德思勤深圳花语坊项目阶段执行方案0050416.ppt
《德思勤深圳花语坊项目阶段执行方案0050416.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《德思勤深圳花语坊项目阶段执行方案0050416.ppt(86页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、精诚合作,再创新高 -花语坊阶段执行方案,德思勤置业 2005年4月16日,本报告针对现阶段理想新城所面临的内外部竞争及营销环境,并结合项目自身提出的阶段性营销策略及执行报告。,前 言,目 录,一、了解理想新城 二、理想新城大社区的形成 三、花语坊阶段推广策略及执行方案,一、了解理想新城,1、理想新城基础数据 2、全息图 3、资源盘点 4、理想新城的现在与过去 5、理想新城再创新高的思考? 6、回到理想新城、回到社区、回到根本,1、基础数据,三期住宅总建筑面积:35132平方米 总建筑面积:22万平方米 总建筑容积率:2.5(总规划指标) 建筑覆盖率:30%(总规划指标) 绿地率:35%(总规
2、划指标) 停车位:720,2、全息图,3、资源盘点,4、理想新城的过去与现在,4.1、过去,项目所在地位置特殊,有独特的优势资源 前期产品、价格及宣传推广核心概念明确,销售情况较好。,4.2、现在-本体,社区氛围初成,大社区优势显现 花语坊高层远处景观较好,交通在改进,周边大环境仍欠佳,4.2、现在-周边,5、理想新城理想生活能走多远?,5.1、市场大势 5.2、直接竞争图 5.3、客户调查 5.4、结论,城市化进程迅猛发展,大深圳逐渐形成 房地产价格总体稳步上涨,关外房地产价格涨幅加大,关内 外价格差距逐渐缩小 近期宏观政策调控措施加强,对楼市产生了阶段性降温作用,5.1、 市场大势,近期政
3、策一览: 提高房贷利率 提高逾期还房贷的罚息水平 关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告 通过深圳房地产信息网公示实际销售情况,增加售房进度的透明度。,5.2、市场直接竞争,布心主要在售楼盘,价格基本上在6000元/平方米以上,规模相对偏小,客户群与 本项目有较大差距。对比本项目,竞争项目优势为罗湖房产证, 周边大环境相对较好,配套较齐全。,上述四个项目规模都较大,临近本项目,加上地铁三号线的规划以及撤关呼声的高涨,与本项目形成了直接的竞争,分流了相当一部分关内客户。,5.3、客户调查,客户现居住区域集中在罗湖,福田及龙岗占有相当一部分。 客户现工作区域以罗湖为主,但相对居住区域比
4、例,福田 客户有所上升。此部分客户对交通较为敏感。,注明;以下客户调查数据来源于本项目前期成交客户及近期客户调查综合分析得出,客户职业层面较广泛,以工薪阶层为主,行业集中在制造及服务 行业,中高收入行业如金融、政府等较少。,客户了解的主要渠道为朋友介绍/报纸广告/网络, 其他媒介得知信息较少。,客户经常购买的报纸为主流媒体为特报/商报/南都, 一些小报也时有关注。,客户原有住宅以租房及公屋为主,相应置业目的以自用居家为主,客户置业需求户型面积小于75平方米的占33%,75-90平方米 占25%,中小户型仍是客户主要的选择目标。二房、三房仍是客户主要选择。,3500-5000元/平方米是客户主要
5、承受的单价区间,客户能够承受的月供款主要在3000元以下,总体支付能力较弱 选择二成首期的客户占大多数,客户居家置业趋向明显.,带简装及装修套餐的产品客户有一定的需求,客户置业选择区域集中在罗湖及福田,成熟大社区、环境优美、价格是吸引客户主要的原因,5.5、结论,市场环境的改变,要求项目营销须积极开拓市场及客户层面。 罗湖同价位同规模的项目较少,本项目城市规模社区的优势仍十分明显,但对于关外同类大项目,园林/配套价格等优势,而现客户基本以关外大社区进行对比。 客户置业以自用为主,相对项目现行价格,有一定的承受力,要求带装修的客户有相当一部分。,6、回到理想新城、回到社区、回到根本,6.1、回到
6、理想新城,理想新城到底有什么?,房地产发展的几个阶段,从理想新城来讲,从本质上讲,理想新城是城市大规模住区开发,它所提供的不仅仅是单个的产品,更是客户选择的精神家园。,从客户心理来讲,1、自我实现、2、自尊需求、3、社会需求 4、安全需求、5、生理需求,从客户的角度来讲,理想新城所能提供给客户已不仅是对生理及安全的需求,更是客户对于环境、对于服务的更高层次的自我及自尊需求、,6.2、回到社区-社区发展的几个规律,社区到底应该是什么?,1)、可持续发展,可持续发展取决于各个社区利益,需求和文化的独特性。集中包含了整合实现健全社区高品质生活理念的长远性系统途径,反映了经济、环境和社会问题的互动与相
7、关。其量指标主要体现在对环境、对生活质量的要求上。,关键词:社区感,个人归属感、价值感。,2)、社区结构网络化,任何社区从空间分布上都是人的集合,是人们的交往空间,单纯注重物质形态的差异及功能结构的纯化,单纯注重功能分区及统一的视觉空间,势必破坏社区的动态平衡。社区的发展必定是多样化的。,关键词:居住的精神内涵,3)、社区管理民主化,运用团体本身的机制及能力,提供专业性的服务,以满足不同群体的的特殊要求。,关键词:将“服务”置于“管理”之上,4)、社区空间邻里化,维持邻里社区的“共同性”的社会属性,具体体现在促成社区邻里间有效交往的实现。亲密环境的创造需具备的条件应有明确的领域范围和边界标识、
8、适量的人数及人们经常接触的机会。,关键词:创造亲密的交往环境,6.3、回到根本,我们到底能给客户什么?,城市-生活成本-价值,根据“互换论”基本假设,不比谁的空气更好,不比谁的公园更大,不比谁的价格更平,只看看居住成本和时间成本,理想新城就更有底气了。,理想新城 是城市大社区, 是须在各物质及精神内涵要素下营造的人性化、动态化、 复合化的社区, 是能够提供给客户直接经济价值及间接精神价值的利益家园。,由此可见:,社区文化大社区的灵魂,充实提高理想新城城市大社区的形象及内涵是项目核心竞 争力的组成部分; 完善社区各项服务功能、创造优美的生存环境是首要任务; 展示大社区精神及物质价值是理想新城营销
9、创高的至胜 法宝。,对于理想新城借鉴意义:,二、理想新城大社区的形成,1、重新分析理想新城三期 2、战略形成图 3、站在大社区的高度 4、站在消费者的高度 5、站在媒体的高度,1、重新分析理想新城三期,产品,以产品为切入点,以产品及区域服务为切入点,产品及区域服务,(社区配套、环境、交通 ),以销售分析为切入点,销售分析,1.1、以产品为切入点来分析,理想新城三期为理想新城的后期产品,产品的性质决定了它必须是 整个社区各项价值的最高体现和再提升。 理想新城三期是小高层,产品属性决定它的优势是视野与品位的提升 理想新城三期户型以二房74-78平方米、三房87-91平方米为主力, 户型种类较单一。
10、在户型设计上,内部创新户型结构较少,特别北向 单位在现楼阶段,对视及景观遮挡较为严重。,花语坊在产品类别上有较大的提升,但在内部户型结构上竞争力不强。,1.2、以产品及区域服务为切入点来分析,理想新城三期处于整个社区北部,项目北侧规划为住宅小区,但现阶段 区容较陈,南向视野由一、二期项目所部分遮挡,景观受一定影响。 理想新城三期入伙为2005年中,社区内配套基本到位,能够满足居民基 本需求。 片区进行初步规划,为片区带来一定的机遇。 金稻田路开工建设,区内交通形象得到提升。,社区环境已基本形成,社区氛围及配套设置的优势将是三期最可利用的资源。,1.4、以营销环境为切入点来分析,销控分析 价格分
11、析,销控分析,根据目前销售可以看出,客户选择点太宽,没有形成集中热点户型。,具体销控表见附件,二期总总量与存量套数价格区间分析,三期总套数与剩下套数价格区间对比分析,6、9、10、11栋存量主要集中在4600-4900,5500-5800,5800-6100,三期存量价格区间主要集中在4300-4600,4600-4900,,2、战略形成图,3、营销战略总则,结合社区发展,突出大社区规模及花语坊品质优势,以多层面多渠道的营销创新及提升价值形象取胜,4、站在大社区的高度,主题词:罗湖生活圈、成熟、品质、超大社区,罗湖生活圈22万平方米超大花园社区,罗湖生活圈22万平方米成熟品质超大花园社区,综合
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 德思勤 深圳 花语坊 项目 阶段 执行 方案 0050416
链接地址:https://www.31doc.com/p-2316871.html