土地使用标准政策与管理应用.ppt
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1、土地使用标准政策与管理应用,利用处,2011年8月23日,胡锦涛总书记在十七届中央政治局第三十一次集体学习会议上的重要讲话指出:“落实节约优先战略是完善土地管理制度、坚持节约集约用地的指导方针。,要把节约用地作为转变经济发展方式和土地利用方式的重要着力点,切实坚持和完善最严格的耕地保护制度,切实实行最严格的节约用地制度”。,“要完善土地使用标准,依照国家产业政策对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地,严禁土地闲置”。,深入贯彻落实中央领导指示精神,实行最严格的节约集约用地制度,加强土地使用标准管理是未来一个时期土地管理工作的关键点。,有了土地使用标准并严格执行,土地供应才可以量化,土地利用
2、效果才可以评价考核,土地在转变经济发展方式中的功能才能显现,节约集约制度才可以落在实处。,1、什么是土地使用标准? 2、土地使用标准对节约集约用地有什么作用? 3、国家在土地使用标准管理方面有哪些政策要求?,4、土地使用标准只在建设用地预审和单独选址项目用地审查中使用吗? 5、经营性用地招标拍卖挂牌出让中是否涉及土地使用标准审查问题? 6、在土地供前、供时和供后,如何体现土地使用标准的要求?,7、土地使用标准如何体现在划拨决定书和出让合同中,纳入监测监管? 8、各地在土地利用管理实际工作中,如何执行土地使用标准? 9、对不符合节约集约要求的土地使用标准,如何修订和完善?,讲授内容,第一部分 土
3、地使用标准的基本内容和主要政策规定 一、土地使用标准的概念特点和分类 二、现行的土地使用标准 三、土地使用标准的主要政策规定,讲授内容,第二部分 土地划拨和出让中的土地使用标准管理 一、划拨中的土地使用标准管理 二、协议出让中的土地使用标准管理 三、招拍挂出让中的土地使用标准管理,一、土地使用标准的概念特点和分类,(一)土地使用标准的概念 1标准。是对重复性事物和概念所做的统一规定,它以科学、技术和实践经验的综合为基础,经过有关方面协商一致,由主管机构批准,以特定的形式发布,作为共同遵守的准则和依据。,土地使用标准的概念,2土地使用标准。是国家、地方、相关行业主管部门发布实施的统一用地标准,它
4、既是工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管的重要准则和基本尺度,也是用地单位、设计单位、相关行业主管部门执行的重要政策依据和制度规范。土地使用标准主要包括:,土地使用标准的概念,(1)限制用地项目目录和禁止用地项目目录 (2)工业项目建设用地控制指标 (3)公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气等工程项目建设用地指标,土地使用标准的概念,(4)房地产用地规模、容积率控制标准 (5)各地发布实施的高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等建设用地控制指标,土地使用标准的特点,(二)六个特点 特点一:政策性强。由国家或地方相关行业主管部门依据国家
5、产业政策和供地政策制定和发布实施,均以政策性文件的形式体现。,特点,特点二:适用对象广。土地使用标准的使用主体涉及用地单位和勘察设计单位,以及国家或地方相关行业主管部门,有权部门可据此考核审计,社会公众可据此监督,因此,对全社会都是适用的。,特点,特点三:贯穿土地利用全过程。土地使用标准的使用贯穿于工程项目设计、建设项目准入、土地供应和审批、土地开发利用和供后监管等土地利用全过程。从土地使用标准的管理角度看,在用地单位和勘察设计单位工程项目设计,市、县、省级国土资源的相关用地审查中,都要执行。,特点,特点四:涵盖各种土地用途。土地使用标准不仅涉及公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和
6、天然气、高等教育、保障性住房、墓葬、监狱、仓储、卫生系统等各种实行划拨和协议出让的项目用地,而且涉及实行招标拍卖挂牌出让的工业、房地产等经营性用地。,特点,特点五:量化标准和定性要求相结合。工业项目建设用地控制指标和工程项目建设用地控制指标主要体现为量化标准。禁止用地项目目录和限制用地项目目录分别体现为能否用地和在符合一定限制条件下方可用地的问题,既有量化标准又有非量化的定性要求。,特点,特点六:具有一定的时效性。土地使用标准是在特定时期的土地资源条件、社会经济发展状况和技术水平等基础上制定的,在一定时期体现了节约集约用地原则,随着时间推移,社会经济条件变化和技术进步,有可能不再符合节约集约要
7、求,具有一定的时效性。,土地使用标准分类,(三)分类 1国家标准。国土资源部会同城乡建设部等相关行业主管部门发布的相关标准。 2地方标准。各省区市发布的标准。如北京、江苏、辽宁、江西、陕西等发布各类建设用地指标。,加强土地使用标准管理的 必要性和可行性,1国家对建立完善和执行土地使用标准有明确要求。 2部多次下发文件,要求建立健全土地使用标准控制制度,严格执行土地使用标准。,加强土地使用标准管理的 必要性和可行性,3近年来部和各地加快修订完善土地使用标准,基本建立了标准体系,严格执行土地使用标准有了较好的工作基础。 (详见培训材料第一章),二、现行的土地使用标准,近年来,国土资源部、住房和城乡
8、建设部会同相关行业主管部门制订、修订并发布实施了15项土地使用标准。具体包括:,现行土地使用标准,1、限制用地项目目录(2012年本)和禁止用地项目目录(2012年本)(国土资发201298号),国土资源部与国家发展改革委联合发文;,现行土地使用标准,2工业项目建设用地控制指标(国土资发200824号),国土部发文; 3公路工程项目建设用地指标(建标2011124号),住房和城乡建设部会同国土部及行业部门联合发文;,现行土地使用标准,4煤炭工程项目建设用地指标露天矿、露天矿区辅助设施部分(建标2011145号),住建部会同国土部及行业部门联合发文;,现行土地使用标准,5民用航空运输机场工程项目
9、建设用地指标(建标2011157号) ,住建部会同国土部及行业部门联合发文; 6电力工程项目建设用地指标(风电场)(建标2011209号) ),住建部会同国土部联合发文;,现行土地使用标准,7体育训练基地建设用地指标(建标2011214号) ),住建部会同国土部及行业部门联合发文; 8电力工程项目建设用地指标(火电厂、核电厂、变电站和交换站)(建标201078号),住建部会同国土部及行业部门联合发文;,现行土地使用标准,9石油天然气工程项目建设用地指标(建标20097号); 10公共图书馆建设用地指标(建标200874号);,现行土地使用标准,11文化馆建设用地指标(建标2008128号);
10、12新建铁路工程项目建设用地指标(建标2008232号);,现行土地使用标准,13煤炭工程项目建设用地指标矿井、选煤厂、筛选厂及矿区辅助设施部分(建标2008233号);,现行土地使用标准,14城市社区体育设施建设用地指标(建标2005156号); 15城市生活垃圾处理和给水与污水处理工程项目建设用地指标(建标2005157号)。,现行土地使用标准,上述15项标准中,除限制禁止用地目录2012年本收录在培训材料土地使用标准政策与实务外,其余全部收录在土地使用标准汇编上册。,现行建设标准,为加强工程项目决策和建设的科学管理,近年来,住建部会同相关行业主管部门,制订、修订并发布实施了监狱等多项建设
11、标准。主要有:,现行建设标准,1监狱建设标准(建标2010144号) 2石油储备库工程项目建设标准(建标200978号),现行建设标准,3拘留所建设标准(建标200850号) 4中医医院建设标准(建标200897号),现行建设标准,5综合医院建设标准(建标2008164号) 6强制解毒所建设标准(建标2005188号);,现行建设标准,7城市普通中小学校校舍建设标准(建标2002102号); 8看守所建设标准(建标2002245号);,现行建设标准,9粮食仓库建设标准(修订本)(建标200158号); 10海港通用码头建设标准(建标1996188号);,现行建设标准,11河港通用码头建设标准(
12、建标1992836号)。 上述11个建设标准,收录在土地使用标准汇编下册。,现行建设标准的适用原则,对于国家发布的上述建设标准,目前没有制订相应的土地使用标准,因此,各地在建设用地审批中可参照执行。执行中重点把握两个原则:,适用原则,一是依据建设标准中规定的建筑标准、建筑面积控制指标,结合当地土地利用的投资强度、容积率、建筑密度或建筑系数等控制要求,合理推算建设用地控制指标。,适用原则,二是对于推算的控制指标,要结合当地实际,审定是否符合国家相关产业政策和供地政策,是否符合节约集约用地的原则。,地方发布的土地使用标准,近年来,北京、江苏、辽宁、江西、陕西等省市在严格执行国家发布的土地使用标准的
13、同时,结合本地实际,加快推进土地使用标准制订工作,陆续发布了多项土地使用标准。这些标准成为整个土地使用标准体系的重要组成部分。在土地使用标准汇编下册中,收录了以下14个土地使用标准:,地方土地使用标准,1.北京市城市建设节约用地标准(试行)(高等教育部分); 2.陕西省建设用地指标(2007年版)(高等教育部分);,地方土地使用标准,3.北京市城市建设节约用地标准(试行)(保障性住房部分); 4.江西省建设用地控制指标(2011年版)(保障性住房部分);,地方土地使用标准,5.江西省建设用地控制指标(2011年版)(墓葬项目部分); 6.辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标(试行)
14、(墓葬项目部分);,地方土地使用标准,7.江苏省建设用地指标(2010年版)(墓葬项目部分); 8.陕西省建设用地指标(2007年版)(监狱项目部分);,地方土地使用标准,9.江苏省建设用地指标(2010年版)(监狱项目部分); 10.江西省建设用地控制指标(2011年版)(仓储项目部分);,地方土地使用标准,11.江苏省建设用地指标(2010年版)(仓储项目部分); 12.江苏省建设用地指标(2010年版)(卫生系统部分);,地方发布的土地使用标准,13.辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标(试行)(卫生系统部分); 14.江西省建设用地控制指标(2011年版)(卫生系统部分)。
15、,地方土地使用标准适用原则,1、对于国家尚未颁布土地使用标准的,各地可执行地方发布的土地使用标准; 2、国家有标准,但地方发布的标准比国家标准严格的,方可执行地方标准,比国家标准宽松的,必须执行国家发布的土地使用标准。,三、土地使用标准的主要政策规定,(一)国务院发布实施的3个文件 1、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428号)。,国务院文件,第十八条提出:依照国家产业政策,国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地,并会同有关部门制定工程项目建设用地定额标准,省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法。三点理解:,国务院文件,第一点:土地使用标准的
16、制定以国土部门为主,职权在我。 第二点:省区市政府制订具体办法,国土部门要主动作为。如江西标准,省发布。 第三点:是确定土地部门职能的主要政策依据。,国务院文件,2国务院关于发布实施的决定(国发200540号)。规定指出,各有关部门要加快制定和修订财税、信贷、土地、进出口等相关政策,切实加强与产业政策的协调配合,进一步完善促进产业结构调整的政策体系。,国务院文件,规定明确提出,产业结构调整指导目录是引导投资方向,政府管理投资项目,制定和实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据。产业结构调整指导目录由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。,国务院文件,对属于限制类的新建项目,土地管理部门不得办理有关
17、手续。对淘汰类项目,禁止投资。对淘汰类项目,禁止投资。对此如何把握?,国务院文件,第一,被列入产业结构调整指导目录限制类的产业和项目,不得办理用地手续; 第二,被列入产业结构调整指导目录淘汰类的产业和项目,不得办理用地手续;,国务院文件,第三,产业政策在先,供地政策在后,无论有无、无论是否修订限制和禁止用地目录,均不影响国家政策执行。,国务院文件,3国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)。对严格土地使用标准提出了五个方面的要求:,国务院文件,一是要健全各类建设用地标准体系,抓紧编制公共设施和公益事业建设用地标准。,国务院文件,二是要按照节约集约用地的原则,在满足功能和安全要求的前
18、提下,重新审改现有各类工程项目建设用地标准,凡与土地使用标准不一致的建设标准和设计规范,要及时修订。,国务院文件,三是要采取先进节地技术、降低路基高度、提高桥隧比例等措施,降低公路、铁路等基础设施工程用地和取弃土用地标准。,国务院文件,四是建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准,对超标准用地的,要核减用地面积。,国务院文件,五是要求各地区、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动,已经部署开展的相关活动要坚决停下来。 如何把握?,国务院文件,1、3号文是近年来唯一一部从国家层面对节约集约用地提出全面、系统要求的政策性文件。,国务院文件,2、3号文对节约集约
19、用地、市场配置、农村集体土地管理、节地评价和考核等提出一系列政策要求。但一些政策要求如扩大有偿使用范围、工业用地市场配置等落实不理想。,国务院文件,3、3号文也是一部对土地使用标准管理提出明确要求的重要政策性文件。,国土资源部4个发文24号文件,2008年1月下发关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知(国土资发200824号。控制指标对工业用地投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标作出规定。,47号文件,今年年初,国土资源部下发关于大力推进节约集约用地制度建设的意见(国土资发201247号)。,47号文件,这一文件的最重要之处,是首次在国家层面确立
20、了节约集约用地制度的框架体系,明确将8项制度作为节约集约用地制度建设的基本内容,指明了今后较长时期土地利用管理工作的方向,因而具有里程碑意义。,47号文件,2001年,国务院关于加强国有土地资产管理的通知(15号文件) ,明确商业性房地产用地必须实行招标拍卖出让,2002年国土资源部发布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令),经营性土地招标拍卖挂牌出让制度确立,两份文件对市场配置制度具有里程碑意义。,47号文件,十年之后,2011年,总书记明确提出,要把节约用地作为转变经济发展方式和土地利用方式的重要着力点,切实实行最严格的节约用地制度。2012年国土资源部发布47号文件,节约集约
21、用地制度框架形成,对节约集约用地制度建设具有里程碑意义。,47号文件,节约集约用地8项制度包括: 1、土地利用总体规划管控制度 2、土地利用计划调节制度 3、建设用地使用标准控制制度 4、土地资源市场配置制度,47号文件,5、节约集约用地鼓励政策制度 6、土地利用监测监管制度 7、土地利用评价考核制度 8、节约集约用地共同责任制度,47号文件,47号文对8项制度的内容有明确要求。其中,对土地使用标准提出两方面要求: 一是今后一个时期,要健全完善建设用地使用标准控制制度。4项内容:,47号文件,(1)实行建设项目用地准入标准,修订和实施限制禁止用地目录,控制资源消耗高、环境危害大、产能过剩、土地
22、利用强度低、投入产出效益差的项目用地;,47号文件,(2)实行城乡统一的建设用地指标控制,完善科学可行的建设用地标准体系,修订和实施工程建设项目用地指标,合理确定城镇规划区范围以外的农村宅基地和宅基地建筑占地最高控制面积,控制建设项目用地规模;,47号文件,(3)实行工业项目建设用地指标控制,适时修订工业项目建设用地控制指标,明确工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标要求,实现工业用地节约集约和优化配置;,47号文件,(4)探索建立经营性建设项目投资和产出标准体系,综合评定土地利用效率和效益。,47号文件,二是提出近期重点工作是严格执行建设用地标准,加强监测
23、监管。5项内容:,47号文件,(1)2012年,各地要对建设用地使用标准进行全面清理,不符合节约集约用地要求的,应及时废止;,47号文件,(2)严格执行禁止和限制用地项目目录,目录明确不得用地的项目,不得办理各项用地手续;,47号文件,(3)严格执行工业项目建设用地控制指标、国家和地方颁布的建设项目用地标准,出让合同或划拨决定书要明确项目用地标准,并规定达不到标准的违约责任和处罚措施;,47号文件,(4)对符合供地政策和产业政策、没有用地标准或超过用地标准的建设项目,要依据项目节地评价结果供地。,47号文件,(5)对国家相关部门颁布建设标准但尚未出台用地标准的项目类别,各地要结合本地区土地资源
24、条件和经济社会发展现状,加快制定用地标准。,98号文件,国土资源部国家发展改革委关于发布实施和的通知(国土资发201298号)。主要内容有两个方面:,98号文件,一是限制用地项目目录(2012年本)涵盖了党政机关新建办公楼、城市主干道路、城市游憩广场、住宅、农林业、黄金等七个大类,主要从审批权限、建设规模、容积率、生产工艺、产能及土地用途等方面提出了限制标准或条件。,98号文件,对于列入限制用地项目目录的建设项目,必须符合目录规定的条件,国土资源和投资管理部门方可办理相关手续。 不符合的,禁止供地。,98号文件,二是禁止用地项目目录(2012年本)涵盖了农林业、煤炭、电力、石化化工、信息、钢铁
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