rA【精品】沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点(年度报告_研究报告_年报).ppt
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1、沈阳商品住宅市场及别墅市场2010年度年终盘点,北京新景祥市场部 2011年2月15日,二、沈阳别墅市场整体概述,三、沈阳别墅市场板块分布情况,四、沈阳别墅市场各板块市场情况,目录,五、沈阳别墅市场整体总结分析及预测,一、沈阳市商品住宅市场整体概述,沈阳市商品住宅市场整体概述 | 市场供应量与消化量回顾分析,沈阳市商品住宅市场在2006-2010年期间呈现稳步增长的态势,销售量逐渐增长。 2009-2008年沈阳市商品住宅市场结构均为供过于求,自2009年起出现商品住宅供小于求,供需结构发生改变。,数据来源:沈阳房地产交易中心和信息中心 注:数据统计范围包含新民、法库等县市,数据来源:沈阳房地
2、产交易中心和信息中心 注:数据统计范围包含新民、法库等县市,沈阳市商品住宅市场整体概述 | 价格走势回顾分析,沈阳市商品住宅市场价格连年稳中有升,2009年起由于商品住宅市场供需结构的调整(供明显小于求),商品住宅价格逐渐大幅上涨。 2010年沈阳市商品住宅价格涨幅已达约28.88%,住宅成交价格突破5000元/。 沈阳市商品住宅市场需求旺盛,严政对沈阳市商品住宅市场并无实质影响。,沈阳市商品住宅市场整体概述 | 潜在供应及价格预测,沈阳市住宅用土地近两年来(2009-2010年)呈现相对供销两旺态势; 2010年住宅用土地成交量相对于2009年有所下降,预计2011年新增商品住宅量将与201
3、0年持平,甚至低于2010年; 沈阳市尚未发布限购令执行细则,2011年沈阳市商品住宅市场供需结构是否会仍延续2010年(供小于求)尚不明朗,有待后续研究。,数据来源:沈阳房地产交易中心和信息中心 注:数据统计范围包含新民、法库等县市,数据来源:沈阳房地产交易中心和信息中心,沈阳市别墅市场在2004-2010年期间呈现稳步增长的态势,2007年起,供销量均大幅增加,其中2009年销售体量最大。 2010年别墅产品上市体量较大,但整体情况来看销售量至今并未超过2009年。 从整体的供应及去化情况上来看,2009年全年供应去化比达到83%,但2010年成交量只达到供应量的58%,整体情况看来销售情
4、况一般。,沈阳别墅市场整体概述 | 市场供应量与消化量回顾分析,沈阳别墅市场价格连年稳中有升,2009年随着保利、中海、富力、首创、华润等一系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场,价格上升接近24%。2010年龙湖等进入沈阳市场大幅拉升了别墅市场价格,同时别墅市场价格也顺应了沈阳市住宅整体市场价格的上涨,上升比率达30%。,沈阳别墅市场整体概述 | 价格走势回顾分析,(元/),数据来源:沈阳房地产交易中心和信息中心,别墅项目销售金额排名,沈阳别墅市场整体概述 | 别墅项目销售前十排名,沈阳市别墅市场销售金额前十排行榜中以棋盘山板块项目入榜数量最多,可见棋盘山板块依然是沈阳市别墅市场的热点区域。,数据来
5、源:沈阳房地产交易中心和信息中心 注:以备案数据为准,蒲河经济型别墅区 (蒲河板块),棋盘山中央别墅区 (棋盘山板块),道义经济型别墅区 (道义板块),城市别墅区 (城市别墅板块),空港别墅区 (桃仙板块),沈阳别墅市场板块分布情况 | 别墅市场板块划分,近半年沈阳市别墅市场新增项目频频亮相,各板块均有新项目出现,竞争愈加激烈。,注:由于部分新亮相项目基本资料尚未对外公开,本报告下文中主要针对2010年在销售项目为研究对象。新项目将逐步进行跟踪、研究,本报告暂不体现。,蒲河经济型别墅区 (蒲河板块),棋盘山中央别墅区 (棋盘山板块),城市别墅区 (城市别墅板块),空港别墅区 (桃仙板块),联排
6、,道义经济型别墅区 (道义板块),沈阳别墅市场板块分布情况 | 别墅市场板块划分,纯独栋产品供应量较少,市场上多以类独栋加以补充,稀缺性明显。 目前类独栋产品多出现在棋盘山板块。,10000-15000元/,5000-10000元/,蒲河经济型别墅区 (蒲河板块) 独栋均价:5000-10000元/ 联排均价:5000-7000元/,棋盘山中央别墅区 (棋盘山板块) 独栋均价:15000-22000元/ 联排均价:5000-12000元/,道义经济型别墅区 (道义板块) 联排均价:5000-7000元/ 独栋均价:10000-12000元/,城市别墅区 (城市别墅板块) 联排均价:10000-
7、13000元/ 双拼:18000-22000元/,空港别墅区 (桃仙板块) 独栋均价:10000-14000元/ 联排均价:5000-8000元/,15000-20000元/,沈阳别墅市场板块分布情况 | 别墅市场板块划分,目前沈阳市别墅市场价格分布差距较大,沈阳市单价最高别墅产品在棋盘山区域。 棋盘山板块是沈阳别墅市场价值以及价格的标杆区域。,蒲河板块受前期产品品质一般,在售产品无大品牌实力开发商,开发商品牌、工程质量及户型设计均处于一般水平、服务等因素影响区域知名度不高,龙湖及恒基进入后对区域起到一定促进作用,但竞争力依然较为一般; 棋盘山及城市板块具备品牌开发企业、优质服务等优势,客群选
8、择主要是根据个人喜好购买(自然情节还是城市情节),处于产品力及区域吸引力均较高的范畴内; 桃仙板块板块老化,缺乏品牌开发企业带动,产品力一般,区域长期低迷,区域老化趋势明显,加之政府支持力度不足,目前处于区域吸引力较低、产品力中等的竞争位置。 其他区域受市场发展水平影响,市场认知度也表现较为一般。,沈阳别墅市场板块分布情况 | 竞争市场环境分析,沈阳各别墅板块市场情况 | 棋盘山板块 | 样本在售项目,数据来源:沈阳房地产交易中心和信息中心 注:以取得预售及备案数据为准,沈阳各别墅板块市场情况 | 棋盘山板块 | 样本在售项目,数据来源:沈阳房地产交易中心和信息中心 注:以取得预售及备案数据为
9、准,沈阳各别墅板块市场情况 | 棋盘山板块 | 样本在售项目汇总分析,2010年棋盘山板块高端低密度住宅市场供需相对两旺,是沈阳市别墅市场的热点区域。 2010年棋盘山板块别墅市场以供应联排及独栋产品(多为类独栋)为主,双拼产品相对较为稀缺。 联排产品中以301-350面积段产品去化率最高(该面积段产品以保利十二橡树为主要供销),以250以下产品去化量最高。 独栋产品中以400-500面积段产品去化率最高(该面积段产品以万科兰乔圣菲为主要供销),以300以下产品去化量最高,而700以上面积段产品去化速度较慢。,沈阳各别墅板块市场情况 | 棋盘山板块 | 样本在售项目汇总分析,2011年棋盘山别
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