【地产策划-PPT】惠州大亚湾塘尾项目市场调研报告-80页-2007年.ppt
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1、1,大亚湾塘尾项目 市场调研报告,2,宏观背景,市场分析,地块评估,思维导图,宏观经济,区域规划,宏观政策,房地产市场分析,区域商圈分析,地块位置,目标客户群分析,SWOT分析,重点案例分析,思维导图,3,2006年惠州市石化工业强势崛起,规模以上工业实现增加值369.27亿元,增长30.2%。其中,电子工业214.2亿元,增长15.2%;石化工业53.42亿元,增长2.7倍。 中海壳牌石化项目于3月份顺利投产,成为拉动惠州工业高速增长的主导因素,产业结构也向适度重型化调整,轻重工业比重由上年的52.9:47.1调整为45.2:54.8。,2006年,大亚湾区地区生产总值突破百亿大关,实现10
2、0.2亿元,比上年增长90.3%, 随着中海壳牌的顺利投产,拉动作用明显,大亚湾经济发展显著加快,国民经济高速发展,各项指标都有明显改善,经济质量进一步提高。,大亚湾宏观经济发展持续向好,呈现高速、强势发展态势,宏观经济整体GDP,2006年,大亚湾区生长总值增长幅度为90.3,增幅位居全市之首,占全市GDP约一成。不难看出,大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。,信息来源:市统计局,2006年惠州三区生产总值(GDP)比较表,信息来源:市统计局,4,第二产业:实现增加值72.7亿元,增长150.1%,其中工业增加值66.6亿元,大幅增长272.2%;由于中海壳牌项目
3、投产,拉动工业迅速发展,三产比例进一步优化调整。,2006年大亚湾区三大产业分布图(GDP),第三产业:实现增加值25.1亿元,增长16.8%。其中批发零售,金融,交通运输、仓储和邮政业发展速度较高,分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元,比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。,四大支柱产业:2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元,增长319.9%,占全区工业产值比重的89.7%。其中, 石化产业完成工业产值194.2亿元;电子工业产值42.9亿元,增长27.7%;钢铁工业产值10.5亿元,增长32.5%;汽车工业产值22.8亿元,增长17
4、.2%。 高新技术产业:大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家,新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元,10家工业企业产值占全区工业比重71.5%,提供就业岗位2094人。,招商引资:2006年共洽谈引进项目86宗,涉及投资总额15.2亿美元,其中外资项目32宗,投资总额4.76亿美元,其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等;内资项目54宗,内资比重不断加大,投资总额9.57亿美元,各占62.8和63,其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。,信息来源:市统计局,宏观经济产业布局,以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛,第三产业平稳,5,200
5、5年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产,项目总投资42亿美元。 2006年6月广东LNG惠州电厂投产,总投资约85亿元人民币。 2006年7月1200万吨南海炼油项目投产,基建投资193亿元人民币。 2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。 2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城(集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目),投资总额100亿元人民币。 2007年12月又一电子产业园启动,爱华电子等五家企
6、业签约进入大亚湾,大亚湾重大工程经典回放:,石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产,为片区经济发展来带了使命契机,同时国际科技、管理型人口(人才)剧增,大量住房需求也将迅速释放。,宏观经济重点项目(1),石油石化类项目成为经济发展的强力引擎,国际管理型人口剧增,6,中海壳牌南海石化项目:中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。,发展格局 大亚湾所处的
7、特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港,使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。,广东LNG惠州电厂项目:是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设,总规划装机容量为210万千瓦,总投资约为85亿元人民币。,港口物流产业:作为国家一类对外开放口岸的惠州港,是开发区对外开放的重要门户,其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个,年吞吐能力达2560万吨,油气库区的建设规模即将突破200
8、万立方米。,东风本田汽车零部件有限公司:成立于 1994 年 12 月,于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区,与深圳、香港、广州近在咫尺,是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。 1998 年 11 月获得 ISO9002 质量认证; 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号; 2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。,中海壳牌等大型企业成为支柱产业,辐射延至惠州及珠三角,宏观经济重点项目(2),人口变化 2006年末,大亚湾区常住人口13.60万人,从业人员86294人,增长14.
9、4%,就业大专以上学历人数12331人,占全区从业人员总数的14.3%,区内就业中级以上职称人数4090人,比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元,增长4.9%。,7,房地产市场,启动期,平稳发展期,减缓发展期,房地产发展曲线,800美元,4000美元,8000美元,人均GDP,快速发展期,发展态势: 2006年惠州市人均GDP为3127美元,房地产市场处于快速发展期,大亚湾区由于人均GDP发展迅猛,房地产发展相对滞后,理应处在快速发展期。 西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的,以当时的美元价格为参考,随着经济的发展,相应的边界应该适度增加,但理论基本结论是正确的
10、。 目前,就人均GDP来看,大亚湾区房地产市场处于非正常期,与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判,大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。,2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势,2006年惠州市GDP相当于1989年深圳,大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。,宏观经济与房地产对应关系,大亚湾非正常期,惠州正常期,大亚湾区域经济发展迅速,人均GDP大幅增长,房地产业快速发展,8,大亚湾规划定位惠州南滨海新区,项目位于西区中央生活区,大亚湾区“五区一岸线”规划图,“五区一岸线”规划“五区”:石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区;“一岸线
11、”:起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线),全力描绘滨海石化新城区。 中心区规划:本项目位于行政商务区,即中心区,总用地面积约22平方公里,以行政、金融、商务、居住为发展方向,是打造沿海城区,突出滨海特色的核心区域,也是完善城市功能的重点地区。,大亚湾区功能定位: 力争通过510年时间的努力,奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区,南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。,电子、汽车零部件产业,石油化学产业,黄金海岸旅游区,港口、物流,区域规划大亚湾规划,西区中央生活区,9,本项目位于西区中片,周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机,区域规划西区规划,西区规划: 大亚湾西区工业园区目标是建设成为新技
12、术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。,西区西二大道概况: 西二大道即目前的龙海二路,集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目,在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等,预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。,10,大亚湾区产业与周边城区形成有机互补,现代石化数码、 中海壳牌石化 项目后勤基地,电子加工、 纺织、家具,高新技术、金融、 物流、制造工业,东莞市,深圳市,惠州市,工业制造、 高新技术,石化产业区和 港口物流产业基地,大亚湾区,大亚湾区及周边城区产业分布图,信息
13、来源:各地相关政府网站,半小时生活圈,深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。,惠阳区,区域规划产业融合,11,未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码,公路方面: 连接区内外的高等级公路惠(州)澳(头)疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通;大亚湾沿海公路已动工建设,建成后将使大亚湾至深圳特区(关内)的距离缩短至36公里。,铁路方面: 京九铁路支线惠(州)大(大亚湾)铁路已建成通车。,空运方面: 开发区距深圳宝安国际机场70公里,距广州国际机场150公里,距香港赤鱲角国际机场120公里,均在两小时车程内。 2008年3月,惠州机场将恢复飞行.,海运方
14、面: 开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口,可直航世界各大港口。,大亚湾立体交通网络,形成,引发产业格局延伸,交通优势 开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。 功能延伸 立体交通网络引发片区新的产业格局延伸,未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。 同时,深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。,区域规划城际交通,12,大亚湾宏观经济与规划小结,1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头,以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛,其辐射性已延至惠州及珠三角。 2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎,国际科技、管理型人才剧
15、增,由此而引来的住房需求必将释放。 3、大亚湾区人均GDP大幅增长,房地产处在快速发展轨道。 4、珠三角产业互补和融合,大亚湾交通网络日益完善,惠深半小时生活圈(大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区)浮出水面。 5、本项目位于大亚湾西区,片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机!,13,后市政策预测:短期内整体影响有限,物权法和人民币升值形成正面影响,2007年,将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年,各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向,主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中, 房地产政策:2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场以国六条为基础,
16、“ 9070”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实,普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策:地方土地资源紧缺,2007年土地调控不会松弛,调控将继续在国六条的“严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行,土地政策(土地增值税)和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。 金融政策:预计2007年房地产调控将在现有的框架下持续,除加强已有政策的执行力度外,增加保障性住房建设,加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是2007年金融政策调控的几大热点。 物权法:2007年物权法条文进一步清晰和明确,有效保护权利人的物
17、权。 人民币升值:2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大,房地产价格持续上扬,人民币升值的预期正在走强,吸引大量国际游资涌入中国。,本项目住宅和公寓,受此政策影响较大,户型设计90平方米以下须达70%以上。,2007年政府整治土地市场决心不减,本项目土地受政策影响较大。,若本项目通过贷款进行建设,则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。,置业者购买信心增强。,宏观经济政策影响,本项目对外资将更有吸引力。,虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限,但是应警惕国家开发政策风险(大亚湾规划)、城际关联性开发政策风险。,14,大亚湾土地政策:整治拉开序幕,难度和范围不容忽视,大亚湾区土地政策:
18、根据大亚湾管委会惠湾20075号文件显示:2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为:全区整治土地面积36.54平方公里,其中西区上杨4.92平方公里,霞涌大岭1.81平方公里,响水河南部3.87平方公里,中心北区10.65平方公里,中心南区15.29平方米。 本项目位于大亚湾西区土地整治范围内。 大亚湾区尤其中心区土地大多已出让,均掌控在开发商手中,土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定,项目未来竞争不明朗。,国务院关于加强土地调控有关问题的通知 (2006.8.31) 一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任 二、切实保障被征地农民的长远生计 三、规范土地出让收支管理 四、调整建设用地有
19、关税费政策 五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 六、禁止擅自将农用地转为建设用地 七、强化对土地管理行为的监督检查 八、严肃惩处土地违法违规行为。,宏观经济地方政策影响(1),15,大亚湾土地政策:土地放量较大,未来竞争形势严峻,2007年惠州市(大亚湾区)招商引资推介会招商项目用地,根据惠州市国土局资料显示,2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计37宗,土地面积为691.3万平方米,建筑面积1382.6万平方米,容积率多为082.0,其中多为石化工业用地,居住用地仅三宗,土地编号为8、9、10号,土地面积约164.7万平方米,建筑面积329.3平方米,地块之大不容忽视。且于
20、2007年1月29日已集中挂牌成交。,区土地供应特征: 土地性质:石化工业土地占主体,居住用地面积约占23.8; 居住用地:居住用地地块数量少,但地幅完整,且集中于澳霞大道上。 出让时间:三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。 竞争形势:三宗居住用地将可能与本项目形成竞争。,宏观经济地方政策影响(2),16,大亚湾土地市场:放量大,工业用地主导,居住用地数量少但规模大,2007年惠州市(大亚湾区)招商引资推介会招商项目用地表(一),宏观经济地方政策影响(3),17,大亚湾土地市场:放量大,工业用地主导,居住用地数量少但规模大,2007年惠州市(大亚湾区)招商引资推介会招商项目用地表(
21、二),宏观经济地方政策影响(4),18,国家政策小结,1、2007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年,国家起征土地增值税等相关工作,土地市场进一步规范,但后期政策效果有待观察。 2、大亚湾区土地整治已展开序幕,难度和范围不容忽视(36平方公里),项目入市时间不明朗,项目未来竞争形势严峻。 3、大亚湾区土地市场放量大,工业用地占主导,居住用地数量少但规模大。同时,产业的集聚引发了工业用地的开发,不仅拉动了经济发展,而且将引发大量的高端需求。 4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限,但是应警惕国家开发政策风险(大亚湾规划)、城际关联性开发政策风险。 5、周边项目入市时机
22、难以把握,本项目面临竞争压力较大,建议本项目就目前大好形势之下尽早入市,抢占先机。,19,宏观背景,市场分析,地块评估,思维导图,宏观经济,区域规划,宏观政策,房地产市场分析,区域商圈分析,地块位置,目标客户群分析,SWOT分析,重点案例分析,20,大亚湾区供应集中,大盘时代来临,未来竞争不明确,峰景湾,新天名城,SOHO世纪,中天彩虹城,富康国际,在售楼盘,拟售楼盘,海韵国际,菩提园1期,菩提园2期,熊猫国际2期,熊猫国际1期三组团,康汇花园,地块8号,君豪国际公寓1期,君豪国际公寓2期,地块9号,地块10号,南山国际,已售楼盘,惠阳区,房地产市场大亚湾战国图,坪山,葵涌,万科17英里,金众
23、项目,珠江东岸,听涛雅苑,爱顿第三季,东方新天地,君汇上城,星际首座,秋谷阳光里,21,广场明珠,惠景豪苑,半岛一号1期,锦绣豪苑2期,华星金碧雅苑1期,隆基天地广场,东方新城1期,本因坊宝家园,都市广场,润鑫花园,丽江花园,尚城世家1期,壹品上城2期,信和苑2期,华茂倾城名钻,长鸿花园1期,河滨世纪华城,华宇开城公寓,中豪华厦,中豪国际,峰景左岸,城市丽景,在售,拟售,锦上花,华星金碧雅苑2期,天安淡水项目,惠阳区快速成长,集约发展,已售,锦绣豪苑3期,海岸物业项目,富康国际,惠阳CBD,秋长镇,惠阳商业中心区,房地产市场惠阳战国图,世贸广场,2076私享家,左岸春天,半岛一号2期,Sohu
24、世纪,中天彩虹城,顺御名居,22,23,24,住宅市场供应 充足,竞争激烈。市场 需求度减缓,渐呈 供大于求态势。,住宅市场供应,住宅市场需求,物业开发情况分析,总占地面积2285684 总建筑面积4973613 已建面积1358801 住宅开发供应 量充足,后期新入 市项目与待建、待 售体量庞大。,07年上半年以及之前市场需求巨大,基本消化供应量。 07年下半年开始需求减缓,市场观望气氛显现。,庞大的供应量对未来市场造成强大的冲击,25,26,27,28,项目规模,工程进度,价格,装修程度,销售率,价格高低 对销售率 影响小,项目规模 影响价格, 大社区较高,同等素质楼盘装 修房价格较高,工
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