德思勤住宅楼盘建筑风格研究.ppt
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1、深圳市德思勤投资咨询有限公司 SHENZHEN TASKIN INVESTMENT CONSULTING CO.LTD.,住宅楼盘建筑风格研究,在房地产市场越来越成熟的今天,人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善,而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能,使楼盘的品位大大提高。本文试图从学术和市场两个角度出发,阐述策划定位与建筑风格的关系,探讨中国住宅楼盘中主流风格的运用及其操作要点,住宅建筑风格未来的发展趋势。 关键词:建筑风格 项目价值 中式风格 异域风情 现代风格 未来趋势,摘要,研究重点:建筑风格对房地产住宅开发的意义; 建筑风格在住宅开发中起到的作用; 建筑风格在住宅开发中运
2、用的方式; 建筑风格在住宅开发中运用的基本规则和方法。 研究思路:学术+市场,研究重点和思路,学术方面:建筑风格特征、精神特质等; 市场方面:市场案例、运用方式、市场接受度等等。,提 纲,建筑风格定位与项目价值关系,1,2,中国房地产市场上主流建筑风格剖析,3,现状总结与发展趋势,Part1 建筑风格释义,建筑风格对项目的意义和影响 建筑风格与开发价值的关系 建筑风格释义与体现 建筑风格分类简述,整个城市而言,是可以渲染整个城市风格的风景元素。人们对居所的基本要求满足以后,对于产品品质有了更深层次的要求。在客户采访中,绝大多数客户表示建筑风格是他们购房时重要的考虑因素之一。,从建筑本身来说,是
3、通过建筑风格来取得两种效果:一是美观,二是识别; 从市场角度来讲,良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的,也是楼盘推广的卖点之一; 对消费者来说,有风格的建筑能获得他们的认同。不同建筑风格影响消费者的选择,深圳市场上的典型案例如阳光棕榈园和鼎泰丰华了。,意义在于,一、建筑风格对项目价值的意义和影响,影响在于,建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度; 外立面的建筑材料的选择,包括材料的耐损能力、光洁度、坚实度、保温隔热性能等等,对项目的保值有很大的帮助,客户得到了实惠,楼盘价值也得到了提升。,相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争,都已经证明难以激发新的市场需求。所以必须通过产
4、品来引导消费,通过新的产品来激发新的消费需求。未来的住宅小区建筑必定是功能与形式并重,形式的地位逐步提高。 人们居住需求的不断提高,房地产市场的激烈竞争都使得开发商在建筑立面、色彩和建筑装饰上下功夫。 不同客户(如:生活经历、受教育水平、职业等)对建筑风格的喜好不同,也决定了开发商给市场推出什么样的产品。,关系在于,二、建筑风格与开发价值的关系,三、建筑风格释义与体现,是一个建筑物的个性或独特表征; 是建筑的一种方式、类型或方法; 是一代人文思想的重要组成部分,深刻地体现出人类的价值观和美学观; 是一种个性和建筑特征; 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式。,建筑风格是,体现在,立面、重点和细部
5、处理、材质、色彩、空间组合、外部环境。,而建筑的外立面又是建筑风格的最直接的体现和表现形式,目前多数项目在宣传时提出各种建筑风格,例如北欧风格、西班牙风格等,主要反映在建筑的立面上。,按照历 史发展 流派分,按建筑方式分,按地 区分,按国家 民族分,四、建筑风格分类简述,中国风格 日本风格 新加坡风格 英国风格 法国风格 美国风格 ,欧洲风格 北美风格 地中海式风格 澳洲风格 非洲风格 拉丁美洲风格 ,古希腊建筑风格 古罗马建筑风格 欧洲中世纪建筑风格 文艺复兴建筑风格 新古典主义建筑风格 现代评论风格 后现代主义风格 ,哥特式建筑风格 巴洛克建筑风格 洛可可建筑风格 木条式建筑风格 园林风格
6、 概念式风格 ,可见,不同时期、不同地区、不同地理环境下都曾产生过不同的瑰丽的建筑文化。那么如何运用他们提升楼盘品质,打造特色楼盘呢?我们来看看市场上的运用情况。从我国房地产市场的表现来看,建筑风格从大的方面讲,可以分为三类:中式风格、异域风情和现代风格。,Part2 中国房地产市场上主流建筑风格剖析,中式风格住宅的新演绎 异域风情的中国化移植 现代风格的广泛运用和发展,中式风格住宅的新演绎,传统中式风格建筑特征,江南民居,中式住宅的建筑风格很难一概而论,中国幅员辽阔,地域、气候差异很大,因此住宅的制式、风格也是千差万别。中国传统住宅建筑大部分都是内院式住宅,但各地区均有不同 。以四合院为例,
7、南北方有十分明显的差异: 院子:南方四合院由房屋围合成院,院子较小,称为天井;北方四合院院落宽绰舒朗,四面房屋各自独立。 色彩:南方民居雕刻装饰繁多却极少彩绘,墙用白瓦青灰,木料则为棕黑色,或棕红色等与北方的绚丽色彩相比十分淡雅。 性格特征:总的来说北方建筑大气浑厚,南方建筑雅致精巧。,北方四合院,福建土楼,窑洞,岭南民居,现代中式风格项目的操作要点,首先,从空间角度来看,借鉴中国古典园林是经常使用的手法。 其次,在结构元素上,飞檐、黛瓦、漏窗、门洞乃至梁柱体系等代表传统中式风格的元素改头换面后重被运用到现代中式建筑设计中。 另外,随着新材料、新技术的发明和发展,很多材料被拿来替代传统的竹木、
8、砖石,可以说这又是现代中式的又一种表现特征。 比如玻璃、混凝土、钢材等。,中式建筑倡导传统文化在现代社会的和谐回归。这些建筑以低密度、高舒适度为特点,以围合式、前庭后院、高阔大门为基本特征,以传统的中式建筑元素为装饰和点缀,传承着“天地人合一”的中国传统人居文化精髓。,操作要点,中式风格项目的表达方式与制约因素,一种是折衷式的,保留了古典式的建筑构件作为装饰物来体现中式风格,结合现代人居心理和生活习惯加以创造和发展。 还有一种可以称为“新中式主义”。新中式风格主要包括两方面的基本内容,一是中国传统风格文化意义在当前时代背景下的演绎;一是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。,表达方式,制约因
9、素,传统的中国居住建筑,无论是南方的,还是北方的,与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式有比较大的矛盾。 传统中式住宅结构形式是以木结构为主,在建筑材料和施工工艺上都有先天不足。另外,北方的四合院需要相当的占地面积,南方的天井围合院落在采光、通风等方面也无法满足现代生活要求。因此,对中式传统居住建筑,既不能照搬,也不容易借鉴。 回到政策和规划管理上,现在的土地政策日渐从紧,地价与日俱增,低容积率很难保证经济效益;而另一方面,国家从严控制别墅和联排住宅的开发,而小体量、低密度项目最适合中式住宅的开发。,中式风格项目实例解析,中式风格项目实例解析,古典式成都芙蓉古镇,项目位置:位于成都西郊青羊界;
10、 项目规模:占地810亩,建筑面积20.43万平方米; 产品类型:联排别墅,类别墅产品,公寓; 项目定位:是集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区; 客户定位:以对老成都有怀旧情节,对安静自然的田园生活向往,收入较高的中老年人或其子女。为将来养老、追求5+2度假生活模式的年青的投资客户; 形象定位:很成都,很中国。,中式古典式住宅主要是以白墙、灰瓦、木结构为典型特征,屋顶形式多样,特征明显;服从古典构图比例;重视空间规划和人与自然的交流。,古典式成都芙蓉古镇,芙蓉古城以川西民居为主,同时融入江苏民居、云南民居、唐风建
11、筑等中国传统建筑精髓而成,由四合院型的建筑群组成。不论是建筑外观还是规划设计上,芙蓉古城都体现了中式风格。 市场接受度高,开盘当年年度项目销售额2.5亿元,销售率95%,,中式风格项目实例解析,折衷式武汉宝安江南村,项目位置:武昌南湖花园城南端,周边拥有武汉理工大学等多所高等学府; 建筑规模:总占地面积189亩,总建筑面积11万平方米; 产品类型:联排别墅、空中美墅(叠拼)和多层阳光美宅三种物业形态; 目标客户:以周边高校教师为主力客户。,中式折衷主义住宅保留了古典式的建筑构件作为装饰物来体现中式风格,结合现代人居心理和生活习惯加以创造和发展。,中式风格项目实例解析,该项目在户型设计、建筑和园
12、林细节上参照了江南传统民居的特点。比如“前庭后院”、天井、园林中的圆型门洞、有拉环的双开木门等。同时加以创造和发展,采用现代智能配套等设施,力求合乎现代人的生活习惯,使中国的建筑古文化在现代的建筑语言上得以实现。 浓郁的江南风情打动不少高知阶层,同时作为国六条下该区域内最后的别墅用地,升值潜力较高,吸引了一些投资客,销售率良好。,中式风格项目实例解析,折衷式武汉宝安江南村,项目位置:深圳北部坂雪岗片区的南部片区; 项目规模:目前总占地面积25万平方米,总建筑面积25万平方米; 产品类型:包括庭院别墅、叠院HOUSE和景观高层单位 ; 目标客户:有着很深的中国情结,对西式建筑已经产生“审美疲劳”
13、;期待第五园的升值的高收入者。,新中式风格深圳万科第五园,新中式风格整体上更倾向于现代风格,撇弃了符号化的装饰,讲求中式古典建筑的意境。园林也运用现代手法设计,追求中式园林的意境。,中式风格项目实例解析,新中式风格深圳万科第五园,第五园实际上是现代风格,体现新中式风格的地方是建筑色彩白墙、灰瓦,和中式意境的现代园林。中式园林讲求通而不透,透而不穿,第五园一期没有小区级的的园林空间,公共活动空间较少,这点上反应不太好,二、三期实行人车分流,增加了人活动的流动空间。 项目本身市场接受度良好,销售不错。但是建筑施工质量问题、周边环境包括垃圾填埋场等,对项目有不好的影响。,中式风格项目实例解析,中式高
14、层项目广州云山诗意人家,中式风格项目实例解析,云山诗意人家处于白云新城心脏地带,项目总占地面积为13万平方米,全部是小高层住宅,建筑密度为21%,云山诗意人家最大的特色是具有浓厚的“东方神韵”。在户型上,云山诗意人家每户单位都带有中国传统家庭所喜好的入户花园,增加私密性;在外立面上,整个小区的建筑将延续传统的岭南风格;在房子装修方面,将融合中国琴棋书画的淡雅和古典美;而小区的园林更是以东方的审美观为标准,并带有浓厚的禅意和佛性。,北京CBD里的中式居住社区禧福汇,中式风格项目实例解析,“禧福汇国际社区”位于北京朝阳区紧邻CBD核心区。交通便利、地理位置优越。项目总占地5.45万平米,总建筑面积
15、16.7万平方米,容积率仅为2.5左右,小区绿化率达30%。小区由7栋总高60米、20层的住宅公寓和部分公建商业组成。是一个富有中国风情的国际化社区 。,北京CBD里的中式居住社区禧福汇,中式风格项目实例解析,社区总体布局以南北向的中心组团为主,点式与板式住宅恰当搭配布置,围合了一个良好的居住向心构架。在建筑风格上,以中国传统民居建筑的白色与灰色为主色,并借鉴了中国传统的“门钉”,形成四户为一个单位的门形,并设置内置光源。在建筑顶部采用中国传统的窗棂结构进行装饰,通过不对称的处理将建筑外形进行了软化,体现了中式、现代的高层建筑风情。,其他中式风格的楼盘还有: 北京观唐别墅、苏州“寒舍”、广州“
16、清华坊” 、北京无双别墅、北京西山庭院 ,中式风格小结,通常,中式风格比较能打动有一定文化水平,性格沉稳,喜欢中国传统文化的客户,包括外籍人士。 已有的成功楼盘大多是中高档项目,建筑形态以别墅、联排别墅等2-4层住宅为主,小高层和高层比较少见。 中式风格建筑必须作出相应的符合当地人居习惯和气候的改良,因地制宜,只有能满足客户需要,且提升生活品质的项目才能获得市场青睐。,异域风情的中国化移植,萌芽期:异域风情产品在当代中国房地产业中运用得最早的是“欧陆风 情”。当时所谓的“欧陆风情”主要体现在建筑外观上。 探索期:欧陆风情仍然是市场主流的异域风情。简化了繁多的古罗马古希腊建筑符号,典型表现为“粉
17、红色外墙,白色线条,通花栏杆,外飘窗台,绿色玻璃窗”。这个阶段的楼盘园林等各种配套设施也开始配合建设发展起来,以更为完整的形象面世。 发展期:1990年代末到本世纪初的几年时间里,古典的欧陆风情渐渐被“新古典主义”取代。在保留欧式风情的基础上,简化古典建筑元素,创造出更加舒适实用,外观更为简洁的产品。各种异域风情产品概念被提出来。 成熟期:在市场的激烈竞争中,异域风情产品日益成熟,其成熟的标准不再是以建筑本身的异域化为标志,而是发展商在移植异域风情产品的同时,相应的结合中国传统人居文化形态,成功地塑造了以异域风情生活文化为理念,本土化运作的居住文化形态。,异域风情建筑在中国当今房地产市场的发展
18、历程,主流异域风情释义欧洲风情,中国房地产市场上欧洲风情的发展如前所述从“古典主义”、“新古典主义”到“简欧风情”。从发展趋势来看,建筑形态由繁到简,楼盘打造从外观模仿到异域文化生活理念的引入。,市场上的“古典主义”风格主要是以粘贴古罗马艺术符号为特征,反映在建筑外形上,较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等到处理,具有强烈的装饰效果,在色彩上多以沉闷的暗粉红色及浅色线脚相结合。另外,继承了古典三段式的一些表象特征,结合裙楼,标准层及顶层,女儿墙加以不同的装饰处理。 中国房地产市场上的“新古典主义”在造型方面的主要特点是曲线趣味、非对称法则。建筑外观则吸取了欧洲古典主义的
19、一些元素和处理手法,但加以简化或局部应用。色彩柔和艳丽、崇尚自然,并且简洁大气、浪漫典雅。 欧式简约风格比新古典主义的建筑细节更少。基本上只保留了古典的三段式、坡屋顶和色彩淡雅的外墙。用阳台的铸铁栏杆、屋顶上的老虎窗、或法式阳台、屋顶的欧式装饰等立面元素,体现欧式的简约风格。,主流异域风情释义欧洲风情,主流异域风情释义北美风情,北美风情可细分为美国风情和加拿大风情,两者均给人以中产阶级、富豪阶层生活的遐想。其中美国风情里自由、活泼的生活意味浓厚,加拿大风情则是体现了“家居甜美家居(HomeSweethome)”和“东方和西方,家居是最好的地方(East,West,homeisbest)”的理念
20、,追求随和自然。两者均重视个人空间的营造,一般都有面积较大的主卧。对于别墅类产品而言,加拿大风情有个区别于欧美风情的重点它有专门为地下一层而设置的下沉式庭院,使得原先欧美风格别墅中漆黑一片的地下室有了生机,提高了舒适感与透气感。,北美风情实际上是一种混合风格,它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格,可以说是欧式建筑风格的融合,注重建筑的居住功能,轻风格特征。到了近代,北美别墅发展成为既简约大气,又集各种建筑精华于一身的独特风格,空间灵活、流动自然。,都铎风格 乔治亚风格 草原风格 工匠风格,主要北美传统建筑风格:,其他主流异域风情释义,澳洲建筑风格是原始土著风情与现代激情的完美结合。澳情建筑风
21、格代表现代、时尚、健康、休闲的生活观,海水,帆影、花草、清风是必不可少的元素。这对于没有位临海洋的城市来说,打造澳洲风情的项目有一定难度。纯净自然色彩;通透开放;首层架空及飘逸外阳台;海浪般流线型设计;独特的动感楼梯编排。在建筑外立面和园林景观设计上充分体现清新明快、时尚休闲的建筑表现形式。,澳洲风情,东南亚风情,东南亚风情的东南亚风格的建筑继承了自然、健康和休闲的特质,大到空间打造,小到细节装饰,都体现了对自然的尊重,对人文的追求,对手工艺制作的崇尚。建筑最大的特色是对遮阳、通风、采光等条件的关注。 建筑的外观一般比较通透和清爽,例如百叶式的白色外墙,绿色的墙面。此外,遮阳的处理也是东南亚建
22、筑的特色。市场上的东南亚风情楼盘,包括巴厘岛风情楼盘通常打造的重点是在园林上,建筑风格表现不甚明晰。,异域风情项目的在中国四大城市的市场表现,城市文化考验异域风情的市场接受度城市文化决定着城市的人居形态及城市人口素质。异域风情建筑作为舶来品,其表现出的居住文化和生活理念,需要一个开放、自由的社会环境。建筑是文化的载体,城市文化决定着建筑文化的深度,城市文化程度越高,包容性越强,对于具有深刻文化内涵的建筑的竞争优势越是明显。,异域风情项目的表达方式,回顾异域风情建筑中国化移植的历经阶段和市场表现,可以归纳出以下几种表达方式:,形式主义在建筑立面上运用某种建筑风格的特征元素,而在建筑风格的精神和气
23、质方面比较缺失。这种方式在房地产开发早期运用得比较多。随着人们文化素质和生活品位的提高,这种方式已经在大多数城市失去了竞争力。 拿来主义完全copy国外某个小镇的风貌,或由外国设计师设计,基本能保持原汁原味,但易脱离本地自然文化和生活习惯。通常在高档楼盘中运用较多。 折衷主义尊重中国传统人居习惯,运用某种建筑风格的特征元素作为装饰来体现风格,另从规划、园林、小品,包括生活文化理念的引入等方面来体现风情。 营销概念建筑形态或是现代风格,或是多种风格的揉杂,没有明显的风格特征,针对目标客户给项目策划定位,引入异域生活文化理念,打文化牌。,异域风情项目定位要点,根据目标客户的职业、年龄、文化层次、社
24、会地位、收入等等来考虑,结合各种异域风情代表的文化精神内涵来确定。在文化包容性和接受度较大的城市,可以根据市场上已有的风情项目和目标客户定位,走差异化路线。而对于比较重视传统文化,对外来文化接受度不那么好的地方,则建议选择当地市场上已有的接受度较好的风情,从规划、园林、建筑产品和文化理念等方面在原有水平上作提升。 风情打造还必须结合项目本身的资源条件。例如地中海风情、澳洲风情项目打造水面是必不可少的因素。,具体到一个项目的风格定位上,必须以人为本,从目标客户出发,依据当地市场情况,和项目本身资源条件来选择。,大盘的建筑风情定位 第一种从第一期到第N期,建筑风格各不相同,每期各有特色。根据每期开
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