【商业地产】昆明市宝利达老海埂路项目市调定位及物业发展建议2007年-126PPT.ppt
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1、市调定位物业发展建议,宝利达老海埂路项目,谨呈:宝利达公司,宝利达老海埂路项目,报告提纲,报告提纲,项目需要解决的问题和实现的目标,项目定位,项目自身剖析,改造方案及物业发展建议,片区市场情况分析,引言,第三部分,第一部分,第四部分,第二部分,引言项目需要解决什么问题?,Q1:最受市场青睐的产品是什么? Q2:怎样的户型组合才能实现利润的最大化? Q3:最能接受项目的细分客户群? Q4:卖多少价格才是最合理的? 能接受项目的细分客户群? 最能受项目的细分客户群?,QUESTION!,迅速回收资金,实现最大利润,建立宝利达 房地产品牌,为商业销售 做好铺垫,各位同仁, 你们认为我们的目标是什么?
2、,目标,引言项目的目标,报告提纲,项目位 于老海埂 路望城坡 路段,云 南妇产科 医院对面.,项目自身剖析项目现状,本案,项目属于旧房改造项目,总建筑面积13480.19平方米。,项目占地面积3101.43平方米,使用年限40年,性质为非住宅用地。改造前容积率为4.3,暂无绿化面积。共分三栋,均为框架结构七层住宅,院内有停车场一个。,项目自身剖析项目现状,二幢为框架结构,面积6984.23平方米,一层商铺,二至三层为框架大通间,四至七层为酒店标准间,约90间,每间套内面积约25平米。,项目自身剖析项目现状,一幢为框架结构,面积4001.04平方米,一层商铺约500平方米,二层框架大通间,三至七
3、层为住宅,共30套, 每套套内面积约88平方米。,三幢面积2448.1平方米,一层为框架结构商铺,二至七层为框架结构住宅24套, 每套套内面积约68平方米;,项目自身剖析项目SWOT分析,处于二环边上,地理位置较好。 配套完善,五分钟生活圈配套齐全。 区域房地产价格尚未到达高位,具有一定的升值空间。 项目为准现房,只需改造即可销售,前期准备周期短。 交房时间较其他新项目快半年至一年。 项目位于物流中心和大型批发市场集中区域内,环境较差。 脏、乱、差现象在项目所在区域内表现得非常明显和严重。 城中村较多,人员素质较低。 项目原先布局较差,硬伤较多,改造难度较大,成本较高。 项目本身无任何景观,S
4、,W,优势,劣势,Strengths,Weaknesses,项目自身剖析项目SWOT分析,老海埂路和西坝路正在进行改造,为项目带来一定的升值空间。 老路的改造也在一定程度上给区域的房地产带来利好。 昆明整体房价的拉升,使得该区域的价格水涨船高。 片区内基本已无可开发用地,竞争对手较少。 非住宅用地的性质使项目电费较高,将会成为置业的一个门槛。 整个项目为二手房买卖,一手楼操作模式,交易费用较高。 首付最低为四成,此项将最大的置业门槛。 周边均为农民房,会影响项目的档次。,O,T,机会,威胁,Opportunities,Threats,报告提纲,片区市场情况分析,老海埂路印象,片区研究,片区房地
5、产市场分析,环境研究,配套研究,交通研究,人员素质研究,总体情况,个案分析,三级市场调研,售价/租价分析,客户分析,片区市场情况分析,要对项目进行准确定位,必须首先对项目所在区域进行调查。通过对片区资源和环境的了解,为项目提供可行的定位和发展建议。,片区市场情况分析,大型物流中心 综合批发市场集散地 城中村 人员综合素质不高 外来人口为主导 道路狭窄,车流量大 缺乏大市区和公共绿化 整体规划落后,脏 乱 差,片区市场情况分析老海埂路印象,由于靠近昆明站,该区域一直以来就是昆明的物流中心,有多个大大小小的物流站,正因为多年来物流中心的定位,导致该区域道路损坏严重,交通混乱,堵塞情况严重,整体档次
6、较低。,片区市场情况分析老海埂路印象,昆明市物流中心,各类大型综合批发市场集散地。 综合市场和物流中心有着相辅相成的关系。,华丰批发市场、丰盛日用品批发市场、陶瓷大市场、瑞丰商业一条街、昆明大型综合批发市场、金长丰综合批发市场、西南大型百货城、永丰家电五金批发商、前卫纸张批发市场共同构筑昆明批发中心。,片区市场情况分析老海埂路印象,城中村、农民房、自建房、少数几个居住小区,构成了整个区域的主要居住体系。 一直无大开发商进驻,可 开发用地不多,导致区域一直属于低档住宅片区。,片区市场情况分析老海埂路印象,片区研究片区配套,学校:马家小学、宏建学校、星仔幼儿园、柏宁格双语幼儿园等 医院:昆明市妇产
7、科医院、云南京洲医院、西山区人民医院牙科医院、西山区官渡医院、昆明医学综合吉兴门诊、南华诊所、普济中西医院、前卫卫生站等 银行:工商银行、农业银行、中国银行、农村信用社 药店:东竣药店、一心堂、惠佳大药房等 菜市场:官庄蔬菜批发市场、 批发市场:永丰家电五金批发城、纸张批发城、西南大型百货城、昆明大型综合批发市场、金长丰综合批发市场、华丰大型食品批发市场、丰盛市场、丰盛日用品批发市场、瑞丰商业一条街 公交线路:66路、112路、110路、127路、141路 其他配套:中国移动、讯捷电信、中国电信官庄营业厅、沃尔特商城,区域内基本配套非常成熟,但缺乏享受娱乐型消费配套。,片区研究片区交通,项目主
8、干道为老海埂路,海埂路现行道路较窄,为双向四车道道路,由于路面狭窄,车辆较多,该道路路况较差。 交通是该区域的一大硬伤,该区域多种交通工具穿梭,汽车、火车、公交车、自行车、助力车、马车 主要以货运大货车为主,路口较多,红绿灯较少,交通状况较为混乱。 公交线路主要有: 66路、112路、110路、127路、141路,片区研究片区人员素质调研,区域人员总体素质较低 ,主要以城中村农民、物流从业人员、个体户主及各类业态的打工一族组成。,片区居民消费习惯处于一种低消费阶段主要是以满足基本生活需要的消费为主。娱乐和发展型消费行为较少。,由于缺乏高技术含量产业,区域整体从业人员文化水平较低对新事物的接受程
9、度较低。,片区房地产市场研究,关键词,总体 情况,售价,租金,个案 分析,客户群 分析,区域房地产市场总体情况,区域小区多为19962000年开发,近两年开发的小区仅有沃尔特商城和金顺苑两个。,项目所在片区因为以城中村为主,以物流与批发市场为主要业态,因此商品房数量不多,无一手房买卖。,主要小区有沃尔特商城、金顺园、南华小区、马家营小 区、马洒营小区、桔尚公寓、永丰商住城、春晓花园、 桂圆、建行宿舍等。,沃尔特商城,马家营小区,春晓花园,区域现有小区掠影,桔尚小区,锦华苑,嘉华苑,区域现有小区掠影,区域现有小区掠影,金顺苑,桂园,区域房地产市场分析,因为区域现有项目均为二手楼,且房源不多,项目
10、周边没有地块,而且短期内进行城中村改造的可能性不大,结合项目的开盘时间,事实上并不存在很明显的竞争对手 永丰商住城、春晓花园等住宅小区楼龄较长,基本上不与本项目形成竞争,但有可能因为价格较低而影响该区域目标客户的选择。 基于此,简略对总体市场作出分析,并对金顺苑和沃尔特商城等一些较新社区作个案分析。,片区房地产市场分析售价分析,片区房地产市场分析租价分析,片区房地产市场分析租金分析,个案分析金顺园,赛伦房地产公司开发,位于老海埂路马洒营内。原为回迁项目,总共10栋,670户,为区域范围内目前规模最大的新社区。,產品,形象,客户,渠道,价格,附加值,现代风格 主要以45-98户型为主打产品 外立
11、面颜色鲜艳,较有活力 产品中规中距,户型设计一般。,立面较新 交房时间较短 小区规模较大 中心绿化,35004500,地铺销售,產品形象在区域内属于高档 鲜艳时尚的颜色令客户眼前一亮 在区域内属于大社区 赛伦房地产具有一定的知名度。,金顺苑,区域村民 个体户主 物流老板及高级主管、经理 马洒营小区二次置业者,个案分析金顺苑,整个项目缺乏鲜明主题; 户型设计不够合理;,金顺苑相对劣势,金顺苑小区户型分析,优点:户型方正实用,功能分 区清晰,明房、明厅、明厨、明卫。 缺陷:卫生间在入户处,造成卫生方面的隐患;次卧门正对客厅,造成生活上的不便。,优点:户型方正,客厅有阳 台,通风较好。 缺陷:整体通
12、风采光较差;过道太长,浪费面积;卫生间位置在主、次卧中间,属暗卫,优点:户型方正,生活阳台较大。有落地窗、观景式阳台、凸窗等设计,增加附加值。 缺点:卫生间正对大门,优点:户型方正,使用率较高,功能齐全,功能及动静分区清晰。 缺陷:过道较长,浪费一定面积。,金顺苑小区户型分析,优点:户型方正,功能分区较清晰。 缺陷:没有主卧卫生间,卫生间位置较差,优点:户型方正,使用率较高,通风采光较好。 缺陷:其中一次卧门正对饭厅;洗手间门正对大门口,感觉较差。,优点:户型方正,凸窗。 缺陷:洗手间狭长,不好使用;门口到客厅过道较长,造成浪费。,金顺苑小区户型分析,个案分析沃尔特商城,位于老海梗路西侧,以商
13、业为主的商住项目,分1、2两区,共五栋商品房。为区域迄今为止最新的商品房,已售罄。,產品,形象,客户,渠道,价格,附加值,现代风格 主要以62-97户型为主打产品 外立面颜色鲜艳,较有活力 产品中归中距,方正实用,立面颜色教具现代感 交房时间教短,为区 域内最新商住小区 以商业为依托,人气教旺。,35004500,地铺销售,属于区域内首屈一指的社区 依托区域最新、最有名的商 城,将形象拔高。,区域村民 个体户主 物流老板及高级主管、经理 区域投资客,个案分析沃尔特商城,缺乏小区绿化; 社区面积较小; 依托商业,较为嘈杂,沃尔特商城相对劣势,个案分析沃尔特商城,优点: 户型方正实用;大凸窗;主卧
14、面积较大,较为舒适。 缺陷: 入户即为卫生间,厨房开放程度太高,油烟处理困难; 饭厅面积太大,客厅面积不足。,一房一厅62.98平方米,沃尔特商城户型分析,优点: 户型方正,实用率较高。 有阳台和凸窗。 主卧有转角窗,视野较好。 缺陷: 洗手间和厨房距离较远,保洁 系统混乱,干湿功能分区较差; 卧室门正对客厅。动静功能分区不清晰,私密性较差。,二房二厅97.19平方米,沃尔特商城户型分析,沃尔特商城户型分析,优点: 户型方正,通风采光较好,功能阳台齐全,有凸窗。 缺陷: 入门见洗手间,感觉较差; 主卧门正对客厅,私密性差; 大门口到厨房空间造成空间浪费。,二房二厅76.66平方米,片区房地产市
15、场分析客户分析,对客户需求的摸底主要通过深度访谈来实现。 通过对个案的了解和研究,得出片区消费者的需求特征结论。 通过对客户的深访,为户型定位提供基础。,在进行深访过程中,至祥有意识地对客户进行了分类,针对项目目标客户群体,将客户分为物流从业人员(含老板)、个体户主及大型企事业单位员工。对客户群进行分类,能更有效地了解不同客户群体的购房需求的差异。,片区房地产市场分析客户分析,客户 深访,物流从 业人员,个体户主,企事业单 位员工,结论,深访,深访,深 访,分析,分析,客户分析,深度访谈大公司/事业单位客户群 根据项目指标我们有针对性地选择客户进行深度访谈,置业观点: 现与父母同住,未婚。 收
16、入稳定,可考虑在本区域购房,原因为方便上班。 购房后将会继续与父母同住。 其他:觉得区域本身不适合居住,但配套较完备 购房意向为50 m左右一房。,置业观点: 现与父母同住,未婚。 有置业意向,希望在本区 域购房。 想购置的物业类型为70平 米左右的公寓,希望作为暂住物业,同时也可作为投资物业。 能够接受的价格在3000元/m左右。,深度访谈大公司/事业单位客户群,客户深访企事业单位客户,在所有被调查客户当中,有意向购买商品房的约占40; 有意向在区域内购房客户占所有有意向购房客户的50; 该区域客户群意向购买的户型为一房两房住宅。 该类客户可以接受的价格为3000元/平米左右。 购买倾向以短
17、暂性居住和投资为主。,结论,方便,离上班地点较近。 从小在此区域长大,和家里人一起,不想离开该区域。 片区居住情结。 觉得该区域生活配套还算完善。 目前来说,该区域房地产价格还处于相对较低水平。,客户深访企事业单位客户,选择在本区域购房的理由,区域交通状况糟糕,脏、乱、差现象严重。 区域环境较差,不适合居住。 区域治安不好,安全系数较低。 其他区域的房地产项目有大面积绿化和较大规模 明显比该区域更具有吸引力。 区域以物流和批发为主要定位,对于房地产业来说,潜力不大。,客户深访企事业单位客户,不选择在本区域购房的理由,客户分析,深度访谈片区物流从业人员 根据项目指标我们有针对性地选择客户进行深度
18、访谈,置业观点: 现已在北三环购置民房。 考虑在本区域购房,可自住,可出租。 置业意向为50平米以上,一房一厅物业。 有购买商铺意向。,置业观点: 现租房住。 考虑在本区域购房。 置业意向为70-80平米两室一厅物业。 置业驱动因素为价格。,深度访谈片区物流从业人员,该类被访客户一般为一人在昆; 购房意向面积同样为一房、两房; 可接受面积区间多在3070平米之间; 该部分客户可以接受的单价为30003500元/平米。,客户深访物流从业人员,结论,购房月供费用与房租差不多,且有购房能力; 购房可主可租,即使将来不住,也可进行转售; 该类客户多为物流老板,具有较强的投资欲望和眼光; 随着昆明房价的
19、拉升,该区域房地产价格也会提升。,选择在本区域购房的理由,客户深访物流从业人员,区域脏、乱、差现象严重; 每天上班与这种恶劣环境打交道,不希望在该环境下度过下班后的时间; 过客。没有在该区域长期工作的打算,因此不考虑购房。,客户深访物流从业人员,不选择在本区域购房的理由,客户分析,深度访谈片区个体户主 根据项目指标我们有针对性地选择客户进行深度访谈,置业观点: 现租房住; 有置业意向 在市区和本区域均可 置业倾向为100平米以上三房商品房,总价在30万40万之间。 在购房自住之余,也可购买一房作为投资。,置业观点: 现住水映长岛; 觉得水映长岛设计好,环境好; 暂无二次置业倾向。 若要置业,会
20、选择3050平米一房或两房作为投资。,深度访谈片区个体户主,该类客户一般来昆时间较长,收入较高,具有较强的购买能力。 部分客户已经置业,暂无二次置业倾向。 该类客户购房意向较为分散,一房、二房、三房需求均有,三房一般用来自住,一房二房一般为单身客户购买或用于投资。 该部分客户的意向价格为30004000元/平米,结论,客户深访个体户主,昆明房价飞涨,买一套投资; 来昆多年,买一套房子安家; 在片区多年,习惯片区的生活,人脉关系也已经建立。,选择在本区域购房的理由,客户深访个体户主,没有在昆明长期发展的打算; 区域脏、乱、差情况严重,不适合居住; 家里人不在区域内工作或上班,在该区域购房不方便;
21、 已经置业,没有二次置业的打算。,不选择在本区域购房的理由,客户深访个体户主,小复式产品调研,针对小复式产品概念对市场进行深访。深访对象38个,结果如下:,在38人中,对小复式产品有好感的客户有36人,占95。 在面积需求上,想购买70平米以下的有20人,占56;想购买7090平米的客户有13人,占36;欲购90平米以上的客户有3人占 8 。 在价格方面,有9人意向价格为3000元/平米;有17人意向价格为30004000元/平米,意向价格在4000元/平米的客户有3人。,车位需求调研,在被调查38人中,有意向购买车位客户为13人,占34;23人无购买车位欲望,其余两人不确定。 所有客户对车位
22、的面积需求均为2025平米之间。 可接受的价格为68万/个的客户有6人,占46;意向价格在810万的客户有6人,占46。不确定的有1人。,商铺需求初调,在被访客户中,有23人有意向购买商铺。 在面积意向上,客户需求不一,从9平米200平米具有,面积跨度较大,其中需求在2060平米的被访者较多。,客户深访结论,5070平米一房、两房为区域最需求户型 区域内单身公寓与一房一厅产品较少,为区域稀缺户型。 区域内有少量大复式(160平米)产品,暂无小复式和小跃式产品。区域客户对该类产品需求量较大。 区域客户购买力不高,意向价格多为30003500元/平米左右。 片区客户对车位和商铺均有一定的购买意向。
23、,由于该区域内并无一手房买卖,也无短期内可开发用地,因此三级市场是了解该区域房地产发展情况和客户需求的重要途径。鉴于此,我司对区域内四家中介地铺员工或老板进行了摸底和深访。,三级市场调研,荣城 房产,道路进行改造,房子有升值潜力。 客户一般会买一房或两房的房子。 面积从30到80都好卖,但是这边没什么很小的房子。 租房子的人一般租一房。 附近批发市场和物流站都多,房子不愁卖,也不愁租。 其他片区在这边买房的还是比较少。主要以区域内的客户为主。 这区区域的商品房应该还不够,还没有达到饱和,还有空间。,三级市场调研,佳玲珑经纪,这边对房子的需求一般都是一房和两房的,大了就不好卖。 求租的人找一房的
24、比较多。很多都是一个人或者两口子住。 新房子比较受欢迎,但是很多人不放出来卖。 这边不怎么适合居家,配套还可以,所以一般都是租房子或者买来投资的,买来长住的比较少。,三级市场调研,公信力中介,房子很好卖,但最大的问题就是很多人不肯放盘,原因是他们认为区域会有升值潜力,所以暂时只租不卖。 现在房源较少。 太大的,超过120平米的就不好卖,总的来说,一房、两房、三房都好卖。 租的人一般要一房或两房。 这边环境不怎么样,但很多人在这边住惯住熟了,还是会选择在这边买房。,三级市场调研,云诚 房产,农民一般买两房或者三房,做生意和做物流的买一房和两房多。 总的来说一房和两房,小一点的比较好卖,因为面积小
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