2011年景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告179p.doc
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1、 景德镇市城区土地定级与基准地价更新景德镇市城区土地定级与基准地价更新 成成 果果 报报 告告 景景德德镇镇 市市 国国土土资资源源局局 二二 0 0 一一一一年年三三月月 I 前前 言言 土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素,一直是土地市场运行的 核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况,而且还是城市经济发展和土地 利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效 利用土地、编制土地利用总体规划、土地计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰 土地产权必不可少的、经常性的基础工作,同时,为全面掌握城市土地质量及利用状况, 提高土地利用效率,为
2、国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供 科学依据。 景德镇市城区(75.8069 平方公里)土地定级与基准地价更新工作是在中共景德镇市 委、市人民政府的领导下,在江西省国土资源厅的业务指导下,由景德镇市国土资源局、 江西省地源评估咨询有限责任公司共同完成。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检 验检疫总局 2001 年 11 月颁布的城镇土地分等定级规程和 2001 年 11 月颁布的城镇 土地估价规程(以下简称规程)为依据,同时充分地考虑景德镇市城区的特点。在实 际工作中,既严格遵守规程,又因地制宜地进行技术创新,从而保证定级估价成果的 科
3、学性、先进性和实用性。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告分为工作报告和技术报告,其中 技术报告总体分为景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果、土地定级、基准地价更 新、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共 5 章 21 节及成果附表、成果图件。该项工作运用土地信息系统技术,充分发挥景德镇市规划、 勘测、基础地理信息等方面的综合优势,在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准 地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在 土地定级方面,充分征询专家意见,确定影响土地级别的因素体系,并运用特尔菲法确 定了其相应的权重体系;根据
4、规程的要求和定级估价成果应用的需要,将评价区域划 分为 50m50m 网格的基本评价单元;在各类用地土地定级因子作用分计算中,充分考虑 障碍物对各因素作用分计算的影响;在 110000 的数字化地籍图上进行城区范围内的土 地分类定级工作。在基准地价更新方面,采用了“以土地定级为基础,用市场交易价格等 资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价,以级控价、以价验级”的技术路线;在样点 II 资料的调查、分析处理的基础上,建立样点地价与评价单元总分值之间的的数学模型, 从而确定城区商业、住宅和工业用地的基本评价单元和级别的基准地价;制定出商业、 住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。 景
5、德镇市城区土地定级与基准地价更新工作的完成,是全市国土资源管理基础工作 信息化和自动化建设的重要成果,将对景德镇市土地市场建设及全市土地资产管理产生 积极而深远的影响。 二 0 一一年三月 I 目目 录录 第一部分第一部分 工作报告工作报告 一、景德镇市基本情况 1 (一)地理位置1 (二)资源1 (三)社会经济发展状况2 (四)景德镇市城区简介2 (五)土地市场发展情况3 二、基准地价更新的目的和重要意义 4 (一)基准地价更新的目的4 (二)基准地价更新的重要意义5 三、工作组织 5 (一)领导小组职责5 (二)办公室职责6 (三)项目组职责6 (四)专家组职责6 (五)调查组职责6 四、
6、工作依据 7 五、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究 8 (一)级别范围对比分析8 (二)基准地价对比分析9 第二部分第二部分 技术报告技术报告 第一章第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果 1010 第一节 土地定级更新范围说明10 第二节 土地定级与基准地价更新成果10 第二章第二章 土地定级土地定级 1111 第一节 土地定级概述.11 II 一、土地定级的区域范围.11 二、土地定级的理论依据、原则与方法11 第二节 土地定级的基本思路和技术路线13 一、土地定级的基本思路.13 二、土地定级技术路线.14 第三节 土地定级工作程序1
7、4 第四节 土地定级因素确定及权重测算17 一、土地定级因素确定.17 二、土地定级因素选取原则.17 三、土地定级因素体系的确定.17 四、土地定级因素权重测算.21 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系26 一、土地定级单元划分的原则.26 二、土地定级单元划分.26 第六节 单元因素分值计算及单元总分计算.26 一、定级因子类型.26 二、作用分衰减模型.27 三、定级因子作用分计算.27 第七节 土地定级因素资料整理.29 一、商服繁华度资料整理.29 二、交通条件资料整理.32 三、基本设施资料整理.46 四、环境条件资料整理.73 五、人口状况资料整理.76 六、产业聚集效益
8、资料整理.77 第八节 网格单元总分计算.79 第九节 土地级别的划分.79 一、土地级别划分原则.79 二、级别界限分值确定.79 III 三、土地级别确定.82 四、土地级别检验.84 第三章第三章 基准地价更新基准地价更新 8989 第一节 基准地价更新概述89 一、基准地价更新的理论依据、原则89 二、基准地价更新的技术依据.92 三、基准地价更新的技术路线和工作流程.92 第二节 基准地价更新 98 一、估价资料的整理汇总.98 二、商业用地基准地价更新.111 三、住宅用地基准地价更新.117 四、工业用地基准地价更新.120 五、基准地价结果及特征比较分析.123 第四章第四章
9、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制景德镇市城区宗地地价修正体系的编制 125125 第一节 宗地地价修正体系编制原理.125 一、宗地地价修正体系.125 二、宗地地价修正系数编制方法.126 第二节 商业用地宗地地价修正体系.127 一、商业用地宗地地价影响因素修正.127 二、商业用地宗地地价其他因素修正.139 第三节 住宅用地宗地地价修正体系.141 一、住宅用地宗地地价影响因素修正.141 二、住宅用地宗地地价其他因素修正.150 第四节 工业用地宗地地价修正体系.152 一、工业用地宗地地价影响因素修正.152 二、工业用地宗地地价使用年期修正.161 第五节 宗地地价修正体系的应
10、用.162 一、收集、整理土地定级估价成果资料162 IV 二、确定待估宗地所处的土地级别或均质地域.162 三、调查宗地地价影响因素的指标条件.162 四、确定修正系数.163 五、计算宗地地价.163 第五章第五章 土地定级估价成果应用说明与建议土地定级估价成果应用说明与建议 164164 第一节 成果的内容及特点 .164 一、成果内容.164 二、成果特点.164 三、成果应用意义.165 第二节 成果应用说明及建议166 一、土地定级成果的应用.166 二、基准地价成果的应用.166 三、土地定级估价信息系统应用说明.168 四、成果应用建议.168 景德镇市城区土地定级与基准地价景
11、德镇市城区土地定级与基准地价 更新工作报告更新工作报告 景景德德镇镇 市市 国国土土资资源源局局 二二 0 0 一一一一年年三三月月 1 一、景德镇市基本情况 (一)地理位置 景德镇市位于江西省东北部,居东经 1165711742,北纬 28442956,地处黄 山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带,扼赣、浙、皖三省交界处,东接婺源、德兴,南 邻万年、弋阳,西连波阳,北毗祁门。 (二)资源 ( (1)自然)自然资资源源 景德镇市自然资源非常丰富,境内亚热带常绿阔叶林、常绿落叶阔叶林地带性植被 发育完好,拥有木本植物 96 科 257 属 646 种(包括 2 亚种,49 变种,4 变型及栽培变
12、种) 森林植被资源丰富多样。全市林业用地 354667 公顷,占土地总面积的 67.7%,其中有林 地 268249 公顷。全市活立木蓄积量 1047.9 万立方米,森林覆盖率 51.53%,是江西省重 点林区之一。全市现有国营林场、采育林场 12 个,国营苗圃 2 个,乡村林场 287 个,地 县级林科所 2 个,乡(镇)林业工作站 38 个,森林保护机构 14 个。距市区 50 公里处仍保 留原始森林,栖息着熊、虎、猴类等动物,并生长有红豆杉等珍稀树木。浮梁县瑶里镇的 汪湖、白塔寺、梅岭,鹅湖镇的高岭山、东埠村等都是终年云雾缭绕、山清水秀。 ( (2)旅游)旅游资资源源 景德镇市的生态环境
13、良好,山清水秀,气候宜人。在旅游资源方面有着瑶里、金竹山 寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等以田园风光、乡土特色而著称的著名风景区;在古建筑方面, 拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹;而艺术成就最高、最具有国 际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝:著名的世界 制瓷黏土(高岭土)的发源地高岭古瓷土窑遗址,自五代至明代的陶瓷古窑遗址 湖田古瓷窑遗址(全国重点文物保护单位),历经明清两代的皇家制瓷基地御窑厂遗 址以及代表景德镇市制瓷辉煌历史的标志性建筑龙珠阁。 (三)社会经济发展状况 2010 年全市实现生产总值 461.5 亿元,按可比价计算,比上年增长 15
14、.1%,。全年第 一产业实现增加值 37.91 亿元,比上年增长 5.1,第二产业实现增加值 280.51 亿元,比 2 上年增长 15.9,第三产业实现增加值 143.08 亿元,比上年增长 16.2,农民人均纯收 入 6520.6,比上年增长 14.29%。 (四)景德镇市城区简介 景德镇市建成区面积为 80 平方公里,土地利用总体规划(2006-2020)确定的中心城 区拓展边界为 76 平方公里,城市总体规划(2006-2020)确定的中心城区范围为 90 平方 公里,本次土地定级与基准地价更新确定的范围为 75.8069 平方公里。2010 年 4 月,城 区住宅销售均价为 3100
15、 元/平方米左右、2010 年销售面积 55 万平方米,人均住房面积 为 30.6 平方米。景德镇市城区有两个辖区,分别为珠山区和昌江区。 (一)珠山区 珠山区是瓷都景德镇市的辖区之一,是景德镇市政治、经济、文化中心。东北与浮梁 县毗邻,西南同昌江区接壤,秀丽的昌江自北向南纵贯全境。 珠山区历史悠久,源远流长。自唐武德四年(公元 621 年),先后隶属新平、新昌、浮 梁县领辖。珠山区建制于 1970 年 3 月,时称景北区,1979 年 3 月改称珠山区。 区域内交通便利。皖赣铁路穿境而过,北通芜湖、南京、与津浦、沪宁线相接,南抵 贵溪、鹰潭,与浙赣、鹰厦线相连,206 国道纵贯南北,秀丽的昌
16、江 300 吨级船舶直通长 江。 珠山区气候宜人,山环水绕,景色秀丽。有气象巍峨、金碧辉煌的龙珠阁,有“集古 今陶瓷于一室,述千年历史于一时”的陶瓷历史博览区,有优雅静谧、风景迷人的莲花 塘,还有一百多处古朴典雅的世俗建筑等。各具特色的旅游景观,无不给人以美的享受、 诗的神韵。 得天独厚的地理环境,丰富的旅游资源,坚实的工业基础,形成了珠山区的综合优 势,为珠山区更大的发展准备了强足的后劲。今后,珠山区将充分发挥城区优势,以深化 改革,扩大开放为动力,以“昌九景”重点区域建设为契机,以高新技术为先导,全方位 推进区域经济的振兴,把珠山区建成集科技、教育、商贸、旅游、金融、房地产、信息咨询 为一
17、体的新兴城区。 (二)昌江区 3 昌江区是中国瓷都-景德镇市另一个辖区。辖区环绕整个市区,总面积 408 平方公 里,区辖三乡、两镇、一场、二街道,至 2010 年底,常住人口 19.05 万,其中城镇人口 15.72 万人。 昌江区委、区政府根据昌江区地处城乡结合部这一区情区位,按照“依托城市、服务 城市、发展昌江、奔向小康“的思路,确定了建设“工业强区、农业特区、市场大区、城市 新区“的发展目标,提出走“深化改革、扩大开放、依靠科技、依托 市场、发展民营“的区 域经济发展路子。通过近几年的努力,全区社会事业和经济发展取得可喜的成绩。 (五)土地市场发展情况 2008-2010 年城区内商业
18、一级用地土地使用权出让价格区间 4000-5000 元/平方米, 商业二级用地土地使用权出让价格区间 2500-4000 元/平方米,商业三级用地土地使用权 出让价格区间 1800-2500 元/平方米,商业四级用地土地使用权出让价格区间 1000-1300 元/平方米, 商业五级用地土地使用权出让价格区间 600-900 元/平方米,商业六级用地 土地使用权出让价格区间 300-600 元/平方米。 2008-2010 年城区内住宅一级用地土地使用权出让价格区间 1800-2500 元/平方米, 住宅二级用地土地使用权出让价格区间 1000-1300 元/平方米,住宅三级用地土地使用权 出让
19、价格区间 800-1000 元/平方米,住宅四级用地土地使用权出让价格区间 600-800 元/ 平方米,住宅五级用地土地使用权出让价格区间 400-600 元/平方米。 2008 年至年至评评价价时时点景德点景德镇镇市土地利用状况市土地利用状况 类别 利用状况 编号 交易时间 土地 用途 面积 (m2) 出让总价 (万元) 单价 (元/ m2) 土地所在级别范围 12008.5.29商住92801809.781950.19 住宅 1 级、商业 3 级 22008.9.15商住4775383.60803.35 住宅 5 级、商业 6 级 32008.9.25商住6444773.321200.0
20、6 住宅 3 级、商业 5 级 42008.4.5商住298543900.001306.36 住宅 2 级、商业 4 级 52008.9.9商住19215825941.331350.00 住宅 2 级、商业 4 级 62008.8.27商住6383545.8855.08 住宅 3 级、商业 5 级 72008.5.6商住1132114501280.81 住宅 3 级、商业 5 级 82008.6.20商住305601651540.25 住宅 3 级、商业 5 级 92008.3.24商住9832169171.89 住宅 5 级、商业 6 级 102008.10.23商住54867.744405
21、.88803.00 住宅 3 级、商业 5 级 112008.12.31商住93338.201956.37209.60 住宅 5 级、商业 6 级 122008.9.9商住132796.0313943.581050.00 住宅 3 级、商业 5 级 132008.10.23住宅3950.03302.18765.01 住宅 4 级 142008.3.24住宅1156.891085.329381.36 住宅 1 级 152009.8.5商住15656.742076.621326.34 住宅 2 级、商业 4 级 4 类别 利用状况 编号 交易时间 土地 用途 面积 (m2) 出让总价 (万元) 单
22、价 (元/ m2) 土地所在级别范围 162009.6.10商住1994.301782.98939.98 住宅 1 级、商业 1 级 172009.9.6商住828.14658.377949.98 住宅 1 级、商业 1 级 182009.8.7商住5086.85686.721349.99 住宅 2 级、商业 4 级 192009.8.24商住12163.211104.4907.98 住宅 3 级、商业 5 级 202009.6.10住宅31825.963246.251020.00 住宅 3 级 212009.6.16住宅11533.21640.10555.01 住宅 4 级 222009.6
23、.18住宅11189.001443.381290.00 住宅 3 级 232009.8.11商住1038.98158.961529.96 住宅 2 级、商业 3 级 242009.12.2商住3994.94221.8555.20 住宅 3 级、商业 5 级 252009.12.2商住127324.68594.41675.00 住宅 4 级、商业 5 级 262009.11.6商住48438.135086.201050.04 住宅 3 级、商业 5 级 272009.3.26商住2928.40606.182070.00 住宅 1 级、商业 1 级 282009.11.19商住31114.9424
24、73.60794.99 住宅 4 级、商业 5 级 292009.10.30商住12716.201106.31870.00 住宅 4 级、商业 5 级 302009.10.29商住13520.852089.001545.02 住宅 2 级、商业 4 级 312010.1.6商住6177.851251.452025.70 住宅 1 级、商业 1 级 322010.1.26商住189639.12214601131.62 住宅 3 级、商业 5 级 342010.1.26商住6614.627741170.14 住宅 3 级、商业 5 级 352010.1.26商住3350.01412.051230.
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