【商业地产】_江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书_191PPT_2008年.ppt
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1、骏凯豪庭商业街 策划建议书,广东中原地产代理有限公司 2008年8月14日,PART 1,江门住宅市场分析,(注:今年3月1日起,江门市区(未包括新会)所有在售期房、现房全部实行网上即时签约,该数据更接近市场的最新动态变化,所以,以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。),数据来源:江门市房产局,由2008年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出: 楼市“量缩价升” 的现象非常明显,成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关,随着房价的调整到位,市场会逐渐回暖;成交量萎缩,而成交均价却一直上涨,说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。,楼市走势分析,数据来源
2、:江门房产局,数据来源:江门房产局,江门本地市场上供应的楼盘,大户 型的高端住宅(包括别墅)占据绝大比例 而小户型产品的供应明显不足。因为去 年房价上涨过快,市场供应的住宅户型偏 大,使得房屋总价过高,超过了大部分中 等收入家庭的购房能力。大量真实的需求 被抑制,导致了成交量的萎缩。由此可看 出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态 ,需求市场和产品市场根本无法同步。,产品供应结构不合理,需求市场和产品市场无法同步,江门楼市特征分析,区域住宅市场分析,蓬江、江海市场分析,新会市场分析,蓬江、江海房地产市场分析,从上述数据来看,与07年相比,今年上半年市区除了商品房交易均价上升外, 成交宗数和成交面
3、积都大幅度减少,说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状 态;而成交金额没有出现相应的大幅度减少,又说明大户型产品及别墅产品在总成 交量中占了相当的份额,由此也大大拉高了商品房交易的均价。,数据来源:江门市房产局,上半年商品房交易(含预售)情况,数据来源:中原地产研究,在户型结构上,三房户型需求量最大, 依然是市场交易的绝对主流;两房及以下 和三房占总量的80%以上,由此可见中小 户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江 门市民有关,另一方面与当地市场住宅产 品的供应结构有关。,产品成交结构分析,从右图可以看到,80-120平方中户型产品占到37.69%,120平方及以上大户型产品的占总成交量的4
4、2.41% ,说明大户型是市区住宅产品成交的主流。,数据来源:中原地产研究,房屋单价在 3000 元 / 平方米以下的商品住宅最受欢迎,占总成交量的60%以 上;同时3000-6000元/平方米的产品占总成交量的30%,环比提高了20%,这说 明高档住宅产品成交量有所增加,由此也拉高了整个楼市的均价。,产品成交价格分析,新会区目前主要在售的楼盘有8个,位置集中在圭峰板块和开发区板块,产品以别墅为主,除雍翠华庭只推洋房之外,其余各盘都有推出别墅产品;圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段,圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出;开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大,别墅产品处于尾货消化阶段;今古洲二期别墅产品
5、及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足,市场会保持稳步向前发展。,新会房地产市场分析,新会上半年楼市分析,图表显示:今年1-6月份新会楼市总体走势平稳,带小区管理的商品住宅均价明显要高 于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小, 一直维持在3000元/平方米左右的水平,说明市 场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定,1-3月成交均价呈递增的状 态,3-6月走势较为稳定,其中6月份较5月份均价有525元的涨幅,这和6月份有别墅新盘的 推出有关。,数据来源:新会区房产局,江门房地产市场产品统计表,江门住宅市场分析- 微观市场,在售住宅项目价格分析,数据显示:洋房方面江海、
6、 蓬江属市中心地段,价格较高,均价达到4131元/平方米; 而新会的洋房均价为3270元/平方米,与市区均价相差861元/平方米。别墅方面,由于江门 市区五邑碧桂园供应量大且价格低,拉低了整体均价。相对而言,新会天然环境优于江门市 区,且别墅密度低,于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为3500元/ 平方米,而产品的设计更加合理,会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。,数据来源:中原地产研究,(注:江门全市不含中山横栏),在售住宅项目产品分析,由图表可看出,江门市区在售住宅产 品以面积在120平方以上的三、四房中大 户型产品为主,而120平方米以下的中小 面积产品则较为紧缺,供求
7、失衡。同时 别墅等高端住宅产品在所供应的产品总 量中也占了很大的比例,一定程度上造 成了江门住宅市场供应结构的不合理。,数据来源:中原地产研究,数据来源:江门新闻网,客户群分析,江门市中心城区2008住房建设规划,数据来源:江门市规划局,注:2007年全年批准预售总面积为138.29万平方米,08年数据与去年相比略有 降,说明在楼市观望气氛浓厚的情况下,住宅的供应量也受到了相应的调整。,未来供应情况分析,江门市中心城区2009住房建设规划,数据来源:江门市规划局,未来市场供应列表,经济实用型产品将受江门消费者青睐,高端产品升值潜力大,从以往成交的数据看,面积均值都在80-160平米左右,需求产
8、品结构相对稳 定。但随着各大房地产商的进驻,楼盘结构会发生一定的变化,供应市场将打破 舒适型产品占主流的局面,主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变。随 着“ 90/70 ”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实,市场上的别墅、大户型单 位将会逐步减少,这些产品的升值潜力将会逐渐显现。,高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园 世纪花源三期,各区域楼盘个案之-蓬江区,高尔夫一号,本案,高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园
9、世纪花源三期,五邑锦绣豪庭,高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园 世纪花源三期,灏昌园,高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园 世纪花源三期,五邑碧桂园,高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城骏园 世纪花源三期,锦绣阳光凤山水岸,高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭
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12、环境,新会玉圭园 圭峰花园 雍翠华庭 新会碧桂园 今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,圭峰花园,新会玉圭园 圭峰花园 雍翠华庭 新会碧桂园 今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,雍翠华庭,新会玉圭园 圭峰花园 雍翠华庭 新会碧桂园 今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,新会碧桂园,新会玉圭园 圭峰花园 雍翠华庭 新会碧桂园 今古洲花园,各区域楼盘个案之新会区,今古洲花园,胜球阳光花园 格林美域,各区域楼盘个案之中山横栏,胜球阳光花园,胜球阳光花园 格林美域,各区域楼盘个案之中山横栏,格林美域,商业街,在售,江门市零售商业市场分析,江门市基本上已形成了多样的商贸流通业态,如百货店、食品超市、便利店、
13、专卖店的零售形式,专业市场、专业大卖场、电视直销、购物中心等;呈现出明显的发展规律,即百货业地位逐渐在下降,新兴业态迅速崛起。,商业发展概况,商业空间布局,经过多年建设,江门市逐渐形 成了市级与片区级城市综合商业 中心。 市级商业中心:主要位于蓬江 区, 目前有两个: 以东湖百货商场、新一佳为主的港口路江华路、东华路一带; 以五邑城、常安商场为主包括长堤风貌街在内的风貌商业区 片区级商业中心 蓬江区海傍路一带 新会区知政路、惠民路一带,目前,江门市零售商业,呈现各种传统零售业态包括大中型百货商场、小型专业商店、小型杂货店、各类特色零售店,以及各种现代零售业态包括便利店、专卖店、超级市场、购物中
14、心(即综合型服务中心)并存的格局。大型商业项目定位不明确,业态五花八门,规划零乱。,零售业业态混乱、缺乏主题定位商场,零售市场特点分析,规模小、档次低,江门市区的超市、购物广场分布相对集中,主要分布在商业较为发达的港口路、江华路、江会路、农林东路、迎宾北路,此外紫茶路、河南地区、北郊、外海镇亦有零星分布,但规模普遍较小,档次低。,2007年江门市市区零售业情况表,目前,江门市商业中心的等级配置状况是一级中心多于二级中心, 商业中心的等级结构体系不合理。 二级商业中心位置过分集中在市中心,数量较少且分布不均衡,没有起到承接一级中心, 下联三级中心的承上启下的作用。一些新建的住宅小区商业服务设施不
15、足, 居民生活十分不便。,商业结构不合理,分布不均,商业网点辐射力弱,江门市商业地域是在原有基础上建立起来的, 呈向心内向型结构, 商业网点高度集中于城市中心,辐射力弱,偏远居民区的商业网点很少, 区域性商业骨干网点发展很慢。,2007年江门市不同职业人口到各中心地次数统计表,以上数据表明:江门市居民喜欢在市级的商业中心购物消费,乡级的商业中心次之,到广州购物的行为习惯已经越来越少了。,据江门市购物内容与购物距离抽样调查表明, 蔬菜、水果、肉、蛋、 鱼及日常小商品距消费者住地愈近, 购物行为发生频率越大; 而服装、家 具、耐用消费品, 购物行为发生频率与消费者居住距离关系不大, 主要取 决于商
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