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1、第五章 房地产投资财务分析,一、房地产投资财务分析的概念,房地产投资财务分析是考虑房地产项目本身的直接效益和间接效益,孤立地计算出房地产项目投入的资金所能给房地产企业带来的利润,从房地产项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。 说明:1、财务分析又称为财务评价,是在现行会计准则、会计制度、税收法规和价格体系下,通过财务效益与费用的预测,编制财务报表,计算评价指标,进行财务盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析,据以评价项目的财务可行性。 2、房地产投资财务分析是房地产项目可行性研究的核心内容,是决定房地产项目投资的重要决策依据。,二、房地产投资财务分析的作用,对投资者来说: 1、在房地产
2、项目投资决策前,确定自有资金投资额,采取积极措施; 2、制定资金来源和使用计划; 3、运用技术经济分析评价方法,从微观角度比较项目的成本和效益; 4、分析项目投资所能获得的经济效果,科学预测项目实施后的获利能力; 5、考核项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益。,三、房地产投资财务分析的内容,这里主要对营利性项目而言,房地产投资财务分析的内容主要有: 1、选取适宜的方法; 2、选取必要的基础数据进行财务效益与费用的估算; 3、进行财务分析,即编制财务分析报表和计算财务分析指标; 4、在对初步设定的建设方案(称为基本方案)进行财务分析后,还应进行不确定性分析,包括盈亏平衡分析和敏感性分析。,
3、四、房地产项目投资与收入估算,房地产项目投资与收入估算逻辑框图,1、房地产项目投资与成本的估算,说明:房地产开发项目总投资构成图示,说明:房地产项目开发投资与收入估算图示,说明:房地产置业投资费用与收益图示,资金使用计划,说明:充分考虑各款项的支付特点,预收款、欠付款、预付定金以及按照工程进度付款的情况,按期(年、半年、季、月)编制。,2、 收入估算,说明:在租售计划(销售、出租、自营等)基础上分别估算。,1)房地产开发投资收益的构成,说明:两个关键因素:有效经营面积和价格的制定。,说明:总开发价值项目总销售收入销售税费; 销售净收入总开发价值项目总开发成本。,2)房地产开发投资净收入计算,3
4、、房地产开发投资中的税金,经营税金:两税一附加,即营业税(5)、城市维护建设税和教育费附加(营业税的10) 印花税和交易服务费 城镇土地使用税:占用国有土地而交纳的一种税 房产税:拥有房地产而交纳的一种财产税 企业所得税:25 土地增值税:针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税,销售收入与经营税金及附加估算表,出租收入与经营税金及附加估算表,资金筹措计划,投资计划与资金筹措表,五、房地产项目投资的经济评价指标,1、经济评价指标体系 2、主要经济评价静态指标的计算 3、主要经济评价动态指标的计算 4、清偿能力指标,1、经济评价指标体系,说明:以项目为单位的开发经营期盈利能力测算,与目标利润
5、率比较。,1)成本利润率开发利润总开发成本 (项目总开发价值总开发成本)/总开发成本,2、主要经济评价静态指标的计算,2、主要经济评价静态指标的计算(续),2)投资利润率 正常年份年利润总额或年平均利润总额项目总投资 说明:一般对开发经营类项目而言,反映特定项目单位投资盈利能力,与行业平均利润率比较。 3)资本金利润率 正常年份的年利润总额或年平均利润总额资本金 说明:一般对开发经营类项目而言,反映特定项目单位资本金盈利能力,与投资者预期目标利润率比较。 4)资本金净利润率 正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额资本金 5)静态投资回收期投资回收所需时间。 6)现金回报率 年现金报酬初始
6、投入权益资本 7)投资回报率 年净收益初始投入权益资本,【例】已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。 试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 【解】 投资利润率年平均利润总额/项目总投资100 650/(4500500)10013.0; 资本金利润率年平均利润总额/资本金100 650/150010043.3; 资本金净利润率年平均税后利润总额/资本金100 500/150010033.3。,3、主要经济评价动态指标的计算,1)财务净现值
7、(FNPV) 2)净现值率(NPVR) 3)财务内部收益率(FIRR) 4)动态投资回收期,项目按照行业的基准收益率(最低要求收益率)或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。,说明: FNPV大于或等于0,说明获利能力达到或超过基准(目标)收益率的要求,该方案可以接受。 贴现率获取困难。 绝对指标,没有反映出单位回报。,1)财务净现值(FNPV),FNPV与i 的反向关系,已知项目的现金流出和流入量,设定计算期(寿命期)、 i1或i2,则FNPV?,净现值率是净现值与投资额现值的比率。 净现值率(NPVR)=NPV投资额的现值和,2)净现值率( NP
8、VR ),说明: 说明项目所能支付的最高贷款利率。 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 对非常规项目(现金流正负号)的多解问题。,3)财务内部收益率(FIRR),项目在整个计算期内,各年净现金流量累计等于零时的折现率。,说明: 动态投资回收期等于或小于基准回收期,则方案可接受。 对贴现率比较依赖。 强调回收资本的速度,忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。 适用于开发出租或自营型投资的评价。,Pb(累计净现金流现值开始出现正值的期数1) (上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值),投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。,4)动态投资回收期,4、清偿能力指标,1)利息备付率
9、 偿还期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用 说明:房地产项目中,该指标应大于2,否则保障程度不足。 2)偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金当期应还本付息金额 说明:房地产项目中,该指标应大于1.2,否则需要通过短期借款来偿还到期债务。 3)资产负债率 负债合计/资产合计100 4)流动比率 流动资产总额/流动负债总额100 5)速动比率 (流动资产总额存货)/流动负债总额100,【例】已知某房地产投资项目的资产负债表上,可以得到如下项目信息:负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元,存货为为1500万元。 试计算该投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。 【解】 资产负债率负债合计/资产合计100 3000/500010060; 流动比率流动资产总额/流动负债总额100 2500/1250100200; 速动比率(流动资产总额存货)/流动负债总额100 (25001500)/125010080。,作业,思考题:房地产投资财务评价指标有哪些?,
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