【商业地产】杭州定安路2号商铺市场可行性分析报告-2008年【PPT】-17PPT.ppt
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1、,光阳房产代理有限公司,定安路2号商铺 市场可行性分析报告,目 录,宏观经济分析 消费市场分析 2008年上半年上城区工资情况简析 市场中存在的问题 定安路2号商铺的简介及市场定位 定安路2号商铺的平面图 市场定位 SWOT分析 人流量分析 竞争对手人流量分析 各种经营方案的分析 经济市场前景分析,大型超市方案 药铺方案 餐饮方案 2楼店铺少儿世界方案,消费市场分析,7月份,杭州市消费品市场销售情况良好,社会消费品零售总额稳步增长,全市实现社会消费品零售总额131.42亿元,比去年同期增长23.3,增幅高于全省平均水平1.5个百分点。1-7月累计实现社会消费品零售总额881。61亿元,比去年同
2、期增长19.7,高于全省平均水平0.3个百分点。 1-6月上城区全区消费品市场运行特征 消费品市场保持活跃。1-6月份,上城区社会消费品零售市场继续保持繁荣活跃,全区社会消费品零售总额累计达164.53亿元,同比增长18.02%,增幅较去年同期提高3.28个百分点。其中批发和零售业实现零售额155.14亿元,同比增长18.15%,增幅较去年同期提高3.22百分点。 住宿餐饮业持续红火。随着各种聚会、婚宴、休闲旅游等各种消费方式的不断发展,上城区餐饮业发展势头不减。1-6月份,住宿和餐饮业实现零售额8.58亿元,同比增长17.21%,增幅较去年同期提高4.78个百分点。,-数据来源于杭州市统计局
3、,2008年上半年上城区工资情况简析,1、在岗职工平均工资稳步增长。全区城镇以上单位在岗职工平均工资28023,比上年同期增加了4076元,同比增长17.02 %。从经济类型看,呈现“两增一降”态势:国有经济单位在岗职工平均工资31299 元,同比增长19.06 %;集体经济单位在岗职工平均工资11741元,同比下降9.01%;其他经济单位在岗职工平均工资26606 元,同比增长 19.33 %。 2、行业之间的在岗职工平均工资差距进一步扩大。上半年,从十九大行业比较来看,在岗职工平均工资位于首位的是金融业,其次是信息传输、计算机服务和软件业,在岗职工平均工资分别为72472元、39066元;
4、排在后二位的是居民服务和其他服务业、农林牧渔业,在岗职工平均工资分别是11635元、8903元。行业间最高与最低的收入差距由去年同期的5.19倍逐步扩大到8.14倍,高收入行业与低收入行业之间的差距进一步拉大。 从上可知上城区人均收入同比有所上升,这样从一个方面抑制了由于物价上涨而带来的购买力下降的趋势。,-数据来源于杭州市统计局,由于能源、原材料、粮食等价格持续走高,导致居民消费支出不断增长,据市统计局1-6月份调查数据显示,市区居民人均消费性支出增长达到12.4%,增速高于可支配收入增速 3.3个百分点,势必影响消费的持续增长。,市场中存在的问题,部分零售商品销售结构变化,-数据来源于杭州
5、市统计局,定安路2号商铺简介,定安路2号商铺位于定安路与惠民路交汇处,上下两层建筑面积各1450 银泰百货的正对面,交通便利, 直通河坊街,吴山广场和城隍阁。周边拥有定安苑,后市街小区,清河坊社区,人气十足。附近拥有多达7家银行,满足人们的消费和投资欲望。,华光巷站 818路 直达门口 40/K40,814/K814,Y8,K216(夜间线),定安苑 后市街小区清河坊社区,工商银行(2家) 中国银行 杭州银行 建设银行 中信银行 交通银行,定安商务 大厦 银泰百货,清河坊 社区,惠 民 路,56 2,定 安 路,华 光 路,延 安 路,上城区人民政府,吴山广场,城隍阁,35 31,游 泳 馆,
6、银 泰 百 货,后市街 小区,定 安 苑,老年活动中心,西 湖 大 道,河 坊 街,高 银 街,火 药 局 弄,本 案,中信银行,吴山商务综合楼,杭州市公安局,定安商务大厦,耀江广大厦,花鸟 市场,2.证券/水果 4.服装 6.体彩 8.服装 10.服装 12.服装/福彩 14.蜂蜜/副食 16.茶叶/化妆品 18.刻录 20.按摩 22.玩具 26.副食 28.茶叶 30.服装 32-34.连锁便利店 44.服装 46.餐饮 48.足浴 52.广告/理发/食品 56.咖啡,31茶叶 33酒吧 35水果 游泳馆3服装1餐饮,店 面 类 型 定安路,定 安 路 号 商 铺 平 面 图,从部分商品
7、零售结构变化表可以看出,医药,食品和日用品销售比重同比有所上升,其他类商品的销售比重呈下降趋势。由于消费用品的价格上升,导致购买力的下降,然而医药,食品和日用品这些生活必须品的销售比重是难以随物价的上涨而下降的,所以将商铺定位在医药,食品和日用品方面。 由于惠民路与延安路交汇处已有一家大型药房,此处开药房必定行成恶性竞争。惠民路上拥有4家便利店和13家餐饮,华光路拥有2家便利店和2家餐饮。定安路4家便利店3家餐饮。根据商业街组合形态的经典模式30%的餐饮/便利上可以看出便利,餐饮基本饱和,已无大的利润空间。 目前定安路2号商铺的经营方式为证券/水果。水果店的排场大,已形成固定市场,有一定的知名
8、度,门槛人数充足(周边拥有定安苑,后市街小区,清河坊社区)证券市场的人气也十分充足,连并租用2楼空间,经济效应强,周边拥有多达7个银行,满足人们的交易需求。两种经营模式的竞争对手都在西湖大道和定安路交汇处,从人气上难以比拼,综上所述建议保留现有的经营模式。,商铺市场定位,SWTO分析,劣势及威胁点 1、商铺处于定安路和惠民路交汇处,上班高峰期间交通状况紧张。 解决方法:减少门口的摊位摆设,划出专门的停车线。 2、前期缺乏整合推广,形象塑造力不够。 解决方法:利用现有资源和促消活动进行宣传。,优势与机会点 1、位于定安路与惠民路交汇处,区位优势明显。 2、整体商业规模大(位与吴山商业圈)。 3、
9、商业步行街规划,新型商业形态,符合商业发展趋势。 4、顺应旅游及休闲消费需求 (离吴山广场,河坊街,城隍阁近)。 5、交通便利,人流密集。(离购物广场近,周围的小区集中),人流量分析,从总体来看,商铺位于人流多的一边,也是小区所在的一边,证券公司的人气在上午开盘后达到高峰,下午3点停盘导致人气直线下降,水果店则在上午9:00和下午18:00到达高峰,原因是上午买菜和下午下班的人流量增加。,调查时间08.28-09.01 以上数据仅供参考,现有商铺竞争对手人流量分析,定安路2号商铺的竞争对都位于西湖大到和定安路交汇路口处,从排场,经营模式建筑外立面等都强于2号商铺,但经营商铺最重要的人流量却远远
10、低于2号商铺。,由于竞争对手位于西湖大道与定安路交汇路口处,主干道十字路口,车流量大,对过路人群有一定阻碍。而2号商铺位于定安路与惠民路交汇路口处,拥有从惠民路、定安路、华光路的人流,周边拥有三个居民小区。2号商铺的区位优势明显,竞争对手难以抗衡。,调查时间08.28-09.01 以上数据仅供参考,大型超市方案,随着日常消费品的销售增长,由于周边都是一些小规模的零售副食和日用品商铺,发展超市,优惠的价格和品牌效应必将得到人们的青睐。,优势 1.铺面租金优惠,场地够大。 2.靠近居民区,拥有足够市场门槛人数。 3.与银泰百货相呼应,形成规模效应。 4.靠近旅游景点,符合市场发展。 5.交通便利,
11、人流量大。,劣势 1.没有足够的停车位。 2.建筑外立面陈旧。 3.竞争对手强大。 4.人流高峰期,交通拥挤。 5.缺少系统的宣传。 6.对风景点的游客吸引力弱。,附近拥有家乐福(延安路)这样大型品牌商家,辐射面已覆盖定安路,拥有十足的人气,停车位的充足和建筑物外立面的吸引,以及位于主干道旁,优势是2号商铺难以相比的,如果2号商铺经营超市必将与其争夺市场,难以与竞争对手相抗衡。从长远发展来看2号商铺不适合发展大型超市。,药铺方案,周边的居民区拥有足够的市场门槛人数,随着医药用品消费市场的增长,发展医药业,市场前景看好。,优势 1.铺面租金优惠,场地够大。 2.靠近居民区,拥有足够市场门槛人数。
12、 3.交通便利,人流量大。,劣势 1.建筑外立面陈旧。 2.竞争对手强大。 3.人流高峰期,交通拥挤。 4.缺少系统的宣传。,在惠民路与延安路交汇拥有处九洲大药房,市场覆盖面辐射到定安路,品牌连锁经营,赢得更多消费者,专业化的经营和足够大的排场,是竞争对手难以相比的。如果2号商铺经营药铺必将形成恶性竞争,不利于市场发展。,餐饮方案,民以食为天,由于商铺区位优势明显,位于集购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体的定安路,适合发展餐饮业。,优势 1.铺面租金优惠,场地够大。 2.靠近居民区,拥有足够市场门槛人数。 4.靠近旅游景点,符合市场发展。 5.交通便利,人流量大。,劣势 1.没有足
13、够的停车位。 2.建筑外立面陈旧。 3.竞争对手众多。 4.人流高峰期,交通拥挤。 5.缺少系统的宣传。 6.对风景点的游客吸引力弱。,2号商铺对面是麦当劳快餐连锁,惠民路拥有西餐厅和大型酒店,游泳馆店铺拥有西式快餐,附近的大小餐饮更是数不胜数,并且距离河坊街特色饮食街近。根据商业街组合形态的经典模式30%的餐饮上可以看出餐饮基本饱和,已无大的利润空间,2号商铺发展餐饮,前景不好。,2楼店铺少儿世界方案,定安路定位于购物、休闲、文化、餐饮、娱乐、观光、服务于一体商业街,然而做为购物主体之一的少年儿童却被忽略,2楼1450 的店铺可以做为少儿服饰,玩具等专营少儿用品的大型购物场所,市场巨大。 虽
14、然随着物价的上涨,服装,鞋帽消费有所抑制,但对小孩的消费从来不会随此而下降“天下父母心”。目前绝大多数家庭都只有一个小孩,少年儿童更是家中的掌中宝,对小孩的投资家长永远不会吝啬。 周边拥有3个居民区,共计4500户左右,平均每2户一个少年儿童,潜在客户群就有2250人,另外附近拥有湖滨幼稚园、浙商集团幼稚园和定安路小学,再加上6-8月游泳馆对少年儿童的吸引及购物、旅游的人群,市场潜力巨大。只要在宣传上做好功夫,必将商机无限。 少儿世界的开张将与对面的银泰百货型成规模经营,拉动彼此的消费,银泰百货的麦当劳也是对少年儿童的另一吸引,如果加强宣传,吸引河坊街的旅游人群,以及花鸟市场,吴山广场的人流又
15、将带来巨大商机。,少儿世界方案SWOT分析,优势与机会点 1.铺面租金优惠,场地够大。 2.靠近居民区,拥有足够市场门槛人数。 3.与银泰百货相呼应,形成规模效应。(麦当劳、儿童摄影) 4.靠近旅游景点及花鸟市场(对儿童的吸引) 5.交通便利,人流量大。 6.无竞争对手。(没有买儿童商品的店铺) 7.定安游泳馆带来季节性购物(弥补淡季市场的不足) 8.周边拥有2所幼稚园和一所小学,市场 广阔。,劣势及威胁点 1.建筑外立面陈旧。 解决方法:装修立足于儿童,加强对儿童的吸引。 2.人流高峰期,交通拥挤。 解决方法:减少报刊亭的数量,划分专门停车处。 3.缺少系统的宣传。 解决方法:在广告招牌上做
16、文章,并在河坊街做墙体广告,吸引游客的进入。,经济市场前景分析,商铺位于吴山广场商业圈,与清河坊历史文化特色街相通,主打休闲和旅游,经济活动活跃,顺应旅游及休闲消费需求,聚集更多人气。随着2010年杭州地铁的开通和银泰百货的吸引,一切对商铺来说,都是再好不过的机会。 水果店基本无竞争对手,消费群体众多,由于价格优惠已形成固定市场,拥有一定的知名度。水果超市的专业化经营、超市化服务,这也正是与数以百计的水果摊区别最大的地方,赢得更多人的青睐。 证券公司的人气也十分旺,虽然中国股市处于熊市,投资活动陷入低谷,但整个国民经济的发展态势还是向前的,相信乌云过后的阳光。 2楼发展少儿世界,无竞争对手,充
17、足的市场门槛人数,少年儿童巨大的市场潜力,必将拥有广阔的前景。,房地产营销策略秘笈,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,房地产销售没有季节性,每个月都是有效销售期!,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,通常房地产广告传播阶段的划分:,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务:,任务:,任务:,任务:,任务:,任务:,1、 引起关注 蓄
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19、换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升, 以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用:季节性的、针对性的销售促进,加强即时的销售回报 手段:现场、节假日、DM等,作用:广告驱动消费者的购买动机,感受品牌形象,制造市场拉力 手段:电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用:加强消费者的沟通,维系老用户资源,提高亲和力,加强品牌屏障 手段:公关活动、新闻,房地产卖点挖掘:
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