《安徽马鞍山世界花园住宅项目景观设计项目产品策划报告PPT》(203页).ppt
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1、2,第一部分:马鞍山市现有产品汇总分析 第二部分:东方明珠已推已定房源统计分析 第三部分:项目S3、S4地块总体规划设计建议 第四部分:项目S3、S4地块建筑规划设计建议 第五部分:项目S3、S4地块景观规划设计建议 第六部分:项目商业配套设计及运作建议 第七部分:项目S地块会所建议 第八部分:项目S地块室外游泳池建议,目录,3,第一部分: 马鞍山市现有产品汇总分析,一、户 型 分 析,为研究本案区域内住宅同类型产品的户型特点,更好的为东方明珠项目产品定位提供依据。特对以下楼盘进行分析。,春晖花园、格林春天、国际华城、西湖花园, 春 晖 家 园,2 室 2 厅 1 卫 96m,优点:起居室、卧
2、室均南向布置采光良好。起居室方正利于家具摆放。主卧室开窗采用转角窗进一步增加主卧采光程度。明厨、明卫设计使住宅生活品质有所提高。,缺点:北向没有开窗,不利于南方地区的室内通风(过堂风)。卫生间、厨房入口均在同一位置,交通组织混乱且净污不分。同时厨房、卫生间开窗均在同一封闭阳台内使该区域内空气浑浊。餐厅离户门过近不利于室内主要交通的通行便利。, 春 晖 家 园,3室2厅1卫 105 m,优点:起居室、主卧南向布置利于采光。起居室方正。明厨、明卫设计及室内功能分区上做到了动静分开使生活品质有所提高。储藏室设置位置合理利于住户使用。餐厅、厨房在布置上做到了一体化设计。,缺点:入口处缺少玄关设计,入室
3、过于唐突。书房存在西晒问题,可在南向墙面上开窗增加采光面积,减少西晒影响。卫生间与厨房紧邻且由同一封闭阳台连接,在干湿分离、净污分离上做法欠妥。卫生间位置的设立对主卧的使用上均存在交通上的不便。, 春 晖 家 园,3室2厅1卫 117 m,优点:户型设计方正,有利于家具的布置摆放。入户位置增加了悬关设计,提高了住宅私密性。起居室、卧室南向布置有利采光增加室内光照程度。明厨、明卫设计且卫生间位置的设置比较合理。餐厅、厨房一体化更利于使用。,缺点:近120平米的住宅仅设置1个卫生间且卫生间过小,不利于3室户使用。尤其是东侧卧室在使用卫生间时需穿过起居室,给生活带来一定不便。, 春 晖 家 园,优点
4、:卧室南向布置,明厨、明卫设计。房间内设置了储藏间方便客户使用。餐厅北向开窗拥有一定采光,提高就餐环境质量。厨房与工作阳台连接利于客户使用。,缺点:起居室东西向布置,室内存在采光不利和西晒问题。北侧卧室与卫生间交通路线过长在使用上有所不便。,3室2厅1卫 124 m, 春 晖 家 园,3室2厅2卫 134 m,优点:南向大开间设计,起居室、卧室朝南布置使室内光照质量良好。同时该户型南北通透,很好的组织了室内空气流动。储藏室位置的设计合理,既不影响室内功能布局又方便了住户的使用。明厨、明卫及厨房餐厅一体化的设计进一步提高了生活品质。,缺点:东侧走道在使用面积上存在浪费。, 格 林 春 天,2室2
5、厅1卫 88.23 m,优点:布局紧凑入户处设置悬关,功能分区上也做到了动静分开,主卧、起居室南向布置更大程度的提高室内日照程度。明厨、明卫及餐厅、厨房一体化设计进一步提高了该户型的生活品质。,缺点:北侧卧室与北向阳台以门联窗形式连接不利于该卧室在冬季时的室内保温。, 格 林 春 天,3室2厅1卫 107.73 m,优点:大开间布局、入户处设置了悬关,功能分区上的合理使动静分开的要求得到体现。南北通透性强利于室内空气流通。明厨、明卫及餐厅、厨房一体化设计提高生活品质。北向生活阳台及储藏间的合理布置更加方便住户使用。,缺点:3室户型仅设置1个卫生间,使用稍显不便。东侧走道,在使用面积上对住户造成
6、浪费。, 格 林 春 天,4室2厅2卫 143.82 m,优点:卧室、起居室南北通透,有利采光及室内通风。明厨、明卫及厨房、餐厅一体化设计提高生活品质。主卧布置方正,东侧卧室转角阳台活跃布室内局方式。,缺点:西侧卧室入口设计不当且开窗面积较大不利于室内保温。厨房设计上进深较短在U型布局使工作面变小不利于使用。, 国 际 华 城,2室1厅1卫 89 m,优点:户型设计南北通透,明厨、明卫设计。阳台北侧弧型生活阳台丰富了立面效果。,缺点:门厅处开门较多,交通组织混乱。餐厅与厨房在交通联系上断裂不利于交通组织。厨房开间过小,不利于使用。, 西 湖 花 园,2室2厅1卫 97 m,优点:户型布局方正,
7、南北通透利于室内通风和采光。明厨、明卫及餐厅厨房一体化设计有利于提高生活品质。储藏间位置设置合理方便使用。,缺点:缺少入室悬关设计,私密性欠佳。餐厅未能引入自然照明,使用餐环境品质略显降低。南侧仅设一个空调板,可能对主卧和客厅的空调机布置带来不便。, 西 湖 花 园,2室2厅1卫 96 m,优点:主卧、起居室南向布置有利采光,使用功能上动静分开。明厨、明卫提高了生活品质。,缺点:西侧卧室存在采光不利和西晒问题。储藏室处开窗处理意义不大。餐厅与厨房连接需通过盥洗室且与卫生间紧邻,净污分区不利。, 西 湖 花 园,3室2厅2卫 116 m,优点:南北通透,有利采光通风。明厨、部分明卫及厨房、餐厅一
8、体化设计在一定程度上提高了生活品质。北侧卧室弧型窗丰富外立面效果。,缺点:主卧暗卫处理,品质降低。,西 湖 花 园,3室2厅2卫 130 m,优点:南北通透,有利通风采光。全明橱、明卫及餐厅、厨房一体化设计提高了生活品质。,缺点:走道处开口较多,交通组织存在问题,且客户使用面积受到损失。, 户 型 市 场 分 析: 1该地区以两室(90-100平方米左右)、小三室(110平方米左右)为主力户型的楼盘均处于热销或售完状态,说明该类户型满足广大客户在使用功能及购买承受能力上的要求,但同时需看到该类户型是否已接近市场购买饱和底线。 2主力户型在房型设计上仍遵循上述地区同一性规律。若须取得竞争优势还应
9、在做好控制成本的同时,在户型的创新设计上大做文章,增加创新户型以此吸引客户。 3. 户型配比上均以二室为主所占比例约为5055%,面积定位主要集中在90-110 M。三室户约为4050%,其余户型为跃层或复式结构。 4大部分小高层楼盘均未进行销售,分析其原因主要是入市时机问题。该问题同时反映了该地区客户对小高层的接纳程度有限。由于受地区购买力限制,即使在小高层均价相对多层住宅较低的前提下,大户型或超大户型仍十分罕见。 5鉴于江东大道沿线上主要竞争楼盘的开盘时间多集中于明年夏季,本案同时推出小高层项目应做出相对的应对措施和风险规避方案。,19, 周边竞争楼盘户型总结及对本案的借鉴意义:,在分析和
10、研究了江东大道沿线各竞争楼盘在户型设计上的特点后,我们得出如下结论: 1、上述楼盘在户型布局上均能很好的遵守了起居室、主要卧室朝南的布局方式,但在个别的两室和三室户型中由于单元的开间设计较窄而导致了次卧、书房在布局中出现了北向和西向的布局方式开窗面也被限定为西北向,使光照条件大幅度降低,生活品质下降。 “户户朝南”的处理方法: 尽可能的增大单元的开间尺度将起居室、各卧室南向布置,以此创造起居室、卧室南向开窗的有利条件,提高光照质量。 如不能加大单元开间尺度,可将次卧与主卧叠错布局使次卧能够在南向面端挤压出开窗面积,实现户户朝南。(如春晖家园2室2厅1卫户型P4) 如在限定的开间尺度内需增加卧室
11、南向开窗,也可以在两南向主要居室之间进行凹槽处理,取得南向采光。,20,2、在上述楼盘中发现存在少量的起居室东西向布置的户型(春晖家园3室2厅P7),将起居室变为东西向后有以下几个不利因素: 直接影响户型的居住品质。作为居室内最主要的会客、起居功能的起居室如布置为东西朝向,在自然光照质量上将大幅度的降低。整个起居室内在一段时间内将变得昏暗出现了“暗厅”的效果,为这一时间段内的起居生活带来极大不便。 由于该地区在地区温度及日照时间上属类地区,夏季温度较高且日照时间较长。因此在夏季时间中,东西向的起居室将出现严重的西晒问题。西晒问题出现后,最直接影响就是室内温度上升降低居住舒适感,同时在夏季还出现
12、了不必要的过多能耗。 在经过一定的当地户型调研后了解到:当地消费者对西向房屋也存在着相当的心理抗性,同时在其他楼盘的销售反馈中也出现了西向房屋在降价后仍很难销售的情况。 为此特别提示:在本案的户型设计中应避免出现起居室东西向的布置。规避日后在楼盘销售中可能出现的风险和困难局面。,21,3、上述楼盘在厨房、卫生间采光通风上都基本上做到了全明处理,但在个别套房化主卧的卫生间上还存在着暗卫设计。厨房、餐厅一体化的设计理念在上述一些楼盘中得到了体现,因此在本案中可以大量的引用这种餐、厨一体化的设计,不仅可以使餐厅、厨房在室内交通组织上变得清晰、便捷,大大的方便了住户的使用;同时在整个室内功能的分区上使
13、动与静、会客与居住被明确的划分出来。厨房与工作阳台的相互连接,不仅可以是厨房的开窗问题得以解决,而且工作阳台也能够满足住户在厨房、阳台仓储上的日常生活要求。 “暗卫变明卫”的处理方法: 减少建筑单体的开间,成为1栋1单元2户。将主卧暗卫在东西向实现开窗,变暗卫为明卫。 如开间和单元数量不能改变,可将主卧暗卫的位置进行偏移,从南向上得到少量的开窗面积。但要做好标准单元相临户型的拼接,使两户主卧的开窗在建筑的同一外立面凹槽内(既实现“暗卫变明卫”也不会使外立面效果变的凌乱松散)。,22,4、上述户型中大多设置了入户悬关和储藏室。入户悬关能够使住户在由室外进入室内时得到一个缓和的空间过渡,同时悬关的
14、设置能够大幅度的增加住宅的私密性和室内装饰效果。在居室内合理适当的增加储藏室的设计在目前的住宅设计中已被大量应用,其主要目的在于方便住户在日常生活中的家居储藏需要。因此在本案中也应当增加入户悬关和储藏室的设计。 5、上述楼盘中在室内空间上均采用平层设计,未见能够增加室内空间层次感的错层设计方法。应用错层设计不仅可以在室内空间的变化上增加层次感,同时还可以利用错层台阶将居住与会客、用餐的不同功能区得以自然的划分,使室内功能区划分布置上更加清晰明确。因此,建议在本案楼盘中应适当考虑增加错层户型的设计。 6、关于一些细部处理上(阳台设置)上述户型中还存在了一些问题。如有的北向卧室在北向面与阳台进行了
15、连通处理,虽然可以在一定程度上方便住户使用,但忽略了该户型在冬季使用上的保温问题(该地区无采暖,阳台与卧室连接必然增加室内热量散失,不利冬季保温,格林春天2室P9)。,二、建筑风格及外立面分析,作为建筑物的外在表现形式,外立面风格及色彩的选用至关重要,只有先了解周边其他楼盘的建筑风格后才能够对本案的外立面风格作出合适的定位,故选调了下述楼盘作为研究对象。 东晖家园、春晖家园、西湖花园、 东湖碧水湾、国际华城,东晖家园:,活跃的现代主义建筑风格,色彩亮丽明快。建筑物正面应用装饰梁、屋顶局部采用坡屋顶处理后立面效果得到丰富。,西湖花园,现代主义建筑风格,清新幽雅。外立面采用大理石结合面砖处理及起居
16、室落地窗,显现出建筑实体的稳重大方。多层住宅屋顶采用大跨度弧顶处理,立面效果丰富且大方简洁。,春晖花园:,现代主义简约式的建筑风格,简洁明快。建筑外表面有明显的视觉分割带,建筑线条清晰。但色彩上较沉重,视觉冲击感较弱。,东湖碧水湾:,简约型南洋建筑风格,采用面砖与涂料相结合外立面色彩朴素典雅。顶层坡屋顶、老虎窗处理丰富立面效果。,国际华城:,现代主义建筑风格,外立面全面砖处理色彩简洁稳重。顶层跃层阁楼及面砖局部色彩上的变换处理增加了建筑活跃性。,上述楼盘大多以现代主义建筑风格为主,未见地区特异性建筑风格。说明该区域内在建筑外立面效果上也存在着地区同一性问题。从建筑风格上依旧以传统的“为了居住而
17、建筑”为固定模式。建筑物中区域及城市精神风貌、项目主题的表现不够明显。整体立面的单调、单一也使该地域内的建筑品质略显低档。 在对于本案的立面效果处理上建议与周边楼盘应形成一定的特性差异,避免再次出现地区同一性,使本案产品在外立面效果上的特点弱化。参考意见如下:, 周边竞争楼盘外立面风格总结及对本案的借鉴意义:,30,(1)由于上述楼盘在外立面效果上存在很大的同一性,使该地区消费者已对江东大道沿线的建筑风格已产生了一定的思维定式。如继续沿用其他楼盘的外立面效果,其产品同一性依旧保持,很难在外立面效果上吸引更多顾客。如本案外立面效果上进行变革,在一定宣传后将为本案带来新的卖点。 (2)建筑外立面风
18、格:由于江东大道沿线楼盘多为现代主义建筑风格,本案作为江东大道北段一重点楼盘,可谓目前该路段的建筑收尾大作,外立面风格上宜处理为相对于本案主题(海派风格、高档楼盘)更为贴近的建筑风格。建议减少产品中现代主义建筑风格,增加西洋欧式风格。使现代主义风格的简约渐变为西洋欧式风格的华丽尊贵,使其与本案的高档定位相统一。 (3)建筑外立面色彩:由于本案地理位置相对较偏且周围人流量较少,故为烘托小区气氛聚集人气建议在色彩上应以暖色调为主,用色彩上的鲜艳、柔和来表现本案优良舒适的居住环境。,第三部分:景 观 风 格 分 析,只有当建筑和景观能够巧妙和谐的结合时,建筑所要表现的主题和风格才能更好的得到体现,在
19、研究完以下楼盘在景观上的处理后我们才能更好的把握本案景观与建筑能有机结合的方式。 国际华城、春晖花园、东晖花园、 西湖花园、东湖碧水湾,国际华城,大型水系贯穿整个小区,使小区大部分位置的住宅均可享受社区水面景观。点、带式绿化及大面积宅前绿地使绿化率提高到58%的较高标准。小区内整体大型中央公园及小区临近佳山公园增加小区绿化及富氧标准。,东晖花园,中央社区花园及宅前绿地使绿化率较为提高,但作为一个南方城市住宅项目,缺乏了水景的点缀后建筑也显得有些生硬。同时绿化景观的建设上也缺乏一定特点。,春晖花园,带型水面景观带贯穿小区,沿水上景观带布置住宅增加小区景观视觉效果。绿化主要为宅前、宅间绿地布置。,
20、西湖花园,小区以水系、绿化为景观轴线。沿两条轴线横向展开沿线住宅布置,使住宅与景观(绿化、水景)紧密结合;组团内部,石板小路曲径通幽;小区应用堆土立体成坡构造绿化覆土,增加绿化立体层次感。,东湖碧水湾,将南部市政大面积水景公园视觉效果引入小区住宅视觉范围,贯穿南北的带状水上景观使社区内水景与外部水景公园连通。项目西北部大面积森林公园,提高社区含氧率和绿化效果。,上述楼盘中在景观及绿化上都能够较好的与南方地区多自然水系、绿化的特点相结合,组织了一些绿化轴线和景观水景带,取得了良好的景观环境效果。因此在本案的景观设计上应值得借鉴参考,增加本案中水景、绿化的景观布局提高居住环境的良好品质。 上述楼盘
21、虽有大面积绿化和水景设计,但在建筑物与景观的结合上显得勉强无力。建筑物单体与景观分离相互独立,缺乏建筑与景观在主题上的和谐统一。个别楼盘在建筑外立面上应用塑性强烈的现代主义建筑手法而景观上表现的又是江南水乡的蜿蜒柔美,二者在结合面上存在断层。此外有的楼盘在室外建筑小品的设计上也极少见到表现项目主题及品质的景观小品。因此在本案的景观设计中强调景观的建造一定要与建筑单体及小区总体的主题相和谐一致,使景观的建造能最大限度的烘托和营造本案定位的海派风格。, 周边竞争楼盘景观总结及对本案的借鉴意义:,38,第二部分: 东方明珠已推已定房源统计分析,39,书香名邸一推房源共计4栋,分别为14#、15#、1
22、6#、18#,于3月25日对外销售,8#、9#、11#5月1日对外销售,扣除15#106、15#206室为样板房,暂不出售以外,实际可销售套数为142套。二推房源共计3栋,分别为8#、9#、11#,于5月1日对外销售,实际可销售套数为84套。一推二推房源合计为14284226套。截至5月8日,共计大定157套,签约108套,预定率为69.5%,签约率47.8%。现对各栋号、楼层、室号、房型分别做如下统计分析:,东方明珠世纪花园书香名邸已推已定房源统计分析,40,一、各栋统计:,一推房源分栋统计表:,二推房源分栋统计表:,41,由上图可以看出14#因单套户型与面积小,总价低,所以成交套数最多;而
23、18#因与15#价格落差过小(均价只相差100元/平方米,所以导致去化速度较为缓慢),变电站对客户心理预期的影响要远高于原先的设想,合理的价格落差应在200元/平方米以上。,42,由上表可以看出客户对价格的敏感程度非常高,即使在教师这一特定高收入人群中,虽然认可9#楼的景观优势,但对9#2900元/平方米均价的认同度也并不高,导致9#的去化速度仅为8#的68左右,因此在今后的定价中必须引起充分的重视。,43,二、各楼层统计:,44,据上表分析,在第一批对外销售的房源中,五层的预定率最高,高达95%以上,说明消费者对价格较为关注,因五层的定价较低,导致预定形势大好;三层的销售单价在所有楼层中最高
24、,从而导致其预定情况不甚理想,销售率最低,仅为75%左右,进一步说明单价对销售产生的巨大控制和影响作用;,45,据上表分析,在第二批对外销售的房源中,在已上调五层价格的情况下预定情况依然是最好的,四层其次,二层、三层的预定率偏低,均仅为35%左右,六层最低,仅为于五层的一半,预定率甚至没有超过30%。说明在标准层中,楼层越高去化速度越快,下复式的去化明显好于上复式。,46,综合所有已推房源来看,在标准层中五层去化速度与楼层单价最快,三层去化率最低,说明在目前的价格体系中,去化速度与楼层单价成反比。在同一栋楼中,楼层单价越低,去化速度越高,价值推动型消费特征明显。一、六层的销售率也相对较低,其中
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