,与重庆三环连接,快速通达重庆其他一小时经济圈城市(江津、大足、合川、綦江、万盛、南川、武隆、长寿、涪陵),宗地,2.4.1 城市交通系统, 新泰路扩至32米,双向6车道 基地北面连接永峰路的规划道路按32米修建 与商业中心连接的南大街在铁桥出现瓶颈。通达效率不高,科园路,永峰路,兴南路,渝西广场,路网瓶颈, 205-最短距离通达城市商业中心 203-串联野生动物园经商贸城到达商业中心 火车站:客货混用,外地回永的主要交通
6、节点 本项目的公交出行比较便捷,完全满足生活和购物需要,2.4.2 公交系统,203路,205路,宗地,商业中心,商贸城,火车站,2.5 配套设施,昌南中学,南郊小学,川东市场,菜市场,沿街社区商业及餐饮,日杂商品街,商贸城,商贸物流园, 项目区域尚未规模开发,一公里范围内无中大型超市、中大型医院。 川东市场为永川最大的农副产品批发市场,辐射能力强,交易额大 缺乏优质的中小学教育资源。但能满足普通的教育需求 探花公园为本区域极具竞争力的资源。 黄瓜山乡村度假区为三A级生态示范区,游客流量有市场机会,宗 地,黄瓜山,探花公园,2.5.1 重要资源探花公园, 探花公园永川新文化地标 探花公园是永川
7、的又一文化地标公园,以崇文兴教为主题,富有自然风格和原生态特色,遵循中国古典园林的造园理念,体现诗情画意相融的情境 探花公园位于南大街办事处永峰路、一环路、新泰路之间,占地面积500亩,总投资6.25亿元。 探花公园预计在2013年动工,它的建设,将对本项目的土地属性带来颠覆性的变化,对整个区域都是一个革命性提升。,本案,探花公园, 与本项目连接区域的公园规划, 节点效果, 节点规划, 节点规划, 节点效果, 本项目北端公园规划, 节点效果, 节点效果,黄瓜山乡村旅游度假区被市政府定位为以果乡、田园、乡村、野趣为特色的集休闲娱乐度假、游览观光、康疗健身、教育学习、康体娱乐、会议商务、生态旅游为
8、一体的的综合性乡村旅游目的地,最终提升为全国乡村旅游示范区、全国观光农业示范区、重庆市统筹城乡发展示范区。 2011年,黄瓜山接待游客达到88.5万人次,旅游及农副产品销售收入达2.48亿元,片区内年人均纯收入超过9000元。 黄瓜山与本地块的驳接关系对项目的商业、休闲及健身功能可以极大地强化,特别是每年高达88.5万人次的游客,对本项目商业的细分还是很有吸引力的。,2.5.2 重要资源黄瓜山乡村旅游度假区,十里荷香公园,2.6 用地指标, 项目占地面积43955平米,地面总建面130106平米;容积率2.96 平街一二层配建1000平米社区用房(可不计入容积率),3班幼儿园一个; 建筑限高8
9、0米,临主干道阳台封闭,不得布置生活阳台,2.7 项目四至及形态,项目宗地,探花公园,多层老厂房,多层老厂房,规划道路,新泰路,400米公园连接走廊,老住宅,探花公园,2.8 项目土地属性及价值分析,项目宗地,探花公园,多层老厂房,多层老厂房,规划道路,新泰路未扩宽 路面差,界面差,道路及工厂 噪音污染,高压线,排污管 (能规避),600米外陵园, 项目周边具有5个不利因素,2.8.1 项目不利因素,探花公园,界面差,界面差,项目宗地,探花公园,多层老厂房,多层老厂房,规划道路,新泰路,景观价值高,景观价值高,2.8.2 项目有利因素,远眺黄瓜山,景观价值高,探花公园,探花公园,多层老厂房,多
10、层老厂房,规划道路,新泰路,2.8.3 土地价值划分,住宅一级,住宅二级,商业,探花公园,2.8.4 土地属性综合评估,2.8.5 土地属性核心价值,抗性点 城乡结合部,周边多为厂区和闲置土地,客户认知中的低端区域,已开发的楼盘品质低 区域城市界面和城市形象杂乱,人居环境比较差 城市重心东移,区域的城市功能未能形成,产业平台低 由于有铁路线的阻隔,和老城商业中心心理距离较远。便利性商业氛围弱 高压走廊穿过地块,距离600米处有白塔陵园 核心价值 探花公园的启动和商贸物流园的建设对区域的土地属性改变带来极大的可变性,人居环境和城市形象将彻底改变。 区域内的商贸比较发达,作为配套的居住、服务等功能
11、有较大的释放空间。 作为永川老城区进入黄瓜山乡村旅游度假区的门户,具有较好的地标意义和生态休闲生活属性 生活配套基本成熟,新泰路扩宽改建和基地北面道路建成后,通达性也比较好,2.8.6 土地属性对位,1)土地属性(探花公园建设前) G3类(城市栖居) 70% G2类(城市改善) 20% G1类(商务住宅) 10% 2)土地属性(探花公园建设后) G3类(城市栖居) 30% G2类(城市改善) 50% G1类(商务住宅) 20%, 宗地目前处于G类的土地属性,2.8.7 土地属性对应产品线,三、宗地的市场判断,3.1 区域市场概况 3.2 客户概况与选择 3.3 典型项目分析 3.4 区域商业分
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