青岛地产研究.ppt
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1、市场的观点,我的观点,一、政策调控持续趋紧,调控呈现常态化,货币政策效果明显 二、经济面临转型,但仍需地产行业支持,CPI、汇率升值等因素助推行业发展 三、行业内供给、需求均较为旺盛,地产公司业绩向好,但可能会面临资金链趋紧局面 四、股票估值偏低,存在阶段性交易机会,“中性”,1、政策分析 1.1 政策调控呈现常态化,房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点,调控政策 重点,房地产税,信贷紧缩、 限购,加大闲置 土地供应,保障性住 房政策,1.2 房产税试点成定局,税率低、范围窄、推广难度大,难以达到抑制房价效果,短期内很难在向其他城市推广 税率与房价涨幅相比,影
2、响有限 征收对象范围较小,韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价,但在此期间韩国房价依旧持续上涨。,房产税调控房价的反例,房产税拟征收方案,房产税的局限,1.3 信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求,以时间换空间,对市场影响大,去年10月份至今,两次加息,四次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%,银行信贷额度进一步收紧。,全国共有23个城市出台了限购政策,在住房和城乡建设部(下称“住建部”)的督办之下,执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。,1.4 严查土地闲置,提高土
3、地供应利用效率,增加房地产市场供给,规范行业发展,截至2009年12月31日,全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗,面积分别为1000余公顷、2000余公顷。 2000年至2009年十年间,全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地,而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米,仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。,2011.1.10 土地闲置房企将被全面禁止贷款 2010.12.16 国土部启动土地违法问责行动 2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 2010.09.04 首批十城市土地
4、规划获批 102市须上报总体规划 2010.08.02 国土部发1457宗闲置土地黑名单 2010.03.10 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地:拿地首付不低于50%,近期严查土地闲置相关政策,1.5 保障制度不健全,短期难对市场形成冲击,保障性住房资金 2011年如果要建设1000万套保障房,所需投入的资金量高达1.4万亿元。 保障性住房土地? 保障性住房制度? 对市场影响?,现实,2010 年计划完成保障性住房建设580 万套。 2011 年中国保障房建设套数在1000 万套。 地方政府土地出让金的10%用于保障性住房建设。,理想,2、
5、经济因素 2.1 经济处在转型阶段,需要房地产行业支持,中国国家发改委副主任张晓强在接受采访时表示,中国2010年全年国内生产总值达到39.5万亿人民币,GDP增长率达到约10.1%,高于09年的9.2%。经济已经复苏。在经济增长的“三驾马车”中,出口受到欧美经济疲软、人民币升值等影响,出口增长受到限制。内需和投资更多承担起推动经济增长的重任。,2.2 CPI年中有望回稳,不再有更严厉信贷政策出台,房地产发展环境趋稳,2011CPI与房地产走势分析,2.3 人民币升值预期存在,吸引热钱流入地产市场,助推房价上涨,今年以来人民币升值压力逐渐增大,伴随加息的预期,大量热钱等待进入国内。截止2010
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