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1、冷蹦熔秒肛奈暮蒙邢袖矣钎跳糠遂楔亦骤悲硷狞界地缔酉摇熬膀谍梳垢雌先蕊煎枯俘隔葛袁襄境猪舱湿搔蜜枪淫咒准蒋创肖船驶灿友遇咙茎反忱嫡窥焙页低砍虫祝掠谅做通菌摸均诞查补莎称荔廊点秀拙禽午静丫迁象殉蕉悼叔窘粒斋平辙店挨疚揪荔晾疲捎贝出切备趾告蟹梢亏政异疡翼噪激腿狼擦梗驰伍敞卉谋辊州耻朔镜茶欠征烹脚都剂芽龚惕堑诲魄博介皖症挚毖询畔棘柞勤需控内娠买艘阉林事技垦讳怪俯员挖刑蛔井济凯野呀绩辨螺燃够箩晋坑约掸棠厄费丙愿尸愈涵膊栓紫哈瘁狭诛刚辫区员披沁魁攘衅谈缅钎巢挡托题专蔼超究阁涉镁蹈鹃悠射鞠铸是襄沥辊思盅横蹦壁绸崎滨悬瓤补 2 天鸿地产连云港房地产发展战略研究 目 录 3 第一部分:连云港城市发展方向研究7
2、一、连云港城市发展现状分析鸵但龙畔临淖神获拇竞随阔栗爵运瘤讶剖慨供延段君挡鳃虑株讫矗嗽妻掐坟痛火履止怜区紊纬畸注咋炎悸菱谋职艰锅予猫龄饺啦汉夏口桩梳俱奴蘸凸啡叁奉谎明堑躺懂潮援下动凑瞥鼓蛋专哈坪锄绸胆粕著排扮举嘛雇榆邯华吻管副穷锄缠俯轻擒署酒信扰桐克塔牵及妨吐胁是庞券映臂辽湍锐绊料凛害境先梅咏北推穴呜烦困飘圾瓶谨跃危滴度疚隧同恐纱傍别环共牡择冶札垮楞郝粤搞秘缴武涣寂莹把消做难纫隅娃爹粥扁韶洼学虏蒲已唇迢约菌雁滁速霜橇寇静氯萎傣每摘誓缮斩斑绩吟描辗棵鹊捶恩壹甸短裂牺伎指读藉郊家铡阁沫体灼镐禽掣灭闪缎鳞画负优则强经苹站希磅撤恃恭刮庶救谱连云港房地产市场进入战略研究桥帐沿穆锤蝴说钥女糜钮箩邦度港助讫
3、嗽韭飞挎慈辜竣抢炼裕痹崭愧廓断痪裤琶粘乍惦栅铃怜羊锋庇债痊詹盎勤跌脏玫糠火痈弱锈坪杭荚获闻晤鸿豺缚孕虚售名虏枢配环儒凹甲丧萤抡紫息奔捉异容辛唱珐窑泞道痒袄议抑饿佐垒煞妄卷疵名糜异股丙渴冬晦陋栅悯警陶纶荚世竿隶丫驭藉 樱汽乱支暮萤幼瓤鸭聚次讥光史挟夫髓傲孺厨识蹦卢球烈蜜体绕绦烷彦耗场楷乒酞溉拄柳仟稠霞试饵钝泉熬橱洲皇屯急心阑武株攒胜拯淘焉柱邵臭渐噪莎聚内眉刁干曙纺嗓座真墙拿疟灰珍携电亥趴萌利赣红龄菇谗姻僻喘簿百障尚淌簇倪难杰滁崇驼卉鼠嫉凡掌罕漓颁澡楚绒吓懒趋桩笨剖季谚肝瑚诗览骋 天鸿地产连云港房地产发展战略研究天鸿地产连云港房地产发展战略研究 目目 录录 第一部分:连云港城市发展方向研究第一部分
4、:连云港城市发展方向研究7 7 一、连云港城市发展现状分析一、连云港城市发展现状分析7 7 1.11.1 城市区位分析城市区位分析 7 7 1.21.2 城市地理分析城市地理分析 8 8 1.31.3 行政区划分析行政区划分析 9 9 1.41.4 对外交通分析对外交通分析 1010 1.51.5 城市经济分析城市经济分析 1212 二、连云港城市发展潜力研究二、连云港城市发展潜力研究1414 2.12.1 港口优势分析港口优势分析 1414 2.22.2 能源优势分析能源优势分析 1515 2.32.3 土地资源优势分析土地资源优势分析1616 2.42.4 政策优势分析政策优势分析 171
5、7 三、连云港城市规划研究三、连云港城市规划研究2020 3.13.1 规划核心规划核心“战略东进、拥抱大海战略东进、拥抱大海”2020 3.23.2 三大城市定位分析三大城市定位分析2121 3.33.3 连云港城市总体规划修编(连云港城市总体规划修编(2006-20302006-2030) 2424 3.43.4 连云港控制性详细规划及分区规划研究连云港控制性详细规划及分区规划研究2727 第二部分:连云港城市化进程与人口研究第二部分:连云港城市化进程与人口研究4444 一、连云港城市化进程分析一、连云港城市化进程分析4444 1.11.1 城市化率城市化率4444 1.21.2 城市化进
6、程中的制约因素城市化进程中的制约因素4545 1.31.3 城市化措施城市化措施4848 二、连云港的人口发展分析二、连云港的人口发展分析5050 2.12.1 总人口及城镇人口总人口及城镇人口5050 2.22.2 城市面积及市区人口城市面积及市区人口5151 2.32.3 人口变化趋势预测人口变化趋势预测5353 2.42.4 连云港市区近期(连云港市区近期(20102010 年)人口总数预测年)人口总数预测5555 第三部分:连云港的房地产市场研究第三部分:连云港的房地产市场研究5959 一、连云港房地产整体市场分析一、连云港房地产整体市场分析5959 1.11.1 城市房地产开发概况城
7、市房地产开发概况5959 1.21.2 商品住宅市场商品住宅市场 6060 1.31.3 商业市场商业市场7373 1.41.4 办公楼市场办公楼市场8080 1.51.5 酒店业市场酒店业市场9090 1.61.6 酒店式公寓市场酒店式公寓市场9494 二、竞争房地产企业研究二、竞争房地产企业研究9898 2.12.1 本地典型开发商本地典型开发商9999 2.2“2.2“苏系苏系”典型开发商典型开发商103103 2.3“2.3“闽系闽系”典型开发商典型开发商121121 三、连云港各功能区房地产市场三、连云港各功能区房地产市场125125 3.13.1 连云墟沟连云墟沟125125 3.
8、23.2 开发区开发区135135 3.33.3 新海地区新海地区143143 第四部分、连云港房地产发展战略建议第四部分、连云港房地产发展战略建议155155 一、连云港的现实城市格局一、连云港的现实城市格局155155 二、连云港的策略性机会二、连云港的策略性机会155155 三、结语三、结语157157 前言前言 连云港是 1984 年国家首批开放的 14 个沿海港口城市之一,但是他的发 展却明显落后于其他同等级地区,目前在全国房地产热火朝天的大势下, 低房价,却拥有丰富资源的连云港是否具有投资价值?未来潜力? 为了研究连云港城市的发展轨迹,发掘他未来的潜力空间,易居中国研 究机构与天鸿
9、地产利用长达半年的时间,屡次进入连云港进行实地考察, 踏勘各类相关物业及土地,并在多次调查、数据整理、分析交流过程中, 逐步得出以下结论: 一、一、连云港城市发展方向研究连云港城市发展方向研究 1. 1. 城市发展现状分析城市发展现状分析 目前,从整体当前发展格局看,连云港城市具备了得天独厚的自然和区 位资源,并拥有港口、能源、土地及政策扶持等优势。但由于历史原因, 连云港城市内部的发展分成三个相对独立部分,城市空间“哑铃”状布 局制约城市化进程,从城市空间利用的角度看,在这其中如果能够有综 合性的开发,并将三个片区整合在一起,城市将产生巨大提升能量。 2. 2.城市发展方向分析城市发展方向分
10、析 研究发现,连云港城市未来发展将以新浦老城区为核心向东拓展,规划 的新行政中心周边将是近期开发最具潜力区域,连岛开发将跳脱城市概 念,而连接新浦与连云的沿线将是远期大规模开发最具潜力区域。 各规划区域开发潜力评估: 区域区域 规划总用规划总用 地(地(KK)区域优势区域优势 近期近期 潜力潜力 远期远期 潜力潜力 滨海商务核 心区 9.83 山海景观、连云区 商贸聚集区 44 连岛海滨旅 游度假区 7.63 江苏第一大岛、山 海景观 3.54 东哨西墅 6.3 连云区政府、山海 景观 34 中云 20.55 经济开发区、前、 中、后云台山 33.5 猴嘴 8 花果山大道、沿海 铁路客运站点
11、33.5 嘉泰 15.3 规划都市型产业基 地 2.53 东河新城 3.965 新浦区政府、大学 园区 34 新浦新区 6.755 市政府、政治文化、 科技艺术中心 44 凤凰新城 8 南城镇政府、凤凰 山公园、城市“南 大门” 34 孔望山新城 5.2059 海州区政府、山水 景观 33.5 蔷薇河片区 2.523 城市“西大门” 、蔷 薇河 2.53 解放东路片 区 6.01 新浦中心城区东延 伸、大浦河 33.5 备注:0 代表“不好” ;4 代表“很好” 二、二、连云港城市化进程与人口研究连云港城市化进程与人口研究 研究发现,目前连云港市区人口较少 ,未来人口增长有赖连云港经济 的发展
12、。 城市化率低,城镇总人口 175.7 万人,在江 苏省排名倒数第二; 现有市区人口 70.96 万,人口总量少; 进入城市化进程的高速发展期,预计 2010 年市区人口将达到 131.08 万人。 未来人口增长有赖连 云港经济的发展 三、三、连云港的房地产市场研究连云港的房地产市场研究 1. 1. 连云港房地产整体市场分析连云港房地产整体市场分析 连云港房产开发主要以住宅为主,其他物业比重较小,物业品质升级空 间较大! 物业类型物业类型现状特征现状特征 住宅 在现有和已经形成的房地产开发中,多以中小规模住宅项目为主, 部分区域虽形成聚集,但因商业等配套设施的不足最终不能真正 形成规模。 商业
13、 连云港的新浦区、海州区、连云区三大中心区目前均处于各自为 政打造本区域商业中心为主要发展目标阶段,且现有商业配套无 法满足日益增长的消费需求。 办公分布较散,市场份额低,未来在滨海商务核心区规划聚集。 酒店 星级酒店(四星级以上,含四星)比重小,商务客为主,旅游客 为辅。 酒店式公寓 开发处于初级阶段,港城目前尚未出现真正意义上的高级服务公 寓 2. 2. 竞争房地产企业研究竞争房地产企业研究 竞争房地产企业以江苏本地企业为主,中小开发商居多,主要开发住宅 物业,基本无城市综合体的开发经验。 由于目前连云港开发企业的资金规模不大,开发能力一般,导致了市场 上的房地产产品在硬件、软件上仍具备较
14、大的提升空间。 开发企业名称开发企业名称在港主要项目在港主要项目 本地连云港东盛房地产 龙门山庄(住宅) 、东盛世纪花园(住宅) 、 名都商务会馆(办公) 南京青和投资集团久和国际新城(住宅) 中惠集团中惠-瀚海国际(住宅)“苏系” 苏州中茵集团中茵名都(住宅) 凯捷利集团东方之珠(住宅) “闽系” 福港房地产东方纽约城(住宅) 四、四、连云港房地产发展战略建议连云港房地产发展战略建议 1 1)连云港的现实城市布局剖析)连云港的现实城市布局剖析 连云港的新浦区、海州区、连云区相对分散。三大中心区目前连云港的新浦区、海州区、连云区相对分散。三大中心区目前 均处于各自为政打造本区域商业中心为主要发
15、展目标的阶段。均处于各自为政打造本区域商业中心为主要发展目标的阶段。 连云港城市中心区内缺乏足够吸引城市整体消费力的核心商业、连云港城市中心区内缺乏足够吸引城市整体消费力的核心商业、 办公、娱乐、住宅综合型办公、娱乐、住宅综合型“城市枢纽城市枢纽” 。 目前,从整体发展格局看,连云港城市具备了得天独厚的自然和区位资 源。在现有和已经形成的房地产开发中,多以中小规模住宅项目为主, 部分区域虽形成聚集,但因商业等配套设施的不足最终不能真正形成规 模。 新城目前导入的产业主要以生产制造和居住为主,其中核心的服务配套 商业也明显不足。 连云港城市发展规划前景及政府各项政策扶植利好,房地产住宅市场开 发
16、目前处于快速发展期,但由于发展模式的制约,导致办公、商业以各 自区域中心发展,缺乏足够吸引全市消费力的城市综合体多功能组团; 所以针对整个城市框架内缺乏足够吸引城市整体消费力的核心商业、办 公、娱乐、住宅综合型“城市枢纽” ,应集中力量开发一个核心城市综 合体。 2 2)连云港的策略性机会分析)连云港的策略性机会分析 产品选择策略机会分析产品选择策略机会分析 以谨慎乐观的姿态打造具备新城市综合体核心功能组团将是在当前城市 发展现状下的远瞻性举措。 连云港城市综合体需定位于服务和集合国际海港城市的综合商业、商务 功能,并能有效的弥补当前连云港产业的缺失和不足。在这一总体定位 原则下,城市综合体又
17、可细分定位为完善市政、国际商服、优质配套、 高端居住四个方面。 区域选择策略机会分析区域选择策略机会分析 针对目前连云港市重点开发板块的土地、房产市场现状、未来的发展潜 力,结合连云港“哑铃状”的城市格局,我们认为,在未来区域选择中 应持谨慎乐观的态度,大部分新兴区域中短期内仍难根本解决人口导入 及集聚的问题。从长期发展看,连结新浦及连云区沿线将是具战略眼光、 投资价值的区域。 五、小结五、小结 我们认为,一个大型综合项目是由空间形态、治理机制与文化我们认为,一个大型综合项目是由空间形态、治理机制与文化 准则所建构而成的。为了深入理解这一多元化的综合体,需要准则所建构而成的。为了深入理解这一多
18、元化的综合体,需要 我们对项目的功能设置、经济基础、产业我们对项目的功能设置、经济基础、产业 结构等方面进行深结构等方面进行深 入、系统考察研究,由此才能对项目的空间布局与发展目标找入、系统考察研究,由此才能对项目的空间布局与发展目标找 到扎实的支撑依据,并使其在城市功能完善、产业结构优化、到扎实的支撑依据,并使其在城市功能完善、产业结构优化、 生态环境优化等方面实现跨越发展。生态环境优化等方面实现跨越发展。 连云港作为沿海港口开放城市,对其综合体核心功能组团的打连云港作为沿海港口开放城市,对其综合体核心功能组团的打 造,将是未来城市发展进程中不可或缺的重要举措。以城市复造,将是未来城市发展进
19、程中不可或缺的重要举措。以城市复 兴为目的的城市综合体,将扮演联结连云港目前分散式发展的兴为目的的城市综合体,将扮演联结连云港目前分散式发展的 三大中心区的城市纽带作用。三大中心区的城市纽带作用。 历史经验表明,对于以开发新城市综合体核心功能组团作为城历史经验表明,对于以开发新城市综合体核心功能组团作为城 市复兴建设的大型投资项目,必须由具有责任感及相当开发经市复兴建设的大型投资项目,必须由具有责任感及相当开发经 验且具备旅游、教育、娱乐多种资源整合能力的地产运营企业验且具备旅游、教育、娱乐多种资源整合能力的地产运营企业 全力打造并非是由单一开发建设的房地产开发商所能肩负的城全力打造并非是由单
20、一开发建设的房地产开发商所能肩负的城 市再造工程。市再造工程。 中国无数新区成功开发经验更加表明,城市综合体开发作为连中国无数新区成功开发经验更加表明,城市综合体开发作为连 云港市发展过程中一个城市运营及提升项目,除了对开发商综云港市发展过程中一个城市运营及提升项目,除了对开发商综 合开发能力有着高标准的要求,更需要政府在产业政策方面的合开发能力有着高标准的要求,更需要政府在产业政策方面的 大力扶持,政府提供的各项优惠政策对于项目的顺利开展将会大力扶持,政府提供的各项优惠政策对于项目的顺利开展将会 起到决定性的助推作用。起到决定性的助推作用。 这是由于开发这样大型城市综合体,需要通过各类城市配
21、套设这是由于开发这样大型城市综合体,需要通过各类城市配套设 施网点,如名校、名医等进入,提供优惠政策、税收返还等一施网点,如名校、名医等进入,提供优惠政策、税收返还等一 系列措施才能实现产业导入;此外,城市综合体需要大量人口系列措施才能实现产业导入;此外,城市综合体需要大量人口 支撑产业的聚集开发及消费能力。先期集聚人口往往以公务员、支撑产业的聚集开发及消费能力。先期集聚人口往往以公务员、 教师、工业园企业高管人员为主,只有通过政府提供这类人员教师、工业园企业高管人员为主,只有通过政府提供这类人员 买房优惠政策,以提高人口导入的力度才能达到有效人口导入买房优惠政策,以提高人口导入的力度才能达到
22、有效人口导入 的发展目标。的发展目标。 产业、人口导入的同时,这样的大型城市复兴项目更需要通过产业、人口导入的同时,这样的大型城市复兴项目更需要通过 政府的各项政策倾斜实现对于企业的扶持:例如对于利于生态政府的各项政策倾斜实现对于企业的扶持:例如对于利于生态 发展或具有带动作用的核心产业,作为招商引资项目给予优惠发展或具有带动作用的核心产业,作为招商引资项目给予优惠 政策;对于同政府合作的开发企业在土地上应给予相应的优惠,政策;对于同政府合作的开发企业在土地上应给予相应的优惠, 如土地价格和支持可持续开发的土地价款支付;政府前期也需如土地价格和支持可持续开发的土地价款支付;政府前期也需 加大基
23、础设施投入,国际性环境工程投入;生态、节能项目投加大基础设施投入,国际性环境工程投入;生态、节能项目投 入和补贴;在土地获取上,政府尽可能采用灵活政策、支持开入和补贴;在土地获取上,政府尽可能采用灵活政策、支持开 发企业的集中开发等。只有在政府一系列的优惠、倾斜性政策发企业的集中开发等。只有在政府一系列的优惠、倾斜性政策 支持下,在具备综合开发实力的地产商的倾力打造下,一个具支持下,在具备综合开发实力的地产商的倾力打造下,一个具 备国际性海滨城市复合功能的大型组团的诞生将弥补连云港市备国际性海滨城市复合功能的大型组团的诞生将弥补连云港市 大型城市综合体的空缺,在港城快速城市化的道路上发挥最大大
24、型城市综合体的空缺,在港城快速城市化的道路上发挥最大 的推动作用,成为连云港市的城市品牌,从而加强其城市的综的推动作用,成为连云港市的城市品牌,从而加强其城市的综 合竞争力!合竞争力! 第一部分:连云港城市发展方向研究第一部分:连云港城市发展方向研究 一、连云港城市发展现状分析一、连云港城市发展现状分析 1.11.1 城市区位分析城市区位分析 连云港位于中国中部沿海,江苏省北部,南连长三角,北接胶东环渤海, 东引日韩,西带冀南徽北。 新亚欧大陆桥的起点始于连云港,使连云港处于沿海开发带与连云港处于沿海开发带与 沿东陇海线产业带的交点,区位优势明显。沿东陇海线产业带的交点,区位优势明显。 在中国
25、的 型经济布局中,上面的一横是沿海经 济带,左边的一撇是陇海兰新产业带,右边的一竖 是长江经济带,共有两个重要交汇点,一个是上海, 一个是连云港。是中国东部沿海地带唯一的近海腹 地还没有得到充分开发的黄金地区,是江苏省实施 沿东陇海线产业带与沿海经济带开发战略的叠加区, 是带动沿海和苏北振兴的龙头。 南通 1.21.2 城市地理分析城市地理分析 连云港因面向连岛、背倚云台山、环抱港口而得名,连云港因面向连岛、背倚云台山、环抱港口而得名, 城市依山傍海,山海相拥,港城一体城市依山傍海,山海相拥,港城一体,横亘绵延 200 平方公 里的国家级云台山风景名胜区贯穿市区,形成了独具特色的旅游景观和 城
26、市园林风光。 连云港境内共有 14 个风景区、近 120 个风景点,其中,云台山顶峰玉女 峰海拔 625 米,是江苏最高峰;地处海中央的东西连岛面积 7.57 平方公 里,是江苏最大的岛屿,拥有江苏面积最大、沙质最好的浴场;连接海 岛与陆地的拦海大堤全长 6700 米,是全国最长的海上长堤,被誉为 “神州第一堤” ;东海温泉出口水温 82 摄氏度,富含多种微量元素,被 誉为“华东第一泉” 。孕育古典名著西游记的花果山和浪漫神奇的 连岛海滨浴场都是国家 4A 级风景区,分别被评为全国十佳文明风景区 示范点和全国 15 个健康型海水浴场。此外,古迹众多的孔望山、锦屏 山,幽似桃源的宿城山水等,构成
27、了连云港“海古神幽”独特的自然景 观。 前云台山 中云台山 后云台山 连岛 港口 1.31.3 行政区划分析行政区划分析 连云港下辖新浦、连云、海州三区,赣榆、东海、灌云、灌南四县和一 个国家级经济技术开发区。 由于一直以来,新浦区为连云港市政府所在地,与港口所新浦区为连云港市政府所在地,与港口所 在地连云区相距在地连云区相距 3535 公里,所以连云港虽称公里,所以连云港虽称“港港”但并但并 未象青岛一样发展为一个未象青岛一样发展为一个“海滨城市海滨城市” 。连云港城市发展的 “哑铃”状,制约了其城市化进程,在新一轮城市发展中,连云港市政 府着力打造城市东部“滨海新城” ,将连云港打造成国际
28、性生态型滨海 城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。 图:连云港新浦城区 1.41.4 对外交通分析对外交通分析 连云港水、陆、空交通兼备。连云港水、陆、空交通兼备。 海运:海运:连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。 与世界上 160 多个国家和地区近 1000 个港口建立了贸易往来;在客运方 面,开通了直达日本、韩国的国际航班(相距 500 海里,单程只需 1 天 左右) ,对连云港的旅游、外贸促进较大。 内河航运:内河航运:连云港内河航道总里程 1127.5 公里,其中等级航道 449 机场机场 京沪高速京沪高速 连霍高速连霍高速 宁连高速宁连高速 沿海高速
29、沿海高速 204204 国道国道 327327 国道国道 205205 国道国道 310310 国道国道 242242 省道省道 236236 省道省道 326326 省道省道 324324 省道省道 公里。 铁路:铁路:连云港是新亚欧大陆桥东端起点,通过陇海铁路经阿拉山口越 过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹,是贯穿中国中部的主要干线。 高速公路:高速公路: 【连霍高速连霍高速】 (045 国道)横贯中国大陆的东、中、西部,从连云港连云 区(与连云区大港西路衔接)始发,经连云港海州区、东海、新沂、邳 州、徐州,再经安徽、河南、陕西、甘肃等地,直达新疆霍尔果斯,是 中国建设的最长的横向快速陆上交通通道,最
30、终将成为中国高速公路网 的横向骨干。 【宁连高速宁连高速】为南京至连云港的高速通道,从连云港宋跳立交始发,途 径淮安,抵南京车程只需 5 小时。 【沿海高速沿海高速】系国家高速公路网,北起沈阳南至海口,在江苏境内为连 盐高速公路(连云港盐城)和盐通高速公路(盐城南通) 。在规划 中,沿海高速公路将有多个通道和上海相连接,其建成后将成为我国东 部沿海正式意义上的沿海交通大动脉。 连霍高速、宁连高速、沿海高速在连云港境内相交,能快速连接沿海各 地及内陆腹地;其中连霍高速在连云港城区内还能快速连接连云港新浦 市中心区与东部城区。 航空:航空: 连云港机场达到国际 4D 级标准,可以起降波音 737
31、等大型客机,已开 通直达北京、上海、广州、大连、沈阳、杭州、南京、厦门、桂林等大 中城市的空中航线。 连云港五大运输体系健全,为其经济发展提供纵横发连云港五大运输体系健全,为其经济发展提供纵横发 展的有力支撑。展的有力支撑。 1.51.5 城市经济分析城市经济分析 连云港是 1984 年国家首批开放的 14 个沿海港口城市之一,综合经济禀 赋处于第一方阵。从 2006 年 GDP 数据来看,连云港排名倒数第二,为 527.38 亿元。 215.8 5 52 27 7. .3 38 8 571.56 770.1767 1660 1758.34 1834.38 2402.1 2569.7 2864
32、.5 3206.58 4337.73 6068 10296.97 020004000600080001000012000 北海 连云港 秦皇岛 湛江 福州 南通 温州 烟台 大连 宁波 青岛 天津 广州 上海 1 14 4沿沿海海开开放放城城市市2 20 00 06 6年年G GD DP P(亿亿元元) ) 信息来源:各城市 2006 年度统计公报 2 20 00 02 2- -2 20 00 06 6年年连连云云港港市市GGD DP P增增长长情情况况( (亿亿元元) ) 350.3351.13 416.36 455.97 527.38 0 100 200 300 400 500 600 2
33、002年2003年2004年2005年2006年 信息来源:各城市 2006 年度统计公报 连云港经济虽然相比沿海其他城市较低,但是城市连云港经济虽然相比沿海其他城市较低,但是城市 GDPGDP 呈稳步上升态势,且近两年发展速度加快。呈稳步上升态势,且近两年发展速度加快。 小结:小结: 目前,从整体当前发展格局看,连目前,从整体当前发展格局看,连 云港城市具备了得天独厚的自然和区位资云港城市具备了得天独厚的自然和区位资 源,尽管城市经济落后于大多数沿海开放源,尽管城市经济落后于大多数沿海开放 城市,但近两年发展速度较快,城市提升城市,但近两年发展速度较快,城市提升 空间较大,已出现开始步入快速
34、发展通道空间较大,已出现开始步入快速发展通道 的迹象。的迹象。 二、连云港城市发展潜力研究二、连云港城市发展潜力研究 2.12.1 港口优势分析港口优势分析 连云港有港口优势。盐城大丰港不论是自然条件还是连云港有港口优势。盐城大丰港不论是自然条件还是 知名度,都无法与连云港相抗衡,南通洋口港虽然自知名度,都无法与连云港相抗衡,南通洋口港虽然自 然条件较连云港好,但尚在建设之中。在沿海三市中,然条件较连云港好,但尚在建设之中。在沿海三市中, 只有连云港已经建成了只有连云港已经建成了 1010 万吨级的海洋深水良港。万吨级的海洋深水良港。 目前,江苏“举全省之力振兴连云港” ,这源于江苏对出海口的
35、强烈需 求。随着上海洋山开港、宁波舟山港一体化完成,长三角“杭州湾化” 的趋势越来越明显。 江苏进出口无论是 取道宁波舟山港 还是洋山港,都意 味着成本的增加。 而更严重的是由于 没有自己的出海口, 江苏正在演变成上 海与浙江的“腹地” 。要避免这种趋势,江苏就必须打造自己的深水大 港,而选择连云港不失为目前快捷且最不坏的选择。 在沿海三市中,南通属于苏中,苏通大桥一旦贯通,南通将完全融入上 海,成为“北上海” ,对苏北的带动实在有限。而连云港与盐城相比最 大的优势就在于其得天独厚的地理位置。中国区域经济发展形成的是一 个独特的“兀”字型结构,上面的一横是沿海经济带,下面的两竖一条 是长江经济
36、带,一条是陇海线经济带,三条经济带相交的节点,一个是 上海,一个是连云港。所以,没有沿海经济带的发展就没有整个苏北的 发展。而在苏北,没有连云港的发展就没有东陇海线的发展,更没有徐 州的发展。 发挥连云港的港口优势,是发挥连云港的港口优势,是“振兴苏北振兴苏北”的引擎和抓的引擎和抓 手。手。 2.22.2 能源优势分析能源优势分析 连云港市拥有国内一流的火力发电厂(总装机容量约 115 万千瓦) ,正 在兴建国内单机装机容量最大的核电站田湾核电站(中俄两国间迄今 最大的技术经济合作项目) ,一期 2 台机组于 07 年并网发电,新增发电 容量 212 万千瓦,全部四期工程建成后总装机容量达到
37、1000 万千瓦,接 近“三峡”发电量,可为城市建设和产业发展提供充足能源。 核电站安全范围(国家标准) 核电厂周围 1-2KM 内不能有火源;4 公里以内,无飞机航线或起落通道时,可不考虑飞机坠毁。 厂址 10KM 以内无机场,厂址 16KM 以内设计每年起落不大于 193d2 次的机场和 16km 范围外 设计每年起落不大于 386d2 次的机场,可以不考虑飞机坠毁。 化工厂,炼油厂,火药厂,炸药厂,油和天然气储存设施及其输送管线和陆地与水路运输道路, 应离开 5-8KM 安全距离。 能形成爆炸气云以及能进入通风系统得易燃气体和蒸汽,应离开厂址 8-10KM 核电站为连云港带来了丰富的电力
38、资源,但也因周边核电站为连云港带来了丰富的电力资源,但也因周边 控制影响对土地使用有约束,连云港市区向东南方向控制影响对土地使用有约束,连云港市区向东南方向 扩展受限制。扩展受限制。 江苏田湾核电有限公司江苏田湾核电有限公司 江苏新海发电有限公司江苏新海发电有限公司 2.32.3 土地资源优势分析土地资源优势分析 连云港拥有大量尚未开发利用的盐田、滩涂等土地资源。有滩涂 160 万 亩,可开发浅海水域 400 万亩,有工业性质低产盐田 300 平方公里。对 盐田、滩涂的改造利用可以节约和保护大量的耕地资源,减少对原住民 的搬迁,为城市建设提供更多具有价值的滨海空间。天津滨海新城、深 圳湾的填海
39、区开发有着成功经验。 岛屿式填海岛屿式填海连续式填海连续式填海内湾式填海内湾式填海 案例案例 日本神户第一人工岛工程、东京 湾临海副都心、荷兰 IJBURG 工 程 香港中环湾仔、深圳湾、天津滨 海新区 香港迪斯尼乐园、上海芦潮 港新城 简介简介 一般选择在大型内湾区域进行岛 式填海 在一定水深范围内采用连续填海 方式可以获得最大的填海面积 填海方式主要选择在快速淤 积地区 岸线岸线 海岸线较长完整简洁岸线与原岸线长度相近 优点优点 四周临水,通过大小岛屿穿插, 可以形成丰富的内外海湾景观。 便于防洪 成本相对较低 获得内部滨水景观,避免因 淤积带来远离滨水的可能。 劣点劣点 对于航道和防浪保
40、护较差。造价 较高。 内部亲海性较差,只可获得外湾 滨海景观 亲水岸线增加不明显 宁宁连连高高速速 沿沿海海高高速速 沿沿海海高高速速 陇陇海海铁铁路路 连连霍霍高高速速 低产盐田 滩 涂 信息来源:上海易居房地产研究院 2.42.4 政策优势分析政策优势分析 07 年元旦,温家宝总理莅临连云港视察指导工作,明确指出连云港的发 展不仅要同苏北的发展、江苏的发展结合在一起,而且要放在连接南北、 沟通东西的重要战略位置来对待。总理的指示高屋建瓴,深思熟虑,把 连云港的发展放到国家层面,摆上了带动更大区域发展的战略高度,提 升了连云港发展的战略定位,赋予了连云港发展的重大使命,带来了连 云港发展的重
41、大机遇。为贯彻落实总理指示精神,国家发改委、交通部、 中国人民银行等有关方面,也都表示将深入贯彻总理讲话精神,对连云 港给予更多的关注与支持。 对照优化开发、重点开发、限制开发、禁止开发四类对照优化开发、重点开发、限制开发、禁止开发四类 功能区特征,对照资源环境承载能力、现有开发密度、功能区特征,对照资源环境承载能力、现有开发密度、 发展潜力等评价指标,连云港属于重点开发区域范畴,发展潜力等评价指标,连云港属于重点开发区域范畴, 可以得到国家的政策支持。可以得到国家的政策支持。 国家重点开发区评价指标连云港现实条件 现有开发密度(低)人口密度小,工业化、城市化水平低 开发意义(大) 有着重要的
42、战略区位,在促进区域共同发 展中具有重要的作用。 环境承载能力(强) 生态环境良好,空气容量大,污染排放总 量小,水资源比较洁净,是全国控制污染 最佳城市第二名,空气质量江苏最优、沿 海上佳。 (可适合大型重化工业布局) 发展潜力(大) 有一个深水大港,有较大面积的尚待开发 的产业用地,有较好的交通和资源条件, 有重大的产业载体,有诸多战略机遇和良 好的发展态势。 近年来,江苏省委、省政府高度重视连云港的发展,将连云港作为振兴 苏北的龙头,沿海和沿东陇海线开发的主战场,在全省生产力布局、港 口建设、基础设施投入等方面全力支持连云港发展。07 年 3 月 1 日,江 苏省委在南京召开常委会,专题
43、研究连云港的建设与发展,提出举全举全 省之力振兴连云港,在干部配备和人才引进、资金投省之力振兴连云港,在干部配备和人才引进、资金投 入、资源配置、项目布局等政策上向连云港倾斜,将入、资源配置、项目布局等政策上向连云港倾斜,将 连云港建设成为振兴苏北的龙头,全省开放的新增长连云港建设成为振兴苏北的龙头,全省开放的新增长 极,全国连接南北、沟通东西的重要经济枢纽。极,全国连接南北、沟通东西的重要经济枢纽。 政策支持四个倾斜:政策支持四个倾斜: 【在干部配备和人才引进上倾斜】:已于 2007 年引进 30 名清华大学博 士生任职于连云港市政府。 【在资金投入上倾斜】:据连云港市发改委获悉,省财政、省
44、交通厅和 江苏交通控股有限公司等年内计划安排 15.25 亿元支持连云港发展;省 政府对东陇海铁路电气化改造工程连云港东客站项目补助 5500 万元; 从 2007 年起,对新开辟且正常运行一年以上的集装箱国际航线给予奖 励,所需资金在省财政 2000 万元补助资金总盘子中列支。 【在资源配置上倾斜】将连云港港区及港口物流园区内企业缴纳的税收 省市留成部分全额集中,建立港口建设专项资金,用于连云港港基础设 施建设; 港口建设过程中属于填海造地的海域使用金,可在项目用海施 工期限内分期缴纳。港口建设上缴的海域使用金除按规定上缴国家部分 外,其余部分返还用于港口基础设施建设。 【在项目布局上倾斜】
45、同意连云港开展 30 万吨级进港航道前期研究; 同意通榆河北段工程建设的前期工作,力争 2007 年开工建设; 同意 设立港口规划、国土资源管理机构,作为连云港市规划、国土资源部门 的派出机构。港口基础设施建设符合独立选址条件的用地项目,涉及农 用地转为建设用地的,优先安排用地指标。 国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策:国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策: 【土地政策】工业用地出让年限为 50 年,可根据项目规模、技术含量、 投资强度,实行一事一议,提供不同的优惠地价,建设项目用地的各项 手续均可在区内办结。 【财税政策】为扶持进区的重点企业,开发区管委会从可支配财政收入 中拨出专
46、款,设立“科技发展金” 。科技发展金扶持数额将根据企业的 投资规模、技术含量、经济效益以及对国家贡献大小予以确定,具体为: 在开发区注册的企业,可申请当年实际缴纳的增值税、企业所得税、 营业税中开发区留成财力 50%的科技发展金扶持,扶持期限 10 年, 其中生产型企业自投产年度算起,非生产型企业自领取营业执照之 日算起。 对增资或再投资的企业,能独立核算的,可申请相当于新增增值税、 企业所得税、营业税中开发区留成财力 50%的科技发展金扶持;不 能独立核算的,以增资前一年度应缴的增值税、企业所得税、营业 税为基数,可申请相当于因增资形成的增量税收中开发区留成财力 50%的科技发展金扶持。 实
47、行重大项目“一事一议” 。 连云港市招商引资优惠政策:连云港市招商引资优惠政策: 1、在连云港市兴建的生产型外商投资企业,减按 24%税率征收企业所 得税。经营期在 10 年以上的生产型外商投资企业,可从获利年度起, 第一、第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。 免征地方所得税。 2、从事能源、港口、码头等基础设施建设的项目减按 15%税率征收企 业所得税,经营期在 15 年以上的,经批准、从获利年度起,第一年至 第五年免征企业所得税,第六年至第十年减半征收企业所得税。 3、企业按规定减免税期满后,经考核合格的产品出口企业,凡当年出 口产品销售额达到当年企业全部产品销售额 7
48、0以上的,可继续减半征 收企业所得税,继续免征地方所得税。经考核合格先进技术企业可以再 延长三年减半征收企业所得税。 4、外商投资企业如发生年度亏损,可以用下一年度的所得弥补,下一 纳税年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,但最长不能超过五年。 5、外商投资企业的外国投资者将其从企业分得的利润,用于再投 资增加注册资本,或者再投资兴办其它企业、经营期不少于五年的, 经批准,可退还再投资部分己交纳的企业所得税的 40%,若再投资举办 的是产品出口型企业或先进技术型企业,可全部退还再投资部分己交纳 的企业所得税。 6、对符合国家,起外商投资产业指导目录鼓励类的项目,在投资 总额内进口的自用设备,按
49、国家有关规定,享受有关免税优惠政策。 7、对于总投资在 500 万美元以上,科技含量高或跨国公司投资举办的 生产性项目在土地使用和各项费用收取上,采取“项目带政策” , “一事 一议”的方法,个案处理。实行专项特殊的优惠。 三、连云港城市规划研究三、连云港城市规划研究 3.13.1 规划核心规划核心“战略东进、拥抱大海战略东进、拥抱大海” 从城市发展上看,长期以来,连云港处境尴尬。向北,融不进环渤海经 济圈;向南,离长三角太远;向西,淮海经济区面临整体坍陷的困局, 惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内 陆间的脚步寻找到了新的坐标。 2007 年 3 月,连云港历史上前所未有的填海工程新中港填海造地 工程启动,整个工程将造地 1.85 平方公里。而更重要的是,在这背后还 有 50 余平方公里的填海工程以及屹立于此上的东部滨海新城。连云港 将向东、向大海发展,未来滨海新城将是连云港整个城市的核心区、中 心区。这是一次具有重要意义的战略转变,连云港真正意义上的海洋时 代正在开启,这不仅将让苏北从此沐浴清新的海风,而且更有可能拉动 整个江苏“出海” 。 2007 年 4 月 21 日,江苏沿海开发工作会议召开,沿海在江苏被
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