【精品】2011年明光市高速入口附近地块项目市场调研及产品规划建议报告.ppt
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1、明光市高速入口附近地块项目 市场调研及产品规划建议报告,前 言,通过对明光市的房地产市场调研,我们对项目有了一定认识。 在房地产行业中,“短平快”的开发理念是众多开发企业在开发中、小型项目时均期望的。而在以往众多案例中,真正做到引爆销售的,无不依靠差异化和特色的产品和服务。 所以在项目的前期就应该重点考虑产品和服务的差异化,力求为项目争取更大的卖点。 针对本项目的思考分析,由于时间关系,我们通过对市场的摸索研究仅在项目规划设计、项目客群定位两方面简单提出设想,希望对项目有所帮助。,报告组成,政策回顾 了解明光 明光房地产发展 明光住宅市场分析 明光商业市场分析 项目分析 项目客群及定位 项目总
2、体规划建议,2010以来,房价成为舆论的焦点,现在的房价已经由单纯的价格问题,演化成了民生问题。3月的“两会”以后,房价依然坚挺,为了切实有效的抑制房价,4月14日,国务院就部分城市房价过快上涨,提出了系列新政组合拳,并同期出台了“国十条”,此举被称为房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台。其中最严厉的措施有如下几点:,90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%; 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍; 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳
3、证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 9月,国家出台巩固楼市调控成果措施,房价过高、上涨过快城市将限定家庭购房套数。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 调控政策不断加码。,国十条出台,房地产遭遇最严厉调控政策,综上,我们可以敏锐地判断,房地产行业调控已不仅仅是行业经济面的调控,已涉及到政府经济管理能力问题,已上升到政治层面。考虑到2011年是政府换届的敏感时期,这次房地产调控效果很可能成为一项政治任务。预计此次调控政策在未来一段时间将得到严格的执行。 一方面国家不断调控房地产,另一方面又面临不断增加的通胀预期,各种游资不断跟进和炒作,购房置业仍将成为大多数家庭实现财富增值、保值的重
4、要理财手段。,通胀预期和调控政策的持续将酝酿新一轮行情,对于未开发或在开发项目,一方面通过控制开发节奏降低支出; 做好产品创新,开发抗跌产品,尽快调整短期内可售的产品线,增加120平米以下中小户型产品,避免中间面积段产品的比重; 趁市场行情高涨,迅速占领市场,为2011年持续的房地产行情准备充足的供应;,波段操作行情增加企业盈利能力,对此,我们的判断是,在系列扩内需、保增长、稳健财政等积极因素促动下,我们认为长期而言,房地产行业增长势头将持续强劲,明光楼市将仍然维续温和上升,保持健康向上的发展态势。 由于房地产未来两、三年发展还存在诸多不确定性,整体向好的发展环境并不排除未来出现震荡的可能。波
5、段操作将成为开发企业增加盈利能力的主要手段:,市场 小结,土地供应一定程度上能够满足市场需求,80-120平米两房及三房的热销反映出消费者对于面积适中而功能趋于完善的精致型居家产品的需求强度高,土地区域成交结构 向明光东区及政务区转变,从未来土地供应来看,以明东和政务区为主, 城市中心区土地资源稀缺日渐凸显,未来一定时期内,房地产行业调控不可避免,但长期趋势向好,市场总体呈结构性失衡, 大中户型供应比例过高, 与需求主流形成错位,商品房价格持续上升,但房价仍然较低,城中心处于领航之势,房价仍有较大一定空间,综上分析可以发现,明光房地产仍有较大的发展空间,交通地理 明光市位于安徽省东北部边缘,与
6、滁州市南谯区接壤;北临淮河,与五河县 接壤;东与江苏省盱眙、泗洪等县相邻;西邻定远、凤阳两县明光市区位优越、 交通发达。公路网络四通八达、京沪铁路南北纵横、水运航道通江(长江)达海 (东海),堪称华东要地、交通枢纽。 明光境内的公路网络主要包括高速公路、国省道和市乡道路,公路通车总里 程1589公里。正在修建的蚌宁高速公路在境内总长53.3公里,目前北段(蚌埠 明光)已于2005年2月8日通车,南段(明光南京)于2006年5月底开通。 徐州明光的徐宁高速公路计划将于今年正式立项。境内总长74公里的104国道 穿越全境,纵贯南北。307、309省道相互交错、横穿东西。境内河流、湖泊众 多,水运便
7、利。淮河航道41公里、池河航道67公里,单船最大通航能力300吨。 航道开阔、码头众多,经京杭大运河,可直入长江黄金水道。,行政区划与人口 明光市全市辖27个乡镇、办事处,346个行政村、9个社区居委会。街道办事 处:城关街道、城北街道、 城西街道。 镇:管店镇、潘村镇、招信镇、石坝 镇、古沛镇、涧溪镇、桥头镇、苏巷镇、 三界镇、津里镇、女山湖镇、张八岭 镇、自来桥镇。全市总人口64.11万人,乡村人口50.8万人、城镇人口14.6万。,明光现有十三个镇;从经济实力的对比中抽取实力较强的三个镇做 重点调查。 涧溪镇地处安徽省明光市东部,总面积164.4平方公里,人口4.5万,为皖东 重镇。素有
8、“小南京”之称,309省道穿镇而过,与江苏331省道相接,涧溪拥有 全国储量最大、分布集中、有“白色黄金”之称的凹凸棒粘土资源近亿吨,其产 品广泛应用于冶金、石化、日化、医药等行业。乡镇工业已形成以凹凸棒粘土开 采、木材板材加工为主的工业体系。招商引资成效显著,已有4家上规模外资企 业落户涧溪,私营企业已有55家,个体工商户1000多户。1999年12月,涧溪镇被 列入安徽省综合改革试点镇之一. 张八岭镇位于明光市南部,与滁州市南谯区沙河镇接壤,面积120平方公 里,总户数4821户,人口22000人。张八岭镇交通条件优越,京沪铁路、104国 道、蚌宁高速公路贯穿境内,山场资源丰富,全镇山场总
9、面积是40000亩。有在 小塘坝、水库708面,其中小二型水库5座。蕴含丰富的绢云母矿产资源,储量达 1000万吨。张八岭镇工农业总产值达3.07亿元,人均纯收入2880元,全镇共有私 营企业26家。,管店镇位于明光市南部,1999年被省命名为中心镇,2004年被国家建设部命 名为全国重点镇。2005年该镇的总体规划由安徽省城规划设计院编制完毕,并通 过省建设厅组织的专家评审,2005年7月,该规划经明光市人民政府批准实施。 该规划给管店镇定位:全国重点镇,省中心镇,工贸旅游小城镇。管店镇总面积 70.9平方公里,镇区面积3.06平方公里,总人口32000人,其中常住人口22000 人,其中集
10、镇人口10658万人,该镇南距滁州56公里,南京95公里,北距明光15 公里,104国道、京沪铁路、蚌宁高速公路穿境而过,交通十分便利,已划入南 京1小时都市圈。管店在1992年建成的占地1.5万平方米、内设413个摊点的农贸 市场基础上,2000年又建成面积2600平方米的小商品批发市场,内有门面52间, 可设摊位268个,基本满足了目前农副产品和商贸的交易需求。,明光市宏观经济发展状况 从宏观角度看,整体国民经济运行平稳 从工业发展水平上看,工业增长平稳 从需求和投资角度看,市场增幅明显 从运行质量看,财政、金融运行正常 从区域经济比较角度看,发展速度较慢 从招商引资方面看,投资步伐加快
11、从城市建设规划上看,稳步良性发展,明光概况总论,明光拥有上佳的地理区位、不错的旅游资源、便捷的对外交通,综合经济实力稳步上升,人们生活水平不断提高,房地产市场正处在前所未有的上升发展阶段。明光的经济正在稳定快速发展,对外交通的便利与否将直接影响到购房者的投资欲望,明光发达的交通状况,有效地扩大了房地产市场的客源范围; 明光市近年来城市化进程取得稳步发展。城市化发展背景下的城镇建设是近年来我国房地产发展的重要推动因素。中国的市场经济是有中国特色的政府宏观调控下的市场经济,“没有市场就创造市场”正是宏观调控力量的体现,比如说旧城改造、经济适用房建设等;,明光市目前正处于经济发展周期的高速发展阶段,
12、预计在今后一定阶段内还将持续高速增长明光市近年来招商引资力度加大,对外贸易加强,外资的利用和地理的优越性使其城市发展潜力正逐步得到充分发挥;充分利用外资对提高就业率起到一定的作用,同时也引入外来就业人员,侧面提高了总体购买能力和对住房的需求,在一定的程度上刺激了房地产的发展;社会消费品零售总额的稳步增长,反映明光市人民消费水平的逐渐提高,消费观念正在逐渐转化中,而这两方面的变化都在一定程度上反映了由“需要”向“有效需求”的转化,购买力与购买欲望都在逐步提升; 本案项目位于明光市明东高速旁,目前缺少大规模居民社区的支持,但城市规划发展方向正向东发展,建议本案尽快完成规划推向市场抢得先机。,房地产
13、供求状况 房地产开发状况 明光在2003年5月以前,房地产开发与管理一直没有形成规范有序的市场机 制,房地产开发总量偏低,建筑形式单一,成交量与成交额不大 。商品住宅价 格徘徊在700780/元之间。2003年5月以后,明光建立了规范的房地产交易体 系,政府对房地产开发区域进行了合理的规划,在房地产土地开发总量控制的前 提下,商品房交易量快速增长,近两年商品房交易量一直保持在每年30万方左 右。本地以及外来房地产开发商投资力度逐年加大,各种新颖的建筑形式不断出 现,新建商品房项目在建筑形式和内部规划上相较老式房屋有了质的变化。出现 了封闭式社区以及写字楼项目。政府出让的房地产开发土地面积不断增
14、大,2010 又推出了御墅湾单块占地1100亩左右的开发用地,大型的商住社区在不久的将来就 会在明光地产市场上出现。本案项目应该尽早开发,占得市场先机。,商品房供求市场 近两年明光商品房供应量较为稳定,成交价格逐步走高,2009年下半年至 2010年商品房交易尤为活跃,目前商品住宅的价格稳定在3700元/左右。住宅 单套面积在90120左右居多。由于近两年房地产开发企业推出了符合市场需 求的房地产项目,消费者的购买欲望和消费潜力被逐步挖掘出来,相当一部分有 购买力的消费者已经购买到了自己中意的房产。由于明光目前住宅项目均为多层 建筑,商铺多为底层沿街样式。本案项目地理位置偏僻,周边配套暂不完善
15、,需 规划部分社区商业配套满足社区基本生活需求。,房地产发展前景分析 市场需求将进一步放大。 一方面随着居民生活水平的提高,人们对住房的要求也随之提高,二次购 房成为新的市场主力;城市化进程得加剧也会进一步吸引大批的农村人口进城置 业;随着经济发展,在本地以及大量明光在外的工作人员之中也会出现部分投资 客。 市场供应品质将进一步提高。 购房需求的不断增加,消费群的逐渐扩大,必将普遍提升人们对房地产的 品质、档次的要求,享受型的客户将逐渐增多,这就要求房地产开发商要不断提 高产品品质及核心竞争力,最终将促使房地产业及房地产产品的不断优化升级, 从明光现在以出现的“御墅湾、慧景名苑”就已经体现了这
16、一结论。无论从楼 盘品质、园林绿化等各个方面都较以往建筑有了显著提高(具体楼盘分析见个案 分析),大型商业地产出现成为必然趋势 目前明光现有的商品房以住宅为主,商铺基本都作为小区配套设施,整体城 市的商业分布比较凌乱没有良好的规划和业态划分;商业中心建筑比较老化,小 农经济意识较为浓厚已经不适应市场发展的主流,经营者和消费者都迫切希望有 规范的、业态划分明细的商业广场出现。本案地处明光明东区域,商业氛围更是 以小农经济占据市场主导地位。,现状 明光现阶段房地产开发投资的项目约13个,有待开发的住宅项目对于将来满足当地居民住房需求,更换住宅环境,提高住宅品质,拉动相关产业的发展在一定程度上都起到
17、了积极的作用。同时也应看到明光当地住宅市场上存在的一些问题: 住宅市场的整体售价不高,高档住宅和别墅也刚刚推入市场,目前都暂未开盘,多数属于面向中低收入阶层的经济型楼房。 市场炒作也呈现空白,住宅的中介市场几乎没有,对于抬高房价投资炒作的理念在当地的购房群体中也为数不多 住宅环境较差,小区品质也较低,特别是物业管理落后,从某种程度上影响了住宅市场的消费,阻碍了当地住宅价格的上升。,潜力 随着住房制度改革、消费信贷门槛降低和住房公积金制度政策措施的逐步落实到位,为住房消费需求的进一步扩大提供了有力的支持,成为城乡居民比较突出的消费热点。 从近两年来看明光的房地产开发商开始普遍对小区房屋外观比较注
18、重,大多选择利用高档的涂料外墙、铝合金窗、防盗门等使小区规划建设得整洁、美观、明快,同时还普遍利用沿街商业铺面来提高总利润,完善小区配套。 从人们的实际需求来看,中小户型、复式、中高档的电梯房将越来越受到青睐。从前购房单纯是为了解决住房问题的情况已经一去不复返。现代人受到的教育越来越高,生活品位相比从前也大幅提高了。人们在解决住房的同时,更注重享受。因此从前设计简单样式呆板的商品房正在逐渐被淘汰。而新兴的各种样式的楼盘大受欢迎。 从社会角度看,随着人们生活水平的逐步提高,可支配收入的逐步增长,人们的投资意识在不断加强,投资渠道在不断的拓宽,其投资也渐渐由盲目趋向于理性,如何获得收益、获得多少收
19、益成为投资者关注的第一话题,而明光市近两年来房地产业健康持续发展,房价稳步攀升,已逐渐成为社会闲置资金的重要投资方向。,第二节 精品楼盘分析,针对明光市住宅典型楼盘进行踩盘调查具体如下:,明东家园,东方明珠,慧景名苑,阳光时代广场,城市之光,凝和苑,新天地城市广场,和顺花园,御墅湾,金港世纪天城,龙腾华府,学府名苑,南湖名苑,明东佳园,地理位置:明光市招信路 总建筑面积:2万平米 物业类型:多层 销售均价:4200元/方 主要配套:明光市第3小学 户型面积:90-120平米,综合点评:项目共8栋多层,1,2期已售罄,3期2栋多层暂未动工,楼盘整体硬件条件较差但依托学区特点销售状况较佳。,东方明
20、珠,地理位置:明涧路2号(双拥牌东侧) 开发商:明光市大宇房产有限公司 代理商:南京百质地产机构 占地面积:17157平米 总建筑面积:39919平米 容积率:2.25 绿地率:35% 物业类型:2栋多层+4栋18层高层 户型面积:83-127平米 总户数:336户 开工时间:2010年8月 开盘时间:2010年12月 销售均价:3900元/方,综合点评:项目尚有1栋未开盘,楼盘整体品质较高,高层均为泼屋顶,户型方面有83平米的2房和127平米的4房,双卧均朝北,带独立外飘窗。,鸿远慧景名苑,地理位置:明珠大道三十八号(原植物油厂地块) 开发商:明光鸿远房地产开发有限公司 代理公司:福州北斗星
21、 总建面:4万方住宅+3万房商业 住宅物业类型:9,11,18层共8栋 户型:60多平米的一房;80-90平米的两房;120多平米的三房;120-200平米的复式 社区内配套:篮球场,羽毛球场 开盘时间:2009年10月(仅余1栋18层的5号楼共80多套正认筹中) 销售均价:4300元/方,综合点评:商业部分定位为零售百货、高档餐饮复合型休闲街区。住宅部分仅余1栋楼正火爆认筹中,该栋楼户型主要有118,126平米三房,133平米的复式。项目是明光唯一先做景观示范区再销售的社区,唯一赠送空中花园的社区。楼盘整体品质较高,面对的客户主要也是中高端阶级。,城市之光,地理位置:龙山路与明珠大道交口(原
22、二建预制厂) 开发商:明光市亿成房地产开发公司 用地面积:5554平米 总建筑面积:20432 容积率:3.2 建筑密度:28% 绿地率:32% 总户数:132户 物业类型:9,11,17层公寓 户型:60-80平米2房,100-130平米3房 工程进度:已封顶 销售均价:3900元/方,综合点评:地段成熟,外立面总体追求清晰、明快、简洁的现代风格,园林规划上也匠心独运,注重公园般的生态居所,截止到目前项目仅剩余8套房源。,凝和苑,地理位置:明光市体育路66号 开发商:安徽东屺投资发展有限公司 占地面积:5亩 周边配套:明光市逸夫小学,明光市水务局,建设中的体育馆 物业类型:共1栋多层,5单元
23、,约40多户 户型:87-95平米2房,3房,综合评价:项目规模小,仅1栋多层住宅,但地理位置成熟,去化较易。项目项目正处于导入阶段,预计2个月后开盘。,新天地城市广场,地理位置:明光市体育路66号 开发商:明光市名扬地产房地产开发公司 代理公司:南京问策商业管理顾问有限公司 总建筑面积:43428平米 周边配套:明光市逸夫小学,明光市水务局,建设中的体育馆 物业类型:9,11层小高层 户型:94-145平米2室1厅1卫,3室2厅2卫 开盘时间:2009年(目前已售罄),综合点评:地段好,项目开发时期较早,目前已售罄,去化均价在3200-3400元/方之间。,和顺花园,地理位置:明光市华亚国际
24、酒店东侧 开发商:华亚房地产开发有限公司 代理商:南京恒富佳宝营销策划有限公司 总建筑面积:8万方 周边配套:明光市逸夫小学,明光市水务局,建设中的体育馆 物业类型:16栋多层,4栋小高层 户型:90-120平米,综合点评:项目暂有4栋小高层尚未开盘,户型上整体南北通透,精致小巧,布局合理实用,多层开盘时间较早,均价在2500-3000元/方。,阳光时代广场,地理位置:明光市龙山路与祈仓路交汇处 开发商:明光市世纪天缘置业有限公司 代理商:南京建瑞机构 占地面积:34亩 总建筑面积:7万平米 物业类型:四星级酒店+商业街+酒店式公寓 酒店:21层(明光唯一超百米建筑) 公寓户型:40-70平米
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