2011年杭州房地产市场研究年报_120页_易居.doc
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1、2019-3-23出品2011年杭州房地产市场年报目 录序言5一、城市经济61、城市宏观经济6(1)GDP7(2)工业增加值8(3)进出口9(4)全社会固定资产投资10(5)社会消费品零售总额11(6)城市居民人均可支配收入122、城市房地产与经济发展的关系13(1)GDP与房地产市场13(2)CPI对房地产行业的影响14(3)M2、调控与房价15(4)加息与房产市场16二、产业政策171、政策法规17(1)土地政策17(2)税收政策18(3)行业政策19(4)金融政策242、市政动态293、市场资讯33三、土地供求361、土地供应走势分析37(1)调控当前,土地供应量大幅萎缩372、土地成交
2、走势分析383、土地成交价格分析394、土地成交结构分析395、重点地块40(1)杭政储出201120号40(2)杭政储出201151号43四、行业发展461、房地产开发投资46(1)房地产开发投资额46(2)住宅开发投资额472、房地产建设规模48(1)房地产施工面积48(2)房地产新开工面积49(3)房地产竣工面积51五、市场交易521、商品房市场52(1)市场综述52(2)供求关系分析53(3)供应量分析53(4)成交量分析54(5)成交均价分析562、商品住宅市场57(1)市场概述57(2)供求关系分析57(3)供应分析58(4)成交分析61(5)价格分析643、办公市场66(1)市场
3、概述66(2)供求关系分析67(3)供应分析67(4)价格分析694、 商业市场70(1)市场概述70(2)供求分析70(3)供应分析71(4)成交分析72(5)价格分析735、重点项目金地自在城74(1)项目介绍74(2)开盘盘点及营销情况75(3)自在城销售情况76(4)产品特色76(5)金地自在城成功因素分析及总结78六、2012年房地产市场预测781、政策预期78()房地产调控:中央房地产调控决心不减 地方政府态度暧昧78(2)货币政策:适时适度微调预调79(3)房产税:试点范围可能扩大 为建立中长期制度奠定基础79(4)保障房:力度持续加大 给地方政府带来巨大资金压力802、市场走势
4、预期80(1)坚持对房地产市场结构优化调整的同时,不放松保障房建设80(2)商办用地大量出让的同时,项目竞争压力不容小觑813、土地供需走势预期83七、区域数据841、滨江区84(1)供应成交84(2)典型项目872、拱墅区90(1)供应成交90(2)典型项目933、江干区96(1)供应成交96(2)典型项目1004、上城区103供应成交1035、西湖区104(1)供应成交104(2)典型项目1076、下城区111供应成交1117、下沙开发区113(1)供应成交113(2)典型项目1178、之江开发区121序言2011年杭州商品房市场遭遇调控政策的强势镇压,全年成交量下滑明显。从本年度的政策走
5、势来看,上半年度遭遇行政政策(限购政策的全面升级)和经济政策(存款准备金率每月一调)的双重压制,市场买卖双方观望情绪明显,成交低迷,住宅均价居高不下;进入下半年博弈各方的利益团体并未迎来政策的松动,反而限购政策再次升级,同时四大行甚至开始提高首付比例,上调基准利率,自6月以后楼市虽无正式政策出台,但整个市场环境依旧不容乐观,全年遭受政策打压痕迹明显。2011年的调控在2010年的基础上继续深化,对成交量影响深远的同时并未使住宅均价大幅下挫,全年依旧维持2万元以上的高位。纵观全年均价走势不难发现,杭城楼市均价仅在9月以后出现松动,降价项目仅是个案作为,对于11年度新开的各项目来说仅是止涨。杭城楼
6、市均价经历了高企、观望、局部促销降价、试探性降价到全面降价的过程,四季度为试探性降价到全面降价的过渡期,预计12年上半年杭城均价仍会下行一段时间之后将逐渐企稳。 2011年主城区土地成交面积148.04万平方米,环比2010年下降29.4%。住宅用地平均楼面价为8078元/,较2010年的10693元/有了明显的回落,同比下降24.5%。2011年商品房全年供应445.63万方,同比下降19.54%,成交247.97万方,同比减少38.59%,成交均价为20764元/平方米。2011年杭州楼市值得书写的东西太多,易居中国作为国内规模最大房地产流通服务商,我们作为易居中国研发分支机构,将依托CR
7、IC 中国房地产决策咨询系统,对杭州房地产市场总体情况及各细分市场情况进行全面、深入、客观的分析,希望对政府相关部门、各类房地产相关企业、研究机构及个人准确了解、把握杭州房地产市场现状及未来发展趋势提供参考。上海易居房地产研究院杭州分所2011.1一、城市经济1、城市宏观经济今年以来,在国内外错综复杂的宏观经济环境下,全市深入贯彻落实科学发展观,按照中央、省和市委、市政府的决策部署,紧扣主题主线主旨,2011年1-11月,杭州市主要经济指标呈现“二升三稳四回落”运行态势,全市经济运行总体平稳,调控效果显现,发展质量继续改善,创新转型不断拓展,民生建设得到加强。目前,国际经济形势仍然十分复杂,特
8、别是美债、欧债危机尚没有有效解决方法,使得世界经济复苏之路更显艰难;今年以来,我市居民消费价格指数高位开局,持续上行,通胀形势较为严峻。在此背景下,杭州市经济将面临着外部需求下降,房地产行业回落,通胀影响加深等方面的风险,经济运行中压力或将进一步显现。(1)GDP图1-1- 1 2000-2011年杭州GDP走势图数据来源:杭州市统计局从2011年1-3季度的GDP增长变动情况看,一季度GDP实现1347亿元,同比增长10.8%;二季度GDP累计实现2990.5亿元,同比增长10.6%;三季度,杭州实现全市生产总值4790.5亿元,按可比价格计算,比上年同期增长10.2%。其中一产、二产、三产
9、增加值分别为151.36、2296.94和2342.2亿元,增长2.5、9.8和11.2,三次产业的结构为由2010年的3.547.848.7调整为 3.2:47.9:48.9。(2)工业增加值图1-1- 2 2000-2011年杭州工业增加值走势图数据来源:杭州市统计局1-11月,全市实现规模以上工业增加值2121.39亿元,增长12.5,增速比1-10月提高0.4个百分点;实现销售产值10900.25亿元,增长20.5,增速比1-10月小幅回落0.3个百分点。其中11月当月实现增加值200.17亿元,增长12.5,增速比10月提高0.7个百分点;实现销售产值1030.23亿元,增长13.8
10、,增速比10月回落2.9个百分点。企业创新步伐加快:规模以上工业新产品产值达到2503.27亿元,增长35.1,高于工业总产值14.5个百分点;新产品产值率由去年同期的20.2提高到22.6。高耗能行业占比下降:全市六大高耗能行业工业销售产值增长20.0,增速比1-10月回落0.9个百分点,低于规模以上工业0.5个百分点,占规上工业的比重为32.6,比去年同期下降0.1个百分点;全部工业用电361.43亿千瓦时,增长9.7,增速比去年同期和1-10月分别回落4.3和0.7个百分点。县(市)工业较快增长:五县(市)实现规模以上工业销售产值2234.38亿元,增长22.2,快于全市、市区增幅1.7
11、和2.1个百分点。85中国房产信息集团杭州市西湖区教工路18号EAC欧美中心B609至B611室邮编:310012 电话:86091013(3)进出口图1-1- 3 2000-2011年杭州进出口额走势图数据来源:杭州市统计局2011年前11个月累计出口额超去年全年水平。2010年1-11月,杭州市进出口总额达到580.5亿美元,比2010年全年的523.55亿美元还要多出56.95亿美元;其中出口总额378.1亿美元,分别增长22.7和17.9,增速比1-10月分别回落1.2和0.7个百分点。11月实现进出口总额54.9亿美元,其中出口总额35.3亿美元,分别增长12.8和12.0,增速比1
12、0月分别回落9.2和0.8个百分点。增速分别回落的原因主要是:一是一般贸易出口快于加工贸易,加工贸易增长缓慢一方面反映了外部需求疲软,另一方面也反映出以加工贸易为主的劳动密集型产业出现转移趋势,体现了经济结构调整的推进;二是对新兴市场出口增长较快,对拉美、俄罗斯、东盟等新兴市场出口的增长均高于全市;三是出口对经济增长的拉动力减弱。四是人民币升值趋势仍未改变,12月28日人民币对美元汇率已破6.32,未来人民币升值预期强烈,同时对欧元升值速度更快,企业接大单、长单减少,接小单、短单居多。与此同时,欧美国家贸易保护主义盛行,贸易壁垒层出不穷,并迅速蔓延至新兴市场,产品出口面临更为复杂的贸易环境。(
13、4)全社会固定资产投资图1-1- 4 2000-2011年杭州固定资产投资额走势图数据来源:杭州市统计局1-11月,全市完成固定资产投资2690.11亿元,已接近2010年全年固定资产投资总额,增长18.9,增速比去年同期和1-10月分别回落4.0和1.7个百分点。从产业投向看,第一产业投资5.60亿元,增长59.6;第二产业投资677.05亿元,增长11.1,增速比1-10月回落2.8个百分点;第三产业投资2007.46亿元,增长21.6,增速比1-10月回落1.5个百分点。从投资主体看,国有投资938.16亿元,增长9.4;非国有投资1751.95亿元,增长24.6,其中民间投资1518.
14、06亿元,增长26.9,增速比1-10月分别回落0.8和1.4个百分点。(5)社会消费品零售总额图1-1- 5 2000-2011年杭州社会零售总走势图数据来源:杭州市统计局2011年前11个月消费品零售总额超去年全年水平。1-11月,全市实现社会消费品零售总额2297.77亿元,同比增长18.4,剔除价格因素,实际增长13.3,增速比1-10月提高0.2个百分点。其中11月实现社会消费品零售总额227.25亿元,增长20.5,剔除价格因素,实际增长15.9,增速比10月提高1.9个百分点。从行业看,批发零售业零售额2047.78亿元,增长18.0,住宿餐饮业零售额249.99亿元,增长21.
15、8,增速比1-10月分别提高0.2和0.6个百分点。从限额以上批零企业销售看,家具类、金银珠宝类零售额分别增长119.5和66.4;建筑及装潢材料类、石油及制品类零售额分别增长59.9和38.2。(6)城市居民人均可支配收入图1-1- 6 2000-2011年杭州城市居民人均可支配收入走势图数据来源:杭州市统计局城市居民人均可支配收入平稳增加。2011年1-11月,杭州市区城镇居民人均可支配收入超3万元,达到31584元,增长13.4,扣除价格因素实际增长8.5,涨幅比去年同期和1-10月分别提高1.1和0.6个百分点。四大类收入中,财产性收入涨幅最高,为21.2,其次是转移性收入为15.3。
16、11月末,城乡居民本外币储蓄存款余额达到5273.17亿元,比年初增加298.21亿元,增长9.4,增速比10月末提高0.1个百分点。 (注:由于统计局数据更新时间问题,截止交稿时间,有些数据暂未更新到12月份或四季度)2、城市房地产与经济发展的关系2011年,抗通胀占据了中国政府经济决策的大部分议程,为此,政府动用利率、准备金率、汇率“三率齐发”,在此期间,房地产调控举起大旗,限价、限购及房产税接踵而来,而年终,经济增长下行风险降临,软着陆抑或硬着陆的魔咒至今未除。在调控常态化的大背景下,房地产问题已经演变成一个宏观问题,房地产运行情况与经济发展关系密切。一般来说,影响房地产市场的几个宏观变
17、量主要有GDP、CPI、M2及利率。(1)GDP与房地产市场近些年中国经济的快速发展,房地产投资作出了举足轻重的贡献。2011年作为“十一五”和“十二五”计划的衔接期,也是着力转变经济发展方式的初始之年,虽然调控政策对杭州市房地产市场产生了不小的影响,但是目前杭州城市化率为62%;而市政府最新统筹计划2015年杭州要达到75%的城市化水平,近13%的空间意味着杭州面临着城市化进程加速的发展时机,也意味着“十二五”期间杭州房地产业面临着强大的基础支撑,房地产业仍将是推动经济增长的一支重要动力。图1-2- 1 2005-2011年杭州地区各季度生产总值及增幅走势数据来源:杭州市统计局2012年国家
18、对房地产市场的调控的决心将不会发生改变,其增长速度可能会有所减缓,但是GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化, 地方政府的财政收入严重依赖土地收入的结构难以改变,房地产市场与GDP的稳定增长可能是2012年的主旋律。(2)CPI对房地产行业的影响房地产价格上涨对CPI既有传导效应,又有溢出效应,其作用的结果如何主要视何种力量占据主导地位。一般而言,在经济状况向好,人民可支配收入持续增长的宏观经济大环境下,传导效应为主要作用方向,其结果为房地产价格的上涨亦带动CPI的上涨。高CPI对房地产价格也有两方面的作用趋势,在刺激投资性需求的同时,对自住性需求亦产生抑制作用。在目前中国火热的城市化进程中,房地
19、产价格主要是在需求推动下由供需决定的,且其上涨可能是不可逆的。高CPI对房地产价格一定程度上还有促进作用。图1-2-2 2006-2011年杭州地区各月CPI走势数据来源:杭州市统计局2011年11月杭州市CPI环比下降0.4;同比上涨4.1,较上月回落1.3个百分点;1-11月平均上涨4.8,较前10月平均涨幅回落0.1个百分点。今年以来,全市居民消费价格指数持续上行,6-10月连续5个月涨幅都在5以上。尽管受同比基数抬高、翘尾因素减弱、农产品价格回落、信贷收紧等因素叠加影响,11月全市物价涨幅继续收窄,但物价总体水平仍处在较高位,临近春节价格再次冲高的可能性不能排除,新涨价因素的影响又难以
20、预料,这使得市场价格短中期潜在的上涨压力仍然存在,其后续走势值得密切关注。相比对楼市调控下调房价的担忧,购房者更担心货币的购买力下降,因此房地产成为居民投资的重要选择。(3)M2、调控与房价从M2与房价关系可以看出,杭州市对调控反应比较明显。当没有调控的时候,杭州市房价与M2基本上是同步上涨,2008年由于金融危机的影响,四季度房价有所回落下跌,但经历了2009年的复苏,房价又呈现出上扬趋势。在2010年4月份一系列调控政策推出后,杭州市房价冲高的态势回落,房价上涨有所停滞。而在2011年经历了“新国八条”、限购限贷等诸多调控政策以后,杭州市房价下跌趋势明显。图1-2-3 2008-2011年
21、杭州地区各月商品房成交均价与M2走势比较数据来源:中国人民银行,cric2012对一线城市和沿海二线城市而言,调控的作用将大于M2的作用, 2012年初信贷额度的增长能够对房地产行业形成短期利好,为市场成交量的提升提供信贷支持,但是商品房市场出现成交反弹、房价报复性上涨的可能性极小,原因就在于中央对于调控的决心丝毫没有动摇。(4)加息与房产市场从近年来的情况来看,07年连续加息六次,并未改变房地产市场上升的走势;08年的五次降息同样没有改变市场销量下滑的趋势。由于CPI上涨压力较大,2011年以来经历了两次加息,但是这两次加息不同以往,这两次加息是伴随着房地产调控政策而出,表明了国家对房地产调
22、控的决心,不仅加重了市场上观望的气氛,更使开发商的资金链进一步紧张,2011年的加息对房地产市场影响颇大。图1-2-4 2008-2011年各月杭州市商品房销售面积增速与同期利率走势比较数据来源:cric2012,中国人民银行综合来看,2012年市场上刚性需求仍将占主导地位。虽然调控政策在一定程度上抑制了投机、投资需求,限制了外资进入国内房地产市场,但是,由于市场需求仍存在,在通胀及人民币升值背景下,房地产仍是较好的投资选择,只要房价进一步趋于合理,刚性需求将得到释放。二、产业政策1、政策法规(1)土地政策n 国土部:楼市调控第三波启动指向土地市场政策要点国土部土地利用管理司、中国土地勘测规划
23、院1月18日发布全国主要城市地价监测报告称,当前房地产市场投资加速,成交量价齐升;土地供应达到历史高位,土地价格在去年三季度微升的基础上快速反弹,一系列市场态势表明,2011年调控政策进一步收紧,也就意味着,第三次调控序幕已经拉开。之前国土资源部发出关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知,意在表明国家对房地产市场的调控决心,也拉开了三次调控的序幕,并且拿土地开刀。易居点评土地价格不断上涨和地王效应,是当前房价继续上涨的推动力,因此,地价绝对是高房价推手,一方面,土地成本的提高意味着房企的投资开发成本增加;另外一方面,根据以往的地价上涨经验,地价比房价贵,房价上涨的幅度
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