【商业地产】四川郫县浅水湾-叠院别墅策略思考及设计表现-76PPT-2008年.ppt
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1、浅水湾叠院策略思考及设计表现,住别墅洋房和普通小区的最大区别就是自然环境、山水风情和整体品位的差别,而中国式别墅的神韵是对人精神境界的再造运动. 王知农,当我们驱车前往浅水湾,沿路浓郁的川西田园风情,美不胜收,且车少、人稀、路平.,当我们到达目的地,我们被眼前的景致所吸引,我们意识到,浅水湾将是 一个伟大的作品.,小桥、流水、青瓦、白墙、垂杨,白鹭,来来往往的行人如安详的 徐堰河,一幅宁静的小镇不需要太多的笔墨渲染。柏条河两岸的呤诗楼、 书画楼、棋牌楼、品茶楼、观景楼堆砌延伸,景致却清新雅然。走在逶 迤弯曲的卵石小道,信手抚过凿有人名的青砖白墙,古蜀文化就在指间 轻轻溜过。,场景,我们的任务:
2、让梦想落地的购房人,有更多的选择和奢望。,项目概要,距郫县公里处,有一座历史上有名的水陆码头和商贸之地:三道堰古镇。都江堰的两大支流:柏条河、徐堰河纵贯全境。镇因古人在柏条河下游用竹篓截水,做成三道相距很近的堰头,导水灌田而得名,且有一千多年,是座历史悠久的川西古老水乡。古镇内建有供水量高达万吨的“成都自来水六厂”,是西部地区最大的生活用水厂。,浅水湾坐落在三道堰罗家桥处,自然条件得天独厚,不仅植物茂盛,而且水岸线长,拥有真正高品质产品气质的基本特征,由于建筑错落有致,更适合于享受自然美景,把墅景洋房的特征发挥到极致。,项目制胜关键点,1、真正意义的墅居生活,世上有名的美宅大都依山傍水,自成一
3、格,而且刻意与其它周边住宅保持一定距离,拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。而在成都平原,要想实现真正意义上的别墅生活,可以说完全不可能。本案具有得天独厚的条件来反应产品.,2、 聆水赏绿,不离红尘的智慧之举,本项目既有效避免了都市的喧嚣,同时又能享受都市带来的一切方便。沙西线的开劈让交通变得极为通畅,配套如天然气、自来水等一步到位,完美的公共配套更令客户得到有效的保障。所以,在亲近大自然的同时,也能享受到一切应有的方便。,3、普通别墅极易过时,而本项目能世袭相传,于受政府严格控制,以后也难以再版,在这样的地方占据一 席之地,具有相当高的典藏价值,就像地中海某些小岛上的别墅 一样,是
4、许多西方名流竞相争夺的地方,更像欧洲的一些著名城 堡永世相传,引以为荣。,4、 高价值生活,低价值付出,以2000多元/m2的价格成全墅景居家生活的理想绝不是天方夜谭。 本项目高超的成本控制将实现成都地区类别墅罕见的性价比。因此,超 凡的品质之下以实惠到极限的价格支撑是本项目致胜的一大关键。然而 价格实惠并不代表品质低下,这也是本项目区别于其它的最大特点。,本项目优劣势分析,优势,1、 位置独特 相比其他更具亲水性。 2、 规模较大 200余亩住宅相对镇边其他项目,自成一体,气势不凡,相对配套更易完整。 3、 产品形态高级 全部小型住宅,象征纯正的高尚社区生活方式。 4、 性价比高 将使产品在
5、不降低品质的前提下,获得较低价格,压倒成都区域楼盘。 5、 环境怡人 自然环境肯定优于其他同类产品,劣势 1、 距离较远 由于客户观念,对于成都客户来说感觉距离问题,因而抵消本案的部份优势。 2、 产权问题 小产权房对今后实销中也有一定抗性。 3、 产品文化 产品不仅要形似,但更要神似,这样一来才能从产品本身大打动消费者 。,主题定位,寻找令人心动的主题定位,主题定位就是用最简练又有感召力的方式告诉消费者我是谁,一个项目的主题定位的准确与否,会直接影响项目在消费者心目中的形象,所以提炼一个让人一见倾心的主题定位对项目非常重要.,一是从类别墅的自然环境出发 二是从类别墅的风格出发 三是类从别墅的
6、精神出发,我们尝试从三个角度提炼主题定位:,纯粹,中国上水墅景庭院,纯粹,精神,中国庭院,风格,自然,上水墅景,户外大牌,户外实景,寻找最贴近纯水岸幽雅生活的广告语,关于浅水湾业主 类别墅业主是物质富有者, 其中有很多人有着很高的文化水平与修养, 即使是文化水平不高的人也同样向往富有文化内涵的生活, 渴望在精神上更上一层楼,关于生活模式 别墅生活不单单是居住环境的优越性,更是生活心态的优越, 满足一种更高精神境界的需求。,关于别墅文化 现代人崇尚自然和自我,对生活环境的要求已经进入了一个返璞归真的时代, “享受自然,释放自我”的生活方式已经成了时代的最强音, 也就成了类别墅文化的重要因素之一。
7、 类别墅始终是区别于其它常态生活空间的生活特区, 所以个性与格调是类别墅文化的主要特征,因此也是我们的包装重点。,这是一种什么样的状态?,这是自由纯净的国度,这是心灵释放的国度,这是现代中式的国度,广告语:,水天自辽阔,闲居任我舒,报版,第一进阶:地段炒作,广告策略,主题:远与近,广告语:离尘越远,离心越近,中国传统文化中喜静,但这种静是相对的,人们对于外界的喧闹抱着嫌弃的态度,而且,人们对于远离喧闹靠近本心的希望也是中国文化中一大特色。项目提供的地段价值刚好能过实现这一点。,报版,站台,站台实景,这眷恋的精神,地段优势本来就是价值体现,因对地缘的眷 恋才坚持固守此地,地缘情结不可忽视,那么,
8、第二进阶:生活炒作,主题:水与人,广告语:别墅只有在这里水人合一,人与自然与房子成为一个整体,一个赏心悦目的整体,感觉到无我的生活气息.,从客群角度出发,白描一群人的生活状态, 温润美好,那么,,这温润的精神,第三进阶:产品炒作,主题:感与观,广告语:不仅爱上水,更爱白墙青瓦,现代中式的显著特点,勾画出令人喜爱的特征,与自然对比,最终落实到产品上来.,报版,站台,站台实景,产品解析,给准客户们一个实在的东西,诚实可信,那么,,这真挚的精神,这眷恋的精神,这温润的精神,这真挚的精神,浅水湾的原生精神,一个全方位的人居价值链,阶段推广计划,推广时间:市场预热期(2008.8.2510.25时间暂定
9、) 推广目标:树立项目形象,传递项目知名度; 核心推广:以项目精神为主 媒体配合:以户外为主;软文炒作品牌,配合报纸硬广推广项目;适 时透露项目推进信息如推介会等; 推广节点:项目现场氛围营造等。,推广时间:市场开盘期(2008.10.2611.3时间暂定) 推广目标:迅速建立项目产品形象、项目价值、文化主题为核心; 核心推广:以产品特殊形象(中国上水墅景庭院)为主; 媒体配合:以公关活动、报纸为主,杂志、居周刊为辅。 推广节点:项目样板区竣工仪式、项目现场接待中心及样板房开 放、主题小区开放、秋季房交会、产品推介会、客户会 成立、内刊发行等。,推广时间:强销期(2008.11.412.4时间
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