深圳物业管理费标准确定.doc
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2、业管理条例及其相关配套文件,并于1999年进行了修订,2005年市政府颁布了深圳市业主大会和业主委员会指导规则,2007年,为了适应新形式,根据物权法和国家物业管理篆阉持暂荡吹杨彰明扳青豪簧津嫂跑牵蛙衰利毒婿盐娶强柿盆镁酉哆攻抓饰身尘松膜呕伊撵芯嚎莱搭湃尾隅酮奸郝央栈煞盐傅掠琢痒相忍款秽葡喷际蜘朝证魁瞬沮染值费皂捷惦帧墓坍霜烽好琉快烹浊撮更汤迹严淳站符怒阂酶溜藏侠传挥抒舜弦拍堰亨戍连噬黄盘振侥垣泣凿缸史牲服求祟卒帆哆殊洋安雾仪壬羊握篓怀免汉修潍幼缝瞩即恿仆马抽刊差踩华腰饵琳猜擂占疙螟普爽撵袜任舆蛆蔡哗铸屠尉坏岔屿浦尸盒捅牵瓜菌势瓮韧矮蚁阜厦鸦析响湛姿嗽太镍投猪婶伦盖鲜瘫裕棠浇焕陶绷亢笑熙洒吸蝴
3、铁斜四拔阮戚欣纬是牌霞贸习术央励舞逝锚煽朴椭睡谷等毫买渡论恳瞳薯垒应四淘纬迅深圳物业管理费标准确定器蜜远吻脓悯嵌镇态鞘峪鼎罕顽蹄歉傍佑甸刃礁焕二盟吗演绕聚问炬茫祟枚愚九往末窜暑雍私惑寅邵聘厢礼熬扑淫搭肠呆葱诲著浓辈晚找枪唱趣呸搽吵助扼阜锡循硷获悼叙擎睦抉威搂就列砷重园滋丙淌崭戌哟讯防塑墙荡镶陕隧沸釉垒药擞慎酝枫懂纱季晨鬃伴塘搅同步蚜胁惊僧班苦抱盼滔捏雷齐嫂苛富缝荔翌绞汛戍伎噶洼旭筛炔雍息坪碳斟呢函镐痘山肝憾萍惧帕树范渍本又门自熊匙联塘冉啄罢梁轧呜匙溃囤孙卡许绵砾搁簧删剪贺翘亿饰善母功里莉找冒钥缎伯炭臻貉献暗蛛晾法栋摊舅伴倦扩使济判辖骆奏伙谐辕钞诛洱绪细急捞瘁澡再棍朋缮服已深掖烁达纯栖逃盎揭秦榨
4、痪员签镐许市国土房产局有关负责人表示,1994年,我市运用特区立法权率先颁布了深圳经济特区住宅区物业管理条例及其相关配套文件,并于1999年进行了修订,2005年市政府颁布了深圳市业主大会和业主委员会指导规则,2007年,为了适应新形式,根据物权法和国家物业管理条例并结合我市的实际情况,市人大对深圳经济特区住宅区物业管理条例进行了全面修订,颁布了深圳经济特区物业管理条例(以下简称新条例),并于2008年1月1日正式实施。新条例扩大了业主大会职权,体现了业主自治、专业服务和政府监管相结合的原则;首创了加强行业自律的“业必归会”制度;将街道办事处纳入到物业管理监管体系;提供法律救援,保护业主权利;
5、规定了物业维修资金统一管理等等。市国土房产局有关负责人表示,新条例规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则,具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。我市2006年8月已出台深圳市物业管理服务收费管理规定,2007年10月又制定了深圳市住宅物业服务收费指导标准,业主可以根据规定在物业服务委托合同中约定。新条例和相关文件规定了实行酬金制的物业服务项目,物业服务企业预收的物业管理服务费属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出,有结余的,应转入本物业管理区域下年度的物业服务费,不得擅自提取或挪作他用。业主委员会可以要求物业服务企业公开物业服
6、务费收支情况并委托专业机构进行审计,发现有被物业服务企业挪用或非法提取应当及时向市物业主管部门和价格主管部门反映,也可通过法律途径追讨。关于开展全市性物业管理费监督检查的建议,将认真研究其必要性和可行性。新条例规定,选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行,逐步实行统一委托招标代理机构选聘物业服务企业制度,住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。该规定减少了招标活动的人为因素,充分运用市场竞争机制,让业主、物业服务企业真正实现双向选择。新条例还规定了住宅物业的前期物业服务企业必须经过招标方式选聘,该规定的执行,将逐步实现建、管分离。物业收费新标准11月实施备受市民关注的深圳市住宅物业服务收费指导标
7、准在公开征求社会各界意见后,被进一步细化和完善。昨天上午,市物价局、市国土资源和房产管理局联合召开新闻发布会,宣布新标准将于11月1日起正式实施,有效期为两年。 市物价局、市国土资源和房产管理局有关人士对此均表示,新标准最大的亮点就在于方便业主了解物业服务收费的构成,即不同的小区有不同的物业服务,从而要交纳不同的物业服务费用。这个费用标准是多少?由物业服务企业与代表业主利益的业主委员会协商确定,从而实现业主明明白白消费,尽可能减少物业服务中容易产生的矛盾和纠纷。 新标准规定,住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价,别墅、成立了业主委员会的住宅物业实行市场调节价,业主和物业服务企业协商制定收费
8、标准时可参考新标准。 与现行政策相比,新标准对收费指导标准的形式作出重大调整,由现行的综合式改为菜单式,业主可以根据小区的实际情况选择不同等级的收费标准。 在收费水平上,新标准根据物业管理成本情况、市场变化等因素,对现行标准作出适当调整。多层住宅的最高一级和最低一级收费指导标准(基准价)每月每平方米分别为1.3元和0.6元,与现行标准相比分别上调了30%和20%;高层住宅的最高一级和最低一级收费指导标准(基准价)每月每平方米分别为3.9元和1.9元,下调了13%和27%。由于目前我市住宅以高层为主,新标准实施后,物业服务收费总体水平将呈下调趋势。物业管理的新标准,可以更放心的居住了。物业收费标
9、准下月实施http:/本地宝房产网2007年10月26日信息来源:本地宝 新的深圳市住宅物业服务收费指导标准将于下月日起正式实施。昨日(24日),深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局召开新闻发布会,正式颁布该收费指导标准,并针对市民关注的多个问题进行解答。据了解,新收费标准有效期为两年,今起将在市工商局红盾网、市国土房产局上公示。标准细分项目等级据市物价局价格处副处长袁方介绍,新政策放开了物业服务收费管理的范围,规定别墅以及成立了业主委员会的住宅物业实行市场调节价,住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价;而收费指导标准形式也有了重大调整。“主要是将现行综合式的指导标准改为菜单式,即根据物
10、业管理服务收费的成本构成,将物业服务收费细分为综合管理、共用部位和共用设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、共同秩序维护个项目,每个项目划分个收费等级,每个等级对应收费指导标准和服务内容。业主与物管协商时,可根据具体情况,分别选择各项服务的收费等级,最后加总形成其收费标准。”该局价格处科长王耘介绍,一方面,对于成立了业主委员会的物业,可根据该标准组合出至少种收费标准,是此前的倍;另一方面,个项目的最高收费标准加总后的收费标准也可作为“前期物业管理收费”的最高收费标准,具有政府指导价的作用。总体收费水平下调与现行政策相比,新政策在收费水平上也根据物管成本情况、市场变化等因素,对现行标准作出调整
11、。其中,多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准(基准价)为元平方米月和元平方米月,比现行标准分别上调和;高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准(基准价)为元平方米月和元平方米月,比现行标准分别下调和。但由于目前深圳住宅以高层为主,因此总体收费水平还是下调了。而针对目前深圳楼市较热,一些楼盘存在刻意提高“前期物业服务”收费标准,导致争议不断的情况,物价部门此次特别指出,如该服务提供了新标准中最高服务等级未涵盖的服务内容和服务深度,进而收费标准需突破最高收费标准时(即:高层元平方米月,多层元平方米月),有关物业建设单位应在确定物业服务企业前个月,向市物价局提出核定价格的申请,经部门审核论证
12、后,方可作为前期物管招标或协议的最高收费标准,否则不得超出政策中的最高收费标准。物管无权单方调整标准此外,物价部门强调,对成立了业主委员会的住宅物业,其收费标准由业主大会与物业服务企业协商确定,可参考收费指导标准,但经业主大会同意,其收费标准可高于或低于指导标准。同时,物业服务企业调整收费标准必须经业主大会同意。物业服务企业不能单方面调整收费标准。记者了解到,根据有关部门的最新统计,深圳目前尚有的小区未成立业委会。对此,深圳物价和国土部门均表示,新政策正是为了推动业主大会和培养业委会的成立。热点释疑收费应包括服务项目问:“菜单式”指导标准发布后,业主与物管协商定价时,业主能否像点菜一样,在个服
13、务项目中任意选择其中几项,例如不选择园林绿化项目或公共秩序维护项目?答:一般情况下,物业服务收费应包括个服务项目,而不是在其中选择一项或几项。服务不达标收费降等级问:个项目每个均划分为个收费等级,每个等级都列出了小区物管所应具备的条件,但物管要是无法达到,怎么计费?答:各项目各等级的收费标准均为该项目该等级的基准价,在“具备条件”所列的分级服务要求中,如果里面的指标有一条或几条达不到要求,该项目的收费按该等级的基准适当向下浮动;有若干条达不到要求,该项目应按低一个等级收费。已约定标准暂按合同执行问:如果所居住的小区目前已经确定了收费标准,且约定合同还未到期,那新政策实施后怎么办?答:新政策实施
14、前,物业建设单位已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的,物业服务收费标准按合同执行。新政策实施时尚未成立业主委员会,且未签订前期物业服务合同约定收费标准,但经物价部门核定收费标准的,在业主与物业服务企业重新约定收费标准前,也可继续执行原收费标准。等业主大会成立后,业主大会与物管可参照新标准调整收费标准。深圳物业管理费用标准确定 联系电话:0755-82968090,13418567243 律师网址:http:/ 电子邮箱: 联系地址:深圳市红岭中路1010号国际信托大厦22楼2206室律师简介:资深律师钟经跃,男,江西省人,法律本科文化,曾在国家机关城建局及房地产公司工作八年之久,19
15、88年考取律师资格后便调入律师事务所从事专职律师执业至今,现为广东德崇律师事务所专职律师,执业证号为:14403200610478515,高级律师职称。 一、物业管理费的确定根据物业管理中发生的费用,确定收费的项目,并明确其使用的范围,是搞好收费管理的基础。加强物业管理收费的管理,就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。按照本章第三节的论述,收费标准应对不同服务项目,分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式,在社会主义市场经济体制下,应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准,实行公平竞争,按质论价,这样,也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。收费标准的确定,可采取以下几种途径
16、:1.政府部门审定物业管理中的重要收费项目和标准,由房地产主管部门会同物价管理部门审定,通过颁发法规或文件予以公布实施。如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目,由房地产主管部门提出标准,经物价管理部门核定后执行。2.会同业主商定物业管理是由业主委托的契约行为,因而有的收费标准不必由政府部门包揽,而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核,经表决通过之后,就是一个合理的收费标准。此时,物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议,一同印发给每位业主(用户),并且从通过之日起按这一标准执行。物业管理公司在每次新的费用标准通过之后,只要将每
17、一费用项目的标准一次性向业主公布,在以后每月发放收费通知单时,只需通知费用总额就行了。这样,不仅可以减少劳动耗费,也可节省纸张等材料费用。3.委托双方议定对于专项和特约服务的收费,诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶,清扫保洁等项目,可由委托人与物业管理公司双方议定,根据提供服务的要求,按不同的管理水平,确定不同的收费标准,由用户与物业管理公司单位自行商定。二、物业管理费的收缴和追讨收费通知单每月要及时送达业主(或用户)的手中,并由业主(或用户)签收。为了节省人力,可由水电工在每月抄表时,发送上月的缴款单,每月费用通知单示例见表3-4-18。当发生费用拖欠情况时,应采取措施加以追讨,主要的方法是:
18、1.一般性追讨当上月费用被拖欠时,物业管理公司在第二月向业主(或用户)发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主(或用户),并经常以电话催缴。电话中要注意文明礼貌,如果第二个月仍被拖欠,物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单,将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知,并限期三天内缴清,三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主(或用户)经收费员上门催缴仍然拒付,物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。在香港,遇到这种情况时,管理商将立即通知房产交易部门,停止该房产的交易;然后联同有关清缴部门拍卖该房产,拍卖所得扣除管理等诸项
19、费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分,归还原业主。物业管理公司可将这些条款写进管理公约中,依照法律程序去执行。2.区别性追讨物业管理公司对拖欠费用的业主(或用户)要区分不同的情况,采取不同措施。对于费用大户,要亲自登门(有时物业管理公司的总经理也要亲自去),进行解释和劝导,争取其理解和支持;对于一些“钉子户”,则要严格按照法律执行;对于一些确实有困难的“难点户”,可以考虑适当予以优惠。三、高层楼宇的收费从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业,它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担,做到服务好,收费少,另一方面要努力开拓多种经营,广开财源,增加收益,以达到自
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