【商业地产】房产品工法工艺材质优势剖析及介绍技巧培训-48PPT.ppt

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1、,房产品工法工艺材质 优点剖析及介绍技巧,主讲人：许 俊,2,引言,环保节能早已被建设部提上议程。时下，在主张练好内功多做加法的新形式下，不少知名品牌开发商亦以环保节能建筑为标榜，展开新一轮的房产品竞争。而科技时代的房产品竞争，越来越集中在房产品工法工艺材质的竞争上来。,3,引言,像北京万国城Moma的“恒温恒湿”、北京锋尚国际公寓的“零能耗”、南京朗诗国际街区的“低能耗住宅” 、郑州摩尔“节能概念设计”、深圳蓝牙水晶写字楼的“十大生态智能技术”就是这些科技建筑的代表。,4,引言,什么是节能建筑？ 节能建筑是指遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、

2、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出的低能耗建筑。,5,工法工艺,施工工法 以工程为对象以工艺为核心先进技术结合科技管理,6,工法工艺,所谓的工法，其实是指以工程为对象，以工艺为核心，运用系统工程的原理，把先进技术和科学管理结合起来，经过工程实践形成的综合配套的施工方法。它既是企业标准的重要组成部分，又是企业技术水平和施工能力的重要标志。工法分为国家级（一级）、省（部）级（二级）和企业级（三级）三个等级。完整的工法应包括形成过程、适用范围、技术原理、工艺流程、操作要点、机具设备、劳动组织、质量要求、效益分析、应用实例等内容。例如：大开间板式楼大模板工法，预应力薄板叠合楼板工法，大吨位网壳（架

3、）高空滑移施工工法，套管式轴向挤压钢筋接头工法，锥螺纹钢筋接头工法等。参考建筑施工企业工法管理办法。,7,十大新工法工艺系统目录,8,十大新工法工艺系统目录,9,中央新风系统,一、中央新风系统,中央新风系统是一种能够全24小时持续不断地将室内污浊空气及时排出，同时引入室外新鲜空气，并有效控制风量大小、增加能量回收，营造健康良好的室内高品质生活环境，为居民打造健康、节能住宅的环保系统。,10,中央新风系统,1、新风系统的组成及原理 新风系统由主机、风道、排风口、窗进器及其它附件组成。主机运转时，污浊空气通过排风口、排风道至室外，室外新鲜空气从窗进器引入，在主机形成的压力场作用下，至室内活动区域，

4、满足人员活动的需要；气流组织方式科学合理，持续低风量设计，运行时低噪音低能耗，并保证最佳的空气品质。双向流热回收新风系统由热回收主机、送风管道、排风管道、送风口、排风口及其它附件组成。主机运转时，新鲜空气从室外引入，通过送风风道送至各房间；污浊空气通过排风风道从排风主机排出室外。排风经过主机时与新风进行热回收交换，回收大部分能量通过新风送回室内。,11,中央新风系统,这样一来可以彻底解决卫生间，厨房间的异味和水蒸气。不用开窗也能享受大自然的新鲜空气。有效防止“空调病”，室内的家具衣物的发霉，清除室内装饰后长期释放的有害气体和室内装饰大量使用石材存在氡气，解决办公室，大商场，会议室，公共场所空气

5、质量低劣的问题。,12,中央新风系统,2、新风系统设计应具备的基本要素： 1）科学合理的风量设计； 2）合理的气流组织方式； 3）全天候24小时的持续置换； 4）系统噪音低，不影响主人的工作生活和睡眠； 5）能耗低； 6）系统易于操作、维护、清洗。,13,中央新风系统,3、新风系统的优点 1)、双向换气室内外双向换气，新风和污风等量置换，根据客户要求可实现正负压操作；新风和排风完全隔开，彻底避免交叉感染发生。 2)、高效节能内置高效静止板式热回收器，热回收效率大于70%，冷热负荷基本不受新风影响，大幅度降低新风处理所需能量，实现高效节能。 3)、应用简便多种机型，适合各种建筑物。不需要冷热源的

6、供应，一体化结构设计，内置热回收器、双风机、过滤器，只需接通电源和风管即可使用，不但简化设计，而且适用各种改造工程。 4)、安全可靠低噪音风机和内部消音处理，阻止了对现场的干扰，整机除风机外无运动部件，可确保长期稳定工作。 5)、低费用高效益利用热回收技术节能降耗，节约新风处理能耗70%以上，大幅降低运行费用，减少维护工作量，节省人工费用。,14,中央新风系统,15,中央新风系统,16,保温隔热系统,二、保温隔热系统 1、墙体保温隔热 在建筑中，外围护结构的热损耗较大，外围护结构中墙体又占了很大份额。所以建筑墙体改革与墙体节能技术的发展是建筑节能技术的一个最重要的环节，发展外墙保温技术及节能材

7、料则是建筑节能的主要实现方式。,17,保温隔热系统,外墙内保温施工，是在外墙结构的内部加做保温层。内保温施工速度快，操作方便灵活，可以保证施工进度。内保温应用时间较长，技术成熟，施工技术及检验标准是比较完善的。但内保温会多占用使用面积，容易引起开裂，还会影响施工速度，影响居民的二次装修，且内墙悬挂和固定物件也容易破坏内保温结构。内保温在技术上的不合理性，决定了其必然要被外保温所替代。 外保温是目前大力推广的一种建筑保温节能技术。外保温与内保温相比，技术合理，有其明显的优越性，使用同样规格、同样尺寸和性能的保温材料，外保温比内保温的效果好。外保温技术不仅适用于新建的结构工程，也适用于旧楼改造，适

8、用于范围广，技术含量高；外保温包在主体结构的外侧，能够保护主体结构，延长建筑物的寿命；有效减少了建筑结构的热桥，增加建筑的有效空间；同时消除了冷凝，提高了居住的舒适度。,18,保温隔热系统,外墙外保温体系系统结构包括： （1）、基层墙体 （2）、粘结砂浆 （3）、聚苯板或挤塑板 （4）、锚固件 （5）、抹面砂浆 （6）、玻璃纤维网格布 （7）、抹面砂浆 （8）、饰面层(涂料或彩色装饰砂浆),19,保温隔热系统,新材料举例：无机活性墙体保温隔热材料 1）保温隔热节能效果好 导热系数小，蓄热系数较大，强度较好，使用于墙体保温达到更好的保温隔热节能效果。 2）防火安全性能好 属A级不燃材料，消防安全

9、性能非常优越。材料与墙体基层材质是相近相融合的，这是避免墙体开裂和空鼓最根本问题。该材料保温层与基层墙面粘结牢固，抗空鼓、抗开裂、抗风压、抗冲击、耐候性能佳。墙体绝对不会应为夏季高温而产生开裂、空鼓现象，也不会因为冬季寒冷热胀冷缩受应力影响而产生开裂、脱落现象。 3）舒适环保性能佳 该产品精选无毒、无害、无污染的天然绿色环保优质无机材料，生产和施工使用过程中，都不会产生对环境的污染，保温层具有一定的透气性，人居其中，冬季不会产生闷气感，夏季不会产生烘烤感，房屋通过保温隔热达到“冬暖夏凉”。有益于居住者的舒适健康。 4）抗水抗裂性能好 经过多年研制开发，突破了墙体保温材料容易渗水和开裂的技术难题

10、。彻底解决了墙体开裂问题，同时透气不透水，抗水性能相当好，与墙体粘接强度优于国家标准要求。,20,保温隔热系统,2、门窗保温隔热节能 今年以来，建设主管部门非常重视和鼓励对门窗幕墙建筑外围护结构进行高水平的保温隔热处理，特别是共用建筑节能设计标准gb50189颁布实施以后，对门窗的节能提到了强制性标准的高度。采用隔热铝合金型材，可以显著降低窗框的热量传导，在冬季，带有隔热条的窗框能够减少1/3的通过窗框散失的热量；在夏季，带有隔热条的窗框能够更有效地减少外界热量的传入。门窗节能：先要重视隔热条和密封胶。,21,保温隔热系统,目前市场上销售的门窗主要以塑钢窗为主，也有少量的高档纯铝门窗、加断桥隔

11、热装置的铝合金门窗，而最抢眼的则是“铝包木”的木门窗了。而铝包木窗则是在实木的基础上，用铝合金型材与木材通过机械方法连接而成的型材，通过特殊角连接组成的新型窗。这种门窗具有双重装饰效果，从室内看是温馨高雅的木窗，从室外看却又是高贵豪华的铝合金窗。这样既能满足建筑物内外侧封门窗材料的不同要求，保留纯木门窗的特性和功能，外层铝合金又起到了保护作用，且便于保养，可以在外层进行多种颜色的喷涂处理，维护建筑物的整体美。,22,保温隔热系统,3、玻璃保温隔热节能 目前铝窗户玻璃采取中空玻璃、高反射玻璃、泡沫玻璃等方法，使整窗传热系数大幅降低，提高其节能水平。泡沫玻璃是利用废平板玻璃和瓶罐玻璃为原料，经高温

12、发泡成形的多孔无机非金属材料，具有防火、防水、无毒、无蛀、无放射、耐腐蚀、防静电等特性。广泛应用于外墙、屋面、烟道、窖炉、冷库以及各种汽、液、油输送管道的隔热、防火、防水工程。,23,保温隔热系统,4、天棚采暖制冷系统 冬夏两用，采暖制冷 系统材料寿命与建筑一样长久 采暖制冷功效更稳定，效率高 不依靠室外机箱，不破坏建筑外观 冷热交换的媒质为水，绿色环保 辐射散发的温度调节方式无风感和气流感，无烘烤感 从上至下的辐射方式，更舒适 系统自动调整室内温度，温度均匀 采暖制冷与新风置换完全分离，健康高效,24,保温隔热系统,25,中央吸尘系统,三、中央吸尘系统 中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口

13、、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备间内（或室外）。主机通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。 中央吸尘系统从使用的角度可分为商用型、家用型两大类。从运行上可分为集中管理型、分户管理型两大类。从系统开关启动方式的发展又可分为无电源压力波启动型、电源插口启动型。,26,中央吸尘系统,中央吸尘系统在高级办公楼、高层公寓、酒店的使用大大降低了物业管理的成本，增加了建筑物的使用功能。由于系统的主

14、机置于起居空间之外，吸尘时不会再有马达的噪音。使你能在吸尘时，也能欣赏最钟爱的音乐。为业主带来了健康、宁静、舒适的生活空间。 中央吸尘系统工作原理：用PVC管道网络，将设计配置在房屋地板或墙面上的自动接口，与安装在生活区域之外（如设备室，地下室或者车库中）的工作主机相连接。当吸尘器软管被插入一个接口系统就会自动开始工作。所有的灰尘和碎片都会被吸附，并被排放到生活区域之外。,27,中央吸尘系统,28,家庭综合布线系统,四、家庭综合布线系统 家庭综合布线系统是指将网络、电视、电话、多媒体影音等设计进行集中控制的电子系统。综合布线系统由家用信息接入箱（或称配线箱）、信号线和信号端口模块组成，各种线缆

15、被信息接入箱集中控制，信号线和端口是各种应用系统的“神经”和“神经末梢”。普通的信息接入箱至少能控制有线电视信号、电话语音信号和网络数字信号这三种电子信号；而较高级的配线箱则能控制视频、音频信号，如果房子所在的社区提供相应的服务，还可以实现电子监控、自动报警、远程抄水电煤气表等一系列功能。,29,家庭综合布线系统,总的来说，采用家用综合布线系统进行家居布线起码具有如下的几点优势： 1、规范施工，能确保家装中弱电在现在和将来的使用，不会再因为将来有新的应用而对装修进行破坏； 2、采用统一控制和管理，在以后的日常生活中，使用、管理、维护、扩展十分方便； 3、系统兼容性很好，系统中网络布线，不仅可以

16、支持网络，还可以支持电话、安防报警，扩展性强； 4、即插即用，只要有新的家电和信息设备，只能插上相应接口，并在信息接入箱相应跳线，就能组成通路。,30,生态静音系统,五、生态静音系统 也叫多重静音体系，是除了采用透水沥青路面以外，还采用绿植坡地降噪和阳台顶面楼板、自保温墙体吸音降噪的一种系统，还包括采用双层中空玻璃，有效节能保温，并阻隔噪音。,31,日照采光系统,六、日照采光系统 日照与采光对人体的健康十分重要，在外国有句谚语“阳光不到的地方是医生常到的地方”。现代采光系统分两种，一种是“光导照明管道”，是一个类似于天窗一样的东西，内部涂有高反射涂层，可以把阳光导入到建筑内部比较黑暗的地方，会

17、占据比较大的建筑空间。另外一种就是 “阳光全方位采光系统”，它的技术是利用光纤照明，对阳光的使用不是转化成电然后点灯泡的形式，而是用光导纤维直接通过室外的滤光头把阳光聚集下来，然后通过很细的光导纤维转到室内。,32,日照采光系统,这两种技术都可以实现自然采光的照明。对于独栋别墅，前一种技术比较适合，对于后一种技术，目前，这个系统在北京清华大学的试验楼有使用，采用了全球GPS定位，滤光头会追着太阳跑，把阳光送进室内，听说这个系统是由日本相关单位赠送的，价钱非常贵。阳光充足的房子没有必要安装。,33,地源热泵空调系统,七、地源热泵空调系统 地源热泵空调系统是一种从土壤资源中提取热量的高效、节能、环

18、保、再生的供热（冷）系统。该系统是由末端系统、地源热泵机组和室外地耦管换热系统三部分组成。为用户供热时，地埋管内的循环水吸收土壤中的热量，地源中央空调系统从地埋管中的循环水中提取低品位热能，通过电能驱动的地源中央空调主机（热泵）“泵” 送到高温热源（即空调水系统），以满足用户供热需求地埋管内的循环水。为用户供冷时，地源中央空调系统将用户室内的余热通过地源中央空调主机（制冷）转移到地埋管内的循环水中，通过地埋管向土壤放热，以满足用户制冷需求。整个系统仅消耗电能，无任何污染。主机占地面积比传统方式大大减少，可放置在地下室等空间。（见下表）,34,地源热泵空调系统,地源热泵中央空调系统的工作原理图,

19、35,地源热泵空调系统,地源热泵特点： 1、环保洁净 （1）没有燃烧过程，避免了排放任何烟尘及有害物质，社会效益显著。 （2）自由运用土壤资源。 2、节水省地 （1）以土壤为源体，向其吸收或放出能量，即不消耗水资源，也不会对其造成污染。 （2）省去了锅炉房，冷却塔及附属的煤场、渣场所占用的宝贵面积。 3、节能经济 （1）能源利润率为传统方式的34倍，投入1KW的电能可得到45KW以上的制冷或供热的能量。 （2）运行费用可节省1/21/3。,36,地源热泵空调系统,4、灵活安全 （1）真正做到“一机三用”。利用地源热泵冬季向建筑物供暖，夏季向建筑物供冷，也可提供卫生热水，提高了设备的利用率。 （

20、2）机组可灵活地安置在任何地方，节约空间。系统末端亦可作多种选择。 （3）无储煤、储油罐等卫生及安全隐患。 （4）自动化程度高，无需专业人员操控。 5、用途广泛 （1）从严寒地区至热带地区均适用。 （2）可为办公楼、宾馆、医院、饭店、超市、幼儿园、别墅、居民小区等提供中央空调系统，并可同时提供生活热水。 （3）可为纺织、化工、食品、电子等行业提供工艺冷冻水,37,雨水综合利用系统,八、雨水综合利用系统 是利用生态学、工程学、经济学原理，通过人工净化和自然净化的结合，雨水集蓄利用、渗透与园艺水景观等相结合的综合性设计，从而实现建筑、园林、景观和水系的协调统一，实现经济效益和环境效益的统一，以及人

21、与自然的和谐共存。这种系统具有良好的可持续性，能实现效益最大化，但设计和实施的难度较大，对管理的要求也较高。,38,雨水综合利用系统,其中雨水渗透系统就是采用各种雨水渗透设施，让雨水回灌地下,补充涵养地下水资源，是一种间接的雨水利用技术。在雨水管道系统设计、用地规划和地面覆盖上考虑雨水渗透，合理、充分地利用雨水涵养地下水源，那么既能缓和城市水资源危机，又能增加土壤中的含水量、调节气候，还有缓解地面沉降、减少水涝和海水的倒灌等多种效益。从而改善城市的生态环境，还能减少所需雨水管系容量，即减少雨水管系的投资和运行费用，并减轻城区水涝危害和水体污染。,39,雨水综合利用系统,40,雨水综合利用系统,

22、41,绿化驱蚊系统,九、绿化驱蚊系统 该系统在种植驱蚊草、夜来香这些驱蚊植物的同时，采用生态净化灭蚊系统，通过草坪灯设计，不仅利用关触媒净化空气、量化装饰，还通过灯光、机体等模拟人体温度发热、用气流将蚊虫吸入并达到灭蚊效果。因为没有使用任何的杀虫剂，所以不会伤害瓢虫、蝴蝶、蜜蜂等益虫，真正达到创造生态而且环保的目的。,42,绿化驱蚊系统,43,智能化建筑系统,十、智能化建筑系统 智能化建筑系统的实质是在信息技术系统的平台上把需求目标、应用功能与系统相关各个要素紧密地整合在一起以达到智能化和整体目标。表现为：建筑物内的信息参数处于可观测能控制的状态；建筑物能迅速地响应用户的各种需求。确定最有效的

23、方式为用户提供便捷、舒适富有创造力的环境。,44,智能化建筑系统,一般认为，智能化建筑系统主要由以下三大部分组成： 1、环境能源管理系统：电力照明系统、卫生空调系统、运输系统 2、安防管理系统：防灾系统、防盗系统、数据系统 3、物业管理系统：计量系统、维护保养系统 运输系统包括：电梯群管理、自动扶梯管理、停车场自动管理、自动搬运机器管理、自动计量仪器记录编集； 计量系统包括：能源计量、租金管理、运行操作数据编集和分析评价、系统异常诊断、节能诊断、报警信息记录编集； 维护保养系统包括：机器维持时间表管理、机器劣化诊断、故障预知诊断、数据生成、自动清扫机管理、设备更新计划管理。,45,智能化建筑系

24、统,智能化建筑系统的典型代表是电梯远程监控系统和安全防范系统。 1、电梯远程监控系统 电梯远程监控系统是当今控制领域的先进技术，这是电梯群控技术的又一大的技术进步。远程监控服务系统是在远程监视系统上更进了一步，这种先进系统可以通过通信线路传递电梯的运行和故障信息到远程监控中心，具有数据实时存储、在线分析、在线于预与监控以及数据报告自动生成的功能。,46,智能化建筑系统,例如轿厢由于发生门故障而被困于某层，远程维修中心根据故障状况判断后，则可允许厅遥控方式来打开轿门和层门。在无维修人员到现场的惰况下，被困人员就可以离开轿厢。如有的故障只能要维修人员到现场排队的话，也可以采取“中心与现场工程师相结

25、合”的方式处理紧急情况。为使被困人员安心，中心即刻向轿厢播放安抚语音，解除紧张心理。除了能监视运行状况外，监控维修中心可根据显示的信息作出快速的急停处理，以免发生伤害事故。 远程监控中心始终监控着电梯系统，随时可以知道电梯的运行状态和发生故障的属性，维修人员或现场工程师去处理故障之前就已知道该维修的项目，减少了维修服务的成本和时间，这使得智能化大楼更具人性化。,47,智能化建筑系统,2、安全防范系统 也称弱电智能化安防系统，包括周界防御报警系统、红外摄像监控系统、住户报警系统、无线电子巡更系统、可视对讲系统、公共广播系统、停车场智能化管理系统、智能化电梯远程监控系统、家居智能箱、非接触式智能一

26、卡通系统、无线信号覆盖系统等等。,2019-03-15,48,感 谢 观 赏,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,50,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,52,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值,53,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,54,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，

27、租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,55,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,56,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,58,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨

28、 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,59,6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,60,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升

29、前必须考量的内容,61,四、购物中心调整实施过程中的策略,62,1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,63,购物中心调整实施过程中的策略,6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工,64,11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,