第五章房产理财计.ppt
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1、5.2 房产策划(Real Estate),房产投资的优缺点 房产投资的品种和方式 房产贷款 房产投资的成本和收益 房产投资的政策 房产投资的影响因素 房产投资的流程 房产交易的风险 房产信息来源,思考题,买房是投资还是自住?,自住是要自己喜欢 投资是要别人喜欢,置业的基本法则,首次置业 结婚前后 有归属感,有一定积累,职业生涯长,提升空间大,积极利用银行贷款。 二次置业 中年 提高生活品质,职业生涯基本到顶,财务实力较强,应多考虑退休养老。,房产投资优点,高收益率 经营收益率(Operating Yield)=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格 可大幅利用财务杠杆(Financ
2、ial Leverage) 有利的现金流(Cash-Flow) 防范通货膨胀风险(Inflection) 税收优惠(Tax-shelter) 折旧作为非现金费用扣减应税收入,房产投资缺点,市场性和流动性较差 买卖房产费时,交易费用较高 需要大笔首期投资 高风险 价格下跌风险(财务杠杆比率高,风险加大) 交易风险 房地产周期难以控制 管理成本高,案例,如果一套房子价格为50万元,首付20%一年后上涨20%,其收益率为多少?下跌20%,其收益率又为多少? 有利杠杆(Favorable Levergage) 不利杠杆(Unfavorable Levergage ),房产投资的品种,住宅 公寓 酒店式
3、公寓、度假村 别墅 商铺,房产投资的方式,转让 买卖付清 转按揭 炒“楼花”:购房权证(预定卡) 出租 房地产投资信托(Investment Trusts) 房地产证券(Securities),房产贷款,贷款方式 公积金贷款 商业贷款(按揭贷款) 组合贷款 还款方式 等额还款 等本还款 移动按揭还款(中国民生银行),思考题,等额还款还是等本还款合算? 课本238页例题及优缺点的比较,房产投资的成本,贷款利息 税费 契税:成交价的1.5% 印花税:成交价的0.03% 担保费:与保费相当(公积金贷款) 公共维修基金:2% 买卖手续费:成交价的0.25% 房屋测量登记费:100元/件 产权证工本费:
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