2010年6月28日成都《顶峰·水岸汇景商品房买卖合同》及《定购书》法律释义.ppt
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1、1,顶峰.水岸汇景商品房买卖合同及定购书法律释义,周万俊 2010.6.28,2,导言,近年来,房地产业发展非常迅速,房地产业正日益成为一个重要的经济部门,房地产交易频繁。房地产开发建设和销售中也存在不少问题,房地产销售纠纷一定程度上可以说就是商品房买卖合同纠纷。本次主要从法律角度释义我们公司的定购书和商品房买卖合同的方式,结合一些典型案例和大家一起学习房地产销售环节涉及的法律问题。在司法实践中比较常见的商品房买卖纠纷,如:广告宣传失实,逾期不能正常交付,故意隐瞒相关资质,权属证书缺失,一房二卖”,房屋质量低劣等问题,均会在合同释义中进行讲解。,3,“顶峰.水岸汇景”商品房定购书 ,1、商品房
2、买卖合同的公示 公示合同文本是开发商的行政义务。定购书主要争议经常是:房产商要求购房者在定购书中约定时限内签订正式商品房买卖合同,购房者以事先没见到合同内容或以签订时对合同条款不能协商一致为由不签,从而引发纠纷。公示的目的在于让购房者事先阅读合同内容,理解合同条款所蕴含的意思,避免纠纷的出现,并明确届时不能签订合同的责任归属。 2、定购书的法律效力 商品房定购书是房买卖双方在签署商品房预售(买卖)合同之前签订的文书,是对双方交易房屋的初步确认。双方约定在签订定购书后,开发商收取定金并将在一定期限内为购房人保留标的房屋,不得再行售于他人。在商品房交易实践中它的称谓或形式繁多,主要有意向书、预定书
3、、认购书、定购书、优先购买权协议、临时认购协议书等等。 从法律角度分析,定购书是关于商品房买卖的独立的预约合同,确定的是房屋是否要买卖的关系。这种定购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务,并非最终必然导致签约结果的发生。而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。 问:定购书是否可以视为商品房买卖合同?,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第5条:商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。,4,“顶峰.水岸汇景”商品房定购书
4、,3、“定金”与“订金”“押金”有何不同? 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 “订金”、“押金”性质相当于首付款、保证金。不适用惩罚性规定。 4、未取得商品房预售许可证签订的定购书无效 我国对于商品房预售实行许可制度,根据城市房地产管理法第40条规定,预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件和其
5、他实质条件,即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据合同法第52条规定,违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此,未取得预售许可证明前所订立的商品房定购书属于违反法律强制性规定的无效合同。 认购无效时,开发商应向认购人返还定金,还应承担缔约过失责任。,5,“顶峰.水岸汇景”商品房定购书,问:在签订定购书时未取得商品房预售许可证,但在起诉前取得,商品房定购书是否有效?,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。,5、签定购
6、书并不是签订合同的法定必经步骤 案例:1、罗勇投诉成都恒大银河新城置业公司定购书陷阱 2、成都长城实业集团有限公司认购书纠纷答辩状,6,商品房买卖合同 法律释义,以下将从法律角度逐条逐款对公司的商品房买卖合同进行释义,并分析相关的经典案例。 对合同条文内容,请大家参考公司的合同文本,7,首部:出卖人和委托代理人主体信息,【释义】 我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品房买卖合同,违者订立的合同无效。 依据中华人民共和国合同法
7、(以下简称合同法)第9条的规定,当事人可以委托代理人订立合同。 现实中一般为房产公司委托的房产销售代理公司。将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权。,8,首部:买受人 、共同买受人及代理人信息,【释义】 民事权利能力:自然人出生或企业、社团成立立即享有。 民事行为能力(无行为能力:不能辨认自己行为的精神病人、10岁以下儿童;限制行为能力:不能完全辨认自己行为的精神病人、10-18岁;完全行为能力:18岁以上或16岁以上并以自己的劳动收入为主要生活来源的) 代理(监护权、法定代理、表见代理) 买受人若为无民
8、事行为能力人或限制民事行为能力人的,应由法定代理人代为订立合同并填写相关内容。买受人若委托代理人订立合同的,应由委托代理人据实填写相关内容。 法定代理(表)人(监护人)代为签署合同应出具证明法定代理(表)权(监护权)的文件,如:户口簿、企业法人营业执照等;委托代理人代为签署合同需要出具授权委托书。 案例:慎用未成年人名义购房,9,第一条 项目建设依据,【释义】 本条是关于所交易商品房的项目建设依据,是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容,目的是为保障买受人知情权。 1、开发商土地取得方式 一般情形下,开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让
9、金的土地(转让)。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨),如开发商开发建设规划范畴内的经济适用住房。 未变更土地性质的集体土地使用权不能用作房地产开发(小产权房);非用于经济适用住房建设的划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发。 是否还有其它变通方式? 2、土地使用年限 根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定:“土地使用出让最高年限按下列用途规定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”需要注意的是,该使用年限起始于国有土地使用权出让确定
10、之日,而不是买受人订立购房合同之日;经济适用住房因其土地系划拨地,故不存在使用年限的问题。,10,第一条 项目建设依据,3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名,必须与商品房预售许可证或其他相关证件的描述一致。 4、国有土地使用证 开发商只有按程序支付全部土地使用权出让金之日起30日内,持土地使用权出让金支付凭证,按规定向出让人申请办理土地登记,领取国有土地使用证,取得出让土地使用权,才能获得合法的开发资格。开发商必须拥有国有土地使用权证方可申请商品房预售资格。因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号外,更有必要
11、查阅开发商持有的国有土地使用权证。 着重审查两点:一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有临时国有土地使用证而非国有土地使用证,销售许可证的范围就只能是规划项目的部分楼体,或者部分楼层。对于购房者来说可能出现的风险是:如果开发商只有临时土地使用证,比如说,他交了50%的土地出让金,就不可能向别的开发商一样拥有70年土地使用权,那么购房者所得到的产权证就会出现问题。);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的,国有土地使用证上往往作备案登记)。,11,第一条 项目建设依据,5、建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,
12、是建设单位建设工程的法律凭证,是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。建设工程施工许可证是项目施工建设合法的凭证,没有此证,为违法施工。 6、 在购房现场需要审验开发商相关证书和批准文件的原件,还应该逐项检查,包括编号、经营范围、销售许可证号码、批准机构以及销售方式等,是否与现行的销售状况一致。有些开发商开发了几个项目,但有了一个项目的证书,不代表所有楼盘都让销售。所以查看证书时要看看用地单位、建设单位、销售单位是否与售楼单位一致。 案例:李长风诉新乡建业住宅建设有限公司商品房买卖合同纠纷案(无预售许可证),12,第二条 商品房销
13、售依据,释义本条是对商品房销售的描述。 1、期房与现房的比较 期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产大产证为止,所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。 期房相对于现房,具有下列特点: 优势:(1)、期房一般较现房便宜; (2)、期房的选择空间较现房大; (3)、随着房产市场发展,新盘品质较旧盘有明显提升。 劣势:有延期交付、质量问题、权证不能按期办理等法律风险。,13,第二条 商品房销售依据,2、商品房预
14、售许可证的法律效力 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是房管局,证书由房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”,提高自身风险防范能力。 城市商品房预售管理办法第6条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。 根据最高人民法院司法解释规定,无预售许可证签订的商品房买卖合同无效。 3、商品房销售的其他依据 按城市商品房
15、预售管理办法第5条商品房预售条件的规定,开发商除获得预售许可证外,一般还应具备下列证件:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证即俗称的“五证齐全,方可预售”。 开发商在销售商品房时,如该房屋已建成,还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量,还可查验开发商的相关工程验收证明文件。 案例:田玲玲诉新乡开发区四方房产开发公司商品房买卖合同纠纷案(无预售许可证),14,第三条 买受人所购商品房的基本情况 1-4款,【释义】 首先本条所涉及的房地产专业术语需要作简单的介绍: “幢” 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 “结构”主要分为钢、钢筋混凝
16、土结、混合结构、砖木结构、其他结构等。 “封闭阳台”建设部住宅建筑设计规范中,对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”非封闭阳台是指封闭阳台外的阳台。(在签订购房合同时,如果以套内建筑面积计价,全封闭阳台全部面积都计入房屋面积;未封闭阳台一半面积计入房屋面积)。 “共有建筑面积”(公有建筑面积)共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车
17、库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。 “分摊的共有建筑面积”根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)规定,各套(单元)分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积,而公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积整栋建筑物的各套内建筑面积之和,其中,整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面
18、积之和,并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。,15,第三条 买受人所购商品房的基本情况 1-4款,“房屋层数 ”是指房屋的自然层数,一般按室内地坪0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 根据现行法律和政策规定,购房者与发展商是可以协商确定公摊面积。如果双方协商一致,公摊面积完全可以约定。为保障购房者的权益,避免不必要的纠纷,在签订本条内容时应尽量应用规范房地产专业术语。 本条中尤需注意的是对“公摊面积
19、”的认识和理解,商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位,每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。,16,第三条 买受人所购商品房的基本情况 1-4款,所谓的使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率,高层塔楼住宅约在72%
20、75%之间,高层板楼住宅约在78%80%之间,多层住宅建筑约在85%左右。购房者买楼前可先通过计算所买房子的使用率,来判断房子的设计和价格是否合理。 根据省建设厅“川建发2004132号文”,房地产开发企业可以委托房产测绘机构对预售商品房面积进行预测绘。需要注意的是,房产预测面积并非房屋产权登记面积的依据,商品房竣工验收合格后,原房产测绘机构应当对建成后的商品房进行复核测绘,出具正式房产测绘成果报告,并向购房人公示。房产实测报告是具有法律效力的测绘文件。依据房产测绘管理办法第18条及商品房销售管理办法第34条的规定,房屋产权登记面积应当在房产实测面积的基础上,经房产行政管理部门审核确认后,方能
21、作为产权登记面积纳入房产档案。因此,预测面积不会对最终的产权登记面积造成影响。 问:业主是否可以封闭阳台? 司法实践中,对业主是否有权封闭阳台支持和反对皆有。2007年6月,安徽芜湖法院在其判决中认为:业主和物管之间形成了物业服务管理关系,该小区业主公约对其具有约束力,物管要求业主拆除为了封闭阳台所搭建的构筑物的要求,法院予以支持。 2008年3月,江苏南通法院以商品房买卖补充协议格式条款不能限制“专有物权”、封闭阳台没损害他人利益、物权高于“整体美观”为由判决业主可以封闭阳台。 2003年7月4日天府早报、华西都市报等以蓉城首案:物管告业主封阳台为题,报道了成都森宇物业有限公司与业主罗永胜因
22、封阳台对簿公堂一事,判决结果我们不得而知。 案例:北京大成物业管理公司与李恕等长安新城12名业主封阳台纠纷案(央视经济频道),17,第三条 买受人所购商品房的基本情况 5-14款,【释义】 1、依照商品房销售管理办法,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,除此之外,买卖双方还可依合同法自行约定其他计价方式。本条将住宅商品房约定为按套内建筑面积计价,相对有助于保护买受人权益。 2、购房人应注意商品房“价外价”问题 个别开发商除收取按面积计得的总价款外,还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目,因此,购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注,如开发商
23、没有法定收费依据的,购房人可以拒付。 案例:填错房价算优惠?,18,第四条 抵押情况,【释义】 本条是关于所交易商品房的抵押情况。依据担保法的规定,出卖人已设定抵押的房产出卖给买受人时,应当告知买受人该房产已经抵押的事实,因为如果该房地产已抵押并办理了登记,那么买受人所买受的房产就存在他人抵押权的负担,如果出卖人届期不能偿还贷款,抵押权人(一般是银行)就可以行使抵押权将该房地产通过拍卖、折价等方式优先受偿,自身的利益将会受到损害。因此如果所交易房产已经办理了国土使用权抵押或在建工程抵押,出卖人应当在此据实填写,并将抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定置于本合同附件三。出卖人应当对
24、填写内容的真实性负责,若违背事实进行填写,则不能排除出卖人欺诈骗购的故意。如果买受人明知存在抵押情况仍愿意购买的,上述风险由买受人自行负担。 本条所谓的“分摊的土地使用权抵押”,是指将房产所占用土地的国有土地使用权抵押给他人。城市房地产抵押管理办法第3条第5款规定:“在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”,19,第四条 抵押情况,在实践中还存在先以在建工程抵押,建设到一定程度后,解除国土使用权抵押,保留房产抵押的情况。如果买受人是在解除国土使用权抵押、保留房产抵
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